Semesteruthyrning på Malta: Licenser för Airbnb och liknande för internationella hyresvärdar – Den kompletta guiden 2025

Malta uthyrningslicens: Vad du som internationell hyresvärd bör känna till

Sedan 2019 gäller på Malta: Den som hyr ut boende i mindre än 90 dagar behöver ett officiellt tillstånd. Det gäller inte bara maltesiska medborgare, utan alla internationella ägare – oavsett om du bor i Tyskland, Italien eller någon annanstans.

Vad räknas som semesteruthyrning på Malta?

Malta definierar semesteruthyrning (på engelska vacation rental eller short-term letting) som varje uthyrning av bostad mot betalning i högst 90 på varandra följande dagar. Det inkluderar:

• Uthyrning via Airbnb och Booking.com
• Direktbokningar genom din egen hemsida
• Uthyrning till digitala nomader i 1–3 månader
• Workation-boenden
• Även uthyrning till vänner mot betalning av kostnader

Många känner inte till: Även om du bara hyr ut ibland – säg, fyra veckor på sommaren – behöver du ändå en licens. Myndigheterna i Malta har nolltolerans här.

Varför är Malta så strikt regulerat?

Malta har bostadsbrist. Med 1 300 invånare per kvadratkilometer är landet ett av världens mest tätbefolkade. Malta Tourism Authority (MTA) och Planning Authority samarbetar för att förhindra att bostäder tas från den lokala hyresmarknaden.

Enligt MTA (2024) har redan över 3 200 olagliga semesteruthyrningar avslöjats och fått böter på mellan 1 500 och 50 000 euro.

Vad betyder det för dig? Skjut inte upp licensieringen. Ju längre du väntar, desto större är risken för kontroll – och desto dyrare blir det.

MTA-licens vs. Planning Authority: Vilket tillstånd behöver du egentligen?

Här blir det komplicerat och jag talar av erfarenhet: Inte ens maltesiska jurister är alltid säkra på vilket tillstånd som krävs i vilket fall. Det finns nämligen två olika myndigheter med olika ansvarsområden.

Malta Tourism Authority (MTA) licens

MTA-licensen gäller turismuthyrning. Du behöver den alltid när du hyr ut till turister eller besökare. Licensen kostar 100 euro per år och måste förnyas årligen.

Planning Authority-tillstånd

Planning Authority kontrollerar om din fastighet överhuvudtaget får användas för semesteruthyrning. Det beror på zonindelning – vissa områden är stängda för kommersiell användning.

Här är nyckelfrågan: I många bostadsområden (especially in residential zones) är semesteruthyrning helt förbjuden. Det gäller framför allt lägenheter i Sliema, St. Julians och Msida.

Vilket tillstånd behöver du som internationell hyresvärd?

Som utländsk ägare behöver du vanligtvis båda tillstånden:

1. Först Planning Authority-tillståndet (cirka 200–500 euro)
2. Sedan MTA-licensen (100–500 euro beroende på kategori)

Jag rekommenderar att du tar kontakt med en lokal advokat innan du skickar in några ansökningar. Det som kostade mig 800 euro i rådgivning, sparade mig senare 3 000 euro på felaktiga ansökningar och nya handläggningar.

Vad betyder det för dig? Räkna med åtminstone 300–1 000 euro i licenskostnader första året, beroende på fastighet och uthyrningsgrad.

Steg för steg-guide: Ansöka om Malta Vacation Rental-licens

Jag guidar dig genom processen som jag själv genomgick. Spoiler: Det tar längre tid än du tror och kräver fler dokument än förväntat.

Fas 1: Förberedelse och dokumentsamling

Innan du skickar in din första ansökan behöver du dessa dokument:

• Ägarbevis (Title Deed eller köpekontrakt)
• Planritning över fastigheten
• Compliance Certificate (slutbesiktning)
• Försäkring anpassad för semesteruthyrning
• Kopia av ditt id/pass
• Adressbevis (elräkning eller hyreskontrakt från ditt hemland)

Compliance Certificate är ofta det svåraste. Många äldre byggnader har inget, och att ordna det i efterhand kan ta månader.

Fas 2: Planning Authority-ansökan

Du skickar in ansökan online via PA-portalen. Mitt tips: Ladda upp alla dokument i högsta möjliga kvalitet. Myndigheten avslår ansökningar p.g.a. dålig bildkvalitet.

Ansökan kostar 234 euro i administrationsavgift plus eventuella arkitektkostnader om planritningen måste justeras.

Fas 3: Platsbesiktning

En inspektör kommer förbi och kontrollerar:

• Brandskydd (rökdetektor, brandsläckare)
• Minsta yta per person (14 kvm för sovrum)
• Tillgänglighet och handikappanpassning
• Bullerskydd och hänsyn till grannar

Liten varning: Inspektören kom till mig 45 minuter sent och var på dåligt humör. Var beredd och håll dig trevlig, även om maltesisk punktlighet ibland lämnar övrigt att önska.

Fas 4: Ansöka om MTA-licens

Med Planning Authority-godkännandet i handen går du vidare till MTA. Online-ansökan är betydligt mer användarvänlig än PA:s.

Du behöver ange:

• Maximalt antal gäster
• Planerad uthyrningstid per år
• Utrustning och service
• Kontaktperson vid nödsituationer (måste vara nåbar dygnet runt!)

Fas 5: Registrering hos Identity Malta

Som internationell hyresvärd måste du dessutom registrera dig hos Identity Malta som “Person carrying out an economic activity”. Det kostar ytterligare 100 euro – och utan denna registrering får du inte ta emot hyresintäkter från semesteruthyrning.

Vad betyder det för dig? Räkna med minst 12–16 veckor för hela processen. Jag själv klarade det på 14 veckor – vilket ändå var snabbt.

Kostnader och tidsåtgång: Vad Malta uthyrningslicensen faktiskt kostar

Jag listar de verkliga kostnaderna – inte de putsade siffror som vissa rådgivare anger.

Engångskostnader första året

Total kostnad första året: 1 934€ – 4 734€

Årliga löpande kostnader

• Förnyelse av MTA-licens: 100–500€
• Försäkring: 200–400€
• Bokföring/skatterådgivning: 300–600€

Löpande kostnader per år: 600–1 500€

Tidsåtgång – den underskattade faktorn

Det ingen berättar för dig: Det tar mycket tid. Jag förde dagbok:

• Dokumentsamling: 8–12 timmar (utsträckt över veckor)
• Myndighetsbesök: 6–8 timmar (underskatta inte köerna!)
• Online-ansökningar: 4–6 timmar (portalerna är inte intuitiva)
• Kommunikation/uppföljningar: 3–5 timmar
• Inspektion/åtgärder: 2–4 timmar

Totalt: 23–35 timmars faktiskt arbete

Vad betyder det för dig? Om du inte är på plats måste du antingen besöka Malta flera gånger eller anlita en lokal agent (kostar ytterligare 1 000–2 000 euro).

Vanliga misstag vid Malta Airbnb-licens – och hur du undviker dem

Jag har träffat många hyresvärdar på Facebookgrupper och myndighetsbesök på Malta som gjort samma misstag. Här är de vanligaste fallgroparna:

Misstag 1: Börja hyra ut – sök licens senare

Klassikern. Jag testar om uthyrning lönar sig, och ordnar licensen sen. Dålig idé. Malta kontrollerar systematiskt Airbnb-listningar och jämför dem med licensregistret.

Konsekvens: Retroaktiva böter från första dagen med olaglig uthyrning.

Lösning: Sök licensen innan du publicerar din första annons.

Misstag 2: Fel typ av fastighet registrerad

Vissa försöker spara genom att ansöka om “Residential License” trots kommersiell verksamhet. Gränsen: Om du hyr ut mer än 90 dagar per år eller har flera enheter, är det kommersiellt.

Konsekvens: Licensen blir ogiltig, ny ansökan krävs.

Lösning: Räkna ärligt på hur mycket du planerar att hyra ut.

Misstag 3: Ignorera grannarnas regler

Många bostadshus har stadgar mot semesteruthyrning. Planning Authority frågar uttryckligen om andra ägare har invändningar.

Lösning: Prata först med grannar och fastighetsförvaltning.

Misstag 4: Inte tillräcklig försäkring

En vanlig hemförsäkring räcker inte. Du behöver en särskild Short-Term Letting-försäkring som täcker skador från gäster och ansvar.

Lösning: Fråga lokala försäkringsbolag om STL-policys (Mapfre Malta, GasanMamo är specialister).

Misstag 5: Ingen 24/7-nödkontakt

Malta kräver att någon alltid är tillgänglig vid nödfall. Som internationell hyresvärd utan boende på Malta är detta en utmaning.

Lösning: Anlita Property Management Service eller ange en lokal kontakt (kostar 8–15 % av hyresintäkterna).

Vad betyder det för dig? Följ processen steg för steg och låt dig inte luras av så kallade genvägar. Det är bättre att göra rätt och sova gott om natten.

Skatteplikt för internationella semesteruthyrare på Malta

Nu blir det riktigt komplicerat, och jag rekommenderar att du rådgör med en maltesisk skatteexpert. Här är ändå en översikt över de viktigaste punkterna.

Inkomstskatt på hyresintäkter

Som internationell hyresvärd är du skattskyldig på Malta för dina hyresintäkter. Skattesatsen beror på hur mycket du tjänar:

Moms-registrering från 37 000 euro

Om dina årliga hyresintäkter överstiger 37 000 euro måste du momsregistrera dig. Det innebär:

• 18 % moms på alla bokningar
• Månadsvisa momsdeklarationer
• Kraven på professionell bokföring

Använd dubbelbeskattningsavtal

Malta har dubbelbeskattningsavtal med de flesta EU-länder. Det betyder: Du betalar inte dubbel skatt, utan kan räkna av skatten du betalat på Malta i ditt hemland.

Viktigt: Du måste ändå lämna in deklarationer i båda länderna.

Avdragsgilla kostnader

Dessa utgifter får du dra av från hyresintäkterna:

• Licensavgifter (MTA, Planning Authority)
• Försäkringspremier
• Property Management-avgifter
• Städkostnader
• Reparation och underhåll
• Marknadsföring (Airbnb-avgifter, fotografering)
• Andel av driftkostnader (el, vatten, internet)

Praktiska skattetips

1. Separat bankkonto: Ha alla hyresintäkter och utgifter på ett eget konto
2. Spara kvitton: Alla fakturor och kvitton (digitalt räcker)
3. Reservera kvartalsvis: Sätt av 20–30 % av intäkterna för skatt
4. Skatterådgivare: Anlita en lokal expert (kostar 300–600€ per år, men sparar ofta mer)

Vad betyder det för dig? Vid hyresintäkter på 15 000 euro per år, räkna med 1 500–2 500 euro i total skattebörda, beroende på avdragsgilla kostnader och din hemlandsreglering.

Vanliga frågor och svar

Behöver jag Malta uthyrningslicens som EU-medborgare?

Ja, licenskravet gäller alla värdar, oavsett nationalitet. EU-medborgare har inga specialregler för semesteruthyrning.

Kan jag ansöka om MTA-licensen online?

Delvis. Du fyller i ansökan online, men måste vara på plats för inspektion och dokumentinlämning – eller anlita ett lokalt ombud.

Hur länge gäller en Malta Vacation Rental-licens?

MTA-licensen måste förnyas varje år. Planning Authority-tillståndet gäller tills vidare, så länge fastigheten förblir oförändrad.

Vad händer om man bryter mot licenskravet?

Böter på 1 500–50 000 euro, beroende på fall. Vid upprepade överträdelser kan Malta förbjuda fortsatt uthyrning.

Måste jag som internationell värd betala skatt på Malta?

Ja, du betalar maltesisk inkomstskatt på dina hyresintäkter, men den kan vanligen kvittas mot skatten i ditt hemland.

Kan jag hyra ut bostaden utan Compliance Certificate?

Nej, Compliance Certificate krävs för all licensiering. För äldre byggnader utan certifikat måste du ordna detta i efterhand.

Behöver jag maltesisk advokat för licensen?

Inte nödvändigt, men rekommenderat vid mer komplicerade ärenden eller om du inte är på plats. Rådgivningen lönar sig ofta i form av färre misstag.

Hur ofta kontrollerar Malta olaglig uthyrning?

Systematiska online-kontroller pågår kontinuerligt. Fysiska kontroller sker oftast efter klagomål eller misstänkt uthyrning utan licensnummer.

Kan jag hyra ut året runt med turistlicensen?

Ja, men varje enskild bokning får vara högst 90 dagar i följd. Längre bokningar faller under vanliga hyreslagen.

Vad kostar ett Property Management Service på Malta?

Mellan 8 % och 15 % av hyresintäkterna, beroende på servicenivå. Fullservice (inkl. gästkontakt och städning) kostar oftast 12–15 %.