Köpa hus på Malta: Promise of Sale till Final Deed – Den kompletta guiden för internationella köpare

Promise of Sale Malta: Det första stora steget

Promise of Sale är din biljett in på den maltesiska fastighetsmarknaden – tänk på det som ett mycket bindande intentionsavtal med juridiska konsekvenser. Här förbinder du dig att köpa, säljaren förbinder sig att sälja, med tydliga datum och villkor.

Vad är egentligen ett Promise of Sale?

Ett Promise of Sale (maltesiska: Wegħda ta Bejgħ) är ett preliminärt köpeavtal som är juridiskt bindande. Du betalar en handpenning – oftast 10 % av köpesumman – och avtalar ett datum för tillträde (Final Deed), vanligtvis 6–12 månader senare. Varför väntetiden? På Malta måste ofta byggnationerna slutföras, tillstånd skaffas eller finansiering ordnas.

Dokumentet skrivs på engelska (tack och lov), men innehåller ofta maltesiska juridiska termer som kan vara förvirrande. Här är de viktigaste:

• Konvenju: Själva Promise of Sale
• Kaparra: Handpenningen, normalt 10 % av köpeskillingen
• Riċevuta: Kvitto på din handpenning
• Atti tal-Bejgħ: Final Deed, det slutliga köpeavtalet

Vilka dokument behövs för Promise of Sale?

Innan du går till första mötet med notarie bör du ha dessa dokument redo:

1. Giltigt pass eller EU-ID-kort
2. Bevis på finansiering (bankintyg eller lånebesked)
3. Addressbevis (bostadsregisterutdrag eller elräkning från ditt hemland)
4. Malta Tax Number (ansöks hos Inland Revenue Department i Floriana)
5. Fullmakt för advokat (om du inte kan närvara personligen)

Proffstips: Du kan ansöka om ditt Malta Tax Number online innan första besöket på Malta. Det sparar dig ett myndighetsbesök och påskyndar hela processen rejält.

Vanliga fallgropar vid Promise of Sale – och hur du undviker dem

Efter två år på Malta och otaliga samtal med andra köpare har jag identifierat de vanligaste fällorna:

Särskilt vid köp av off-plan-projekt bör du vara extra noggrann. Jag har sett köpare vänta 18 månader på sitt boende eftersom byggherren sökte bygglov först efter Promise of Sale signerats.

Mellan Promise of Sale och Final Deed: Utnyttja väntetiden

Månaderna mellan Promise of Sale och Final Deed är allt annat än slöseri med tid. Nu gäller det att ordna så att tillträdet blir så smidigt som möjligt. Tro mig, på Malta löser sig inget automatiskt.

Godkännande och kvalitetskontroll vid nyproduktion

Om du köpt en bostad som ännu inte färdigställts börjar nu den spännande fasen med bygguppföljning. Malta har – milt uttryckt – avslappnade krav på byggkvalitet. Vissa utvecklare är noggranna, andra mindre så.

Detta bör du regelbundet kontrollera:

• Elinstallationer: Är allt fackmannamässigt draget?
• VVS: Funkar vattentryck och avlopp?
• Fönster och dörrar: Sluter de tätt? (Viktigt vid Maltas vinterregn!)
• Balkonger och terrasser: Korrekt tätning mot fukt
• Gemensamma utrymmen: Pool, hiss, entréområde

Gör en ”snag list” – en lista över brister som ska åtgärdas före Final Deed. Vissa utvecklare försöker lägga dessa kostnader på köparen. Gå inte med på det.

Ordna finansiering: Maltesiska banker för utländska köpare

Om du inte betalar kontant behöver du bolån från maltesisk bank, vilket kan ta tid. BOV (Bank of Valletta) och HSBC Malta är de två största aktörerna, men deras handläggningstider varierar stort.

Vad maltesiska banker kräver av EU-köpare:

1. Minst 25 % egen insats (ofta även 30–35 %)
2. Bevis på regelbunden inkomst (3 års deklarationer)
3. Maltesiskt skattenummer och lokalbankkonto
4. Värderingsintyg på fastigheten (kostar ca 500–800 €)
5. Advokat som lokal representant

Räntorna ligger just nu kring 3,5–4,5 % för EU-medborgare (2024 års nivå). Tyska och österrikiska köpare får ofta bättre villkor än andra — ett litet plus tack vare vår kreditvärdighets goda rykte.

Försäkringar: Vad är nödvändigt?

Byggnadsförsäkring är obligatorisk på Malta om du tar lån, men även utan tvång bör du försäkra din bostad – Medelhavsklimatet är tuffare än det ser ut.

Rekommenderade försäkringar för Malta-fastigheter:

• Buildings Insurance: Skyddar mot storm, översvämning, jordbävning
• Contents Insurance: Hemlösöre och personliga tillhörigheter
• Public Liability: Skador på tredje part
• Water Damage Cover: Extra viktigt för penthouselägenheter

Kostnaden ligger omkring 300–600 €/år för en fastighet värd 100 000 €, beroende på läge och standard.

Final Deed Malta: Notarieavtalet avgör

Dagen för Final Deed är din stora dag – äntligen får du nycklarna. Men först återstår ännu en byråkratisk prövning. Notarien har en ännu viktigare roll än i Tyskland och fungerar som både kontraktsgranskare, förvaltare och registrator.

Så går Final Deed-mötet till

Det sista mötet med notarien tar vanligtvis 45–90 minuter och följer ett tydligt upplägg:

1. Identitetskontroll av samtliga parter
2. Genomläsning av Final Deed (hela, även om det är 20 sidor)
3. Slutkontroll av detaljer (mätarställningar, sista räkningar)
4. Betalning av återstående belopp (oftast via banköverföring i förväg)
5. Underskrift av samtliga parter
6. Överlämning av nycklar och dokument
7. Registrering hos Land Registry (sköts av notarien)

Tips: Ta gärna med en maltesisk advokat, även om det inte är lagkrav. Advokatkostnaden på 500–800 € kan spara dig både pengar och besvär om kontraktet är otydligt.

Kostnader och avgifter vid Final Deed – detaljerad översikt

Här blir det snabbt kostsamt. Biarna avgifter vid Maltas fastighetsköp kan landa på 8–12 % av köpesumman. De viktigaste posterna:

Exempel på kalkyl för en bostad om 400 000 € (förstaboende):

• Stamp Duty: 20 000 € (5 %)
• Notariearvode: 3 000 € (0,75 %)
• Advokat: 800 €
• Övriga avgifter: 1 200 €
• Totala merkostnader: 25 000 €

Vad händer efter underskrift?

När Final Deed är underskriven är du officiell ägare – men några administrativa steg återstår:

• Omkoppling av el och vatten (ARMS Malta, tar ofta 2–3 veckor)
• Beställa internet (Epic, Melita eller GO – alla ungefär lika stabila)
• Aktivera hemförsäkring
• Planera eventuella renoveringar (kontrollera bygglov!)
• Anmäla property tax (från och med nästa år)

Det viktigaste: Du får en vidimerad kopia av Final Deed från notarien. Spara den noga – du behöver den för alla myndighetskontakter.

Fastighetsköp på Malta: Kostnader och skatter för utlänningar

Som EU-medborgare har du samma rättigheter som malteser vid fastighetsköp – men det finns några skatteunika punkter du behöver ha koll på, särskilt om du planerar att ha boendet som semesterbostad eller sälja i framtiden.

Stamp Duty: Den maltesiska förvärvsskatten

Stamp Duty är din största utgiftspost vid köpet. Malta gör skillnad mellan första och senare bostad – och skillnaden kan bli dyr:

• Förstaboende på Malta: 5 % Stamp Duty
• Andra bostad/investeringsobjekt: 8 % Stamp Duty
• Gränsvärde för reducerad stamp duty: 400 000 € (gäller endast förstaboende)

Viktigt: Som förstaboende räknas endast fastighet som du aldrig tidigare ägt på Malta OCH om du bor där stadigvarande. Köper du som tysk en semesterlägenhet i Sliema betalar du automatiskt 8 % Stamp Duty – även om du aldrig ägt en bostad i Tyskland.

Skattemässiga särdrag för EU-medborgare

Malta har ett komplext system, men oftast gynnar det dig i praktiken:

Extra intressant: Malta har ingen arvsskatt. Om du överlåter din maltesiska fastighet till dina barn tillkommer inga skatter – stor fördel jämfört med Tyskland.

Dolda kostnader som sällan nämns

Mäklare och utvecklare pratar gärna om pris och Stamp Duty – men det finns fler utgifter som påverkar din kalkyl:

• Administrativa avgifter för nya bostäder: 500–2 000 € för överlämning och första registrering
• Underhållsfond för gemensamma ytor: 1 000–5 000 € engångsbetalning för flerbostadshus
• Byggnadsförsäkring för gemensamhetsytor: 200–600 € per år utöver din egen försäkring
• Förvaltningsavgifter för resorts: 2 000–8 000 €/år för pool, säkerhet, trädgårdsskötsel
• MEPA Development Fees: 200–800 € för större renoveringar

Räkna med 35 000–45 000 € i merkostnader första året för en lägenhet på 400 000 € – betydligt mer än de ofta nämnda ”8–10 %”.

Vanliga misstag vid husköp på Malta: Så sparar du tid, pengar och bekymmer

Under mina två år på Malta har jag hjälpt många tyskar, österrikare och schweizare genom sitt första fastighetsköp. Samma misstag dyker upp gång på gång – och alla går att undvika om du vet vad du ska tänka på.

Misstag #1: För lite tid för due diligence

Många underskattar hur lång tid granskningen av en maltesisk fastighet tar. Annorlunda än i Tyskland finns inget enhetligt fastighetsregister, och viss information kräver extra ansträngning att få tag i.

Vad du ska kontrollera före Promise of Sale:

• Building/Planning Permission för de senaste 10 årens åtgärder
• Intyg på byggnadens regelefterlevnad
• Teknisk besiktning av äldre hus (särskilt i Valletta och Mdina)
• Tillgång till el, vatten och internet?
• Gemensamhetsavgifter och eventuella extaravgifter

Misstag #2: För sen finansieringsplanering

Tyska köpare är vana vid att lån blir klara på 2–3 veckor. På Malta tar bolån för utlänningar ofta 6–12 veckor – och det i bästa fall.

Så gör du rätt:

1. Skicka låneansökan redan innan du börjar leta
2. Ansök om Malta Tax Number och öppna lokalbankkonto i förväg
3. Låt översätta alla inkomstintyg till engelska
4. Plan B: Kontrollera om tyska banker erbjuder Malta-finansiering

Misstag #3: Ignorera läget, läget, läget

Malta är litet, men skillnaderna mellan regionerna är stora. Det som kostar 500 000 € i Sliema får du för 250 000 € i Marsaxlokk – men boendekvaliteten skiljer sig drastiskt.

Realistisk överblick över de populäraste områdena:

Misstag #4: Underskatta klimatet

Malta i maj är en dröm. Malta i augusti kan bli olidligt om hemmet inte är rätt utrustat. Detta ska du tänka på:

• Luftkonditionering i alla rum (inte bara vardagsrummet)
• Dubbelfönster mot sommarvärmen
• Utvändiga persienner eller fönsterluckor (ett måste i sovrummen)
• Tänk på balkongens läge (sydläge = obrukbar från kl. 11)
• Vattentrycket (kan vara dåligt på de översta våningarna)

Checklista: Din väg till det maltesiska drömboendet

Efter alla detaljer – här är din kompakta checklista för fastighetsköp på Malta. Skriv ut och bocka av punkt för punkt så glömmer du garanterat inget viktigt.

Fas 1: Förberedelse (4–8 veckor före visning)

• □ Sätt budget (inklusive 12–15 % kringkostnader)
• □ Ansök om Malta Tax Number online
• □ Översätt inkomstintyg till engelska
• □ Få lånebesked från maltesisk bank
• □ Kontakta advokat på Malta och be om offert
• □ Teckna reseförsäkring med ”Property Purchase”-tillägg

Fas 2: Objektsök och visning (2–4 veckor)

• □ Besök olika områden vid olika tidpunkter på dagen
• □ Begär planning permissions från mäklare för intressanta objekt
• □ Beställ teknisk besiktning av äldre fastigheter
• □ Fråga om gemensamhets- och eventuella extraavgifter
• □ Testa internetuppkoppling på plats
• □ Undersök parkeringssituationen (särskilt i Valletta/Sliema)

Fas 3: Promise of Sale (1–2 veckor)

• □ Gå igenom alla villkor med advokat
• □ Förhandla realistiskt completion date (lägg in marginal)
• □ Kom överens om förseningklausuler mot säljaren
• □ Sätt checklistan (snag list) för nyproduktion
• □ 10 % handpenning via banköverföring (aldrig kontant!)
• □ Spara kvitto och kopia av kontraktet säkert

Fas 4: Väntetid mellan Promise of Sale och Final Deed (6–12 månader)

• □ Skicka in slutlig låneansökan hos banken
• □ Beställ värderingsintyg
• □ Teckna byggnads- och hemförsäkring
• □ Nybyggnation: Följ byggstatus varje månad
• □ Äldre hus: Kontrollera alla renoveringstillstånd
• □ Betala slutlikviden till escrow-konto för tillträdet

Fas 5: Final Deed och tillträde (1 dag)

• □ Ta med alla nödvändiga dokument till notarien
• □ Läs hela Final Deed (även om det tar tid)
• □ Notera mätarställningar för el och vatten
• □ Kolla att alla nycklar och koder lämnas över
• □ Få med dig vidimerad kopia av Final Deed från notarien
• □ Anmäl Change of Ownership hos ARMS Malta

Fas 6: Efter köpet (första 6 månaderna)

• □ Skriv över el och vatten på ditt namn
• □ Beställ internetanslutning (GO, Epic eller Melita)
• □ Anmäl property tax för det kommande året
• □ Sök eventuella renoveringstillstånd
• □ Kontakta fastighetsförvaltare eller community manager
• □ Lär känna grannarna (hjälper vid praktiska frågor)

Vanliga frågor om fastighetsköp på Malta

Kan tyska medborgare köpa fastighet på Malta utan maltese residens?

Ja, som EU-medborgare kan du köpa fastighet på Malta utan begränsningar. Det enda du behöver är ett maltesiskt skattenummer som du ansöker om innan köpet.

Hur lång tid tar hela processen från Promise of Sale till nyckelöverlämning?

Normalt 6–12 månader. För off-plan-objekt (nybyggnation) kan det ta 18–24 månader beroende på byggstatus och tillstånd.

Vilka kringkostnader tillkommer vid fastighetsköp på Malta?

Räkna med 10–15 % extra: 5–8 % Stamp Duty, 0,5–1 % notariearvode, samt advokat, värdering och olika administrativa avgifter.

Måste jag anlita maltesisk advokat för fastighetsköp?

Lagligen behövs det inte, men det rekommenderas starkt. En lokal advokat kostar 500–1 500 €, men kan spara både tid och pengar och ge trygghet genom hela processen.

Kan jag använda min tyska bank för Malta-finansiering?

Vissa tyska banker finansierar Malta-fastigheter, men vanligen bara för kunder med mycket hög kreditvärdighet och stor egen insats. Maltesiska banker är ofta mer flexibla.

Vad händer om säljaren inte kan hålla Final Deed-datumet?

Därför ska du avtala förseningklausuler i Promise of Sale. Utan dem har du begränsade juridiska möjligheter och kan tvingas stämma för skadestånd.

Uppstår skatter vid försäljning av fastighet på Malta?

Ja, Kapitalvinstskatt på 8 % av vinsten om du säljer inom tre år. Efter längre innehav finns fribelopp och indexerad beräkning.

Vad kostar det att äga en fastighet på Malta?

Byggnadsförsäkring (300–600 €/år), eventuella samfällighetsavgifter (1 000–5 000 €/år) och drift av gemensamhetsytor.

Kan jag hyra ut mitt Malta-boende om jag inte bor där själv?

Ja, men du behöver STR-licens för korttidsuthyrning eller måste beskatta intäkterna som vanliga hyresintäkter. Lokal förvaltare rekommenderas varmt.

Vad gör jag om det uppstår byggfel efter köpet?

Därför är snag list vid Promise of Sale så viktig. Alla fel ska dokumenteras och åtgärdas före Final Deed – efteråt blir det betydligt svårare att kräva rättelse.