Innehållsförteckning Köpa fastighet på Malta som utlänning: Viktiga juridiska fakta Steg-för-steg-guide: Så köper du fastighet på Malta Fastighetsfinansiering Malta: Möjligheter för internationella köpare Kostnader och skatter vid äganderätt på Malta De vanligaste misstagen vid köp av fastighet på Malta Insider-tips för ett lyckat fastighetsköp Vanliga frågor om fastighetsköp på Malta Jag sitter på min terrass i Sliema och blickar ut över havet. För två år sedan var det bara en dröm. Idag håller jag beviset på mitt maltesiska bostadsägande i min hand. Vägen dit? Ett äventyr bland EU-regler, maltesiska notarier och bankmöten som tog längre tid än en flygning över Atlanten. Om du funderar på att skaffa dig en bit Malta, då är den här artikeln din vägvisare genom myndighetsdjungeln. Jag förklarar varje steg i fastighetsköpet, från första visningen till nyckeln i din hand. Ingen reklamprosa – bara siffror och fallgropar andra gärna tiger om. Köpa fastighet på Malta som utlänning: Viktiga juridiska fakta Malta gör det inte lätt för utlänningar – men det är inte omöjligt. Som EU-medborgare har du i princip rätt att köpa fastighet. Det finns dock hinder som kommer att få dig att tänka till. The Acquisition of Immovable Property Act (AIP) AIP-lagen (Acquisition of Immovable Property Act – maltesisk lag kring fastighetsköp) styr vem som får köpa vad. Som EU-medborgare behöver du i grund och botten ett AIP-tillstånd från det maltesiska finansdepartementet. Låter byråkratiskt? Det är det också. Den goda nyheten: Godkännandet är oftast bara en formalitet om du uppfyller vissa kriterier. Du måste visa att du: Har bott minst fem år på Malta ELLER Har uppehållstillstånd ELLER Avser att använda bostaden som din huvudsakliga bostad Vad innebär det för dig? Avsätt minst 3–6 månader för AIP-processen. Utan maltesiskt skattenummer och dokumentation av dina avsikter händer inget. Att förstå ägandeformer på Malta Malta har två huvudformer av äganderätt du bör förstå: Ägandeform Beskrivning För vem Freehold Full äganderätt inklusive mark Långsiktiga investerare Leasehold Nyttjanderätt, oftast på 99 år Prismedvetna köpare Vid Leasehold betalar du årlig Ground Rent som med åren summerar upp. Ta med det i kalkylen – annars väntar obehagliga överraskningar. Begränsningar och undantag Du kan som utlänning inte köpa överallt. Special Designated Areas (SDAs) är reserverade för malteser. Det gäller främst ursprungliga bykärnor och vissa kuststräckor. Din mäklare bör känna till detta – annars, byt mäklare. Vad innebär det för dig? Begär skriftligt bevis på att bostaden inte ligger i en SDA. En rättsprocess efter köpet kostar mer än en bra advokat i förväg. Steg-för-steg-guide: Så köper du fastighet på Malta Nu blir det praktiskt. Här guidar jag dig genom varje steg i köpprocessen – från första visning till ägarbevis. Steg 1: Förberedelser och dokumentation Innan du ens tittar på en lägenhet, behöver du dessa handlingar: Maltesiskt skattenummer (Tax ID) – ordnas hos Inland Revenue Department Bankkonto på Malta – ett måste Intyg på betalningsförmåga – kontoutdrag från de senaste sex månaderna Kopia av ditt pass – flera gånger bevittnad Utility bills – för att bevisa din nuvarande adress Mitt tips: Maltas byråkrati älskar papper. Ta tre kopior av allt och låt dem bevittnas. Det spar resor mellan Valletta och Floriana. Steg 2: Fastighetssökning och mäklarval Maltesiska mäklare jobbar oftast utan exklusiva avtal. Det betyder att samma bostad kan finnas hos fem olika byråer. Välj en som: Är registrerad hos Malta Association of Real Estate Agents (MREA) Har erfarenhet av internationella köpare Redovisar provision och tilläggskostnader öppet Inte trycker upp ett avtal redan efter första visningen Vad innebär det för dig? En bra mäklare förklarar AIP-krav och känner till de lokala fallgroparna. En dålig säljer dig en lägenhet utan hissgodkännande eller med byggproblem. Steg 3: Promise of Sale Agreement När du hittat din drömbostad ingås ett Promise of Sale – det maltesiska föravtalet. Då betalar du normalt 10% av köpeskillingen i handpenning. Viktigt: Låt en maltesisk advokat granska Promise of Sale. Står det as is where is, köper du dolda fel på köpet. Det kan bli dyrt. Dessa punkter måste ingå i Promise of Sale: Exakt beskrivning av fastigheten med kadasternamn Pris och betalningsvillkor Datum för slutlig överlåtelse Villkor för AIP-tillstånd Vad som ingår i köpet (möbler etc.) Steg 4: Finansieringsbevis Parallellt med Promise of Sale måste du ordna finansieringen. Maltesiska banker är petnoga, men rättvisa. De vill se: Dokument Syfte Handläggningstid Inkomstintyg Bevis på återbetalningsförmåga Uppdaterat (inte äldre än 3 månader) Schufa-intyg Kreditvärdighet i Tyskland 2-4 veckors beställning Bankgaranti Ytterligare säkerhet 1-2 veckor Vad innebär det för dig? Utan bekräftad finansiering faller även den bästa affären. Ordna alla handlingar i god tid. Steg 5: Slutligt köpeavtal hos notarien Final Deed of Sale undertecknas hos maltesisk notarie. Till skillnad från Tyskland använder både köpare och säljare samma notarie. Låter ovanligt, men det är maltesisk lag. På kontraktsdagen händer följande: Notarien läser hela avtalet (tar 30–45 min) Du överför återstående köpesumma till notariekonto Alla parter skriver under Du får nycklarna Ägarbeviset registreras i Public Registry Vad innebär det för dig? Efter underskrift är bostaden din. Men först efter registreringen (1–2 veckor) har du juridiskt vattentätt ägarbevis. Fastighetsfinansiering Malta: Möjligheter för internationella köpare Pengar är inte allt – men utan pengar blir det inget. Malta erbjuder olika finansieringsvägar du bör känna till. Maltesiska banklån Maltesiska banker ger bolån till EU-medborgare. Villkoren är rimliga, men kraven höga. Du behöver: Minst 25% egen insats – mindre går i praktiken inte Stabil inkomst – minst tre gånger så hög som lånets månadskostnad Maltesiskt bankkonto – med minst sex månaders historik Livförsäkring – som säkerhet under lånets löptid Typiska villkor hos maltesiska banker: Bank Ränta (ca) Löptid Särskildhet Bank of Valletta 3,5–4,5% Upp till 25 år Marknadsledare, noggrann prövning HSBC Malta 3,8–4,8% Upp till 30 år Internationell inriktning APS Bank 4,0–5,0% Upp till 25 år Lokal bank, mer flexibel Vad innebär det för dig? Räkna med minst tre månader för kreditprövning. Maltesiska banker är grundliga – och långsamma. Tysk bolånefinansiering för Malta En del tyska banker finansierar utlandsbostäder. Det har för- och nackdelar: Fördelar: Du känner redan din bank Ofta bättre räntor Tyskt avtalsspråk Bekanta rutiner Nackdelar: Högre krav på eget kapital (ofta 40–50%) Valutarisk vid eurosvängningar Komplicerad säkerhetsställning Längre handläggningstid Alternativa finansieringsformer Du kan också vara kreativ med dessa alternativ: Säljaren finansierar – säljarens uppskjutna betalning av en del av köpeskillingen Buy-to-let-lån – om du vill hyra ut bostaden Offshore-banking – via maltesiska offshore-banker (krångligt, men möjligt) Privatlån – från familj eller privata investerare Vad innebär det för dig? Alla finansieringsformer har sina fällor. Rådgör med maltesisk finansiell rådgivare innan du bestämmer dig. Kostnader och skatter vid äganderätt på Malta Här blir det smärtsamt för plånboken. Malta döljer gärna de verkliga kostnaderna i avgifter och skatter som ofta dyker upp i slutet. Sidokostnader vid fastighetsköp Utöver köpeskillingen tillkommer dessa kostnader: Kostnadstyp Storlek Kommentar Notariearvode 0,1–0,4% av köpeskillingen Plus porto och kopior Advokatkostnad €500–€2 000 Beror på ärendets komplexitet AIP-ansökningsavgift €233 Engångskostnad Mäklarprovision 3–5% av köpeskillingen Betalas oftast av säljaren Bankavgifter €200–€500 För överföringar och värderingar Stämpel- och registreringsavgifter Malta tar ut en Stamp Duty (stämpelskatt) vid bostadsköp. Beloppet beror på om du är förstagångsköpare eller inte: Förstagångsköpare: 2% på de första €175 000, därefter 5% Andragångsköpare: 5% på hela köpeskillingen Icke-resident: 5% utan undantag Därtill kommer registreringsavgift på €200 för registrering i Public Registry. Vad innebär det för dig? Köper du en bostad för €300 000 och är andragångsköpare, betalar du €15 000 i stamp duty. Räkna med det i din ekonomiska kalkyl. Löpande kostnader som ägare Efter köpet väntar årliga utgifter: Waste Collection Tax: €60–€120 per år beroende på kommun Försäkringar: €200–€500 per år för byggnad och hem Fastighetsförvaltning: €50–€150 per månad om du bor i förening Vatten, el, internet: Planera för €100–€200 per månad Skatteoptimering som fastighetsägare Malta erbjuder intressanta möjligheter till skatteeffektivisering: Capital Gains Tax: 8% vid försäljning, men fribelopp för permanentbostad Hyresinkomstskatt: 15% på hyror (vid Non-Resident status) Maltesisk skatteresidens: Kan minska skatten betydligt Vad innebär det för dig? En maltesisk skatterådgivare är väl investerade pengar. Skattereglerna ändras ofta och besparingen kan bli betydande. De vanligaste misstagen vid köp av fastighet på Malta Man lär av sina misstag – men det är smartare att lära av andras. Här är klassikerna jag själv sett eller upplevt. Juridiska fallgropar SDA-missen: En tysk köpte ett townhouse i Birgu för €400 000. Först efter köpet fick hon veta att huset låg i en Special Designated Area. Resultat: Köpet ogiltigförklarades, och processerna pågick i två år. Titel-fällan: Alla säljare har inte rena ägarbevis. Särskilt äldre fastigheter saknar ibland godkännanden eller har ouppklarade arvstvister. Vad innebär det för dig? Kräv en title search av din advokat. Kostar €300–€500 men kan spara dig €100 000+ i problem. Byggfel och dolda kostnader På Malta bygger man snabbt men inte alltid bra. Vanliga problem: Vattenskador: Särskilt i bottenvåningar efter vinterregn Ljudisolering: Nästan obefintlig i många nybyggen Luftkonditionering: Ofta installerad i efterhand utan tillstånd Hissar: Många saknar giltig besiktning Mitt tips: Anlita en oberoende Structural Survey för €500–€800. Tyska ingenjörer på Malta har koll på lokala svagheter. Finansieringsmissar De dyraste felen görs kring ekonomin: Case Study: En företagare från München ville köpa en penthouse för €800 000. Han räknade med 25% egen insats men glömde 8% stamp duty. I slutänden saknades €40 000 vid tillträdet. Vad innebär det för dig? Ta med alla tilläggskostnader och planera 10% marginal för oväntade utgifter. Mäklar- och notarieproblem Alla maltesiska mäklare och notarier är inte pålitliga: Dubbel försäljning: Samma bostad säljs till flera köpare Felaktiga kvadratmeterangivelser: Ofta 10–20% överdrivna Doltelfel: Döljda skickligt vid visningar Notariebyte: Plötsligt byte av notarie strax före avtal Vad innebär det för dig? Använd endast registrerade mäklare och insistera på en advokat du själv valt. Insider-tips för ett lyckat fastighetsköp Efter två år på Malta och otaliga fastighetsaffärer i min vänkrets har jag lärt mig: Det är detaljerna som avgör succé eller frustration. Tajming är allt Bästa tiden att köpa: November till mars. Malteser säljer innan sommaren, och du slipper visningar i +35°C. Sämsta tiden att köpa: Juli och augusti. Alla har semesterläge, myndigheter jobbar långsamt och priserna är uppblåsta. Att välja rätt område Malta är litet men skillnaden mellan områdena är stor: Område Karaktär Prisnivå För vem Sliema/St. Julians Turistiskt, livligt Högt Stadsmänniskor, investerare Valletta Historiskt, kulturellt Mycket högt Arkitekturälskare Mellieha Familjevänligt, lugnt Medel Familjer, pensionärer Gozo Lantligt, genuint Lågt Naturälskare, individualister Förhandlingstaktik Malteser är handlare. Att pruta hör till, men gör det med stil: Börja 10–15% under utgångspris – det förväntas Erbjud snabb affär – kontantköp ger fördel Låt värdera fel – dra av reparationskostnader Förhandla om möbler – ofta finns mer att vinna än du tror Vad innebär det för dig? Var respektfull men bestämd. Extremt låga bud skrämmer bara iväg motparten. Nätverka På Malta går allt via relationer. Rätt kontakter spar tid och pengar: Tysk community: Facebook-grupper som Deutsche in Malta är guldgruvor Lokala experter: Hitta tysktalande advokat och skatterådgivare Hantverkskontakter: Viktigt vid renovering efter köpet Bankkontaktperson: Personlig bankman snabbar på allt Använd tekniken Dessa appar och sajter förenklar vardagen: Malta Property: Bästa lokala fastighetsappen Tallinja: Bussresor till visningar Rent.com.mt: Även intressant för köpare Frank Salt: Största byrån, bra onlinesök Vad innebär det för dig? Digitala verktyg spar resor och ger marknadsöversikt – men de ersätter aldrig en personlig visning. Vanliga frågor om fastighetsköp på Malta Kan jag som tysk köpa bostad utan maltesisk residency? Ja, som EU-medborgare kan du i princip köpa bostad på Malta. Du behöver dock ett AIP-tillstånd (Acquisition of Immovable Property) från det maltesiska finansdepartementet. Detta beviljas i regel om du kan visa att du tänker nyttja bostaden som din huvudsakliga adress eller redan bott länge på Malta. Hur lång tid tar köpprocessen på Malta? Från första visning till ägarbevis bör du planera för 4–6 månader. Bara AIP-godkännandet kan ta 3–6 månader. Om du behöver banklån tillkommer 2–3 månader till. Köper du kontant går allt fortare. Vilka extra kostnader tillkommer vid fastighetsköp? Utöver köpeskillingen måste du räkna med 10–15% i sidokostnader. Det inkluderar stämpelskatt (2–5% beroende på status), notariearvode (0,1–0,4%), advokatkostnad (€500–€2 000), AIP-avgift (€233) och andra avgifter. Vid ett köp på €300 000 kan sidokostnaderna bli €20 000–€40 000. Kan jag finansiera bostadsköp på Malta? Ja, både maltesiska och tyska banker erbjuder lån för fastigheter. Maltesiska banker kräver oftast 25% egen insats, tyska banker 40–50%. Du behöver maltesiskt bankkonto, inkomstintyg och en livförsäkring som säkerhet. Måste jag betala skatt vid fastighetsköp? Ja, Malta tar ut en stämpelskatt (Stamp Duty). Som förstagångsköpare betalar du 2% på de första €175 000 och 5% däröver. Som andra- eller flergångsköpare gäller 5% på hela köpeskillingen. Icke-residents betalar alltid 5%. Vad är Special Designated Areas (SDA)? SDA är områden som främst är reserverade för maltesiska medborgare. Som EU-utlänning får du oftast inte köpa där. Det gäller särskilt historiska bykärnor och vissa kuststräckor. Din advokat bör kontrollera om din drömbostad ligger inom en SDA. Lönar det sig att äga bostad på Malta som investering? Malta har stabil prisuppgång och hög efterfrågan på uthyrning, särskilt i turistområden. Hyresavkastning på 4–6% är realistiskt. Tänk dock på driftskostnader för förvaltning och underhåll. Som icke-resident betalar du 15% i skatt på hyresintäkter. Vilka försäkringar behöver jag för min bostad på Malta? Byggnadsförsäkring är ett krav om du finansierar köpet. Hem- och ansvarsförsäkring rekommenderas alltid. Vid uthyrning bör du skaffa speciell ansvarsförsäkring för hyresvärdar. Räkna med €200–€500 per år för hela försäkringspaketet. Kan jag sälja min Malta-bostad skattefritt senare? Malta tar ut 8% capital gains tax vid försäljning. Det finns dock fribelopp om bostaden varit din huvudadress eller du ägt den över vissa tidsgränser. Reglerna ändras ofta – ta hjälp av maltesisk skatterådgivare. Vad händer vid juridisk tvist om min bostad? Malta har ett fungerande rättssystem enligt brittisk modell, men processer kan dra ut på tiden och bli dyra. Rättsskyddsförsäkring rekommenderas. Viktigast är dock att låta alla avtal granskas av kvalificerad maltesisk advokat innan du skriver under.
