Hitta fastigheter på Malta: Den kompletta guiden för internationell uthyrning och köp – Fastighetsguide

Förstå Maltas bostadsmarknad: Priser, trender och lokala förhållanden

Maltas bostadsmarknad är ett skolboksexempel på att EU inte alltid betyder samma regler. Här möts brittiska egenheter och medelhavskänsla, EU-lag möter lokala traditioner. Resultatet? En marknad med egna spelregler.

Aktuella priser och marknadsutveckling 2025

Här kommer siffrorna först, så du vet vad du har att vänta. Medelpriserna för köp ligger på:

På hyresmarknaden ligger priserna (per månad) på ungefär:

• 1-rumslägenhet centralt: 800 € – 1 400 €
• 2-rumslägenhet centralt: 1 200 € – 2 200 €
• 3-rumslägenhet centralt: 1 800 € – 3 500 €
• Rum i kollektiv: 350 € – 650 €
• Studio utanför centrum: 500 € – 900 €

Vad driver priserna?

Tre saker styr Maltas bostadsmarknad: spelindustrin, EU-skattflyktingar och brist på byggmark. Malta är 316 kvadratkilometer stort – mindre än München. Varje kvadratmeter räknas.

Spelbolagen har länge gett löner över snittet. En senior utvecklare tjänar här 50 000 €+ och har råd med höga hyror. Till det kommer förmögna européer som väljer Malta för skatten. Det ger extra tryck på lyxsegmenten.

Speciella drag i det maltesiska systemet

Malta har ett dubbelt rättssystem: maltesisk lag (baserat på Code Napoléon) blandat med common law-influenser. För dig viktigt:

• Emphyteusis: Du köper inte marken, utan ett 99-årigt nyttjanderättsavtal (vanligt vid nybyggen)
• Freehold: Full äganderätt inklusive marken (mer sällsynt, dyrare)
• Promise of Sale: Föravtal vid köp, ofta med handpenning (juridiskt bindande!)
• Final Deed: Det egentliga köpekontraktet hos notarie

Dessa begrepp hör du hela tiden. Förstår du dem inte skriver du under i blindo – och det är farligt.

Hyr lägenhet på Malta: Hela processen för internationella

Att hyra på Malta är i teorin enkelt: du hittar något, skriver på – flyttar in. I praktiken väntar en hinderbana av hyresvärdsvanor, WhatsApp-kaos och deposition som förhandlas på tre språk.

Var du bäst letar som utländsk hyresgäst

Glöm tyska bostadsportaler. På Malta gäller:

1. Facebookgrupper: Malta Property Market, Rent in Malta, Flatmates Malta – här händer allt
2. Property.com.mt: Lokal portal med flest objekt
3. Times of Malta Classifieds: Traditionell men komplett
4. Dhalia.com.mt: Speciellt för lyxobjekt
5. Frank Salt Real Estate: Största byrån på ön

Facebookgrupperna är rena guldgruvan. Här lägger hyresvärdarna ut direkt utan byråpåslag. Men se upp: det finns bedragare även här.

Så går hyresprocessen till steg för steg

Steg 1: Ordna visning

Maltensare svarar sällan på mejl. WhatsApp gäller. Skriv kort, vänligt, på engelska. Hi, Im interested in viewing the apartment in [Location]. When would suit you? Inte mer.

Steg 2: Överlev visningen

Ta med laddare till mobilen när du går på visning. Att testa internet och eluttag är viktigare än spisen. Fråga om avgifter (utilities) – de brukar inte ingå och kan landa på 150 €+ i månaden.

Steg 3: Förhandla kontrakt

Här blir det intressant. Maltesiska hyresavtal är ofta … kreativa. Vanliga fallgropar:

• Deposition: 1-2 månadshyror, kontant i handen (ja, faktiskt)
• Byråarvode: Halv månadshyra (ofta förhandlingsbart)
• Avgifter: Water & Electricity på separat räkning
• Internet: Sällan inkluderat, sällan snabbt
• Uppsägning: Oftast 1-2 månaders uppsägningstid

Steg 4: Samla dokument

Du behöver: pass/ID-kort, inkomstintyg (bankutdrag räcker), ibland arbetsgivarintyg. EU-medborgare har fördel – nyttja det.

Dina rättigheter och skyldigheter som hyresgäst

Maltas hyreslag är mer hyresgästvänlig än många tror. Viktiga punkter:

Förstå avgifter: Vad tillkommer egentligen?

Den största överraskningen brukar komma första månaden. Typiska avgifter på Malta:

• El: 20–25 cent/kWh (dyrare än Tyskland!)
• Vatten: 3–4 €/m³ plus grundavgift
• Internet: 25–40 €/månad för ok hastighet
• Gas: Om det finns, ca 15–25 €/månad
• Kommunalskatt: Betalas ofta av hyresvärden

Räkna med 100–200 € extra per månad för avgifter. Elpriset skjuter i höjden på sommaren – tack vare AC:n.

Köpa bostad på Malta: Det du behöver veta som utlänning

Att köpa bostad på Malta som EU-medborgare är möjligt, men krångligt. Regler, undantag, specialfall – och därtill maltesisk tolkning. Här är sanningen:

Juridiska grunder för EU-medborgare

Som EU-medborgare får du köpa bostad på Malta. Men: Det finns begränsningar och tillståndsprocesser.

Fritt köp möjligt för:

• Lägenheter i flerbostadshus
• Bostäder äldre än fem år
• Kommersiella fastigheter
• Garage och förråd

Godkännande krävs (AIP – Acquisition of Immovable Property):

• Nybyggen (yngre än fem år)
• Hus med tomt över 1 000 m²
• Fastigheter i speciella zoner
• Andra bostad än permanentboende

AIP-processen: Tillstånd för köp

AIP-enheten (Acquisition of Immovable Property Unit) prövar din ansökan. Det tar 6–12 veckor och kostar 150 € i avgift.

Nödvändiga dokument:

1. Fullständigt AIP-formulär
2. Kopia av föravtal (Promise of Sale)
3. Fastighetsutdrag
4. ID/pass
5. Bevis på finansiering
6. Syfte med köpet (permanentboende/investering/fritid)

Tillståndet ges nästan alltid, utom i t.ex. säkerhetskänsliga områden eller om byggregler bryts.

Köpprocess: Promise of Sale till Final Deed

Det maltesiska bostadsköpet har två faser:

Fas 1: Promise of Sale Agreement

Du betalar 10 % handpenning och tecknar förhandsavtalet. Det är juridiskt bindande! Backar du ur förlorar du handpenningen, säljaren drar sig ur – du får dubbla beloppet tillbaka.

Fas 2: Final Deed (slutliga köpekontraktet)

Hos notarien undertecknas slutavtalet. Du betalar resten plus:

• Stämpelskatt: 5 % av köpesumman
• Notarieavgift: 0,1–0,2 % av köpesumman
• Advokatkostnader: 1 000–3 000 €
• Fastighetsregisteravgift: 200–500 €

Finansiering för internationella köpare

Maltesiska banker ger lån till EU-medborgare, men med strängare villkor än för inhemska:

Krav: stadig inkomst på Malta eller i EU, Schufa eller motsvarande, bevis på likvida medel för insats och tilläggskostnader.

Skatter när du köper bostad

Malta har snåriga skatteregler. Viktiga punkter:

• Ingen förmögenhetsskatt på fastigheter
• Hyresintäkter: beskattas enligt maltesisk inkomstskattelag
• Kapitalvinstskatt: 12 % vid försäljning
• Arvsskatt: Skattefritt mellan makar, annars 5–35 %

Här behöver du definitivt maltesisk skatterådgivare. Reglerna ändras ofta och har undantag för EU-medborgare.

De bästa områdena på Malta: Från Sliema till Gozo

Malta är litet, men skillnaden mellan områdena är enorm. Tio minuters bilfärd skiljer lyxmarina från fiskeby-idyll. Här är överblicken, så du hittar rätt:

Sliema & St. Julians: Det kosmopolitiska centrumet

Sliema är Maltas Manhattan – om Manhattan vore två kilometer långt och fullt av gelatobarer. Här bor flest utrikesfödda.

Fördelar:

• Allt på gångavstånd: mataffärer, restauranger, hav
• Bästa kollektivtrafiken
• Internationellt community och events
• Moderna lägenheter med havsutsikt
• Butiker öppna dygnet runt

Nackdelar:

• Högsta hyrorna på ön
• Turistmyller på sommaren
• Brist på parkeringsplatser
• Buller från byggen och trafik

Perfekt för: Anna (digital nomad) som vill ha nära till allt och Luca (UX-designer) som söker internationella kontakter.

St. Julians gränsar direkt till Sliema, men är mer partybetonat. Paceville (nöjeskvarteret) kan bli ett helvete nattetid – ju närmare, desto billigare och stökigare lägenhet.

Valletta: Kulturhjärta med karaktär

Maltas huvudstad är UNESCO-världsarv och känns som ett stort friluftsmuseum. Boende här är speciellt.

Att bo i Valletta betyder:

• Bo i 400–500 år gamla byggnader
• Kullersten (jobbigt med rullväska)
• Små men charmiga lägenheter
• Många caféer och kulturevent
• Bilfria zoner

Priserna ligger 20–30 % lägre än i Sliema, men du måste gilla historisk charm – värme och moderna bekvämligheter är inte självklart.

Gzira & Msida: Den okända favoriten för pragmatiker

Båda områdena ligger mellan Sliema och Valletta – perfekt läge för dig som vill bo centralt men lugnare.

Gzira:

• 10 minuters promenad till Sliema
• Hyror 20–25 % billigare än Sliema
• Lokala supermarkets och restauranger
• Ren bostadskvarterskänsla

Msida:

• Nära universitet (bra för kollektiv-rum)
• Yachtmarina och strandpromenad
• Bra bussförbindelser
• Blandning av studenter och yrkesarbetande

Attard, Balzan & Lija: The Three Villages

Om du söker lugn och inte pendlar dagligen är Three Villages toppen. Här bor medelklassen.

Kännetecken:

• Hus med trädgård snarare än lägenheter
• Familjevänligt och lugnt
• 15–20 min med bil till Sliema
• Lokala affärer och traditionella restauranger
• Mycket rimligare priser

Perfekt för Dr. Mara (pensionerad läkare) som söker lugn och kvalitet.

Gozo: Lillasyster med stor charm

Gozo är en egen ö – 25 minuter med färja från Malta. Allt är långsammare, grönare, skönare här.

Att bo på Gozo:

• Betydligt lägre priser (50–60 % av Malta)
• Natur, lugn och äkta Malta-känsla
• Bil är ett måste
• Få jobbchanser
• Fler elavbrott än på huvudön

En dröm för remote-arbetare, en mardröm för pendlare.

Prisjämförelse mellan områden (2-rumslägenhet, hyra)

Praktiska tips: Visningar, kontrakt och fallgropar

I teorin låter allt bra – verkligheten är annorlunda. Efter tre år och dussintal visningar har jag mött alla tricks, fällor och hyresvärdstyper. Här är mina samlade lärdomar:

Visningar: Vad du verkligen måste kolla

10-punkts-listan inför varje visning:

1. Testa vattentrycket: Skruva på alla kranar, gärna samtidigt
2. Mät internetfarten: Kör en speedtest-app
3. Kolla AC:n: Fungerar den? Hur gammal? Vem betalar reparation?
4. Räkna eluttag: Maltas relation till uttag är speciell
5. Testa mobiltäckning: Stenmurar stoppar allt
6. Kolla grannarna: Högljutt? Många barn? Byggarbetsplats bredvid?
7. Testa hissen: Om det finns – maltesiska hissar är… antika
8. Balkong/terrass: Insyn? Trafikbuller?
9. Tvättmaskinsanslutning: Finns det verkligen?
10. Parkering: Ingår? Lättillgängligt?

Förstå kontrakt: De vanligaste fällorna

Maltesiska kontrakt är ofta … kreativt tolkade. Här är klassikerna:

Fälla 1: Utilities excluded

Betyder: du betalar el, vatten, internet separat. Det kan lätt bli 150–250 € extra per månad. Fråga alltid: What exactly is included in the rent?

Fälla 2: Furnished apartment

Kan vara: En säng, ett bord, en stol. Eller: full utrustning ända till kaffemaskin. Be om en lista eller ta bilder på plats.

Fälla 3: One month deposit

Plus en månadshyra i förskott plus byråarvode. Det som såg ut som 1 200 € hyra blir snabbt 3 000 € i startkostnader.

Fälla 4: No pets, no parties, no…

Förbuden kan bli ändlösa. Gäster över natten? Laga mat med vitlök? Netflix på annat språk? Sett allt.

Förhandlingstips: Så får du bättre deal

Malteser gillar att förhandla – om du kan sättet:

Använd rätt tidpunkt:

• Oktober–januari: lågsäsong, mindre konkurrens
• Boka visning vardagar: hyresvärdar har mer tid
• Längre hyresperiod: 12+ månader – ger ofta lägre pris

Skaffa bra argument:

• Im a quiet professional with stable income
• I can provide references from previous landlords
• Im looking for a long-term home, not just temporary
• I can pay deposit and first month immediately

Vad som INTE fungerar:

• Tysk rakhet (The price is too high)
• Besserwisser-stil (In Germany we do it like this…)
• Otålighet (I need an answer today)

Red flags: Undvik dessa hyresvärdar

Vissa hyresvärdar är slöseri med tid, eller värre. Larma om:

Omedelbart nej:

• Vill ha pengar innan visning
• Har ingen fast adress på Malta
• Kontrakt bara på maltesiska
• Ovanligt billigt för området
• Pressar till snabb signering

Bli misstänksam vid:

• Kan inte visa ägarbevis
• Godtar bara kontantbetalning
• Inga skriftliga överenskommelser
• Undviker svar om avgifter
• Överdrivet vänlig, lovar allt

Juridisk trygghet: Vad du alltid ska få skriftligt

Malta är EU – men lita aldrig blint, dokumentera allt:

• Skriftligt hyreskontrakt: På engelska, med all info
• Inventory List: Alla möbler och apparater dokumenterade
• Kvitto på deposition: Betalningsintyg
• Hyresvärds-ID: ID-kopia
• Egendomsdokument: Ägarhandlingar
• Utility Accounts: Tydligt vem som betalar vad

Ingen signering utan dessa dokument. Punkt slut.

Kostnader och finansiering: Budgetering för Malta

Malta är inte billigt. Om någon påstår det, vill hen sälja dig något eller har inte varit här sedan 2015. Men: med rätt planering går det. Här är de riktiga siffrorna:

Kostnader vid hyra: Vad du faktiskt betalar

Startkostnader (engångs):

Exempel vid 1 500 € månadshyra:

• Deposition: 3 000 €
• Första hyra: 1 500 €
• Byrå: 750 €
• Utrustning: 500 €
• Totalt: 5 750 € att starta med

Månadskostnader: Maltas realistiska budget

Singelhushåll, centralt läge (Gzira/Msida):

• Hyra 1-rum: 1 000–1 400 €
• El/vatten: 80–150 € (vinter) / 150–250 € (sommar)
• Internet: 30–45 €
• Mat: 300–500 €
• Transport: 50 € (buss) / 300 € (bil inkl. bensin)
• Mobil: 20–40 €
• Totalt: 1 480–2 385 €

Par, centralt läge (Sliema):

• Hyra 2-rum: 1 800–2 500 €
• El/vatten: 120–200 € (vinter) / 200–350 € (sommar)
• Internet: 35–50 €
• Mat: 500–800 €
• Transport: 100 € (båda buss) / 400 € (en bil)
• Mobiler: 40–80 €
• Totalt: 2 595–4 180 €

Dolda kostnader: Det ingen berättar om

Överraskningarna kommer alltid:

• Sommarens elchock: AC kan trippla elränkningen
• Importavgifter: Shoppar du online från Tyskland tillkommer det extra
• Bilkostnader: Försäkring 800–1 500 €/år, registrering 200 €
• Reparationer: Hantverkare är dyra och långsamma
• Hemresor: Flyg till Tyskland 150–400 €, beroende på säsong

Finansiering vid köp: Banker och villkor

Maltesiska banker är mer restriktiva än tyska. Här är gällande villkor för de största:

Bank of Valletta (största banken):

• Maxlån: 80 % av köpesumman
• Minsta insats: 20 % + tilläggskostnader
• Ränta: 3,5–4,2 % (beroende på löptid/kreditvärdighet)
• Max löptid: 25 år
• Uppläggningsavgift: 0,5 % av lånebeloppet

HSBC Malta:

• Maxlån: 75 % av köpesumman
• Minsta insats: 25 % + tilläggskostnader
• Ränta: 3,8–4,5 %
• Särskilt: rabatter för befintliga kunder

Krav för icke-residenter:

• Bevis på stabil inkomst (36 månader)
• Debt-to-Income Ratio max 40 %
• Schufa-utdrag eller motsvarande
• Bevis på likvida medel
• Ibland: borgenär eller extra säkerheter

Kostnadsexempel köp: Lägenhet för 300 000 €

Du behöver alltså minst cirka en sjättedel av köpesumman i eget kapital.

Spara pengar: Så håller du nere kostnaderna

Vid hyra:

• Långtidskontrakt för bättre pris
• Mindre kända orter istället för Sliema/St. Julians
• Rum i kollektiv istället för egen lägenhet
• Hyra på vintern – lättare att förhandla

Bland avgifter:

• Smart-termostat till AC:n
• LED-lampor överallt
• Vattensnåla duschmunstycken
• Förbetald el för bättre koll

Vid inköp:

• Lokala marknader istället för supermarket
• Köp säsongsvaror
• Storköp av basvaror
• Utnyttja happy hour på restauranger

Vanliga frågor om bostäder på Malta

Behöver jag som EU-medborgare tillstånd för att köpa bostad på Malta?

För äldre bostäder (mer än 5 år gamla) och generellt för lägenheter behövs inget tillstånd. För nybyggen, hus med stor tomt eller för andra bostäder än permanentboende krävs AIP-tillstånd – som nästan alltid ges.

Hur höga är avgifterna vid bostadsköp?

Räkna med 5–8 % utöver köpesumma: 5 % stämpelskatt, samt notarie-, advokat- och registerkostnader.

Kan jag som tysk få bostadslån på Malta?

Ja, maltesiska banker ger lån till EU-medborgare. Du måste dock ha mer eget kapital (20–30 %) och räntan är högre än för malteser.

Hur hittar jag som utlänning enklast hyreslägenhet?

Facebookgrupper (Malta Property Market), Property.com.mt och lokala mäklare. WhatsApp är viktigare än e-post.

Vad ligger avgifter (utilities) på för en hyreslägenhet?

100–250 € extra utöver hyran per månad: el (20–25 cent/kWh), vatten (3–4 €/m³), internet (25–40 €). Elen går upp markant på sommaren pga air condition.

Måste jag betala skatt på hyresintäkter?

Ja, hyresinkomster beskattas enligt maltesiska regler. Det finns dock särskilda regler för EU-medborgare.

Hur lång tid tar det att köpa bostad?

2–6 månader från Promise of Sale till Final Deed. Med AIP kan det dröja ytterligare 6–12 veckor.

Stiger priserna på Malta fortfarande?

Ja, men långsammare än 2015–2020. Centrala områden håller sig dyra, men ytterligheter har potential.

Vad är bäst: hyra eller köpa på Malta?

Det beror på planerad vistelsetid. Under fem år lönar sig nästan alltid att hyra, över fem kan köp vara vettigt. Tänk dock på tilläggskostnader vid köp.

Vilket område är bäst för internationella hyresgäster?

Gzira och Msida har bäst prisvärde: centralt men billigare än Sliema. Sliema är premium – men dyrt.