Fastighetsskatter på Malta: Den ärliga guiden till stämpelskatt och löpande kostnader

Malta Stamp Duty: Vad ett bostadsköp verkligen kostar dig

Stamp Duty är Maltas motsvarighet till den tyska överlåtelseskatten – fast krångligare och full av fallgropar. Den måste betalas vid alla fastighetsköp och beräknas på köpeskillingen eller det marknadsvärde myndigheterna uppskattar. Det högsta gäller.

Stamp Duty-nivåer: Aktuella satser för 2025

Här blir det intressant: Malta gör skillnad på olika köparprofiler och typer av fastigheter. Satserna varierar kraftigt beroende på vem du är och vad du köper.

Obs! Som EU-medborgare betalar du bara 5 % på din första bostad om du kan bevisa att Malta är din skattemässiga hemvist. Annars får du automatiskt 8 %. Det här har överraskat många tyska investerare som trott att ett EU-pass räcker.

Den lömska marknadsvärdes-fällan

Här kommer första fallgropen: Stamp Duty baseras inte alltid på det faktiska köpepriset. De maltesiska myndigheterna har sin egen uppfattning om värdet. Köper du en lägenhet i Sliema för 400 000 euro men myndigheterna värderar den till 450 000 euro, så betalar du Stamp Duty på 450 000 euro.

Dessa värderingar bygger på genomsnittliga kvadratmeterpriser i respektive område, uppdateras varje år. I populära områden som St. Julian’s eller Valletta ligger myndigheternas schablon ofta 10–15 % över det faktiska priset.

Undantag och rabatter på Stamp Duty

Det finns några lagliga sätt att minska din Stamp Duty – men kraven är strikta:

• Första bostad under 175 000 euro: Endast 2,5 % Stamp Duty för maltesiska medborgare och EU-bosatta
• Renoveringsobjekt: Lägre satser för fastigheter som bevisligen kräver renovering
• Shell Units: Råbyggnation beskattas separat – oftast lägre

Mitt tips från verkligheten: Låt göra energieffektivitetsklassningen redan före köpet, inte efteråt. Det kan spara dig 4 000 euro på en lägenhet för 400 000 euro.

Löpande fastighetsskatter: Dessa skatter betalar du årligen

Efter köpet kommer den årliga verkligheten: Malta har ingen klassisk fastighetsskatt som i Tyskland, men ett system med olika avgifter som varierar beroende på användning och värde på din fastighet.

Fastighetsskatt för icke-bosatta

Här blir det dyrt för dig som inte har Malta som huvudsaklig bostadsort. Den årliga fastighetsskatten är:

• 0,55 % av fastighetsvärdet för alla icke-bosatta
• Befrielse för de första 700 000 euro i värde om du är maltesisk resident
• 0,55 % på allt över 700 000 euro även för bosatta

Praktiskt exempel: Kostar din lägenhet i Sliema 500 000 euro och du bor inte permanent på Malta, betalar du 2 750 euro i årlig fastighetsskatt. Inget skämt.

Council Tax: Kommunalskatt på maltesiskt vis

Varje kommun på Malta tar ut sin egen Council Tax. Nivån varierar mycket beroende på område:

Council Tax tas vanligtvis ut halvårsvis och finansierar lokala tjänster som sophämtning, gatustädning och underhåll. På turisttäta orter tillkommer ofta extra avgifter för ökad städfrekvens.

Driftskostnader och serviceavgifter

Glöm inte de dolda löpande kostnader som i Tyskland ofta ingår i månadsavierna:

• Water and Electricity Authority (WASA): Grundavgift plus förbrukning, ca 80–150 euro per kvartal
• Byggnadsförsäkring: Ofta obligatoriskt i lägenhetskomplex, 200–500 euro per år
• Förvaltningsavgifter: I bostadsrättshus, 300–800 euro per år beroende på faciliteter
• Hissunderhåll: Separat avgift i många fastigheter, 50–120 euro per år

Skattefördelar för EU-medborgare: Så sparar du lagligt pengar

Här gäller det för dig som vill stanna lite längre. Malta erbjuder rejält med skattefördelar för EU-medborgare – men bara om du kan och följer reglerna.

Maltesisk resident-status: Nyckeln till lägre skatt

För att som EU-medborgare dra nytta av lägre skattesatser måste du visa att Malta är ditt livscentrum. Konkret innebär det:

• Minst 183 dagar per år fysiskt i Malta
• Ha stadigvarande bostad (köpt eller hyrd)
• Flytta ditt egentliga centrum till Malta (bankkonto, läkare m.m.)
• Var registrerad resident hos maltesiska myndigheter

Om du klarar det sparar du 3 % Stamp Duty på första bostaden och slipper årsskatt på fastigheter (upp till 700 000 euro i värde).

Malta Residence Programme: Premium-residency för investerare

För förmögna köpare finns Malta Residence Programme (MPRP). Investerar du minst 300 000 euro i fastighet på Gozo eller södra Malta, eller 350 000 euro på norra Malta, samt möter fler krav, får du permanent uppehållstillstånd och skattefördelar.

Minimikraven:

• 300 000 euro investering (Gozo/södra Malta) eller 350 000 euro (norra Malta)
• 58 000 euro avgift till staten
• 2 000 euro i årlig förvaltningsavgift
• Visa upp en årlig inkomst på minst 100 000 euro

Dubbla beskattningsavtal: Ingen dubbel skatt

Malta har dubbelbeskattningsavtal med över 70 länder, däribland Tyskland, Österrike och Schweiz. Det betyder: Betalar du redan skatt på inkomster eller kapital i hemlandet, tas hänsyn till det på Malta.

Praktiskt gäller detta särskilt för uthyrningsinkomster: Hyr du ut din maltesiska fastighet och betalar skatt på Malta, kan den skatten räknas av mot den i Tyskland.

Dolda kostnader: Kostnader som mäklare ofta glömmer att nämna

Nu kommer den del jag själv gärna hade velat veta innan mitt första fastighetsköp. Kostnaderna som inte nämns i broschyrer, men som kan skaka om din budget rejält.

Notarie- och advokatkostnader: Mer än du tror

På Malta behöver du alltid både advokat och notarie vid köp av fastighet. Det är ej förhandlingsbart. Kostnaderna:

Architect’s Certificate: Dyr men nödvändig byråkrati

Vid varje fastighetsköp på Malta krävs ett Architect’s Certificate – dokumentet bekräftar att fastigheten uppfyller byggnormerna. Låter simpelt, men kostar:

• 500–1 200 euro för standardlägenheter
• 1 200–2 500 euro för hus eller större objekt
• Extraavgifter vid ändringar eller problem

Och här blir det lurigt: Upptäcker arkitekten byggproblem eller otillåtna ändringar, får du som köpare stå för åtgärdandekostnaderna – om det inte avtalats annorlunda.

Bankvärdering och besiktningskostnader

Vid finansiering via maltesisk bank tillkommer ytterligare kostnader:

• Värdering av fastighet: 300–800 euro (beställs av banken)
• Teknisk besiktning: 800–1 500 euro (rekommenderas för äldre hus)
• Rättslig granskning: 500–1 000 euro (dokumentkontroll)
• Försäkringsarrangemang: 200–400 euro/år (ofta obligatoriskt vid lån)

Besvärliga underhållskostnader

Malta är en ö. Det innebär att salt, vind och sol sliter hårt på byggnaderna. Räkna med minst 1–2 % av fastighetsvärdet årligen på underhåll:

• Fasadrenovering vart 5–7 år (salthaltig luft!)
• Luftkonditioneringsservice: 200–400 euro årligen
• Vattenskador från vinterstormar
• Dyrare hantverkare (ö-läge)

En maltesisk byggare sa en gång till mig: På Malta restaurerar man inte – man lagar alltid något. Han hade rätt.

Praktisk skatteplanering: Så håller du koll

Efter tre år på Malta och några lärorika törnar – här kommer mina konkreta tips för realistisk skatteplanering.

Budgetkalkyl: 25 %-regeln

Lägg på minst 25 % på köpesumman för alla extrakostnader. För en bostad på 400 000 euro blir det 100 000 euro extra. Låter mycket? Så här ser verkligheten ut:

• Stamp Duty (8 %): 32 000 euro
• Advokat/notarie: 3 000 euro
• Architects Certificate: 1 000 euro
• Första renoveringen: 15 000 euro
• Möblering: 20 000 euro
• Första årets kostnader: 8 000 euro
• Oförutsedda utgifter: 21 000 euro

Totalt: 100 000 euro. 25 %-regeln håller.

Tajming är allt: När du bör köpa

Stamp Duty förfaller på dagen du skriver under slutgiltigt köpekontrakt. Det ger dig strategiska möjligheter:

• Nyttja årsskiftet: Nya skatteregler träder oftast i kraft i januari
• Klara av resident-status: Innan köpet, inte efteråt
• Dra nytta av EU-regler: Som EU-medborgare har du oftast 90 dagar på dig att ansöka om resident-status

De viktigaste dokumenten för skattedeklarationen

Malta gillar papper. Spara alla kvitton från start:

Digitala verktyg för Malta-fastigheter

Dessa appar och sajter hjälper dig hålla reda på skatten:

• MyMalta App: Officiell app för Council Tax och myndighetstjänster
• ARMS Ltd Portal: För el- och vattenräkningar och betalningar
• Malta Property Registry: Online-access till lagfart och register
• IRD e-Services: Skattedeklaration och betalning online

Skatterådgivning på Malta: När en expert lönar sig

Jag är egentligen en gör-det-själv-typ. Men när det gäller maltesisk fastighetsskatt gav jag upp och tog in proffs. Bästa beslutet någonsin.

När du definitivt behöver en skatterådgivare

Förr eller senare klarar du dig inte utan experthjälp, särskilt i dessa situationer:

• Fastighetsvärde över 500 000 euro
• Uthyrning till turister eller långtidsboende
• Flera fastigheter i olika länder
• Komplicerad finansieringsstruktur
• Kommersiellt bruk av fastigheten
• Osäkerhet kring resident-status

Vad en bra Malta-skatterådgivare kostar

Priserna varierar stort beroende på byrå och omfattning:

Rekommenderade byråer för skatterådgivning på Malta

Utifrån egna och andra expats erfarenheter kan jag rekommendera dessa:

• KPMG Malta: Vid komplexa fall och stora förmögenheter
• Ganado Advocates: Specialiserade på fastighetsrätt
• WH Partners: Bra balans mellan pris och kvalitet
• CSB Group: Fokuserar på EU-medborgare och residency

Viktigt tips: Begär alltid en offert i förväg. Maltesiska advokatbyråer debiterar gärna per timme – och det kan dra iväg snabbt.

Gör-det-själv eller proffs: Det här kan du klara själv

Allt kräver inte dyra jurister. Detta kan du ofta ordna själv:

• Council Tax-betalningar via MyMalta-appen
• Sköta el- och vattenfakturor online
• Enkel skattedeklaration (endast formellt ägande)
• Registrera residency i enkla fall
• Söka lagfartsupplysningar online

Men så snart det blir komplext – uthyrning, flera fastigheter, skatteoptimering – betala för proffshjälp. Några hundralappar i rådgivningskostnad kan spara dig tusentals i onödiga skatter.

Vanliga frågor om fastighetsskatt på Malta

Måste jag som tysk betala överlåtelseskatt på Malta?

Ja, men den kallas Stamp Duty på Malta. Som tysk medborgare betalar du 5 % Stamp Duty på din första bostad om du är maltesisk resident, annars 8 %. Stamp Duty motsvarar den tyska överlåtelseskatten i funktion.

Kan jag dra av maltesisk Stamp Duty i min tyska deklaration?

Stamp Duty räknas som tilläggskostnad vid köp och ökar dina anskaffningskostnader. Vid en framtida försäljning minskar det den skattepliktiga vinsten. Direkt avdrag i tysk deklaration går ej, förutom för uthyrda fastigheter genom avskrivningar.

Vad händer om jag säljer min fastighet på Malta?

Vid försäljning är det normalt ingen reavinstskatt på Malta om du ägt bostaden i minst 3 år. I Tyskland kan dock spekulationsskatt uppstå om du säljer inom 10 år och inte bott själv i fastigheten.

Är renoveringskostnader avdragsgilla på Malta?

Renoveringskostnader kan normalt inte dras av direkt, men ökar anskaffningsvärdet på din bostad. För uthyrda fastigheter kan underhållskostnader tas upp som avdragsgilla kostnader. Större renoveringar skrivs av över flera år.

Hur fungerar dubbelbeskattning mellan Malta och Tyskland?

Dubbelbeskattningsavtalet mellan Malta och Tyskland garanterar att du inte blir fullt beskattad för samma inkomst i båda länderna. Normalt har landet där du är skattemässigt hemmahörande prio, medan det andra landet räknar av betalda skatter.

Måste jag som icke-bosatt betala årlig skatt på Malta?

Ja, som icke-bosatt betalar du årligen 0,55 % av fastighetsvärdet i fastighetsskatt plus lokal Council Tax. För en fastighet på 400 000 euro blir det ungefär 2 200 euro i fastighetsskatt samt 150–350 euro i Council Tax per år.

Lönar sig maltesisk residency-status skattemässigt?

Absolut, om du uppfyller kraven. Du sparar 3 % Stamp Duty vid köp och slipper årlig fastighetsskatt (upp till 700 000 euro i värde). På en bostad för 500 000 euro betyder det 15 000 euro i sparad Stamp Duty samt 2 750 euro per år i fastighetsskatt.

Vad kostar professionell skatterådgivning för Malta-fastighet?

Ett första rådgivningsmöte kostar 200–500 euro, årsvis rådgivning 400–800 euro. Vid komplexa ärenden eller residency kan det kosta 1 500–5 000 euro. Investeringen betalar sig oftast via skattbesparingarna.

Kan jag köpa fastighet på Malta via ett tyskt bolag?

Teoretiskt ja, men det blir ofta krångligare och dyrare. Företag betalar också 8 % Stamp Duty, plus kommer bolagsskatt och ytterligare efterlevnadskrav. För de flesta privatpersoner är ett direktköp enklare och billigare.

Vilka dokument krävs för maltesisk skattedeklaration?

Du behöver alla inköpsbevis, Stamp Duty-kvitton, Council Tax-betalningar, el- och vattenräkningar (som residency-bevis), hyresintyg vid uthyrning samt renoveringsfakturor. Spara allt i minst 7 år.