Innehållsförteckning Malta som kontorsdestination: Varför internationella företag väljer just hit Valletta: Prestigefyllda adresser mellan hamnutsikt och UNESCO-charme Sliema och St. Julians: Maltas pulserande affärshjärta Mosta och Naxxar: Prisvärda alternativ i inlandet Kontorspriser på Malta: Vad du faktiskt betalar Hyresavtal och driftskostnader: Maltesiska särdrag Praktiska tips: Från visning till inflyttning Vanliga frågor om att hyra kontor på Malta Malta som kontorsdestination: Varför internationella företag väljer just hit Jag säger det direkt: Malta är inget billigt ställe för kontor. När jag för tre år sedan letade efter mitt första kontor här trodde jag att tyska hyresnivåer gällde. Det var bara att glömma. Men varför väljer ändå allt fler internationella bolag den här lilla Medelhavsön? Fördelarna med Malta för internationella företag Malta erbjuder en unik kombination av EU-medlemskap, engelskspråkig förvaltning och attraktiva skattelättnader. EU-passporting (tillgång till hela EU:s marknader) gör ön särskilt intressant för fintech- och onlinegamingbolag. Det finns även påtagliga fördelar i arbetsvardagen: Engelska som officiellt språk: Avtal, myndighetskontakter och affärskommunikation sker på engelska EU-lag: Tyska eller andra EU-anställningsavtal accepteras utan krångel Tidszon: Bara en timmas skillnad mot Tyskland – passar perfekt för europeiska team Infrastruktur: Överraskande bra Internet (snitt 100+ Mbit/s i affärsdistrikt) Kompetent arbetskraft: Högutbildade talanger från hela Europa Verkligheten: Utmaningar på den maltesiska kontorsmarknaden Innan du drömmer dig bort till ett kontor med havsutsikt måste jag berätta om verkligheten. Maltesiska fastighetsmarknaden är liten, överhettad och ibland frustrerande ineffektiv. Största bekymret? Utbud och efterfrågan. Malta har bara 316 kvadratkilometer och det känns som att alla startups i världen vill ha kontor här. Det driver upp priserna och minskar tillgången. Jag har varit med om att kontor blivit uthyrda till andra mellan visning och kontraktsskrivning. På Malta måste du bestämma dig snabbt när det gäller kontor. Den som tvekar mer än en vecka blir utan. – Det sa en lokal fastighetsmäklare till mig 2022, och det stämmer fortfarande. Valletta: Prestigefyllda adresser mellan hamnutsikt och UNESCO-charme Valletta är verkligen crème de la crème bland kontorslägen på Malta. Denna UNESCO-världsarvsstad bjuder på prestige, historia och kanske Medelhavets vackraste arbetsmiljö. Men låt mig vara ärlig: Du får betala för de här privilegierna. Bästa kontorsområdena i Valletta Republic Street och Merchant Street anses vara huvudstadens viktigaste affärsgator. Här hittar du renoverade palats från 1500-talet omvandlade till moderna kontorslokaler. Hyresnivån ligger på 25–40 euro per kvadratmeter, men du får en adress som verkligen imponerar på visitkortet. Castille Place är jurist- och finansdistriktets hetaste plats. Premierministerns byggnad (Auberge de Castille) ligger bara ett stenkast bort. Jag känner ett tyskt konsultföretag som enbart flyttade in för adressens skull. Strait Street har på senare år förvandlats till hippaste kvarteret. Förr känt som rödlysdistrikt, fylld av trendiga kaféer, restauranger och små kontor i historiska byggnader. Priserna är något lägre (20–30 €/m²), men fastigheterna behöver ofta renoveras. Fördelar med kontor i Valletta Prestigefaktor: En Valletta-adress öppnar dörrar Kollektivtrafik: Alla busslinjer går till Valletta Nätverkande: Nära myndigheter, banker och andra företag Restauranger och service: Allt inom gångavstånd Turistattraktion: Imponerar på affärspartners och kunder Nackdelar att känna till Även Valletta har sina baksidor. Största problemet är parkering – eller snarare bristen på den. Om dina anställda åker bil, får de räkna med att leta parkering i minst 30 minuter om dagen. En privat plats kostar dessutom 150–250 euro i månaden extra. De historiska byggnaderna är charmiga, men sällan anpassade för modern kontorsteknik. Ett startup jag känner fick vänta i veckor på att få internet installerat eftersom kabeldragningen i ett 400 år gammalt palats visade sig mer komplicerad än planerat. Stadsdel Genomsnittspris (€/m²) Särdrag Lämplig för Republic Street 30-40 Huvudaffärsgata Etablerade företag Merchant Street 25-35 Historiska palats Jurister, konsulter Castille Place 35-45 Nära regeringskvarter Finansföretag Strait Street 20-30 Trendigt område Startups, kreativa Sliema och St. Julians: Maltas pulserande affärshjärta Om Valletta är Maltas representativa ansikte så är Sliema och St. Julian’s öns ekonomiska hjärta. Här lever det moderna Malta – skyskrapor, shoppingcenter och störst koncentration av internationella företag. Sliema: Etablerat affärsdistrikt Sliema är enligt mig det mest praktiska kontorsläget på Malta. Utmärkt infrastruktur, fantastiska kommunikationer och allt ett modernt företag kan önska sig. Tower Road är huvudgatan med flest kontorshus. Särskilt intressant är området kring Bisazza Street. Här har många gaming-företag sina huvudkontor, då Malta Gaming Authority (MGA) bara ligger ett stenkast bort. En tysk online-casinochef berättade att de korta avstånden till myndigheter sparar dem tusentals euro i rådgivningskostnader varje månad. Hyresnivån i Sliema ligger på 18–28 euro per kvadratmeter. Det är visserligen dyrare än nästan alla tyska städer utanför München, men på Malta är det ändå ganska rimligt. St. Julians: Där de stora aktörerna sitter St. Julian’s – och särskilt området Paceville – är center för Maltas spelindustri. Här hittar du kontoren för Betsson, LeoVegas och dussintals internationella spelbolag. Det är logiskt: nära MGA och ett ekosystem av nischade leverantörer. Portomaso Business Tower är med sina 23 våningar Maltas högsta byggnad och en statusadress för större företag. Hyran börjar på 30 €/m² men kan klättra till 50+ euro beroende på våning och havsutsikt. Spinola Bay är det nya området för moderna kontorshus, med en lugnare atmosfär än festtäta Paceville. Perfekt om du vill åt fördelarna med St. Julian’s, men slippa turisthorder varje dag. Praktiska fördelar i området Moderna kontorsfastigheter: Hissar, AC, modern teknik Parkering: Flera avgiftsbelagda parkeringshus finns Restauranger och service: Stort urval för affärsluncher Hotell: Smidigt för affärsresenärer och kunder Shopping: The Point Shopping Mall inom räckhåll Nattliv: Perfekt för företagsevenemang (eller inte, beroende på företagskultur) Baksidorna med St. Julians St. Julian’s kan vara påfrestande. Särskilt under sommaren blir Paceville ett enda stort partyområde. Jag har sett viktiga affärsmöten flyttas från måndagsmorgnar på grund av festrester på gatorna. Ett annat problem: Trängsel. Området är fullt av turister vilket påverkar trafiken. Under högsäsong kan en resa St. Julian’s–Valletta ta upp till en timme. Område Pris (€/m²) Målgrupp Särdrag Sliema Tower Road 20-28 Medelstora företag Utvecklad infrastruktur Sliema Bisazza Street 18-25 Gamingbolag Nära MGA Portomaso Business Tower 30-50+ Stora företag Prestigeadress Paceville 22-35 Gamingsbranschen Kluster-effekt Spinola Bay 25-32 Moderna tjänsteföretag Lugnare än Paceville Mosta och Naxxar: Prisvärda alternativ i inlandet Alla företag behöver inte en prestigeadress vid havet. Om du vill spara pengar men ändå ha ett proffsigt kontor, ska du titta mot inlandet. Mosta och Naxxar erbjuder betydligt lägre hyror och blir alltmer populära val. Mosta: Det växande affärscentret Mosta överraskar många internationella företag positivt. Staden ligger mitt på ön, har utmärkta kommunikationer och bjuder på moderna kontorslokaler till rimliga priser. Genomsnittshyra: 12–18 €/m² – alltså runt hälften mot vad du betalar i Sliema. Mosta Technopark är ett särskilt utvecklat affärsområde som lockar internationella aktörer. Här finns klimatanläggning, fiberoptik, bra parkering och till och med ett litet kafé. Ett tyskt IT-bolag jag känner flyttade 2023 från St. Julian’s till Mosta och sparar nu 4 000 euro i månaden. De investerar hellre i bättre teknik och högre löner till sin personal. Naxxar: Lugna kontor med grön omgivning Naxxar är ännu billigare än Mosta (10–15 €/m²) och har en helt annan arbetsmiljö. I stället för höghus och trafikbuller hittar du här kontor i renoverade lantgårdar eller moderna bungalows med egna parkeringsplatser. Det är perfekt för företag som behöver arbetsro. En mjukvaruutvecklare från München berättade att hans team är klart mer produktiva i Naxxar än de någonsin var i öppet kontorslandskap i Sliema. De praktiska fördelarna Låga kostnader: Upp till 60 % lägre hyra än vid kusten Parkering: Oftast gratis och det finns gott om plats Lugn: Fokuserat arbete utan turistkaos Flexibilitet: Större kontorsytor för mindre pengar Centralt läge: Bra tillgänglighet till alla delar av ön Expansion: Lättare att hyra till extra yta Saker du bör tänka på Den största nackdelen är mindre attraktivt för internationella specialister. Många expats vill bo och arbeta vid havet – inlandet lockar dem mindre. Om du är beroende av internationell kompetens kan det vara svårt. Dessutom saknas affärsekosystemet. Du springer inte på potentiella samarbetspartners på caféet, och spontana after work med andra företag sker mer sällan. Kollektivtrafiken är sämre än vid kusten. Dina anställda behöver troligen bil, något du får räkna med vid lönesättning. För vilka företag passar det? Mosta och Naxxar passar särskilt bra för: Kostnadsmedvetna startups: Mer kontorsyta för mindre pengar IT- och mjukvaruföretag: Arbetsro viktigare än prestige Callcenters och back-office: Inga kundmöten på plats Logistik och e-handel: Centralt läge för distribution Bolag med lokal personal: Många malteser bor själva i inlandet Kontorspriser på Malta: Vad du faktiskt betalar Låt oss prata pengar. Här får du aktuella hyresnivåer för kontor på Malta (2024) och vilka dolda kostnader du måste räkna med. Spoiler: Det blir dyrare än du tror. Nuvarande hyror per område Prisskillnaderna mellan olika områden är enorma. Här är realistiska priser per månad och kvadratmeter, enligt mina samtal med lokala mäklare och företag: Plats Lågt (€/m²) Snitt (€/m²) Högt (€/m²) Kommentar Valletta (Centrum) 25 32 50+ Prestige kostar Sliema 18 23 35 Mycket eftertraktat St. Julians 20 28 45+ Gamingnav Gzira 16 20 28 På väg upp Mosta 12 15 22 Bäst för pengarna Naxxar 10 13 18 Billigast Birkirkara 11 14 20 Bra alternativ Dolda kostnader som kan överraska Bas-hyran är bara början. I Malta kommer många tillägg som ofta ingår i hyran i Tyskland: El och vatten: Debiteras separat och är dyrt. Räkna med 15–25 euro per anställd och månad beroende på AC-användning. På Malta går luftkonditioneringen nästan konstant från maj till oktober. Internet: Företagsabonnemang kostar 80–150 euro/mån beroende på hastighet. Snåla inte – dåligt internet irriterar teamet mer än hög hyra. Parkering: Ett ställe i attraktiva områden kostar 100–250 euro extra per månad. I Valletta nästan obligatoriskt, i Mosta ofta gratis. Serviceavgift: Många hus tar ut löpande avgift för underhåll, säkerhet, gemensamma ytor. Ofta 2–5 euro per m²/månad. Deposition: Vanligen 3–6 månadshyror, betalas i förskott. Ett kontor på 200 m² i Sliema kräver alltså 15 000–30 000 euro i deposition. Exempel på kostnadsberäkning för olika företag Tre verkliga scenarier så att du får en bild av vad olika kontorsstorlekar verkligen kostar: Liten startup (5 medarbetare, 50 m²): Kontor i Gzira: 1 000 €/månad El/Vatten: 125 €/månad Internet: 100 €/månad Serviceavgift: 150 €/månad Totalt: 1 375 €/månad Medelstort företag (20 medarbetare, 200 m²): Kontor i Sliema: 4 600 €/månad El/Vatten: 400 €/månad Internet: 150 €/månad Serviceavgift: 600 €/månad Parkering (10 platser): 1 500 €/månad Totalt: 7 250 €/månad Stort företag (50 medarbetare, 500 m²): Kontor i St. Julian’s Portomaso: 17 500 €/månad El/Vatten: 1 000 €/månad Internet: 200 €/månad Serviceavgift: 1 500 €/månad Parkering (25 platser): 5 000 €/månad Totalt: 25 200 €/månad Förhandlingstips som fungerar Maltesiska hyresvärdar är förhandlingsvilliga om du vet hur. Här är knepen som har fungerat för mig: Längre avtalstid: 3–5 år kan ge 10–15 % rabatt Förskottsbetalning: 6–12 månader i förskott kan ge ytterligare 5–10 % rabatt Lågsäsong: Avtal november–februari är ofta billigare Direktkontakt: Undvik mäklare om möjligt (sparar 1 månadshyra i avgift) Paketdeals: Förhandla in parkering och serviceavgifter Den maltesiska fastighetsmarknaden är som en basar. Den som inte förhandlar får betala turistpris. – En lokal jurist sa det till mig, och det stämmer helt. Hyresavtal och driftskostnader: Maltesiska särdrag Maltesiska hyresavtal har egna regler. Här är de viktigaste särdragen så du slipper obehagliga överraskningar. Hyrestyper på Malta På Malta finns två huvudtyper av kommersiella hyresavtal som skiljer sig grundläggande: Commercial Lease: Standard för kontor. Löptid 1–5 år, oftast med förlängningsoption. Uppsägningstid vanligen 3–6 månader. Viktigt: maltesiska avtal har ofta automatisk förlängningsklausul om du inte säger upp i tid. Temporary Emphyteusis: En maltesisk specialform för mycket långa avtal (15–99 år). Praktiskt taget som ägande, formellt ändå hyra. Mest för större företag med långsiktiga planer. Viktiga avtalsvillkor Rent Review Clause: Nästan alla avtal har indexeringsklausul. Standard är 3–5 % per år eller kopplat till Retail Price Index (RPI). Förhandla om ett tak, max 3 % per år. Break Clause: Möjliggör att säga upp i förtid. Vanligtvis efter 2–3 år med 6 månaders varsel. Viktigt för växande företag. Repair and Maintenance: Var tydlig i avtalet om vem som ansvarar för vad. På Malta är det brukligt att hyresgästen tar allt invändigt underhåll, medan hyresvärden bara står för fastighetens stomme. Deposition och förskottshyra Depositionsnivån (Security Deposit) på Malta är högre än i Tyskland. Standard är 3–6 månadshyror som betalas i förskott. För dyra kontor i Valletta eller St. Julians kan det snabbt röra sig om 20 000–50 000 euro. Viktigt tips: Kräv att depositionen sätts på separat klientmedelskonto (Escrow). Vissa hyresvärdar försöker lägga pengarna i egna affärer – går de i konkurs är pengarna borta. Post Vanligt på Malta Förhandlingsmån Mitt tips Deposition 3–6 månadshyror 2–4 månader möjligt Kräv klientmedelskonto Förskottsbetalning 1 månad Kvartalsvis möjligt Förhandla rabatt för förskott Mäklararvode 1 månadshyra 0,5 månad Låt hyresvärden betala Hyresökning 3–5 % p.a. 2–3 % p.a. Avvisa RPI-koppling Skatter och avgifter Som hyresgäst behöver du oftast inte betala fastighetsskatt på Malta – det står hyresvärden för. Obs: du ska dock betala stämpelskatt (Stamp Duty) på hyresavtalet. Det är 5 % av årshyran och betalas vid avtalsteckning. Vid årshyra på 60 000 euro rör det sig alltså om 3 000 euro i stämpelskatt. Många företag glömmer att räkna in det i budgeten. Betalning måste ske inom 30 dagar – annars väntar böter. Försäkring och ansvar Public Liability Insurance (ansvarsförsäkring) är i regel ett krav vid kommersiell uthyrning på Malta. Minimum 500 000 euro i täckning, gärna 1–2 miljoner euro. Pris cirka 500–1 500 euro per år beroende på företagets storlek. Kolla också om din tyska företagsförsäkring gäller på Malta. Ofta krävs separat maltesisk försäkring för att uppfylla avtalskrav. Särskilt vid inflyttning Maltesiska kontor lämnas ofta inte inflyttningsklara. Standard är oftare shell and core – alltså väggar, golv, tak men inga inredningar. Du får själv ordna: Rumsindelning och planlösning Golvbeläggning (i kontorsytorna) Belysning och elinstallation Installation av klimatanläggning Internetdragning Pentry och toaletter Räkna med 200–500 €/m² extra för första inredningen. Ett kontor på 200 m² kan snabbt behöva 40 000–100 000 euro i anpassning. Praktiska tips: Från visning till inflyttning Nu blir det konkret. Här är min beprövade steg-för-steg-process för kontorsletande på Malta. Dessa tips har sparat både tid, pengar och nerver. Bästa förberedelsen Innan du ens landar på Malta bör du ha din kravbild klar. Jag gör alltid ett Excel-ark med följande kriterier: Ytbehov: Hur många kvadratmeter behöver du verkligen? (Tumregel: 12–15 m² per arbetsplats) Budget: Total budget inklusive alla kringkostnader Läge: Kundbesök, pendling, prestige Tekniska krav: Internet, AC, parkering Tidplan: När måste du flytta in? En viktig varning: Räkna med 2–3 månaders letande. Marknaden på Malta är liten och byråkratin långsam. Har du bråttom får du ofta acceptera dåliga kompromisser eller betala för mycket. Bästa sökportalerna och mäklarna Plattformarna som faktiskt fungerar: Onlineportaler: PropertyMalta.com: Största utbudet och mest aktuella annonser ReMax Malta: Många kommersiella fastigheter Frank Salt Real Estate: Fokus på exklusiva objekt Quicklets: Även för tillfälliga kontorslösningar Specialiserade mäklare: Savills Malta: För stora ytor (från 500 m²) JLL Malta: Fokuserar på internationella företag Alliance Group: Bra nätverk lokalt Mitt råd: Jobba parallellt med 2–3 mäklare, men var tydlig med det. Marknaden är liten och alla känner varandra. Så utnyttjar du visningar bäst Planera in flera visningar samma dag, men max 5–6 objekt – annars blir det förvirrat. Min checklista vid varje visning: Kolla tekniken: Testa internet hastighet (Speedtest-app) Slå på klimatanläggningen och kolla funktionen Elinstallation (finns det tillräckligt med uttag?) Mobilmottagning i alla rum Ljudnivå vid olika tider Praktiska frågor: Hur många parkeringsplatser finns verkligen? Finns hiss? (Viktigt i äldre hus) Säkerhet? (Övervakning, passerkort) Går det att expandera? Var är närmaste matbutik/bank/restaurang? Förhandling och avtal Maltesiska hyresvärdar förväntar sig i princip alltid förhandling. Min strategi: Acceptera aldrig första budet: Börja på 10–15 % under begärt pris Paketförhandling: Ta med hyra, deposition, parkering och driftskostnader i samma diskussion Längre avtal som förhandlingsargument: 3 år i stället för 1 ger ofta bättre villkor Skriftlig bekräftelse: Allt ni är överens om måste bekräftas via e-post direkt Nödfallsparagraf: Break Clause vid företagsproblem Ett knep som ofta funkar: Erbjud högre deposition mot lägre månadshyra. Många hyresvärdar föredrar kontanter direkt pga egen likviditetsbrist. Första veckorna efter inflyttning Inflyttningen är bara början. Viktigaste att bocka av första veckorna: Vecka 1: Basinstallation Installera internet (Vodafone eller GO för företag) Anmäl el hos Enemalta Registrera vatten (ofta via WSC) Registrera postadress hos MaltaPost Installera säkerhetslarm Vecka 2–3: Inredning Beställ kontorsmöbler (IKEA Malta eller lokala entreprenörer) Serva klimatanläggningen Bygg IT-infrastruktur Utfärda första nycklarna Aktivera försäkringar Vecka 4: Bolagssetup Ändra bankkontot till nya affärsadressen Anmäl adressändring till myndigheter Informera affärspartners och kunder Beställ nytt marknadsmaterial med ny adress Uppdatera webb och sociala medier Vanliga misstag att undvika De dyraste misstagen enligt min erfarenhet när man letar kontor på Malta: Misstag #1: Underskatta den totala kostnaden Många räknar bara basen. Driftskostnader blir ofta 30–50 % till ovanpå hyran. Misstag #2: För snabba beslut Marknaden är het, men förhastade val straffar sig. Ta tid till due diligence. Misstag #3: Hoppa över juridisk granskning Låt en maltesisk jurist granska alla avtal. Kostar 500–1 000 euro men kan spara dig mycket i längden. Misstag #4: Strunta i flexibiliteten Planera för tillväxt från början. En flytt om två år är dyrare än att ta större lokal direkt. På Malta måste du alltid ha två planer: En för vad du önskar och en för vad som faktiskt finns tillgängligt. – Ett välbeprövat råd från en erfaren expat-entreprenör. Vanliga frågor om att hyra kontor på Malta Hur lång tid tar det att hitta kontor på Malta? Normalt 6–12 veckor från första visningen till inflyttning. I populära områden som Valletta eller St. Julian’s kan det ta längre tid. Räkna med minst 2–3 månader om du har särskilda krav. Måste jag anlita en maltesisk mäklare eller kan jag leta själv? Du kan teoretiskt leta själv, men en lokal mäklare sparar tid och kan marknaden bättre. Mäklaravgiften (1 månadshyra) betalar sig oftast i bättre förhandlingsresultat och tillgång till objekt. Vilka dokument krävs för ett hyresavtal? Som företag: utdrag ur bolagsregistret, stiftelseurkund, fullmakt för firmatecknare, referenser från tidigare hyresvärdar, kreditupplysning och ibland bankgaranti för depositionen. Kan jag som EU-medborgare hyra lokaler på Malta fritt? Ja, som EU-medborgare har du samma rättigheter som maltesiska medborgare. Du behöver inget särskilt tillstånd för att hyra kommersiella lokaler. Vad händer om jag måste säga upp avtalet i förtid? Det beror på avtalet. Standardavtal har oftast break clause efter 2–3 år med 6 månaders uppsägningstid. Saknas break clause måste du antigen betala kvarvarande hyra eller hitta ny hyresgäst. Är kontor på Malta möblerade eller omöblerade? De flesta hyrs ut omöblerade, ofta till och med som shell and core. Du får själv stå för inredning, rumsindelning och ibland även golvbeläggning. Möblerade kontor finns främst i serviced office-centers. Hur höga är driftskostnaderna utöver hyran? Räkna med ytterligare 25–40 % av bas-hyran i driftskostnader: el, vatten, internet, serviceavgifter och eventuellt parkering. Elkostnaderna är höga i luftkonditionerade kontor. Finns det coworking-spaces som alternativ? Ja, Malta har flera coworking-spaces, särskilt i Sliema och St. Julian’s. Priserna ligger på 200–400 euro per arbetsplats/månad. Ett bra alternativ för små team eller som interimslösning. Vilka internet-hastigheter kan man förvänta sig på maltesiska kontor? I moderna byggnader är 100–1000 Mbit/s standard. Äldre hus har ofta bara 50–100 Mbit/s. Fiber finns i de flesta affärsdistrikt men installationen kan ta 4–8 veckor. Måste man som hyresgäst betala skatt på kommersiell hyra? Du betalar 5 % stämpelskatt (stamp duty) på årshyran när avtalet tecknas. Ordinarie fastighetsskatt betalas vanligtvis av hyresvärden. Vid mycket hög hyra (över 23 293 euro/år) kan moms tillkomma.
