Wynajem wakacyjny na Malcie: licencje dla Airbnb i innych platform dla międzynarodowych właścicieli – kompletny przewodnik na rok 2025

Malta Vacation Rental License: Co musisz wiedzieć jako międzynarodowy wynajmujący

Od 2019 roku na Malcie: każdy, kto wynajmuje noclegi na mniej niż 90 dni, musi mieć oficjalne pozwolenie. Dotyczy to nie tylko Maltańczyków, ale wszystkich właścicieli z zagranicy – niezależnie od tego, czy mieszkasz w Niemczech, we Włoszech, czy gdziekolwiek indziej.

Co dokładnie oznacza wynajem wakacyjny na Malcie?

Malta definiuje wynajem wakacyjny (po angielsku vacation rental” lub short-term letting”) jako każde udostępnienie nieruchomości w celach mieszkaniowych za opłatą na maksymalnie 90 kolejnych dni. To obejmuje:

• Wynajem przez Airbnb i Booking.com
• Rezerwacje bezpośrednio przez własną stronę internetową
• Wynajem dla cyfrowych nomadów na 1-3 miesiące
• Obiekty typu workation
• Nawet wynajem znajomym, jeśli partycypują w kosztach

Mało kto wie: nawet jeśli wynajmujesz okazjonalnie – powiedzmy cztery tygodnie w lecie – również musisz mieć licencję. Maltańskie urzędy są tu stanowcze i nie robią wyjątków.

Dlaczego Malta reguluje tak ściśle

Na Malcie brakuje mieszkań. Z 1 300 mieszkańcami na kilometr kwadratowy to jeden z najgęściej zaludnionych krajów świata. Malta Tourism Authority (MTA) i Planning Authority współpracują, by zapobiegać odpływowi mieszkań z lokalnego rynku najmu.

Zgodnie z raportem MTA (2024) wykryto już ponad 3 200 nielegalnych wynajmów wakacyjnych, nałożono grzywny od 1 500 do 50 000 euro.

Co to oznacza dla ciebie? Nie odkładaj legalizacji na później. Im dłużej czekasz, tym większa szansa na kontrolę – i tym wyższy będzie koszt.

Licencja MTA vs. Planning Authority: Którego pozwolenia naprawdę potrzebujesz?

W tym miejscu robi się skomplikowanie – mówię z własnego doświadczenia: nawet maltańscy prawnicy często mają problem z ustaleniem, które pozwolenie jest konieczne w danej sytuacji. Działają tu dwa różne urzędy o osobnych kompetencjach.

Licencja Malta Tourism Authority (MTA)

Licencja MTA dotyczy używania nieruchomości w celach turystycznych. Jest niezbędna zawsze, gdy przyjmujesz turystów lub gości. Jej koszt to 100 euro rocznie i trzeba ją odnawiać co rok.

Pozwolenie Planning Authority

Planning Authority sprawdza, czy twoja nieruchomość w ogóle może być wynajmowana w celach wakacyjnych. To zależy od strefy – niektóre obszary nie dopuszczają działalności komercyjnej.

I tu tkwi haczyk: w wielu dzielnicach mieszkalnych (especially in residential zones) wynajem wakacyjny jest całkowicie zabroniony. Dotyczy to szczególnie apartamentów w typowo mieszkalnych rejonach Sliema, St. Julian’s i Msida.

Jakich pozwoleń potrzebujesz jako właściciel z zagranicy?

Jako międzynarodowy właściciel zwykle musisz posiadać oba pozwolenia:

1. Najpierw zgodę Planning Authority (ok. 200-500 euro)
2. Później licencję MTA (100-500 euro, zależnie od kategorii)

Radziłbym skonsultować się z lokalnym prawnikiem zanim złożysz jakiekolwiek wnioski. Co kosztowało mnie 800 euro za doradztwo, oszczędziło mi potem 3 000 euro na błędnych lub ponawianych wnioskach.

Co to oznacza dla ciebie? Licz się z minimum 300-1 000 euro kosztów licencyjnych w pierwszym roku, w zależności od nieruchomości i skali wynajmu.

Instrukcja krok po kroku: Jak uzyskać Malta Vacation Rental License

Prowadzę cię przez proces, który sam przeszedłem. Spoiler: trwa dłużej niż się wydaje i wymaga więcej dokumentów, niż przypuszczasz.

Faza 1: Przygotowanie i zbieranie dokumentów

Zanim w ogóle złożysz pierwszy wniosek, potrzebujesz następujących dokumentów:

• Dowód własności (Title Deed lub umowa kupna)
• Plan mieszkania
• Compliance Certificate (potwierdzenie odbioru budowlanego)
• Polisa ubezpieczeniowa na wynajem wakacyjny
• Kopia dowodu osobistego/paszportu
• Proof of Address (rachunek za media lub umowa najmu z kraju zamieszkania)

Compliance Certificate to najczęstszy problem. Wiele starszych budynków go nie ma, a uzyskanie go później może trwać kilka miesięcy.

Faza 2: Wniosek do Planning Authority

Wniosek składa się online przez portal PA. Moja rada: Wgrywaj dokumenty w najwyższej jakości. Urząd odrzuca wnioski za niską jakość skanów.

Wniosek kosztuje 234 euro opłaty administracyjnej oraz ewentualne koszty architekta, jeśli trzeba zmienić plan mieszkania.

Faza 3: Inspekcja nieruchomości

Inspektor sprawdza na miejscu:

• Zabezpieczenia przeciwpożarowe (czujniki dymu, gaśnice)
• Minimalną powierzchnię na osobę (14 m² w sypialniach)
• Dostępność i udogodnienia dla osób niepełnosprawnych
• Ochronę przed hałasem i zgodność z sąsiedztwem

Małe ostrzeżenie: Inspektor u mnie spóźnił się 45 minut i nie był w najlepszym humorze. Bądź przygotowany i zachowaj spokój, nawet jeśli maltańska punktualność pozostawia trochę do życzenia.

Faza 4: Wniosek o licencję MTA

Z pozwoleniem Planning Authority w ręku przechodzisz do MTA. Formularz elektroniczny jest wyraźnie bardziej przyjazny niż w PA.

Musisz podać:

• Maksymalną liczbę gości
• Planowaną długość wynajmu w roku
• Wyposażenie i oferowane usługi
• Dane kontaktowe na wypadek nagłych zdarzeń (ważne: kontakt całodobowy)

Faza 5: Rejestracja w Identity Malta

Jako zagraniczny właściciel musisz dodatkowo zarejestrować się w Identity Malta jako person carrying out an economic activity. Kosztuje to kolejne 100 euro, bez tej rejestracji nie możesz legalnie osiągać dochodu z wynajmu krótkoterminowego.

Co to oznacza dla ciebie? Przygotuj się na minimum 12-16 tygodni całego procesu. U mnie zajęło to 14 tygodni – i to był szybki wariant.

Koszty i czas: Ile naprawdę kosztuje uzyskanie licencji na wynajem wakacyjny na Malcie

Poniżej podaję realne koszty – nie upiększone liczby agencji doradczych.

Koszty jednorazowe w pierwszym roku

Całkowity koszt w pierwszym roku: 1 934€ – 4 734€

Roczne koszty eksploatacyjne

• Odnowienie licencji MTA: 100-500€
• Ubezpieczenie: 200-400€
• Księgowość/doradztwo podatkowe: 300-600€

Bieżące koszty roczne: 600€ – 1 500€

Czas – niedoceniany czynnik

Czego nikt ci wcześniej nie mówi: nakład czasu jest naprawdę spory. Prowadziłem dziennik:

• Zbieranie dokumentów: 8-12 godzin (rozłożone tygodniami)
• Wizyty w urzędach: 6-8 godzin (kolejki bywają długie)
• Wnioski online: 4-6 godzin (portale są mało intuicyjne)
• Komunikacja/zapytania: 3-5 godzin
• Inspekcja/poprawki: 2-4 godziny

Łącznie: 23-35 godzin realnej pracy

Co to oznacza dla ciebie? Jeśli nie mieszkasz na Malcie, musisz planować kilka wyjazdów albo zlecić obsługę lokalnemu agentowi (dodatkowy koszt 1 000-2 000 euro).

Najczęstsze błędy przy licencji Airbnb na Malcie – i jak ich uniknąć

W maltańskich grupach na Facebooku i podczas urzędowych wizyt spotkałem wielu wynajmujących z tymi samymi problemami. Oto największe pułapki:

Błąd 1: Najpierw wynajmować, potem legalizować

Klasyka. Najpierw sprawdzę, czy się opłaca – potem załatwię licencję”. Zły pomysł. Malta regularnie sprawdza oferty Airbnb i porównuje je z bazą licencji.

Konsekwencja: Kary liczone od pierwszego dnia nielegalnego wynajmu.

Rozwiązanie: Najpierw licencja, potem ogłoszenie.

Błąd 2: Nieprawidłowa kategoria nieruchomości

Niektórzy zaniżają kategorię, zgłaszając Residential License, gdy wynajem jest komercyjny. Granica: jeśli wynajmujesz ponad 90 dni rocznie lub masz kilka apartamentów – to działalność komercyjna.

Konsekwencja: Licencja traci ważność, konieczny ponowny wniosek.

Rozwiązanie: Uczciwie oszacuj skalę wynajmu.

Błąd 3: Ignorowanie zasad wspólnoty mieszkaniowej

Wielu właścicieli nie sprawdza, czy budynek nie ma zakazu najmu krótkoterminowego. Planning Authority pyta wprost, czy inni właściciele wyrażają sprzeciw.

Rozwiązanie: Porozmawiaj z sąsiadami i administracją przed złożeniem wniosku.

Błąd 4: Nieodpowiednie ubezpieczenie

Zwykłe ubezpieczenie mieszkania nie wystarczy. Potrzebujesz specjalnej polisy Short-Term Letting Insurance obejmującej szkody wywołane przez gości i OC.

Rozwiązanie: Sprawdź oferty lokalnych firm (np. Mapfre Malta, GasanMamo).

Błąd 5: Brak całodobowej dostępności

Na Malcie wymagany jest kontakt alarmowy 24/7. Jako właściciel z zagranicy to wyzwanie.

Rozwiązanie: Wynajmij serwis zarządzania nieruchomością lub wskaż lokalny kontakt (koszt 8-15% przychodów).

Co to oznacza dla ciebie? Działaj rzetelnie i nie szukaj pozornie łatwych skrótów”. Lepiej zrobić wszystko poprawnie i spać spokojnie.

Obowiązki podatkowe międzynarodowych wynajmujących apartamenty wakacyjne na Malcie

Tu sprawy naprawdę się komplikują – zdecydowanie polecam konsultację z maltańskim doradcą podatkowym. Niemniej krótki przegląd kluczowych kwestii:

Podatek dochodowy od czynszów

Jako zagraniczny wynajmujący podlegasz na Malcie opodatkowaniu z tytułu przychodów z najmu. Stawka zależy od wysokości dochodu:

Rejestracja VAT od 37 000 euro

Jeśli twoje roczne przychody z najmu przekraczają 37 000 euro, musisz zarejestrować się do VAT. Oznacza to:

• 18% VAT na wszystkie rezerwacje
• Miesięczne rozliczenia VAT
• Konieczność profesjonalnej księgowości

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania

Malta zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z większością krajów UE. To znaczy: nie płacisz podwójnie; podatek zapłacony na Malcie można rozliczyć w kraju zamieszkania.

Ważne: Nadal musisz złożyć zeznania podatkowe w obu krajach.

Koszty do odliczenia

Od przychodu z najmu możesz odliczyć:

• Opłaty licencyjne (MTA, Planning Authority)
• Składki ubezpieczeniowe
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością
• Koszty sprzątania
• Naprawy i konserwacje
• Koszty reklamy (opłaty Airbnb, zdjęcia)
• Część rachunków za prąd, wodę, internet

Praktyczne wskazówki podatkowe

1. Oddzielne konto bankowe: Wszelkie wpływy i koszty prowadź przez dedykowane konto
2. Archiwizuj dokumenty: Gromadź paragony i faktury (wystarczy wersja cyfrowa)
3. Rezerwy kwartalne: Odkładaj 20-30% przychodów na podatek
4. Doradca podatkowy: Zleć sprawy lokalnemu specjaliście (koszt 300-600€ rocznie, zwykle przynosi oszczędności)

Co to oznacza dla ciebie? Przy dochodzie z najmu 15 000 euro rocznie musisz liczyć się z łącznym obciążeniem podatkowym rzędu 1 500-2 500 euro – zależnie od odejmowalnych kosztów i krajowego systemu podatkowego.

Najczęściej zadawane pytania

Czy obywatel UE potrzebuje licencji na wynajem wakacyjny na Malcie?

Tak, obowiązek licencyjny dotyczy każdego wynajmującego, bez względu na obywatelstwo. Obywatele UE nie mają żadnych ułatwień.

Czy mogę złożyć wniosek o licencję MTA online?

Częściowo. Formularz wypełniasz przez internet, ale inspekcja i złożenie dokumentów wymagają osobistej obecności lub upoważnienia lokalnego przedstawiciela.

Jak długo ważna jest Malta Vacation Rental License?

Licencja MTA musi być odnawiana co roku. Pozwolenie Planning Authority jest bezterminowe, o ile nie zmienisz nic w nieruchomości.

Co grozi za brak licencji?

Kary od 1 500€ do 50 000€, zależnie od przypadku. Przy powtarzających się wykroczeniach Malta może zabronić wynajmu.

Czy zagraniczny wynajmujący musi płacić podatki na Malcie?

Tak, od przychodów z najmu na Malcie płacisz maltański podatek dochodowy. Można go zwykle odliczyć od podatku w kraju zamieszkania.

Czy mogę wynajmować mieszkanie bez Compliance Certificate?

Nie, Compliance Certificate jest wymagany do uzyskania każdej licencji. W starszych budynkach trzeba go zdobyć przed rejestracją wynajmu.

Czy muszę korzystać z usług maltańskiego prawnika przy rejestracji wynajmu?

Niekoniecznie, ale jest to wskazane w trudniejszych przypadkach lub gdy nie mieszkasz na miejscu. Koszty doradztwa zwykle zwracają się dzięki unikniętym błędom.

Jak często Malta kontroluje nielegalny wynajem wakacyjny?

Kontrole online są ciągłe. Inspekcje na miejscu z reguły następują po skargach lub gdy oferta nie posiada numeru licencji.

Czy licencja turystyczna pozwala na wynajem przez cały rok?

Tak, ale każda konkretna rezerwacja nie może trwać dłużej niż 90 kolejnych dni. Dłuższe umowy podlegają przepisom o regularnym najmie.

Ile kosztuje profesjonalny Property Management Service na Malcie?

Od 8% do 15% przychodów z najmu – w zależności od zakresu. Pełna obsługa (w tym opieka nad gośćmi i sprzątanie) to zwykle 12-15%.