Spis treści Zakup nieruchomości na Malcie przez obcokrajowców: Co musisz wiedzieć prawnie Instrukcja krok po kroku: Jak kupić nieruchomość na Malcie Finansowanie zakupu nieruchomości na Malcie: Opcje dla międzynarodowych kupujących Koszty i podatki przy prawie własności na Malcie Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości na Malcie Porady praktyczne na udany zakup nieruchomości Najczęściej zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości na Malcie Siedzę na swoim tarasie w Sliemie i patrzę na morze. Dwa lata temu to był jeszcze tylko sen. Dziś trzymam w rękach akt własności mojego maltańskiego mieszkania. Droga do tego? To była przygoda między prawem unijnym, maltańskimi notariuszami i rozmowami z bankiem, które trwały dłużej niż lot przez Atlantyk. Jeśli myślisz o zakupie kawałka Malty, ten artykuł będzie Twoim przewodnikiem przez urzędowy gąszcz. Wyjaśnię każdy etap zakupu nieruchomości: od pierwszego oglądania po klucz w Twojej dłoni. Bez reklamowej paplaniny, za to z liczbami i pułapkami, o których inni wolą milczeć. Zakup nieruchomości na Malcie przez obcokrajowców: Co musisz wiedzieć prawnie Malta nie ułatwia życia obcokrajowcom – ale też nie jest to niemożliwe. Jako obywatel UE masz w zasadzie prawo nabywać nieruchomości. Nadal jednak pojawią się przeszkody, nad którymi będziesz musiał się zastanowić. Ustawa Acquisition of Immovable Property Act (AIP) Ustawa AIP (Acquisition of Immovable Property Act – maltańskie prawo dotyczące nabywania nieruchomości) reguluje, kto co może kupić. Jako obywatel UE zasadniczo potrzebujesz zezwolenia AIP z maltańskiego Ministerstwa Finansów. Brzmi biurokratycznie? Tak jest w rzeczywistości. Dobra wiadomość: Zezwolenie to zazwyczaj czysta formalność, jeśli spełniasz określone kryteria. Musisz wykazać, że: Mieszkałeś na Malcie co najmniej pięć lat LUB Posiadasz pozwolenie na pobyt LUB Zamierzasz korzystać z nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania Co to dla Ciebie znaczy? Zaplanuj co najmniej 3-6 miesięcy na wniosek AIP. Bez maltańskiego numeru podatkowego i udokumentowanych zamiarów nie ruszysz dalej. Rodzaje własności nieruchomości na Malcie Malta rozróżnia dwa główne typy własności, które musisz znać: Typ własności Opis Dla kogo odpowiedni Freehold Pełna własność wraz z gruntem Inwestorzy długoterminowi Leasehold Prawo dzierżawy zazwyczaj na 99 lat Oszczędni nabywcy W przypadku leasehold płacisz corocznie tzw. ground rent, która z czasem może się sumować. Wlicz to w kalkulację – w przeciwnym razie możesz się niemiło zaskoczyć. Ograniczenia i wyjątki Nie wszędzie możesz jako obcokrajowiec kupować. Special Designated Areas (SDA) przeznaczone są dla Maltańczyków. Dotyczy to głównie tradycyjnych centrów wsi i wybranych fragmentów wybrzeża. Twój pośrednik powinien o tym wiedzieć – jeśli nie, znajdź innego. Co to dla Ciebie znaczy? Poproś o pisemne potwierdzenie, że nieruchomość nie leży w SDA. Spór sądowy po zakupie kosztuje więcej niż dobry prawnik przed transakcją. Instrukcja krok po kroku: Jak kupić nieruchomość na Malcie Czas na praktykę. Przeprowadzę Cię przez każdy etap zakupu – od pierwszego oglądania do uzyskania aktu własności. Krok 1: Przygotowanie i dokumentacja Zanim obejrzysz pierwsze mieszkanie, przygotuj te dokumenty: Maltański numer podatkowy (Tax ID) – uzyskasz w Inland Revenue Department Konto bankowe na Malcie – bez niego nie ruszysz dalej Potwierdzenie źródeł finansowania – wyciągi bankowe z ostatnich sześciu miesięcy Kopia paszportu – wielokrotnie poświadczana notarialnie Rachunki za media – potwierdzające Twój obecny adres Moja rada: maltańska biurokracja kocha papier. Zrób po trzy kopie każdego dokumentu i zalegalizuj je. To oszczędzi Ci później biegania między Vallettą a Florianą. Krok 2: Szukanie nieruchomości i wybór pośrednika Maltańscy pośrednicy zwykle nie pracują na wyłączność. Oznacza to, że to samo mieszkanie możesz znaleźć u pięciu różnych agentów. Wybierz takiego, który: Jest zarejestrowany w Malta Association of Real Estate Agents (MREA) Ma doświadczenie z klientami międzynarodowymi Transparentnie informuje o prowizji i opłatach dodatkowych Nie podsuwa Ci umowy już przy pierwszej wizycie Co to dla Ciebie znaczy? Dobry agent wyjaśni Ci zasady AIP i zna lokalne pułapki. Zły sprzeda Ci mieszkanie bez pozwolenia na windę lub z ukrytymi wadami budowlanymi. Krok 3: Promise of Sale Agreement Gdy znajdziesz wymarzoną nieruchomość, czas na Promise of Sale – maltańską umowę przedwstępną. Tu zwykle ustala się 10% ceny jako zaliczkę. Ważne: Niech Promise of Sale sprawdzi maltański prawnik. Jeśli zawiera frazę as is where is”, kupujesz nieruchomość z wszystkimi ukrytymi wadami. To może drogo kosztować. W umowie Promise of Sale powinny znaleźć się: Dokładny opis nieruchomości z nazwą katastralną Cena i warunki płatności Termin ostatecznego przekazania Warunki uzyskania zezwolenia AIP Wyszczególnienie wyposażenia objętego ceną Krok 4: Potwierdzenie finansowania Równolegle z Promise of Sale musisz zadbać o finansowanie. Maltańskie banki są drobiazgowe, ale uczciwe. Oczekują następujących dokumentów: Dokument Cel Czas rozpatrzenia Zaświadczenia o dochodach Potwierdzenie zdolności kredytowej Aktualne (nie starsze niż 3 miesiące) Zaświadczenie Schufa Wiarygodność kredytowa w Niemczech 2-4 tygodnie na zamówienie Gwarancja bankowa Dodatkowe zabezpieczenie 1-2 tygodnie Co to dla Ciebie znaczy? Bez jasnego potwierdzenia finansowania nawet najlepsza oferta może się rozpaść. Zadbaj o komplet wszystkich dokumentów wystarczająco wcześnie. Krok 5: Ostateczna umowa kupna u notariusza Final Deed of Sale podpisuje się u notariusza na Malcie. W odróżnieniu od Niemiec obie strony – kupujący i sprzedający – korzystają z tego samego notariusza. Brzmi dziwnie, ale tak stanowi maltańskie prawo. W dniu podpisania umowy dzieje się następujące: Notariusz odczytuje całość umowy (trwa to 30-45 minut) Przelewasz resztę kwoty na rachunek powierniczy notariusza Wszyscy podpisują Dostajesz klucze Akt własności zostaje wpisany do Public Registry Co to dla Ciebie znaczy? Po podpisaniu umowy nieruchomość należy do Ciebie. Jednak tylko po rejestracji (1-2 tygodnie) uzyskujesz formalne potwierdzenie tytułu własności. Finansowanie zakupu nieruchomości na Malcie: Opcje dla międzynarodowych kupujących Pieniądze to nie wszystko – ale bez pieniędzy nic nie zrobisz. Malta oferuje różne sposoby finansowania, które warto znać. Kredyt w banku maltańskim Maltańskie banki udzielają kredytów hipotecznych obywatelom UE. Warunki są korzystne, lecz wymagania wysokie. Potrzebujesz: Przynajmniej 25% własnych środków – mniej praktycznie nie wchodzi w grę Stabilne dochody – co najmniej trzykrotnie wyższe od raty kredytowej Konto w banku maltańskim – z co najmniej półroczną historią Ubezpieczenie na życie – jako zabezpieczenie kredytu na czas jego trwania Typowe warunki kredytów na Malcie: Bank Oprocentowanie (ok.) Okres spłaty Szczególne cechy Bank of Valletta 3,5-4,5% Do 25 lat Lider rynku, rygorystyczna procedura HSBC Malta 3,8-4,8% Do 30 lat Nastawiony na klientów międzynarodowych APS Bank 4,0-5,0% Do 25 lat Bank lokalny, bardziej elastyczny Co to dla Ciebie znaczy? Zaplanuj co najmniej trzy miesiące na rozpatrzenie wniosku kredytowego. Maltańskie banki pracują solidnie, ale powoli. Finansowanie przez bank niemiecki na Malcie Niektóre niemieckie banki finansują zakup zagranicznych nieruchomości. Ma to swoje zalety i wady: Zalety: Znasz już swój bank Często lepsze oprocentowanie Umowa po niemiecku Znałeś procedury Wady: Wyższy wymagany wkład własny (często 40-50%) Ryzyko walutowe przy wahaniach euro Skomplikowane zabezpieczenia Dłuższy czas rozpatrzenia wniosku Alternatywne formy finansowania Możesz rozważyć również takie opcje: Finansowanie przez sprzedawcę – sprzedający rozkłada część ceny na raty Kredyt buy-to-let – jeśli zamierzasz wynajmować nieruchomość Offshore banking – przez maltańskie banki offshore (skomplikowane, ale wykonalne) Kredyt prywatny – od rodziny lub inwestorów Co to dla Ciebie znaczy? Każda forma finansowania ma swoje pułapki. Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z maltańskim doradcą finansowym. Koszty i podatki przy prawie własności na Malcie To najboleśniejsze dla portfela. Malta ukrywa prawdziwe koszty w opłatach i podatkach, które wychodzą na jaw dopiero pod koniec procesu. Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości Oprócz ceny zakupu dolicz poniższe koszty: Rodzaj kosztu Wysokość Uwagi Opłaty notarialne 0,1-0,4% ceny zakupu Plus wysyłka i kopie Honoraria prawnika €500-€2.000 W zależności od złożoności Opłata za wniosek AIP €233 Jednorazowo Prowizja agenta 3-5% ceny zakupu Zwykle pokrywa sprzedający Opłaty bankowe €200-€500 Za przelewy i wyceny Podatek skarbowy i opłata rejestracyjna Malta pobiera stamp duty (podatek skarbowy) przy zakupie nieruchomości. Wysokość zależy od tego, czy jesteś pierwszym nabywcą: Pierwszy nabywca: 2% od pierwszych €175.000, potem 5% Drugi i kolejny nabywca: 5% od całej ceny Osoby nierezydujące: 5% bez wyjątków Dochodzi do tego opłata rejestracyjna w wysokości €200 za wpis do Public Registry. Co to dla Ciebie znaczy? Przy mieszkaniu za €300.000 jako drugi nabywca zapłacisz €15.000 podatku skarbowego. Warto to uwzględnić w wyliczeniach. Koszty bieżące jako właściciel Po zakupie czekają Cię coroczne wydatki: Podatek za odbiór śmieci: €60-€120 rocznie w zależności od gminy Ubezpieczenia: €200-€500 rocznie za ubezpieczenie budynku i mienia Zarządzanie nieruchomością: €50-€150 miesięcznie przy wspólnotach mieszkaniowych Opłaty za media: prąd, woda, internet – licz €100-€200 miesięcznie Optymalizacja podatków dla właścicieli nieruchomości Malta oferuje ciekawe możliwości podatkowe, warto z nich skorzystać: Podatek od zysków kapitałowych: 8% przy sprzedaży, ale są zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania Podatek od najmu: 15% od przychodu z wynajmu (dla nierezydentów) Rezydencja podatkowa na Malcie: może znacznie obniżyć podatki Co to dla Ciebie znaczy? Dobry doradca podatkowy na Malcie szybko się zwróci. Przepisy podatkowe często się zmieniają, a potencjalne oszczędności są znaczące. Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości na Malcie Uczyć się na błędach można i warto – ale najlepiej uczyć się na cudzych. Oto najczęstsze pułapki, które widziałem lub których sam doświadczyłem. Prawne pułapki Wpadka z SDA: Niemka kupiła townhouse w Birgu za €400.000. Dopiero po zakupie dowiedziała się, że budynek leży w Special Designated Area. Efekt: zakup unieważniono, a spór sądowy trwał dwa lata. Pulapka z aktami własności: Nie wszyscy sprzedający mają czyste tytuły własności. Szczególnie starsze nieruchomości bywają obarczone brakiem pozwoleń lub niejasnymi sporami spadkowymi. Co to dla Ciebie znaczy? Nalegaj na title search przez Twojego prawnika. Kosztuje €300-€500, ale może zaoszczędzić nawet €100.000 problemów. Wady budowlane i ukryte koszty Malta buduje szybko, lecz nie zawsze solidnie. Najczęstsze problemy: Zalania: Szczególnie na parterze po zimowych opadach Słaba izolacja akustyczna: W nowych budynkach często praktycznie jej nie ma Klimatyzatory: Często montowane bez pozwoleń Windy: Wiele nie posiada ważnego atestu Moja rada: Zleć niezależny structural survey za €500-€800. Niemieccy inżynierowie na Malcie znają lokalne bolączki. Błędy w finansowaniu Najdroższe pomyłki zdarzają się przy pieniądzach: Case study: Przedsiębiorca z Monachium chciał kupić penthouse za €800.000. Zakładał 25% wkładu własnego, ale zapomniał o 8% podatku skarbowego. Ostatecznie zabrakło mu €40.000 do zamknięcia transakcji. Co to dla Ciebie znaczy? Uwzględnij wszystkie dodatkowe koszty i zostaw 10% rezerwy na nieprzewidziane wydatki. Problemy z agentami i notariuszami Nie wszyscy specjaliści od nieruchomości na Malcie działają rzetelnie: Podwójna sprzedaż: To samo mieszkanie sprzedawane kilku kupującym Zawyżone metraże: Często o 10-20% większe niż w rzeczywistości Ukryte wady: Zręcznie maskowane podczas wizytacji Zmiana notariusza: Nagła zamiana notariusza tuż przed podpisaniem umowy Co to dla Ciebie znaczy? Korzystaj tylko ze sprawdzonych agentów i wybieraj swojego prawnika. Porady praktyczne na udany zakup nieruchomości Po dwóch latach na Malcie i wielu transakcjach mieszkaniowych wśród znajomych już wiem: O sukcesie decydują szczegóły. Czas to klucz Najlepszy okres na zakup: Listopad-marzec. Maltańczycy sprzedają przed latem, a Ty masz czas na oglądanie bez upału 35°C. Najgorszy okres na zakup: Lipiec i sierpień. Wszyscy są na urlopie, urzędy pracują powoli, ceny są zawyżone. Wybór odpowiednich lokalizacji Malta jest niewielka, ale różnice między rejonami są ogromne: Rejon Charakter Poziom cen Dla kogo Sliema/St. Julians Turystyczny, dynamiczny Wysoki Mieszczuchy, inwestorzy pod wynajem Valletta Historyczny, kulturalny Bardzo wysoki Miłośnicy zabytków Mellieha Dla rodzin, spokojny Średni Rodziny, emeryci Gozo Wiejski, autentyczny Niski Miłośnicy przyrody, indywidualiści Taktyki negocjacyjne Maltańczycy są świetnymi handlarzami. Negocjacje to norma, ale rób to z klasą: Zacznij 10-15% poniżej ceny ofertowej – tego się oczekuje Proponuj szybką finalizację – transakcje gotówkowe mają przewagę Oszacuj koszty napraw – i odlicz je od ceny Negocjuj też wyposażenie – często możesz uzyskać więcej, niż myślisz Co to dla Ciebie znaczy? Bądź uprzejmy, ale stanowczy. Skrajnie niskie oferty tylko odstraszają wszystkich uczestników. Budowa sieci kontaktów Na Malcie wszystko działa przez relacje. Odpowiednie kontakty oszczędzają czas i pieniądze: Niemiecka społeczność: Grupy na Facebooku, jak Deutsche in Malta, to kopalnia wiedzy Miejscowi eksperci: Znajdź niemieckojęzycznego prawnika i doradcę podatkowego Kontakty do fachowców: Przydadzą się po zakupie do remontów Bankowy relationship manager: Osobista relacja przyspiesza wszystkie sprawy Wykorzystaj technologię Te aplikacje i strony ułatwią Ci życie: Malta Property: Najlepsza lokalna aplikacja do nieruchomości Tallinja: Autobusy idealne na dojazdy na oględziny Rent.com.mt: Odpowiednia także dla nieruchomości na sprzedaż Frank Salt: Największy pośrednik, świetna wyszukiwarka online Co to dla Ciebie znaczy? Cyfrowe narzędzia oszczędzają czas i dają rozeznanie na rynku – ale nigdy nie zastąpią osobistej wizyty. Najczęściej zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości na Malcie Czy jako Niemiec bez maltańskiego pobytu mogę kupić nieruchomość? Tak, jako obywatel UE możesz kupić nieruchomość na Malcie. Potrzebujesz jednak zezwolenia AIP (Acquisition of Immovable Property) z maltańskiego Ministerstwa Finansów. Zazwyczaj zostaje ono przyznane, jeśli udowodnisz, że zamierzasz zamieszkać na stałe lub przebywasz tam już od dłuższego czasu. Ile trwa proces zakupu nieruchomości na Malcie? Od pierwszego oglądania do uzyskania aktu własności powinieneś przewidzieć 4-6 miesięcy. Sama decyzja AIP może zająć 3-6 miesięcy. Jeśli korzystasz z kredytu na Malcie, dolicz 2-3 miesiące. Transakcje gotówkowe przebiegają znacznie szybciej. Jakie dodatkowe koszty pojawiają się przy zakupie nieruchomości? Oprócz ceny zakupu musisz uwzględnić 10-15% kosztów dodatkowych. To podatek skarbowy (2-5% w zależności od statusu), opłaty notarialne (0,1-0,4%), honoraria prawnika (€500-€2.000), opłata AIP (€233) i inne opłaty administracyjne. Przy nieruchomości za €300.000 to może być nawet €20.000-€40.000. Czy mogę uzyskać finansowanie na nieruchomość na Malcie? Tak, zarówno maltańskie, jak i niemieckie banki udzielają kredytów na nieruchomości zagraniczne. Maltańskie banki oczekują zwykle 25% wkładu własnego, niemieckie nawet 40-50%. Potrzebne są konto na Malcie, potwierdzenie dochodów i ubezpieczenie na życie jako zabezpieczenie kredytu. Czy muszę zapłacić podatek od zakupu nieruchomości? Tak, Malta pobiera podatek skarbowy (stamp duty). Dla pierwszego nabywcy to 2% od pierwszych €175.000 i 5% powyżej tej kwoty. Dla kolejnych nabywców to 5% od całej ceny. Nierezydenci płacą zawsze 5%. Czym są Special Designated Areas (SDA)? SDA to obszary zarezerwowane głównie dla obywateli Malty. Jako obcokrajowiec z UE zwykle nie możesz tam kupować nieruchomości. Dotyczy to głównie zabytkowych centrów wsi i wybranych odcinków wybrzeża. Twój prawnik powinien sprawdzić, czy interesująca Cię nieruchomość leży w SDA. Czy nieruchomość na Malcie to dobra inwestycja? Malta odznacza się stabilnym wzrostem cen i silnym popytem na wynajem, szczególnie w turystycznych dzielnicach. Stopy zwrotu na poziomie 4-6% są realne. Należy jednak pamiętać o bieżących kosztach utrzymania: zarządzanie i konserwacja. Jako nierezydent płacisz 15% podatku od najmu. Jakie ubezpieczenia potrzebuję jako właściciel nieruchomości na Malcie? Przy kredycie obowiązuje ubezpieczenie nieruchomości. Warto też wykupić polisę mieszkaniową oraz OC. Dla wynajmujących ważne jest ubezpieczenie specjalne dla właścicieli. Zorientuj się na wydatki rzędu €200-€500 rocznie na wszystkie istotne polisy. Czy mogę później sprzedać nieruchomość na Malcie bez podatku? Malta pobiera 8% podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży. Przy spełnieniu określonych warunków (główne miejsce zamieszkania, długość posiadania) są zwolnienia. Przepisy regularnie się zmieniają – skonsultuj się z maltańskim doradcą podatkowym. Co się dzieje w razie sporu prawnego o moją nieruchomość? Maltański system prawa działa według modelu brytyjskiego i jest sprawny, lecz sprawy sądowe potrafią trwać latami i są kosztowne. Zalecane jest ubezpieczenie ochrony prawnej. Najważniejsze jednak to: przed podpisaniem umowy poproś maltańskiego prawnika o jej dokładną analizę.
