Drugi dom na Malcie: aspekty prawne i podatkowe dla międzynarodowych właścicieli – Second Home

Wyobraź sobie: siedzisz na swoim tarasie w Sliemie, patrzysz na turkusowe Morze Śródziemne i myślisz: To mogłoby być moje życie. Marzenie o drugim domu na Malcie kusi – 300 słonecznych dni w roku, członkostwo w UE, angielski jako język urzędowy. Ale pomiędzy pierwszym Chcę tu kupić mieszkanie a relaksującym wieczornym Cisk z widokiem na morze stoi cała sterta formalności prawnych i podatkowych.

Mieszkam na Malcie od dwóch lat i mam za sobą drogę od turysty zakochanego w słońcu do właściciela drugiego domu. Przechodziłam przez niemal każdy biurokratyczny koszmar, jaki ta wyspa potrafi zgotować. Dobra wiadomość: to da się zrobić. Zła: bez odpowiednich informacji będzie drogo i nerwowo.

W tym artykule wyjaśnię ci wszystko, co musisz wiedzieć o drugim miejscu zamieszkania na Malcie – od podstaw prawnych, przez podatkowe pułapki, aż po ukryte koszty, których nawet doświadczeni pośrednicy nieruchomości zapominają wspomnieć. Spoiler: To bardziej skomplikowane niż przeprowadzka w ramach UE do Berlina, ale prostsze niż staranie się o Green Card.

Drugi dom na Malcie: Co oznacza to prawnie?

Zanim przejdziemy do szczegółów, wyjaśnijmy sobie, co w ogóle znaczy drugi dom na Malcie. Z prawnego punktu widzenia to dość elastyczne pojęcie, które – w zależności od obywatelstwa, długości pobytu i planów – może mieć zupełnie różne konsekwencje.

Obywatele UE kontra osoby spoza UE: Kluczowa różnica

Jako obywatel UE masz ogromną przewagę: możesz przyjechać na Maltę bez wizy, osiedlić się i pracować bez ograniczeń. To brzmi komfortowo, ale nawet tu trzeba trzymać się pewnych reguł.

Obywatele UE (Niemcy, Austria, Włochy itd.):

• Pobyt do 90 dni: Bez konieczności meldunku
• Pobyt powyżej 90 dni: Rejestracja na policji maltańskiej
• Stałe zameldowanie: Status długoterminowego rezydenta UE po 5 latach
• Kupno nieruchomości: Zasadniczo dozwolone, ale z ograniczeniami

Obywatele państw trzecich (Szwajcaria, UK po Brexicie, USA itd.):

• Pobyt do 90 dni w ciągu 180 dni: Status turysty
• Dłuższy pobyt: Potrzebna wiza lub zezwolenie na pobyt
• Malta Nomad Residence Permit: Dla pracujących zdalnie (rok, możliwość przedłużenia)
• Global Residence Programme: Dla zamożnych cudzoziemców

Pamiętam swoje pierwsze wizyty w urzędach. Jako obywatelka Niemiec myślałam: Swoboda przemieszczania w UE, więc pójdzie gładko. Nic z tego. Nawet w UE trzeba się formalnie zarejestrować, jeśli zostajesz dłużej.

Rezydencja kontra drugi dom – prawna szara strefa

Tu robi się ciekawie: Malta rozróżnia Residence (miejsce zamieszkania) i Domicile (ośrodek życiowy). To rozróżnienie ma poważne skutki podatkowe, które opiszę później.

Rezydencję maltańską uzyskujesz, gdy:

• Spędzasz na Malcie ponad 183 dni w roku
• Przenosisz tu swój ośrodek życiowy
• Otwierasz konto bankowe na Malcie i budujesz lokalne powiązania

Drugi dom bez rezydencji oznacza:

• Zachowujesz główny adres zamieszkania w kraju pochodzenia
• Spędzasz na Malcie mniej niż 183 dni
• Nadal podlegasz opodatkowaniu w swoim kraju

Haczyk: Malta rygorystycznie pilnuje zasady 183 dni. Liczą nie tylko noce, ale także dni przyjazdu i wyjazdu. Moja rada: prowadź dokładną ewidencję pobytów. Prosta tabela w Excelu z datami wjazdu i wyjazdu oszczędzi ci stresu z maltańską skarbówką.

Prawo pobytu dla właścicieli drugiego domu

Samo posiadanie nieruchomości na Malcie nie daje ci automatycznego prawa pobytu. To częsty błąd, szczególnie w niemieckojęzycznych grupach na Facebooku.

Jak wygląda rzeczywistość:

• Nieruchomość ≠ prawo pobytu
• Musisz spełnić standardowe wymogi wizowo-pobytowe
• Przy długich pobytach obowiązkowa rejestracja
• Najem nieruchomości wymaga dodatkowych zezwoleń

Co to oznacza dla ciebie? Planuj swoje pobyty strategicznie i zawsze trzymaj się wyznaczonych terminów. Inaczej marzenie o drugim domu szybko może zamienić się w biurokratyczny koszmar.

Podatki przy drugim domu na Malcie: Zasady, które musisz znać

Przechodzimy do sedna – podatków. Tu się rozstrzyga, kto jest sprytny, a kto naiwny, bo system podatkowy Malty jest zupełnie inny niż w Niemczech czy Austrii. Dobra wiadomość: przy dobrym zaplanowaniu możesz legalnie zaoszczędzić na podatkach. Zła: błąd może kosztować fortunę.

Obowiązek podatkowy przy drugim domu na Malcie: Kiedy robi się poważnie?

Malta stosuje tzw. system remittance dla osób niebędących rezydentami na stałe. Brzmi skomplikowanie, ale to proste: płacisz podatek tylko od dochodu rzeczywiście przelanego na Maltę.

Jesteś podatnikiem na Malcie, jeśli:

• Spędzasz na Malcie ponad 183 dni w roku
• Oficjalnie przenosisz tu miejsce zamieszkania
• Uzyskujesz dochód na Malcie (np. z wynajmu)

Nie jesteś maltańskim podatnikiem, jeśli:

• Spędzasz na Malcie mniej niż 183 dni
• Zachowujesz główny adres zamieszkania w kraju pochodzenia
• Nie przesyłasz dochodu na Maltę

Konkret z mojej praktyki: Anna z Monachium ma mieszkanie w Valletcie, korzysta z niego 3 miesiące w roku, resztę wynajmuje. Dochód trafia na niemieckie konto. Efekt: rozlicza się w Niemczech, nie na Malcie.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Niemcy–Malta – jak z niej korzystać

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTT) między Niemcami a Maltą to twoja tarcza w podatkach. Chroni przed podwójnym opodatkowaniem tych samych dochodów w obu krajach.

Uwaga: DTT działa tylko wtedy, jeśli jesteś poprawnie zameldowany. Nielegalne pobyty kończą się problemami z obiema skarbówkami.

Zasada 183 dni i jej haczyki

Słynna zasada 183 dni nie jest taka prosta, jak się wydaje. Malta liczy inaczej niż Niemcy, co może prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek.

Jak liczy Malta:

• Dzień przyjazdu liczy się w całości
• Dzień wyjazdu liczy się w całości
• Przystanki powyżej 24 godz. liczone jako dzień pobytu
• Techniczne przystanki się nie liczą

Przykład: Przylatujesz 1 marca, wracasz 31 sierpnia. To nie 5 miesięcy, tylko 184 dni – i jesteś podatnikiem na Malcie. Ups.

Mój błąd z pierwszego roku: policzyłam dni źle i przekroczyłam limit o 12 dni. Malteska skarbówka nie była zadowolona i zażądała pełnej deklaracji. Od tej pory prowadzę dokładną listę pobytów w Excelu.

Pro-tip przy planowaniu pobytów:

• Planuj przerwy dłuższe niż tydzień poza Maltą
• Wykorzystaj Boże Narodzenie na pobyt w kraju
• Notuj wszystkie loty i podróże promem
• Proś o stempel w paszporcie przy wjeździe/wyjeździe (nawet w UE)

Co to znaczy w praktyce? Planuj swój czas na Malcie strategicznie. 183 dni wydają się dużo, ale można je osiągnąć szybciej niż myślisz – zwłaszcza jeśli zimę w Niemczech chcesz przeczekać na Malcie.

Kupno nieruchomości na Malcie dla obcokrajowców: Wymogi prawne

Przechodzimy do sedna sprawy: zakupu nieruchomości. Malta wyraźnie rozróżnia obywateli UE i osoby spoza UE, a nawet jako obywatel UE nie możesz kupić czego chcesz i gdzie chcesz.

Pozwolenie AIP (Acquisition of Immovable Property): Kiedy jest potrzebne?

Pozwolenie AIP to maltański odpowiednik podatku od nabycia przez cudzoziemców – tylko bardziej zawiły. Czy musisz je mieć, zależy od twojego obywatelstwa i typu nieruchomości.

Pozwolenie AIP wymagane dla:

• Wszystkich obywateli spoza UE (bez wyjątku)
• Obywateli UE przy nieruchomościach w restricted areas
• Obywateli UE przy kupnie więcej niż jednej nieruchomości
• Lokalach komercyjnych powyżej określonego metrażu

Pozwolenie AIP NIE jest wymagane dla:

• Obywateli UE przy pierwszym zakupie w unrestricted areas
• Obywateli Malty
• Osób ze statusem długoterminowego rezydenta UE

Rozpatrzenie trwa 6–12 tygodni i kosztuje od 1.500€ do 3.000€, w zależności od wartości nieruchomości. Moja rada: Wnioskuj o pozwolenie zanim zaczniesz szukać domu. Sprzedający traktują cię poważniej, jeśli już masz zgodę.

Restricted vs. Unrestricted Areas – maltańska mapa nieruchomości

Malta dzieli swój obszar na restricted i unrestricted areas. Podział pochodzi z lat 70. i dziś nie zawsze ma sens, ale miejscowe prawo zmienia się rzadko.

Chciałam kupić townhouse w Valletcie – romantycznie, historycznie, autentycznie. Potem dowiedziałam się, że muszę jako obywatelka UE mieć AIP, pozwolenia na remont są absurdalne, a koloru okien nie mogę zmienić bez zgody. W końcu kupiłam nowoczesny apartament w Sliemie – mniej uroku, mniej biurokracji.

Kontrole cen i ceny minimalne: Maltański sztuczny rynek nieruchomości

Na Malcie wprowadzono ceny minimalne dla obcokrajowców, by zapobiec spekulacjom. W praktyce: jako obcokrajowiec i tak zapłacisz więcej niż lokalni.

Aktualne ceny minimalne dla obcokrajowców (2024):

• Malta (główna wyspa): €275 000 za apartament, €400 000 za dom
• Gozo: €220 000 za apartament, €300 000 za dom
• Ceny są corocznie aktualizowane (zwykle w górę)

W praktyce: Jeśli znajdziesz ruinę w Valletcie za €200 000, i tak musisz zapłacić co najmniej €275 000. Różnica trafia do państwa – ukryty podatek dla obcokrajowców.

Są jednak sposoby obejścia: kto ma maltańskiego partnera lub legalnie mieszka tu ponad 5 lat, może kupować po cenach lokalnych. Niektórzy z moich niemieckich znajomych najpierw się pobrali, potem kupowali. Romantyzm? Może nie, ale finansowo opłaca się.

Co to dla ciebie znaczy? Wlicz cenę minimalną w swój budżet i nie trać energii na złości z powodu niesprawiedliwości. Tak jest. Skup się na znalezieniu dobrej nieruchomości.

Rejestracja drugiego miejsca zamieszkania na Malcie: Przewodnik krok po kroku

Przechodzimy do praktyki: jak prawidłowo zarejestrować drugi dom? Przeprowadzę cię przez cały proces – od pierwszego urzędu do ostatniej pieczątki. Spoiler: To trwa dłużej niż myślisz i rzadko przebiega zgodnie z informacjami ze strony internetowej.

Dokumenty i obieganie urzędów: Maltański maraton biurokratyczny

Maltańskie urzędy kochają papier. Dużo papieru. I chcą cię widzieć kilka razy, bo za pierwszym razem zawsze czegoś brakuje.

Niezbędne dokumenty dla obywateli UE:

1. Paszport UE lub dowód osobisty (oryginał + 2 kopie)
2. Potwierdzenie zakwaterowania: Umowa najmu, kupna lub potwierdzenie z hotelu
3. Potwierdzenie środków finansowych: Wyciągi bankowe z ostatnich 3 miesięcy
4. Zaświadczenie o ubezpieczeniu zdrowotnym: EHIC lub prywatne
5. Zaświadczenie o zatrudnieniu: Umowa o pracę, działalność lub decyzja emerytalna
6. Zdjęcie paszportowe: 2 szt., standard UE (35x45mm)

Dodatkowo dla osób spoza UE:

• Wiza lub pozwolenie na pobyt
• Apostilowany akt urodzenia
• Zaświadczenie o niekaralności (nie starsze niż 6 miesięcy)
• Potwierdzenie ubezpieczenia zdrowotnego za granicą

Moja rada: Uznaj wszystkie dokumenty notarialnie przed przyjazdem na Maltę. Maltańskie urzędy rzadko akceptują niemieckie poświadczenia – często trzeba wybrać się z papierami do niemieckiej ambasady.

Parcours urzędowy: Od A jak Ausländeramt do Z jak Zoll

Stanowisko 1: Expatriate Unit (Policja ds. cudzoziemców)

Adres: Police Headquarters, Floriana
Godziny otwarcia: pon.-pt. 8:00-12:00 (tylko cztery godziny!)
Kolejka: przygotuj się na 2–3 godziny czekania

Tu otrzymujesz Residence Certificate – żółty świstek potwierdzający, że legalnie mieszkasz na Malcie. Bez tego dokumentu nic nie zrobisz.

Stanowisko 2: Inland Revenue (Urząd Skarbowy)

Adres: St. Calcedonius Square, Floriana
Godziny otwarcia: pon.-pt. 8:00-16:30
Kolejka: obecnie termin online

Tu dostajesz maltański numer podatkowy. Potrzebny jest do wszystkiego: konta w banku, umowy najmu, zakupu mieszkania, umowy na telefon.

Stanowisko 3: Identity Malta (dawniej LESA)

Adres: Różne lokalizacje
Godziny otwarcia: różne w zależności od oddziału
Kolejka: rezerwacja online możliwa i polecana

Tu dostaniesz kartę ID – maltański odpowiednik dowodu osobistego. Dzięki niej założysz konto w banku i podpiszesz umowy.

Pamiętam swoją pierwszą wizytę w Expatriate Unit. Byłam o 7:30, żeby być pierwszą przy otwarciu. Guzik. Przede mną już było 40 osób. Wniosek: przyjdź wcześnie, ale licz się z kolejkami.

Konto bankowe i media: Problem jajka i kury

Klasyczny maltański paradoks: żeby mieć konto bankowe, musisz mieć adres. Do umowy najmu potrzebujesz konta w banku. Do prądu – konta. Ale do konta – potwierdzenia regularnych płatności. Witamy na Malcie!

Rozwiązanie w 4 krokach:

1. Tymczasowy adres: Hotel, Airbnb lub znajomi
2. Załóż podstawowe konto bankowe: Tymczasowy adres + dokument UE
3. Znajdź stałe lokum: Już z dowodem założenia konta
4. Zaktualizuj adres w banku: Na podstawie nowej umowy najmu

Polecane banki dla obcokrajowców:

• Bank of Valletta: Klasyczny, obywateli UE obsługuje sprawnie
• HSBC Malta: Międzynarodowy, anglojęzyczny, ale wysokie wymagania co do depozytów
• APS Bank: Lokalny, tani, czasem trudniejszy dla obcokrajowców

Pro-tip: Idź założyć konto osobiście, nie online. Maltańskie banki preferują kontakt twarzą w twarz. Ubierz się elegancko i uzbrój w cierpliwość. Wizyta u menedżera banku może zająć 2 godziny.

Co to znaczy? Przygotuj się na 2–3 tygodnie procesu rejestracyjnego. I tak, do każdego urzędu wrócisz po kilka razy. To normalne, nie frustruj się – Malta żyje w rytmie wyspy.

Koszty drugiego domu na Malcie: Realistyczne planowanie budżetu

Teraz punkt, który wszyscy lekceważą: koszty. Malta wydaje się mała i tania, ale to złudzenie. Policzę, ile naprawdę kosztuje drugi dom – od oczywistych wydatków po ukryte koszty, które mogą rozbić twój budżet.

Koszty dodatkowe przy zakupie i koszty stałe – szczegóły

Przy nieruchomości za €400 000, dodatkowe koszty to nawet €50 000–80 000. Wielu o tym zapomina, licząc budżet.

Koszty stałe rocznie:

• Koszty wspólnotowe: €1 200–3 600 (w zależności od budynku/wyposażenia)
• Podatek od nieruchomości: €200–800
• Opłaty za media (prąd/woda): €800–1 500 (przy częściowym użytkowaniu)
• Internet/TV: €300–600
• Serwis/naprawy: €1 000–3 000 (duża zmienność)

Budżetuj więc €4 000–8 000 kosztów stałych rocznie dla standardowego drugiego domu. Luksusowe nieruchomości z basenem, concierge czy widokiem na morze potrafią kosztować znacznie więcej.

Ukryte koszty, których nikt nie podaje

Najbardziej bolesne wydatki wychodzą dopiero po zakupie. Oto lista niespodzianek, które mnie i moich znajomych spotkały:

Koszty biurokracji:

• Apostille i poświadczenia: €300–800 rocznie
• Tłumaczenia: €50–150 za dokument
• Prawnik do drobnych spraw: €150–300 za konsultację
• Opłaty urzędowe: €20–100 za każdą pieczątkę

Specyfika maltańskich nieruchomości:

• Brak windy: Remont na 4 piętrze = 50% drożej
• Stara elektryka: Kompleksowy remont €8 000–15 000
• Wilgoć: Stała walka z pleśnią €500–1 000/rok
• Klimatyzacja: Montaż €2 000–5 000, prąd €100–200/m-c

Podatkowe pułapki Malty:

• Eco-Contribution: €5 000 (jednorazowo) dla osób spoza UE
• Podatek od nieruchomości: Progowo do 0,8% wartości nieruchomości
• Podatek od zysku kapitałowego: Do 35% przy sprzedaży przed 2030
• Podatek od wynajmu: 15% od przychodów z najmu

Mój najbardziej bolący koszt: klimatyzacja. W mieszkaniu były dwa stare splity, które zużywały więcej prądu niż dom jednorodzinny. Wymiana: €4 500. Teraz rachunek za prąd spadł ze €180 do €80 miesięcznie.

Porady podatkowe – kiedy warto inwestować, a kiedy nie

Dobry doradca podatkowy może cię uchronić przed tysiącami euro straty – lub być zupełnie zbędny. Oto mój krótki przewodnik:

Koniecznie doradca podatkowy przy:

• Dochód powyżej €75 000 rocznie
• Złożone dochody międzynarodowe
• Planowany pobyt ponad 183 dni
• Plany wynajmu nieruchomości
• Działalność gospodarcza lub własna firma

Doradca raczej zbędny przy:

• Tylko pobycie wakacyjnym (do 90 dni/rok)
• Prosta praca na etacie
• Jasna sytuacja podatkowa
• Nieruchomość tylko do własnego użytku

Koszty doradztwa podatkowego na Malcie:

• Pierwsza konsultacja: €200–500
• Coroczne rozliczenie: €800–2 500
• Złożone planowanie podatkowe: €2 000–10 000
• Stała obsługa: €300–800 miesięcznie

Moja rada: zainwestuj raz w profesjonalną konsultację, nawet jeśli wydaje ci się niepotrzebna. Sama wiedza o pułapkach i możliwościach jest warta tej ceny. Potem zdecydujesz, czy chcesz stale korzystać z usług doradcy.

Co robić? Budżetuj realistycznie i zostaw rezerwę 20–30% na nieprzewidziane wydatki. Malta jest droższa niż wygląda, ale z dobrym planem wciąż pozostaje w zasięgu.

Najczęstsze pułapki przy drugim domu na Malcie

Po dwóch latach na Malcie i rozmowach z innymi obcokrajowcami wyłapałam klasyczne błędy. Te pułapki czekają na każdego i niektóre kosztują fortunę. Oto największe miny – i sposoby, jak ich uniknąć.

Błędy w timingu rejestracji: kiedy robi się gorąco?

Na Malcie termin rejestracji jest ważniejszy niż gdzie indziej. Zbyt wczesna albo spóźniona rejestracja ma skutki prawne i podatkowe.

Klasyczny błąd nr 1: Zbyt późna rejestracja

Wiele osób myśli: Najpierw kupię nieruchomość, potem się zarejestruję. Błąd. Rejestrację zaczynasz równolegle z zakupem, nie po fakcie.

Konsekwencje:

• Kary od €500 do €2 000 za spóźniony meldunek
• Problem z otwarciem konta w banku
• Opóźnienia w podpisywaniu umów
• Zapytania podatkowe o nierozliczone okresy

Klasyczny błąd nr 2: Wybranie niewłaściwej kategorii pobytu

Na Malcie są różne kategorie pobytowe, a zły wybór może słono kosztować:

Mam znajomą Niemkę, która nie wiedząc, zameldowała się jako Resident, chociaż była na Malcie tylko 4 miesiące w roku. Efekt: pełna deklaracja podatkowa i duża dopłata.

Niedoceniona biurokracja: maltański reality-check

Malta to co prawda UE, ale biurokracja działa tu bardziej po włosku i angielsku: dużo papieru, mało cyfryzacji, wszystko trwa dłużej niż w deklaracjach.

Rzeczywisty czas załatwiania formalności:

• Residence Certificate: 2–4 tygodnie (nie kilka dni jak na stronie)
• ID-karta: 6–10 tygodni (4–6 tygodni to mit)
• Konto bankowe: 2–6 tygodni (zależnie od obywatelstwa)
• Pozwolenie AIP: 8–16 tygodni (6–8 tylko w teorii)
• Numer podatkowy: 1–3 tygodnie (najczęściej najszybciej)

Największe pułapki biurokratyczne:

• Wygasanie dokumentów: Wiele zaświadczeń ważnych tylko 3–6 miesięcy
• Szybko zamykane urzędy: Expatriate Unit tylko do 12:00
• Nieoczywiste święta: Malta ma 14 ustawowych świąt
• Systemy online często nie działają: Zawsze miej plan B

Mój najgorszy dzień urzędowy: Byłam o 7:00 w Expatriate Unit, 3 godziny czekałam, a wyciąg bankowy był… o dzień za stary. Następnego dnia – święto St. Pauls Shipwreck, o którym nie miałam pojęcia, i urząd zamknięty.

Ryzyka prawne przy wynajmie: Co pomijają niemieccy właściciele

Wielu kupuje maltańską nieruchomość z myślą o wynajmie, gdy ich nie ma. Pomysł dobry, ale więcej tu haczyków niż się wydaje.

Typy najmu i ich wymogi:

• Najem długoterminowy (12+ m-cy): Prosty, ale mocna ochrona najemcy
• Najem krótkoterminowy (1–11 m-cy): Składa formalności i licencji
• Airbnb/najem wakacyjny: Legalnie tylko z licencją STR
• Najem z wyposażeniem: Dodatkowe obostrzenia i podatki

Licencja STR (Short-Term Rental):

Bez tej licencji najem wakacyjny jest nielegalny – kary do €50 000. Licencja kosztuje €500–1 500 i ma rygorystyczne wymagania:

• Minimalna odległość od szkół i kościołów
• Maksymalnie 4–6 gości
• Zasady dotyczące hałasu (zwłaszcza w Valletcie)
• Wymogi przeciwpożarowe, wyjścia ewakuacyjne
• Rejestracja wszystkich gości na policji

Podatkowe pułapki przy wynajmie:

• Podatek od wynajmu: 15% od przychodów z najmu
• Obowiązek VAT: Powyżej €35 000 rocznych przychodów
• Social security: Przy działalności gospodarczej z wynajmu
• Podatek od zysku kapitałowego: Sprzedaż droższa przez historię wynajmu

Znajomy Niemiec przez dwa lata wynajmował mieszkanie w Sliemie na Airbnb bez licencji STR. Dochód: ok. €15 000. Kara: €25 000 plus podatek do zapłaty. Wniosek: Przestrzeganie prawa bywa drogie, ale nieprzestrzeganie jeszcze droższe.

Moje rady dla chcących wynajmować:

1. Sprawdź przed zakupem, czy w budynku można wynajmować
2. Wlicz wszystkie koszty licencji i podatków
3. Na licencję zarezerwuj sobie 2–3 miesiące
4. Korzystaj z lokalnego property managera (kosztuje 15–25%, ale oszczędza nerwy)

Co to oznacza? Malta nie wybacza niewiedzy, szczególnie przy podatkach i wynajmie. Zanim podejmiesz decyzje, dowiedz się wszystkiego i nie szczędź pieniędzy na profesjonalne doradztwo. Jeden duży błąd kosztuje więcej niż dziesięć porad u eksperta.

Najczęściej zadawane pytania

Czy jako obywatel UE mogę bez problemu kupić nieruchomość na Malcie?

Tak, ale są ograniczenia. Obywatel UE może swobodnie kupować w unrestricted areas, a w restricted areas (np. Valletta, Gozo) potrzebuje pozwolenia AIP. Obowiązują też ceny minimalne: €275 000 za apartament, €400 000 za dom na głównej wyspie.

Kiedy jestem podatnikiem na Malcie?

Jesteś podatnikiem na Malcie, jeśli spędzasz ponad 183 dni w roku lub przenosisz tu centrum życiowe. Liczą się zarówno dni przyjazdu, jak i wyjazdu. Dobrze zaplanowany pobyt pozwala jako Non-Domiciled płacić podatek tylko od dochodu przelanego na Maltę.

Czy Niemiec potrzebuje pozwolenia na pobyt na Malcie?

Nie, jako obywatel UE nie potrzebujesz pozwolenia na pobyt. Jeśli pobyt przekracza 90 dni, musisz zarejestrować się w Expatriate Unit i otrzymać Residence Certificate. Ta rejestracja jest obowiązkowa i darmowa.

Czy mogę wynajmować nieruchomość na Malcie przez Airbnb?

Tylko z licencją STR (Short-Term Rental), która kosztuje €500–1 500 i nakłada sporo wymogów. Bez licencji grożą kary do €50 000. Dodatkowo musisz zapłacić 15% podatku od wynajmu i od €35 000 rocznego dochodu zarejestrować się do VAT.

Jak długo trwa pełny proces rejestracyjny na Malcie?

Nie mniej niż 6–10 tygodni dla wszystkich formalności. Residence Certificate to 2–4 tygodnie, ID-karta 6–10 tygodni, konto bankowe 2–6 tygodni. Na Malcie wszystko trwa dłużej, a przy pierwszej wizycie zwykle brakuje dokumentów.

Ile kosztuje drugi dom na Malcie naprawdę?

Poza ceną zakupu dochodzi 6–12% kosztów dodatkowych (podatek, notariusz, prawnik). Koszty stałe: €4 000–8 000 rocznie na wspólnotę, ubezpieczenia, media, utrzymanie. Dodatkowo budżet na nieprzewidziane wydatki jak remonty czy opłaty urzędowe.

Czy moja niemiecka kasa chorych działa na Malcie?

Z kartą EHIC masz prawo do leczenia w nagłych wypadkach. Przy dłuższym pobycie lub statusie rezydenta potrzebujesz prywatnego ubezpieczenia albo musisz zapisać się do maltańskiego systemu zdrowia.

Które banki na Malcie są najlepsze dla Niemców?

Bank of Valletta jest najprzyjaźniejszy Niemcom, HSBC Malta jest międzynarodowy i angielskojęzyczny (ale droższy), APS Bank tani, ale trudniejszy dla cudzoziemców. Do założenia konta potrzebujesz Residence Certificate, numeru podatkowego i potwierdzenia dochodów.

Czy warto korzystać z doradcy podatkowego na Malcie?

Przy dochodzie powyżej €75 000, pobycie powyżej 183 dni lub zamiarze wynajmu – zdecydowanie tak. Pierwsza konsultacja to €200–500 i może przynieść oszczędności w tysiącach euro. Dla wakacyjnych pobytów poniżej 90 dni – raczej niepotrzebne.

Co w razie maltańskiego Brexitu?

Malta jest w UE od 2004 roku i w strefie euro od 2008. Wystąpienie jest bardzo mało prawdopodobne, bo gospodarka mocno korzysta z Unii. A nawet w hipotetycznym przypadku, prawa własności byłyby chronione przez dwustronne umowy – tak jak przy wyjściu innych krajów z UE.