Spis treści Malta jako baza dla międzynarodowych inwestycji w nieruchomości: Dlaczego wyspa może stać się Twoim rajem podatkowym Cross-Border Real Estate Investment: Podstawy podatkowe, które musisz znać Podatkowe traktowanie międzynarodowych portfeli nieruchomości na Malcie: Praktyczny przewodnik Inwestycje nieruchomościowe ponad granicami: Strategie dla Twojego portfela Compliance i raportowanie: Jak pozostać po właściwej stronie prawa Praktyczna realizacja: Od planowania do pierwszego zysku Najczęstsze błędy i jak ich unikać FAQ: Najważniejsze pytania dotyczące inwestowania w nieruchomości z Malty Wyobraź sobie: rano siedzisz na tarasie w Sliemie, sprawdzasz dochód z wynajmu mieszkań w Berlinie, Monachium i Mediolanie – i płacisz od tego zaledwie 5% podatku. Brzmi zbyt pięknie, by mogło być prawdziwe? Witamy w rzeczywistości maltańskiego statusu Non-Dom dla międzynarodowych inwestorów nieruchomości. Pamiętam swoją pierwszą rozmowę z doradcą podatkowym tutaj. Malta pod nieruchomości? – zapytał z niedowierzaniem. Trzy lata i siedmiocyfrowy portfel nieruchomości później wiem: ta mała wyspa na Morzu Śródziemnym to nie tylko raj wakacyjny, ale jeden z najinteligentniejszych adresów dla transgranicznych inwestycji w nieruchomości w Europie. W tym przewodniku pokażę Ci, jak z Malty inwestować globalnie w nieruchomości i optymalnie wykorzystać jej system podatkowy. Dowiesz się, kiedy status Non-Dom opłaca się Tobie, jak rozliczać przychody z najmu i zyski kapitałowe oraz które struktury rzeczywiście działają. Ale uważaj – szczerze wyjaśnię Ci także, kiedy Malta nie będzie dla Ciebie najlepszym wyborem. Malta jako baza dla międzynarodowych inwestycji w nieruchomości: Dlaczego wyspa może stać się Twoim rajem podatkowym W ostatnich latach Malta stała się cichym bohaterem wśród europejskich optymalizatorów podatkowych. Ale dlaczego właśnie ta 316-kilometrowa wyspa między Sycylią a Afryką Północną? Status Malta Non-Dom: Twój klucz do 5% podatku od dochodów zagranicznych Sednem atrakcyjności Malty jest status Non-Dom (Non-Domiciled Resident). Brzmi skomplikowanie? Wcale nie. Oto podstawy: Jako Non-Dom Resident płacisz podatki na Malcie tylko od dochodów, które rzeczywiście przetransferujesz na Maltę. To, co zostaje za granicą, pozostaje nieopodatkowane. Jeśli mowa o dochodach z nieruchomości – przychody z wynajmu w Niemczech, Włoszech czy Hiszpanii są opodatkowane na Malcie tylko wtedy, gdy przelejesz je na maltańskie konto. I tu zaczyna się robić naprawdę ciekawie: transferując te dochody na Maltę, zapłacisz maksymalnie 5% podatku. Nie 35%, nie 25% – tylko 5%. Jest to możliwe dzięki połączeniu statusu Non-Dom i specjalnych zasad dla zagranicznych przychodów. Przykładowe wyliczenie: Uzyskujesz 100.000€ z najmu trzech nieruchomości w Niemczech. Jako Non-Dom przelewasz na Maltę 60.000€ na utrzymanie. Podatek na Malcie: 3.000€ (5%). Pozostałe 40.000€ zostaje na niemieckim koncie i jest wolne od maltańskiego podatku. Wymogi uzyskania statusu Non-Dom są przejrzyste: musisz spędzić minimum 183 dni w roku na Malcie, nie być obywatelem Malty i nie ustanawiać tam centrum interesów (domicile podatkowe). Ostatnie może wydawać się paradoksalne, ale działa: jesteś rezydentem podatkowym, ale nie masz miejsce zamieszkania w sensie podatkowym. Malta vs. inne lokalizacje w UE: Szczery przegląd Zanim zabierzesz walizki i rzucisz wszystko, bądźmy szczerzy: Malta nie każdemu się opłaca. Oto realistyczne porównanie z innymi popularnymi kierunkami inwestycji nieruchomościowych w UE: Kraj Podatek od najmu Podatek od zysków kapitałowych Szczególne cechy Minimalny pobyt Malta (Non-Dom) 5% (remittance) 5% (remittance) Tylko od transferowanych kwot 183 dni Portugalia (NHR) 0-28% 0% Ograniczenie do 10 lat 183 dni Cypr (Non-Dom) 0-35% 0% Limit 17 lat 183 dni Hiszpania 19-47% 19-23% Reguła Beckhama na 6 lat 183 dni Niemcy 0-45% 26,375% Progresja przy dochodach z najmu – Wnioski? Malta błyszczy przy stałych, wysokich dochodach zagranicznych. Portugalia (NHR) może być atrakcyjniejsza przez pierwsze 10 lat, ale ten status wygasa. Cypr daje przewagę przy zyskach kapitałowych, ale ma większe ryzyko polityczne. Kiedy Malta się opłaca (a kiedy nie) Po trzech latach doświadczeń z Maltą i licznych rozmowach z inwestorami, mam dla Ciebie kilka zasad: Malta opłaca się, jeśli: Osiągasz rocznie co najmniej 200.000€ z zagranicznych nieruchomości Jesteś elastyczny i możesz spędzać ponad 6 miesięcy w roku na Malcie Chcesz zbudować zdywersyfikowany portfel w kilku krajach UE Preferujesz angielski jako język pracy (oficjalny język na Malcie) Zależy Ci na członkostwie w UE i stabilności politycznej Malta NIE jest dla Ciebie, jeśli: Twoje dochody z najmu są poniżej 100.000€ rocznie (koszty przewyższają korzyści) Zamierzasz inwestować tylko w jednym kraju (np. w Niemczech) Nie możesz/chcesz spełniać reguły 183 dni Potrzebujesz wielkich miast i różnorodności kulturalnej (Malta jest… niewielka) Polegasz na transporcie publicznym (Malta = królestwo samochodów) Inwestor z Monachium powiedział mi ostatnio: Malta jest idealna dla mojego biznesu, ale po dwóch latach tęsknię za bawarskimi górami i niemiecką punktualnością. Bądź szczery wobec siebie: sama oszczędność podatkowa nie daje szczęścia. Cross-Border Real Estate Investment: Podstawy podatkowe, które musisz znać Zanim zagłębimy się w szczegóły maltańskie, musisz znać fundamenty – jak w ogóle działa opodatkowanie nieruchomości transgranicznych? Te podstawy decydują, czy Twoja strategia na Malcie zadziała, czy będzie kosztowną lekcją. Podatek u źródła vs. opodatkowanie rezydentury: Zrozum zasadę Podatek od nieruchomości za granicą rządzi się prostą, ale ważną zasadą: Nieruchomość zawsze jest opodatkowana tam, gdzie się znajduje (podatek u źródła). Jednocześnie kraj Twojej rezydencji chce opodatkować wszystkie Twoje dochody (opodatkowanie rezydencji). Przykład: Jako rezydent Malty masz mieszkanie na wynajem w Berlinie – Niemcy chcą pobrać podatek od dochodu (podatek u źródła) I Malta chce opodatkować Twój światowy dochód (rezydencja). Bez zabezpieczenia płacisz podwójnie. Przykład praktyczny: Otrzymujesz 5.000€ miesięcznie z najmu mieszkania w Berlinie. Niemcy pobierają ok. 35% podatku (1.750€). Malta jako kraj rezydencji chciałaby naliczyć kolejne 35%. Bez umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (DBA) płacisz 3.500€ zamiast 1.750€ podatku. Wkraczają tu do gry umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (DBA). Określają one, kto ma prawo do opodatkowania i jak uniknąć podwójnych podatków. Malta ma DBA z niemal wszystkimi krajami UE i wieloma innymi. DBA: Twój parasol chroniący przed podwójnym opodatkowaniem DBA to podstawowe narzędzie w transgranicznych inwestycjach w nieruchomości. Działają głównie w dwóch modelach: 1. Metoda zaliczenia: Płacisz podatek w kraju źródła (np. Niemcy) i zaliczasz go na poczet zobowiązania na Malcie. Przykład: Niemcy naliczają 1.750€, Malta żądałaby 1.750€ → płacisz 1.750€ w Niemczech, 0€ na Malcie. 2. Metoda zwolnienia: Kraj rezydencji (Malta) w ogóle nie opodatkowuje niektórych dochodów. Rzadsze przy nieruchomościach, ale zdarza się. Maltańskie DBA są dla inwestorów zwłaszcza atrakcyjne, bo standardowo przewidują zaliczenie podatku. Po połączeniu ze statusem Non-Dom można zyskać naprawdę dużo: Niemcy-Malta DBA: Niemiecki dochód z najmu opodatkowany jest w Niemczech, Malta zalicza — ale tylko od transferowanych kwot Włochy-Malta DBA: Podobnie, ze szczegółowymi regulacjami w zależności od typu nieruchomości Hiszpania-Malta DBA: Skomplikowane, przy dobrej strukturze bardzo korzystne Szczególna specyfika Malty: Czego nie daje żaden inny kraj Malta oferuje trzy unikalne cechy dla zagranicznych inwestorów w nieruchomości: 1. Zasada remittance dla Non-Dom W przeciwieństwie do Niemiec czy Austrii Malta opodatkowuje jako Non-Dom tylko faktycznie przelane dochody. Masz pełną kontrolę nad podatkami. 2. 5% minimalnego podatku od dochodów z zagranicy Gdy transferujesz zagraniczne dochody na Maltę, płacisz maksymalnie 5% podatku – niezależnie od kwoty. Nie ma takiego rozwiązania w żadnym innym kraju UE. 3. Elastyczne struktury spółek Na Malcie działa szereg optymalnych form prawnych dla holdingu nieruchomości, zwłaszcza maltańska Private Limited Company oraz tzw. participation exemption przy większych portfelach. Niemiecki inwestor z portfelem 15 nieruchomości powiedział mi: W Niemczech zapłaciłbym 200.000€ podatku od najmu. Na Malcie jako Non-Dom – 15.000€. Przeprowadzka zwróciła mi się w pierwszy rok. Uwaga: Te korzyści działają tylko przy poprawnej strukturze. Źle ustawione rozwiązania mogą być bardzo kosztowne – więcej w kolejnych akapitach. Podatkowe traktowanie międzynarodowych portfeli nieruchomości na Malcie: Praktyczny przewodnik Czas na szczegóły. Jak jako rezydent Malty realnie rozliczasz dochody z zagranicznych nieruchomości? Poprowadzę Cię przez kluczowe scenariusze – na prawdziwych liczbach i moim doświadczeniu. Dochody z najmu za granicą: Tak rozliczają Non-Dom Residents Najem to klasyczna forma dochodu z nieruchomości. Na Malcie jako Non-Dom Resident masz tu zasadniczy plus: sam decydujesz, kiedy i ile opodatkujesz. Podstawowa zasada: Dochody z najmu zagranicą opodatkowane są na Malcie tylko, jeśli zostaną przelane na Maltę (remittance basis). To, co zostaje za granicą, nie interesuje maltańskiego fiskusa. Przykład praktyczny – niemiecki portfel najmu: Masz trzy mieszkania w Monachium, zarabiasz miesięcznie 8.000€ netto (rocznie 96.000€). Jako Non-Dom transferujesz tylko 40.000€ na własne potrzeby na Maltę. Reszta (56.000€) zostaje w Niemczech. Podatek: – Niemcy: ~30.000€ (podatek od całości 96.000€) – Malta: 2.000€ (5% od transferowanych 40.000€) – Zaliczanie: 30.000€ zapłacone Niemcom zalicza się na poczet obowiązku maltańskiego – Efekt: płacisz tylko niemiecki podatek (30.000€), nie ma dopłaty na Malcie Uwaga: jeśli przelałbyś całość (96.000€) na Maltę, podatek wyniósłby 4.800€ (5%), i tak dużo mniej niż niemiecki próg ok. 31%. Kluczowe strategie czasowe: Optymalizacja na koniec roku: Przesuwaj transfery na styczeń następnego roku, by zmienić rok podatkowy Zakupy inwestycyjne: Wykorzystaj zgromadzony dochód zagraniczny na zakup kolejnych nieruchomości bez transferu na Maltę Planowanie wydatków na życie: Precyzyjnie oszacuj swoje maltańskie potrzeby, aby nie transferować za dużo Zyski kapitałowe ze sprzedaży: Jak wykorzystać zasadę 5% Zyski kapitałowe to często największy kawałek tortu w inwestycjach nieruchomościowych. Jedna sprzedaż po 10 latach może dać sześciocyfrowy zysk. Tu Malta pokazuje pełnię mocy. Ogólna zasada: Zyski kapitałowe z zagranicznych nieruchomości podlegają na Malcie tej samej zasadzie remittance co najem. Dodatkowo – całość rozliczasz według reguły 5% od dochodu zagranicznego. Szczegół: wiele krajów albo nie opodatkowuje tych zysków, albo tylko symbolicznie. To szansa na optymalizację: Kraj Podatek od zysków kapitałowych Czas zwolnienia Malta – Non-Dom Niemcy 0% (prywatnie, >10 lat) 10 lat 5% od transferowanych Austria 0% (główne miejsce zamieszkania, >2 lata) 2 lata 5% od transferowanych Hiszpania 19-23% Brak 5% od transferowanych Włochy 26% 5 lat (główne zamieszkanie) 5% od transferowanych Case Study – niemiecka sprzedaż nieruchomości: Inwestor sprzedaje po 12 latach mieszkanie w Berlinie, uzyskując 300.000€ zysku. W Niemczech: brak podatku (>10 lat). Jako Non-Dom transferuje na Maltę 100.000€, a resztę (200.000€) inwestuje np. w Portugalii. Podatek: – Niemcy: 0€ – Malta: 5.000€ (5% od 100.000€ transferu) – Efektywna stawka podatku: 1,67% od całości zysku Połączenie tych zasad czyni Maltę szczególnie atrakcyjną dla inwestorów typu Kup i trzymaj z okazjonalnymi sprzedażami. Możesz akumulować zyski kapitałowe bez podatku za granicą i transferować je według potrzeb. Strukturyzacja przez spółki maltańskie: Kiedy się opłaca Powyżej pewnej wielkości portfela pojawia się pytanie: trzymać nieruchomości prywatnie czy przez maltańską spółkę? Odpowiedź zależy od Twojej sytuacji. Zalety maltańskiej limited company dla nieruchomości: Participatory Exemption: Dywidendy z zagranicznych holdingów nieruchomości mogą być zwolnione z podatku Kompensacja strat: Straty z kilku nieruchomości rozliczasz razem Finansowanie: Banki chętnie pożyczają spółkom niż osobom fizycznym Sukcesja: Przekazanie udziałów jest łatwiejsze niż bezpośrednio nieruchomości Wady i koszty: Roczne koszty spółki (księgowość, compliance): 5.000-15.000€ Bardziej złożone planowanie podatkowe Możliwe trudności w uzyskaniu kredytów w niektórych krajach Zobowiązania CRS (automatyczna wymiana informacji) Zasady praktyczne: Wartość portfela < 2 mln €: Zwykle nieopłacalne (koszty > korzyści) 2-5 mln €: Warto analizować indywidualnie (mix krajów, strategia) powyżej 5 mln €: Prawie zawsze warto, znaczne korzyści podatkowe Inwestor z Austrii mający 12 nieruchomości w 3 krajach mówił: Maltańska holding usprawnia mi podatki o ok. 80.000€ rocznie. 12.000€ za compliance to świetna inwestycja. Uwaga: Te struktury trzeba zaplanować OD POCZĄTKU. Przekształcenia w trakcie potrafią być bardzo kosztowne podatkowo i skomplikowane. Inwestycje nieruchomościowe ponad granicami: Strategie dla Twojego portfela Malta jako baza podatkowa to jedno – ale gdzie realnie inwestować? Po trzech latach zarządzania międzynarodowym portfelem z Malty, dzielę się spostrzeżeniami o kluczowych rynkach docelowych. Niemcy: Zarządzanie nieruchomościami z Malty Dla wielu rezydentów Malty Niemcy są trzonem portfela. Powód? Stabilny rynek najmu, jasne przepisy i przewidywalność dzięki DBA Malta-Niemcy. Specyfika podatkowa nieruchomości w Niemczech: Dochody z najmu: Opodatkowane w Niemczech (25-42%), Malta zalicza od transferu Zyski kapitałowe: Po 10 latach zwolnione z podatku – idealne dla Non-Dom Malta Amortyzacja: Niemiecki system amortyzacji (AfA 2% rocznie) mocno obniża podatek Koszty reklamy: Koszty podróży Malta-Niemcy możesz odliczyć od niemieckiego podatku Trik optymalizacji: Kupuj nieruchomości do remontu w Niemczech i finansuj modernizację z przychodów zgromadzonych na Malcie. Koszty remontu zmniejszą Twój niemiecki podatek, a Ty podnosisz wartość nieruchomości. Praktyczne minusy: Zarządzanie nieruchomościami: Z Malty trudne, zlecasz zewnętrznej firmie Obsługa najemców: Niewielka różnica czasu, ale trudno być na miejscu w razie problemów Ekipa remontowa: Bez lokalnego przedstawiciela każda naprawa bywa wyzwaniem Mój tip: inwestuj tam, gdzie znasz rynek. Hamburg, Monachium czy Berlin obsłużysz łatwiej z Malty niż mniejsze miejscowości. Włochy: Nieruchomości dochodowe i pułapki podatkowe Włochy szczególnie kuszą rezydentów Malty: krótki lot, podobna mentalność, inwestycje często bardzo dochodowe. Ale uwaga – włoski system podatkowy ma niuanse. Szanse: Wysokie stopy zwrotu: W południowych Włoszech możliwe 8–12% brutto Niskie ceny zakupu: Sycylia, Kalabria, Apulia – łatwy start EU-Standard: Sprawny system prawny, pewność własności Bliskość geograficzna: Z Malty w 1–2 godziny Ryzyka: Skomplikowane opodatkowanie: Włochy oferują różne reżimy dla cudzoziemców Biurokracja: Zakup zajmuje często 6–12 miesięcy Pustostany: Trudno wynająć w mniej atrakcyjnych regionach Cedolare secca: Włoski podatek ryczałtowy może zniweczyć przewagi maltańskie Region Śr. stopa zwrotu brutto Cena zakupu/m² Zalecenie dla Malta-Investora Mediolan 3-5% 4.000-8.000€ Tylko długoletnia strategia Rzym 4-6% 3.000-6.000€ Bardzo solidny, ale drogi Sycylia 8-12% 800-2.000€ Dla odważnych, ryzykowne Apulia 6-10% 1.000-2.500€ Dobry kompromis Niemiecki inwestor kupił w 2022 pięć mieszkań w Bari za średnio 60.000€. Po remoncie wynajmuje je po 500€/miesiąc – ponad 10% stopy zwrotu. Bez maltańskich przewag podatkowych to by się nie opłacało – mówi. Hiszpania: Jak właściwie zorganizować nieruchomości wakacyjne Hiszpania – klasyka europejskich nieruchomości wakacyjnych. Walencja, Alicante, Malaga – wszędzie nowe projekty. Jak z Malty optymalnie podatkowo rozwiązać inwestowanie tutaj? Zasady podatkowe dla hiszpańskich nieruchomości: Residentes vs. No Residentes: Jako rezydent Malty jesteś w Hiszpanii No Residente IRNR (podatek od dochodu nierezydentów): 19% ryczałtu od dochodów z najmu Zyski kapitałowe: 19% dla nierezydentów, brak kwot wolnych Podatek majątkowy: Przy nieruchomościach >700.000€ w Hiszpanii Kombinacja IRNR z hiszpańskiego najmu i systemu Non-Dom Malta może być bardzo efektywna: Przykład – Apartament na Costa del Sol: Cena: 300.000€, najem: 18.000€/rok – Hiszpania: 3.420€ IRNR (19% od przychodu) – Malta: 900€ (5% od transferu 18.000€ na Maltę) – Zaliczanie DBA: Hiszpańskie 3.420€ poczytane na poczet podatku maltańskiego – Efektywna stawka: 3.420€ = 19% (bez dopłaty na Malcie) Strategia inwestowania w nieruchomości wakacyjne z Malty: Łączenie używania prywatnego z wynajmem: 2-3 miesiące na własny użytek, resztę wynajmujesz Krótkoterminowy wynajem: Airbnb/Booking.com dla wyższych zwrotów Długoterminowe przetrzymywanie: Liczysz na wzrost wartości i późniejszą sprzedaż bez podatku Europa Wschodnia: Inteligentne wykorzystanie rynków wschodzących Polska, Czechy, Chorwacja – Europa Wschodnia daje odważnym rezydentom Malty ciekawe możliwości. Rynki szybko rosną, członkostwo w UE daje bezpieczeństwo prawne, a rentowność często przekracza 10%. Rynki Top dla inwestorów z Malty: Polska (Warszawa, Kraków): 6-8% zwrotu, stabilna demokracja, standardy UE Czechy (Praga): 4-6%, bardzo niskie podatki od zysków kapitałowych Chorwacja (Zagrzeb, Split): 5-10%, UE od 2013, szybko rosnąca turystyka Węgry (Budapeszt): 6-9%, ale uważaj na ryzyko polityczne Przewagi korzystania z maltańskiej struktury: Niskie lokalne podatki + maltańskie 5% = minimalne obciążenie całościowe EU swoboda obrotu ułatwia zakup i zarządzanie Ryzyko walutowe wyeliminowane przy krajach euro (Słowacja, Słowenia) DBA Malta-Europa Wschodnia są wyjątkowo korzystne dla inwestorów Szwajcarski inwestor z rezydencją na Malcie kupił 2021 roku sześć mieszkań w Warszawie po 150.000€ każde. Rentowność brutto 8%, a dobrze ustawiona struktura maltańska powoduje, że łączne podatki nie przekraczają 10% – w Szwajcarii byłoby ponad 30%. Nie zapominaj o ryzykach: Inwestycje w Europie Wschodniej wymagają lokalnej ekspertyzy, polityka bywa zmienna, a płynność rynku jest mniejsza niż na Zachodzie. Compliance i raportowanie: Jak pozostać po właściwej stronie prawa Status Non-Dom na Malcie jest legalny i zgodny z prawem unijnym – pod warunkiem przestrzegania wszystkich zasad. Po trzech latach doświadczeń mogę z całą pewnością stwierdzić: Compliance to obszar, gdzie najwięcej osób popełnia błędy. I to kosztownych. Maltańska deklaracja podatkowa: Co musisz zgłosić Jako rezydent Malty musisz co roku składać zeznanie podatkowe. Na szczęście system jest mniej skomplikowany niż niemiecki, ale ma swoje specyfiki. Kluczowe terminy: 30 czerwca: Termin składania deklaracji za rok poprzedni 31 grudnia: Płatność podatku (jeśli występuje) Kwartalnie: Zaliczki przy wyższych dochodach Co należy wykazać w deklaracji maltańskiej: Wszelkie światowe dochody (także te nieprzetransferowane na Maltę) Dokładne kwoty przelanych środków na Maltę Zagraniczne podatki zapłacone (dla celów zaliczania DBA) Posiadane nieruchomości na świecie (nawet nierentowne) Konta bankowe i portfele inwestycyjne poza Maltą Ważne: Musisz zgłosić WSZYSTKIE dochody, także te nieopodatkowane. Malta oczekuje pełnego obrazu Twojej sytuacji finansowej. Zatajenie = utrata statusu Non-Dom! Najczęstsze błędy w deklaracjach na Malcie: Źle obliczona remittance: Często nie wiesz, kiedy transfer uznawany jest za przetransferowany Brak zaliczania DBA: Zapomnienie o zaliczeniu podatków zagranicznych Błąd w terminie transferu: Przelew 31.12 vs 1.1 może zmienić rok podatkowy Przeliczanie walut: Błędne kursy wymiany walut obcych Mój tip: zatrudnij dobrego maltańskiego doradcę podatkowego. 2.000–4.000€ rocznie to świetna inwestycja, oszczędzająca Ci później wiele nerwów. CRS i automatyczna wymiana informacji: Pełna przejrzystość obowiązkowa Od 2017 roku państwa UE wymieniają się informacjami finansowymi automatycznie (Common Reporting Standard – CRS). Dla rezydentów Malty oznacza to, że kraje rodzinne dowiadują się o Twoich maltańskich kontach i dochodach. Co jest zgłaszane automatycznie: Salda na maltańskich kontach bankowych powyżej 250.000€ Odsetki i dywidendy Przychody z papierów wartościowych Świadczenia z ubezpieczeń na życie Co NIE jest automatycznie raportowane: Zagraniczne nieruchomości (chyba że przez spółki) Salda poniżej 250.000€ Gotówka, kosztowności fizyczne Prywatne pożyczki Ważne: CRS czyni unikanie podatku praktycznie niemożliwym. Jeśli kiedyś zatajałeś/przemilczałeś dochody – zanim przeniesiesz się na Maltę, wyrównaj sytuację. Samodzielne zgłoszenie jest z reguły tańsze niż wykrycie przez fiskus. Dokumentacja: Jakie dokumenty są obowiązkowe Poprawna dokumentacja to podstawa przy międzynarodowych inwestycjach w nieruchomości. Dla władz maltańskich i krajów zagranicznych musisz w każdej chwili udowodnić pochodzenie środków i sposób ich opodatkowania. Obowiązkowa dokumentacja na Malcie: Residence Certificate: Roczne potwierdzenie rezydencji na Malcie Tax Residence Certificate: Zaświadczenie o podleganiu podatkowemu na Malcie Potwierdzenia transferów: Wszystkie przelewy na Maltę z datą i celem Umowy najmu i rozliczenia kosztów zagranicznych nieruchomości Zagraniczne decyzje podatkowe do zaliczeń z DBA Zalecana dodatkowa dokumentacja: Umowy kupna nieruchomości z detalami finansowania Faktury za remonty podnoszące wartość nieruchomości Dowody kosztów administracji (loty, hotele przy wizytach) Przeliczenia walut po historycznych kursach Umowy spółek przy strukturach korporacyjnych Dokument Obowiązkowy okres przechowywania Ważność Jak zdobyć Malta Tax Residence Certificate Bezterminowo Krytyczny Malta Tax Department Potwierdzenia transferów 10 lat Krytyczny Wyciągi bankowe Zagraniczne decyzje podatkowe 10 lat Wysoka Lokalne urzędy podatkowe Umowy zakupu nieruchomości Bezterminowo Wysoka Notariusz/prawnik Faktury za remonty 10 lat Średnia Ekipa/remontowa Niemiecki inwestor powiedział: Po pięciu latach zgłosił się do mnie niemiecki urząd skarbowy. Ponieważ wszystko było dobrze udokumentowane, cała kontrola trwała dwie godziny. Mój sąsiad bez dokumentów walczy z urzędem już dwa lata. Porady organizacji cyfrowych: Używaj chmury na serwerach UE (zgodnej z RODO) Skanuj wszystkie dokumenty natychmiast po otrzymaniu Stosuj jednoznaczne nazwy plików (rok-miesiąc-dzieńtypkraj) Co roku twórz backup na dysku zewnętrznym Dziel istotne dokumenty z doradcą podatkowym Praktyczna realizacja: Od planowania do pierwszego zysku Dość teorii – jak przejść do praktyki? Oto krok po kroku proces działania od pierwszych planów do sprawnego portfela międzynarodowych nieruchomości. Pierwsza nieruchomość: krok po kroku do inwestycji ponad granicami Pierwsza inwestycja nieruchomościowa z Malty to kamień milowy. Oto sprawdzony plan z praktyki: Faza 1: Budowa podstaw (miesiące 1-3) Uzyskaj rezydencję na Malcie: potwierdź pobyt 183+ dni Otwórz konto w banku maltańskim: polecane HSBC lub BOV Znajdź doradcę podatkowego: specjalizację w Non-Dom Określ rynek docelowy: wybierz kraj i region Ustal budżet i źródło finansowania: środki własne czy kredyt Faza 2: Analiza rynku i poszukiwanie nieruchomości (miesiące 3-6) Pozyskaj lokalną wiedzę ekspercką: sprawdzeni agenci i prawnicy na miejscu Analiza podatkowa: przestudiuj DBA, skonsultuj lokalnego doradcę Oglądanie nieruchomości: obejrzyj co najmniej 3-5 osobiście Due Diligence: analiza prawna, budowlana, rynkowa Negocjacje kredytowe: lokalny bank lub finansowanie z Malty Faza 3: Zakup i integracja (miesiące 6-9) Negocjacja umowy: cena, warunki, terminy Optymalizacja podatkowa: timing zakupu z perspektywy roku podatkowego na Malcie Akt notarialny i przeniesienie: wszystkie dokumenty przekazane na Maltę Przygotowanie do najmu: remonty, umeblowanie, marketing Struktura zarządzania: administracja, konta, procedury Case Study – pierwsze mieszkanie w Berlinie: IT-konsultant z Wiednia kupił w 2023 roku lokal w Berlinie-Kreuzbergu za 450.000€. Wkład własny: 150.000€ z oszczędności podatkowych na Malcie, kredyt: 300.000€ w Volksbanku Berlin. Najem: 1.800€/miesiąc. Po podatkach niemieckich (~600€/miesiąc) transferuje na Maltę 1.200€/miesiąc. Maltański podatek: 60€/miesiąc (5%). Realna stopa zwrotu z kapitału własnego: 9,6% rocznie. Budowa portfela: Dobra dywersyfikacja Jedna nieruchomość to początek, ale prawdziwe bezpieczeństwo kapitału daje dywersyfikacja. Na Malcie masz pełną swobodę wyboru. Dywersyfikacja geograficzna – moj ulubiony mix: 40% na rynkach bazowych (Niemcy/Austria/Szwajcaria): Stabilne zyski, znajome rynki 30% rynki wzrostowe (Hiszpania/Włochy): Wyższe zyski, większe ryzyko 20% rynki wschodzące (Europa Wschodnia): Spekulacyjne możliwości 10% alternatywnie (REIT/Crowdinvesting): Płynność i dywersyfikacja Dywersyfikacja typów nieruchomości: Mieszkania (60%): Tradycyjny wynajem, stabilne przepływy Lokale komercyjne (25%): Wyższe zyski, dłuższe umowy Nieruchomości wakacyjne (15%): Połączenie użycia własnego z wynajmem, potencjał wzrostu wartości Rok Inwestycja Kraj Kwota Oczekiwany zwrot 1 Mieszkanie Berlin Niemcy 450.000€ 4,8% 2 Apartament Walencja Hiszpania 280.000€ 6,4% 3 Biuro Wiedeń Austria 650.000€ 5,2% 4 3x mieszkanie Warszawa Polska 450.000€ 8,1% 5 Willa Sycylia Włochy 320.000€ 7,3% Strategia finansowania na 5 lat: Lata 1-2: Konserwatywne finansowanie (60-70% LTV) Lata 3-4: Cross-collateral, zabezpiecz portfelem kolejne kredyty Rok 5+: Refinansuj pod nowe inwestycje Doradztwo podatkowe: Jak znaleźć najlepszego eksperta Inwestując międzynarodowo w nieruchomości, musisz mieć ekspertów w minimum dwóch krajach. Znalezienie właściwych to klucz do sukcesu – trudniej niż myślisz. Doradca podatkowy na Malcie: Na co zwrócić uwagę Specjalizacja w Non-Dom: Min. 50% klientów to Non-Dom Doświadczenie nieruchomościowe: Portfele międzynarodowe Znajomość DBA: Dogłębna wiedza w zakresie kluczowych umów Aktywne doradztwo: Nie tylko rozliczenia, także planowanie! Komunikacja po angielsku + niemiecku: Bez nieporozumień Koszty profesjonalnej obsługi (Malta): Roczna compliance: 2.500–5.000€ Planowanie podatkowe: 150–300€/h Konsultacje strukturalne: 5.000–15.000€ jednorazowo Obsługa bieżąca: 500–1.500€/kw. Eksperci w krajach docelowych (Niemcy/Austria/Hiszpania): Lokalny doradca podatkowy: Nieodzowny w złożonych sprawach Prawnik od nieruchomości: Zwłaszcza przy zakupach i strukturach Biegły rewident: Przy większych portfelach – sprawozdania roczne Ostrzeżenie przed tanimi usługami: Inwestor zaoszczędził 1.500€ na doradztwie online. Efekt – 25.000€ dopłaty przez błędne rozliczenie DBA. Jakość ma swoją cenę. Pytania na rozmowie rekrutacyjnej: Ilu klientów Non-Dom z portfelem nieruchomości obsługujecie? Wyjaśnicie mi DBA Malta–Niemcy dla nieruchomości? Jak zorganizujecie portfel 2 mln €? Jakiej używacie aplikacji do maltańskich deklaracji podatkowych? Współpracujecie z doradcami w Niemczech/Austrii/Hiszpanii? Znalezienie solidnych doradców trwa 3–6 miesięcy, ale ta inwestycja opłaca się przez dekady. Najczęstsze błędy i jak ich unikać W ciągu trzech lat doświadczeń z Maltą widziałem wielu inwestorów – i wiele błędów. Niektóre kosztują tylko nerwy, inne pięcio- lub sześciocyfrowe kwoty. Oto pułapki i sposoby ich obejścia. Błędy w strukturze, które bolą najbardziej Najgorszy błąd to zwykle zła lub brak struktury na początku. Raz popełniony – trudno i kosztownie naprawić. Błąd #1: Kupno prywatne zamiast przez spółkę Przedsiębiorca z Austrii kupił w 2021 roku cztery mieszkania we Włoszech prywatnie za 1,8 mln €. Gdyby to była maltańska spółka: 40.000€ podatku rocznie mniej. Przeniesienie do spółki oznaczałoby dziś podatek od darowizny. Jak zapobiegać: Przy portfelu od 1,5 mln € rozważ strukturę przez spółkę. Błąd #2: Niewłaściwy typ spółki Nie każda spółka maltańska to dobry wybór. Niemiecki inwestor użył Malta Trading Company do nieruchomości i stracił zwolnienie z podatku od dywidend. Jak zapobiegać: Korzystaj z prawników specjalistów od nieruchomości. Błąd #3: Zła kolejność zakładania spółki Założenie spółki po zakupie nieruchomości często skutkuje podatkiem przy przeniesieniu (traktowany jak sprzedaż). Jak zapobiegać: Zorganizuj strukturę PRZED pierwszą inwestycją. Błędy związane z pobytem na Malcie Status Non-Dom wymaga precyzyjnego liczenia pobytu. Jeden błąd może Cię kosztować status – a wtedy znikają wszelkie przewagi podatkowe. Błąd #4: Błędne liczenie 183 dni Wielu myśli: 6 miesięcy = 183 dni = rezydent Malty. Na Malcie liczy się każdy zaczęty dzień. Przyjazd 1.07 wieczorem + wyjazd 1.01 rano = 2 dni, nie 1,5! Jak zapobiegać: Prowadź szczegółowy dziennik podróży z pieczątkami granicznymi. Błąd #5: Przeoczenie podwójnej rezydencji Niemiecki inwestor miał dwa paszporty: niemiecki i austriacki. Urzędy uznały go za rezydenta obu krajów mimo ponad 200 dni na Malcie. Jak zapobiegać: Formalnie zakończ rezydencję podatkową w poprzednich krajach. Błąd #6: Przerwanie pobytu Covid 2020: inwestor spędził na Malcie tylko 160 dni przez lockdown. Utrata Non-Dom, dopłata 80.000€ podatku za cały rok. Jak zapobiegać: Zaplanuj bufor i celuj w 200+ dni. Niedoszacowane koszty uboczne Większość liczy tylko oczywiste koszty. Ukryte wydatki potrafią zjeść nawet 20–30% zysku! Koszt Rocznie Niedoszacowanie Rzeczywista kalkulacja Doradztwo podatkowe Malta 3.000€ 50% 4.500€ Doradztwo podatkowe zagranica 2.000€ 100% 4.000€ Koszty podróży do zarządzania nieruchomościami 3.000€ 200% 9.000€ Zarządzanie/Wspólnota mieszkaniowa 1.500€ 50% 2.250€ Compliance/raportowanie 1.000€ 100% 2.000€ Ryzyko walutowe/opłaty 800€ 300% 3.200€ Błąd #7: Koszty podróży jako prywatne Loty Malta–Berlin na oględziny to koszty uzyskania przychodu! Wiele osób o tym zapomina, tracąc 30–40% podatku od wydatków na podróże. Jak zapobiegać: Udokumentuj wszelkie podróże związane z nieruchomościami i zalicz je do kosztów firmowych. Błąd #8: Pomijanie ryzyka walutowego Szwajcarski inwestor mający mieszkania w Polsce stracił 15% eurozysku przez wahania złotego w 2022 roku. Bez zabezpieczenia, bez kalkulacji. Jak zapobiegać: Przy nie-eurowych krajach ogranicz ryzyko walutowe (forwards lub naturalne zabezpieczenie). Błąd #9: Brak planu płynności Nieruchomości są niepłynne. Inwestor w 2023 potrzebował szybko gotówki – musiał sprzedać z dużą stratą (80.000€). Jak zapobiegać: Nigdy więcej niż 70% kapitału w nieruchomościach, reszta – płynna lub prawie płynna. Najdroższy błąd, jaki widziałem: Niemiecki przedsiębiorca zorganizował portfel 5 mln € przez holenderską BV zamiast maltańskiej spółki, bo doradca był tańszy. Wyższe podatki – 120.000€ rocznie! Po trzech latach tańszy doradca kosztował 360.000€ więcej niż maltański specjalista. Moje najważniejsze lekcje po trzech latach Malty: Inwestuj w najlepszych doradców, na jakich Cię stać Strukturyzuj zanim kupisz pierwszą nieruchomość Dokumentuj WSZYSTKO, co jest podatkowo istotne Kalkuluj koszty uboczne +50% tego, co przewidujesz Trzymaj zawsze 20–30% majątku w płynnych aktywach FAQ: Najważniejsze pytania dotyczące inwestowania w nieruchomości z Malty Czy mogę stracić status Non-Dom na Malcie? Tak, to nie jest status dożywotni. Stracisz go, jeśli spędzisz mniej niż 183 dni na Malcie w roku, uzyskasz maltańskie obywatelstwo lub ustanowisz Maltę centrum podatkowym. Przerwa może skutkować utratą wszystkich dotychczasowych korzyści podatkowych. Czy muszę płacić podatki na Malcie od wszystkich dochodów zagranicznych? Nie, jako Non-Dom rozliczasz TYLKO dochody przetransferowane na Maltę (zasada remittance). To, co zostaje za granicą, jest wolne od podatku na Malcie – ale WSZYSTKO musisz wykazać w zeznaniu rocznym. Jaka minimalna inwestycja uzasadnia Maltę? Zasadniczo opłaca się przy minimum 200.000€ dochodu zagranicznego rocznie. Przy niższych kwotach koszty zgodności (5.000–10.000€ rocznie) często przewyższają oszczędność podatkową. Czy mogę finansować niemieckie nieruchomości będąc na Malcie? Tak, banki w Niemczech udzielają kredytów także rezydentom Malty – jednak warunki często są mniej atrakcyjne. Alternatywa: finansowanie przez banki maltańskie lub międzynarodowe private banks. Jak działa zasada 5% przy różnych dochodach? Stawka 5% obowiązuje tylko od zagranicznych dochodów przetransferowanych na Maltę. Przychody z najmu w Niemczech, które przelewasz na Maltę, są opodatkowane maksymalnie 5%. Podatki już zapłacone za granicą są zaliczane. Czy muszę sprzedać niemieckie nieruchomości? Nie, możesz je zachować. Status Non-Dom na Malcie wpływa jedynie na przyszłe opodatkowanie. Warto rozważyć restrukturyzację przez holding maltański. Co z niemieckim ubezpieczeniem zdrowotnym? Jako rezydent Malty musisz wykupić ubezpieczenie maltańskie. Obywatele UE mają dostęp do systemu państwowego. Wielu osób wybiera prywatne ubezpieczenia dla lepszych świadczeń. Czy mogę inwestować z Malty w dowolnym kraju UE? Generalnie tak dzięki swobodzie obrotu w UE. Niektóre kraje mają jednak ograniczenia dla cudzoziemców względem wybranych typów nieruchomości (np. ziemia rolna). Malta ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z niemal wszystkimi krajami UE. Jak szybko zobaczę pierwsze korzyści podatkowe? Od pierwszego dnia rezydencji na Malcie. Jeśli przeniesiesz się tam w styczniu 2024, a w marcu kupisz mieszkanie w Niemczech – już w deklaracji za 2024 (składanej do czerwca 2025) skorzystasz z przewag systemu maltańskiego. Jaki jest najczęstszy błąd przy inwestowaniu w nieruchomości przez Maltę? Brak przygotowania. Wielu bagatelizuje złożoność i oszczędza na doradztwie podatkowym. Błąd w strukturze może kosztować więcej niż wszystkie zaoszczędzone podatki. Inwestuj od początku w profesjonalistów – zawsze się to zwraca.
