Kjøp av bolig på Malta: Fra Promise of Sale til Final Deed – Den komplette guiden for internasjonale kjøpere

Promise of Sale Malta: Det første store steget

Promise of Sale er inngangsbilletten din til boligmarkedet på Malta – tenk på det som en svært forpliktende intensjonsavtale med skikkelig juridisk tyngde. Her forplikter du deg til å kjøpe, og selgeren forplikter seg til å selge, inkludert faste tidsfrister og vilkår.

Hva er et Promise of Sale egentlig?

Et Promise of Sale (maltesisk: Wegħda ta Bejgħ) er en foreløpig salgsavtale som er juridisk bindende. Du betaler et forskudd – vanligvis 10 % av kjøpesummen – og setter en dato for Final Deed, som som regel skjer 6–12 måneder senere. Hvorfor så lang ventetid? Ofte må det ferdigstilles bygg, innhentes tillatelser eller ordnes finansiering før handelen kan sluttføres på Malta.

Dokumentet utarbeides på engelsk (heldigvis), men inneholder ofte maltesiske juridiske begreper som kan være forvirrende. Her er de viktigste:

• Konvenju: Selve Promise of Sale-dokumentet
• Kaparra: Forskuddet, oftest 10 % av kjøpesummen
• Riċevuta: Kvitteringen for forskuddet
• Atti tal-Bejgħ: Final Deed, altså den endelige kjøpekontrakten

Hvilke dokumenter trenger du til Promise of Sale?

Før du i det hele tatt går til notaren første gang, bør du ha disse dokumentene klare:

1. Gyldig pass eller EU-identitetskort
2. Bevis på finansiering (bankbekreftelse eller lånetilsagn)
3. Proof of Address (bopelsbevis eller strømregning fra hjemlandet)
4. Malta Tax Number (fås fra Inland Revenue Department i Floriana)
5. Fullmakt til advokat (hvis du ikke kan møte personlig)

Profftips: Malta Tax Number kan du søke om på nett før du i det hele tatt reiser til Malta. Det sparer deg et besøk på skattekontoret og gjør prosessen mye raskere.

Typiske fallgruver ved Promise of Sale – og hvordan du unngår dem

Med to års Malta-erfaring og mange samtaler med andre kjøpere har jeg identifisert de vanligste snubletrådene:

Spesielt ved såkalte Off-Plan-kjøp (altså boliger som ikke er ferdigbygd ennå) bør du være ekstra pågående. Jeg har sett kjøpere som har måttet vente 18 måneder på leiligheten sin fordi utbyggeren først søkte byggetillatelse etter Promise of Sale var signert.

Mellom Promise of Sale og Final Deed: Slik bruker du ventetiden smart

Månedene mellom Promise of Sale og Final Deed er langt fra dødtid – tvert imot. Nå organiserer du alt som skal til for å få en smidig overtakelse. Og tro meg, på Malta skjer ting sjelden av seg selv.

Byggkontroll og kvalitetssikring ved nybygg

Har du kjøpt en bolig som ennå ikke står ferdig, starter nå den spennende byggeoppfølgingen. Malta har – for å si det diplomatisk – ganske avslappede standarder for byggekvalitet. Noen utbyggere leverer varene, andre … ikke fullt så mye.

Dette bør du kontrollere jevnlig:

• Elektriske installasjoner: Er alle koblinger riktig utført?
• Sanitæranlegg: Fungerer vanntrykk og avløp?
• Vinduer og dører: Er de tette? (Ekstra viktig ved vinterregn!)
• Balkonger og terrasser: Riktig tetting mot fukt
• Fellesarealer: Basseng, heis, inngangsparti

Lag en Snag List – en mangelliste over feil som må være rettet før Final Deed. Noen utbyggere prøver å skyve utbedringskostnadene over på kjøper. Ikke la deg lure.

Finansiering: Maltesiske banker for utlendinger

Hvis du ikke betaler kontant, trenger du lån fra en maltesisk bank. Det kan ta tid. BOV (Bank of Valletta) og HSBC Malta er de to største aktørene, men responstiden varierer stort.

Dette krever maltesiske banker av EU-borgere:

1. Minst 25 % egenkapital (ofte 30–35 %)
2. Bevis på jevn inntekt (3 års selvangivelser)
3. Malta-skattenummer og lokal bankkonto
4. Verdivurdering av eiendommen (koster ca. 500–800€)
5. Advokat som lokal representant

Rentesatsen er for tiden 3,5–4,5% for EU-borgere (2024). Tyske og østerrikske kjøpere får ofte noe bedre vilkår enn andre EU-nasjonaliteter – en liten fordel av EUs solide kredittrenomé.

Forsikringer: Hvilke trenger du egentlig?

På Malta er bygningsforsikring påbudt om du har lån på boligen. Men også uten bankkrav bør du forsikre deg – middelhavsklimaet er tøffere enn det ser ut til.

Anbefalte forsikringer for eiendom på Malta:

• Buildings Insurance: Dekker storm, flom, jordskjelv
• Contents Insurance: Innbo og personlige eiendeler
• Public Liability: Ansvar for skade på tredjepart
• Water Damage Cover: Særlig viktig for toppleiligheter

For en bolig til 100.000€ regn med 300–600€ årlig – avhengig av beliggenhet og standard.

Final Deed Malta: Notarmøtet avgjør

Dagen for Final Deed er din store dag – nå får du nøklene. Men først må du gjennom enda en maltesisk byråkratirunde. Notaren har en langt viktigere rolle enn i Tyskland: Her er han både kontraktskontrollør, mellommann og registerfører.

Slik foregår Final Deed-møtet

Det siste notarmøtet tar som regel 45–90 minutter og følger en fast rutine:

1. Identitetskontroll av alle parter
2. Opplesning av Final Deed (hele dokumentet, selv om det er 20 sider!)
3. Klargjøring av detaljer (strømavlesning, siste regninger)
4. Innbetaling av restbeløp (vanligvis via bankoverføring på forhånd)
5. Signering av alle parter
6. Overlevering av nøkler og dokumenter
7. Registrering hos Land Registry (tas hånd om av notaren)

Tips: Ta med en maltesisk advokat selv om det ikke er påbudt. De 500–800€ i advokathonorar kan spare deg for mye trøbbel senere hvis noe er uklart i kontrakten.

Kostnader og gebyrer ved Final Deed i detalj

Nå blir det dyrt – fort. Kjøp av eiendom på Malta innebærer tilleggskostnader på 8–12 % av kjøpesummen. Her er de viktigste utgiftspostene:

Eksempelberegning for bolig på 400.000€ (første bolig):

• Stamp Duty: 20.000€ (5 %)
• Notargebyr: 3.000€ (0,75 %)
• Advokat: 800€
• Andre gebyrer: 1.200€
• Totale tilleggskostnader: 25.000€

Hva skjer etter signering?

Med signert Final Deed er du offisielt eier – men det gjenstår noen praktiske skritt:

• Overføre strøm og vann (ARMS Malta, tar ofte 2–3 uker)
• Søke om internett (Epic, Melita eller GO – alle er stabile)
• Aktivere innboforsikring
• Planlegge eventuelle oppussinger (sjekk byggetillatelse!)
• Registrere Property Tax (betales fra året etter kjøp)

Viktig: Du får fra notaren en attestert kopi av Final Deed. Dette er nøkkeldokumentet for alle videre offentlige formaliteter, så ta godt vare på det!

Kjøp av eiendom på Malta: Kostnader og skatter for utlendinger

Som EU-borger har du på Malta de samme eiendomsrettigheter som lokalbefolkningen – men skattemessig er det noen forskjeller du bør være klar over, særlig om du planlegger å bruke boligen som feriebolig eller selge senere.

Stamp Duty: Maltesisk dokumentavgift

Stamp Duty er din største engangskostnad ved kjøp av eiendom. Malta skiller mellom første bolig og sekundærbolig, og forskjellen får stor betydning:

• Første bolig på Malta: 5% Stamp Duty
• Andre bolig eller investering: 8% Stamp Duty
• Beløpsgrense for redusert avgift: 400.000€ (gjelder kun for første bolig)

Viktig: Første bolig regnes kun hvis du aldri har eid bolig på Malta og du skal bo der fast. Kjøper du som tysker en feriebolig i Sliema, betaler du automatisk 8 % Stamp Duty – selv om du aldri har eid bolig i Tyskland.

Skattemessige særregler for EU-borgere

Malta har et komplekst skattesystem, men det er ofte til fordel for deg:

Ekstra gunstig: Malta har ingen arveavgift. Arver barna dine boligen på Malta senere, slipper de å betale skatt – et digert fortrinn sammenlignet med for eksempel Tyskland.

Skjulte utgifter ingen forteller om

Meglere og utbyggere snakker gjerne om kjøpesum og Stamp Duty – men det er flere kostnader du må regne med:

• Administrative Charge ved nye leiligheter: 500–2.000€ for overtakelse og første registrering
• Felleskostnadsfond: 1.000–5.000€ engangsbeløp i borettslag
• Bygningsforsikring for sameiet: 200–600€ i året i tillegg til din egen forsikring
• Forvaltningsgebyrer i resorts: 2.000–8.000€ årlig for basseng, vektertjeneste og hage
• MEPA Development Fees: 200–800€ ved større oppussinger

For en leilighet til 400.000€ bør du kalkulere med 35.000–45.000€ i tilleggskostnader første året – langt mer enn de ofte nevnte 8–10 %.

Vanlige feil ved boligkjøp på Malta: Spar deg både frustrasjon og kroner

Gjennom to år på Malta har jeg fulgt mange tyskere, østerrikere og sveitsere på veien til sitt første boligkjøp her. De samme feilene går stadig igjen – og de kan unngås hvis du vet hva du skal se opp for.

Feil #1: For lite tid til due diligence

Mange kjøpere undervurderer hvor lang tid grundige undersøkelser av en maltesisk eiendom tar. I motsetning til Tyskland har Malta ikke et samlet tinglysningssystem, og enkelte informasjoner er bare tilgjengelige via omveier.

Dette bør du ha sjekket før Promise of Sale:

• Tillatelse for bygging siste 10 år (Planning Permission)
• Certificate of Compliance for byggeregler
• Byggteknisk vurdering ved eldre boliger (særlig i Valletta og Mdina)
• Sjekk av strøm, vann og internettforbindelse
• Fellesutgifter og eventuelle ekstraordinære innbetalinger

Feil #2: For sent ute med finansiering

Tyske kjøpere er vant med at lån blir innvilget på 2–3 uker. På Malta tar det som regel 6–12 uker – i beste fall – for utlendinger å få boliglån.

Slik gjør du det riktig:

1. Søk om lånetilsagn allerede før du begynner søket etter bolig
2. Skaff Malta Tax Number og lokal bankkonto på forhånd
3. All inntektsdokumentasjon må oversettes til engelsk
4. Ha en backup: Sjekk om tyske banker finansierer eiendom på Malta

Feil #3: Location, location, location! neglisjeres

Malta er lite, men forskjellene mellom regionene er store. Det du må betale 500.000€ for i Sliema, får du for 250.000€ i Marsaxlokk – men bomiljøet er vidt forskjellig.

Reell vurdering av de mest populære områdene:

Feil #4: Ignorerer klimaforholdene

Malta i mai er drømmen. Malta i august kan bli et mareritt hvis boligen ikke er tilpasset klimaet. Viktige punkter:

• Klimaanlegg på alle rom (ikke bare stua!)
• Doble vinduer mot sommervarme
• Utvendige persienner/shutters (helt avgjørende på soverom)
• Riktig balkongretning (sørlig balkong gir steikende sol fra 11!)
• Sjekk vanntrykket (ofte dårlig i toppetasjene)

Sjekkliste: Din steg-for-steg guide til drømmeboligen på Malta

Etter alle detaljene over følger her din kompakte sjekkliste for boligkjøpet på Malta. Print den ut og huk av for hvert punkt – så glemmer du ingenting viktig.

Fase 1: Forberedelse (4–8 uker før visning)

• □ Sett budsjett (inkludér 12–15 % tilleggskostnader)
• □ Søk Malta Tax Number online
• □ Oversett inntektsdokumenter til engelsk
• □ Forespør om låneforhåndsgodkjenning fra maltesisk bank
• □ Kontakt advokat på Malta og innhent prisoverslag
• □ Tegn reise/forsikring med Property Purchase tillegg

Fase 2: Boligsøk og visning (2–4 uker)

• □ Besøk ulike områder til forskjellige tider på dagen
• □ Be om byggetillatelse for ønsket bolig hos megler
• □ Bestill tilstandsrapport ved eldre bygg
• □ Undersøk felleskostnader og spesielle innbetalinger
• □ Test internettforbindelse og fart på stedet
• □ Sjekk parkeringsforhold (særlig i Valletta/Sliema)

Fase 3: Promise of Sale (1–2 uker)

• □ Gå gjennom alle kontraktsvilkår med advokat
• □ Forhandle Completion Date realistisk (legg inn litt slingring)
• □ Avtal bot-klausuler for forsinkelser fra selgers side
• □ Definér Snag List for nybygg
• □ Betal 10 % forskudd via bankoverføring (aldri kontant!)
• □ Oppbevar kvittering og kontraktskopi trygt

Fase 4: Ventetiden mellom Promise of Sale og Final Deed (6–12 måneder)

• □ Send inn lånesøknad til bank
• □ Bestill verdivurdering av boligen
• □ Tegn bolig- og innboforsikring
• □ For nybygg: Følg opp byggstatus hver måned
• □ For eldre boliger: Sjekk nødvendige renoveringstillatelser
• □ Sett inn restbeløpet for Final Deed på klientkonto

Fase 5: Final Deed og overtakelse (1 dag)

• □ Ta med alle nødvendige dokumenter til notarmøte
• □ Les Final Deed nøye igjennom (selv om det tar tid!)
• □ Noter strømmåler og vannmåling
• □ Sørg for å få overlevert alle nøkler og koder
• □ Ta med attestert kopi av Final Deed fra notaren
• □ Registrér eierskiftet hos ARMS Malta

Fase 6: Etter kjøp (første 6 måneder)

• □ Overfør strøm og vann til ditt navn
• □ Bestill internett (GO, Epic eller Melita)
• □ Registrér Property Tax for kommende år
• □ Søk om eventuelle renoveringstillatelser
• □ Kontakt sameieadministrator eller byggleder
• □ Bli kjent med naboene (alltid nyttig!)

Ofte stilte spørsmål ved boligkjøp på Malta

Kan tyskere kjøpe bolig på Malta uten maltesisk bostedsadresse?

Ja, som EU-borger kan du fritt kjøpe eiendom på Malta. Det eneste du trenger før kjøpet er et maltesisk skattenummer, som du søker om på forhånd.

Hvor lang tid tar hele kjøpsprosessen fra Promise of Sale til nøkkel i hånd?

Som oftest 6–12 måneder. For Off-Plan-boliger (under bygging) kan det ta 18–24 måneder, avhengig av fremdriften og tillatelsesprosessen.

Hvilke tilleggskostnader må jeg regne med ved boligkjøp på Malta?

Regn med 10–15 % av kjøpesummen: 5–8 % Stamp Duty, 0,5–1 % notargebyr, samt advokat, verdivurdering og ulike administrative kostnader.

Må jeg bruke maltesisk advokat ved eiendomskjøp?

Juridisk sett nei, men det anbefales sterkt. En lokal advokat koster 500–1.500€, men kan spare deg for dyre bommerter og gjøre prosessen langt smidigere.

Kan jeg bruke tysk bank til Malta-finansiering?

Noen tyske banker tilbyr lån på Malta-eiendom, men som regel bare for kunder med svært god kredittverdighet og stor egenkapital. Maltesiske banker er ofte mer fleksible.

Hva skjer hvis selger ikke kan møte til Final Deed-dato?

Derfor bør du ha bot-klausul i Promise of Sale. Uten slik klausul har du begrenset med rettsmidler, og må eventuelt kreve erstatning.

Må jeg betale skatt ved salg av eiendom på Malta?

Ja, Capital Gains Tax er 8 % på gevinsten hvis du selger innen 3 år fra kjøpet. Holder du eiendommen lenger, er det fradrag og muligheter for indeksregulering.

Hvor mye koster det å eie bolig på Malta årlig?

Bygningsforsikring (300–600€/år), eventuelle fellesutgifter (1.000–5.000€/år) og vedlikehold av fellesanlegg.

Kan jeg leie ut boligen min på Malta om jeg ikke bor der?

Ja, men du trenger STR-lisens for korttidsutleie eller må skatte av inntektene som ordinær utleie. Lokal forvalter anbefales på det sterkeste.

Hva gjør jeg hvis det oppdages byggfeil etter kjøpet?

Derfor er Snag List i Promise of Sale så viktig. Mangler bør dokumenteres og utbedres før Final Deed. I ettertid blir det mye vanskeligere å holde utbygger ansvarlig.