Ferieutleie på Malta: Lisenser for Airbnb m.fl. for internasjonale utleiere – Komplett guide 2025

Malta vacation rental license: Det internasjonale utleiere må vite

Siden 2019 gjelder følgende på Malta: Alle som leier ut bolig i mindre enn 90 dager, må ha en offisiell tillatelse. Dette gjelder ikke bare maltesere, men enhver internasjonal eier – uavhengig av om du bor i Tyskland, Italia eller andre steder.

Hva regnes faktisk som ferieutleie på Malta?

Malta definerer ferieutleie (på engelsk «vacation rental» eller «short-term letting») som enhver kommersiell utleie av bolig i opptil 90 påfølgende dager. Dette omfatter:

• Utleie via Airbnb og Booking.com
• Direkte utleie gjennom egen nettside
• Utleie til digitale nomader i 1–3 måneder
• Workation-boliger
• Selv utleie til venner mot kostnadsdeling

Mange vet ikke: Selv om du kun leier ut en gang iblant – la oss si fire uker om sommeren – må du fortsatt ha lisens. De maltesiske myndighetene er kompromissløse på dette punktet.

Hvorfor Malta har så strenge regler

Malta har et boligproblem. Med 1 300 innbyggere per kvadratkilometer er landet blant verdens tettest befolkede. Malta Tourism Authority (MTA) og Planning Authority jobber sammen for å forhindre at boliger tas vekk fra det ordinære leiemarkedet.

I følge MTA (2024) er over 3 200 ulovlige ferieutleier avdekket og bøtelagt med mellom 1 500 og 50 000 euro.

Hva betyr dette for deg? Ikke utsett lisenssøknaden. Jo lenger du venter, jo større er sjansen for kontroll – og dermed også risikoen for økte kostnader.

MTA-lisens vs. Planning Authority: Hvilken tillatelse trenger du egentlig?

Her blir det komplisert, og jeg snakker av erfaring: Selv maltesiske advokater er av og til usikre på hvilken tillatelse som trengs i hvilken situasjon. Det er nemlig to ulike myndigheter med forskjellige ansvarsområder.

Malta Tourism Authority (MTA) lisens

MTA-lisensen gjelder all utleie til turister og besøkende. Denne lisensen trenger du alltid. Den koster 100 euro per år og må fornyes årlig.

Planning Authority-godkjenning

Planning Authority sjekker om boligen din i det hele tatt kan brukes til ferieutleie. Det bestemmes av sonen boligen ligger i – enkelte områder kan ikke benyttes kommersielt.

Her er det kritiske: I mange boligområder (spesielt residential zones) er ferieutleie fullstendig forbudt. Det gjelder særlig leiligheter i rene boligstrøk i Sliema, St. Julian’s og Msida.

Hvilken lisens trenger du som utenlandsk utleier?

Som internasjonal eier trenger du som regel begge godkjenningene:

1. Først Planning Authority-godkjenning (ca. 200–500 euro)
2. Deretter MTA-lisens (100–500 euro, avhengig av kategori)

Mitt råd er å snakke med en lokal advokat før du søker noe som helst. Det kostet meg 800 euro i rådgivning, men jeg sparte 3 000 euro i feil og nye søknader senere.

Hva betyr dette for deg? Beregn minimum 300–1 000 euro til lisenskostnader første år, avhengig av boligtype og hvor mye du planlegger å leie ut.

Steg-for-steg-guide: Slik søker du Malta vacation rental license

Her er hele prosessen – akkurat slik jeg selv gikk igjennom den. Spoiler: Det tar lengre tid enn du tror og krever flere dokumenter enn forventet.

Fase 1: Forberedelse og innsamling av dokumenter

Før du i det hele tatt kan sende inn første søknad, må du ha følgende klart:

• Bevis på eierskap (title deed eller kjøpekontrakt)
• Plantegning av eiendommen
• Compliance Certificate (godkjent ferdigattest)
• Forsikring for ferieutleie
• Kopi av pass eller ID
• Adressbekreftelse (f.eks. strømregning eller leiekontrakt fra hjemlandet)

Compliance Certificate er ofte største hinderet. Mange eldre bygg mangler dette, og å skaffe det i ettertid kan ta måneder.

Fase 2: Planning Authority-søknad

Søknaden leveres digitalt via PA-portalen. Erfaringstipset mitt: Last opp alle dokumenter i best mulig kvalitet – søknader avvises ofte på grunn av dårlige/ujevne bilder.

Søknadsgebyr er 234 euro, pluss arkitektkostnader hvis plantegningen må endres.

Fase 3: Stedlig inspeksjon

En inspektør kommer og sjekker:

• Brannsikring (røykvarslere, slukkere)
• Minsteareal per person (14 m² på soverom)
• Tilgjengelighet/barrierefrihet
• Støynivå og forhold til nabolaget

Liten advarsel: Min inspektør kom 45 minutter for sent og var i dårlig humør. Vær forberedt, og hold deg hyggelig – tidspunkter kan være fleksible på Malta.

Fase 4: Søk om MTA-lisens

Med Planning Authority-godkjenningen i hånden går du til MTA. Deres online-skjema er mye mer brukervennlig enn PA-søknaden.

Du må oppgi:

• Maksimalt antall gjester
• Planlagt utleieperiode per år
• Utstyr og tjenester i boligen
• Kontaktperson for nødstilfeller (viktig: må være tilgjengelig 24/7)

Fase 5: Registrering hos Identity Malta

Som internasjonal utleier må du også registrere deg hos Identity Malta som person carrying out an economic activity. Dette koster ytterligere 100 euro, men uten denne registreringen kan du ikke motta inntekt fra ferieutleie.

Hva betyr dette for deg? Beregn minst 12–16 uker for hele prosessen. Jeg brukte 14 uker, og det gikk faktisk relativt fort.

Kostnader og tidsbruk: Hva koster egentlig Malta vacation rental license?

Her er de reelle kostnadene – ikke de rosenrøde tallene noen konsulenter oppgir.

Engangskostnader første år

Totalkostnad første år: 1 934€ – 4 734€

Årlige faste kostnader

• Fornyelse av MTA-lisens: 100–500€
• Forsikring: 200–400€
• Bokføring/skatterådgiver: 300–600€

Løpende årlige kostnader: 600€ – 1 500€

Tidsbruk – den undervurderte faktoren

Det ingen forteller deg: Tidsforbruket er betydelig. Jeg førte logg:

• Dokumentsamling: 8–12 timer (spredt over flere uker)
• Offentlige besøk: 6–8 timer (køer kan være lange)
• Online-søknader: 4–6 timer (portaler er ikke intuitive)
• Kommunikasjon/spørsmål: 3–5 timer
• Inspeksjon/utbedringer: 2–4 timer

Totalt: 23–35 timer eget arbeid

Hva betyr dette for deg? Hvis du ikke er på Malta må du enten planlegge flere reiser, eller betale en lokal representant/agent (ekstra kostnad: 1 000–2 000 euro).

Vanlige feil ved Malta Airbnb-lisens – og hvordan du unngår dem

Jeg har møtt mange utleiere via Facebook-grupper og offentlige møter som har gått i akkurat de samme fellene. Her er de vanligste:

Feil 1: Leie ut før lisens er på plass

Klassikeren. Jeg tester først om det lønner seg å leie ut og søker lisens senere. Dårlig idé. Malta kontrollerer systematisk Airbnb-lister mot sine lisenser.

Konsekvens: Bøter fra første dag med ulovlig utleie.

Løsning: Søk lisens før du legger ut boligen.

Feil 2: Feil kategori på boligtypen

Noen prøver å spare ved å søke Residential lisens mens de driver kommersiell utleie. Grensen går her: Leier du ut mer enn 90 dager i året eller flere enheter, er det Commercial.

Konsekvens: Lisensen ugyldig, må søke på nytt.

Løsning: Vær ærlig om utleieomfanget ditt.

Feil 3: Ignorere regler i sameiet/nabolaget

Mange boligbygg har egne regler mot ferieutleie. Planning Authority spør spesifikt om andre eiere har innvendinger.

Løsning: Sjekk med naboer og styrer på forhånd.

Feil 4: Mangelfull forsikring

Vanlig innboforsikring gjelder ikke! Du trenger korttidsutleieforsikring som dekker gjesteskader og ansvar.

Løsning: Spør lokale forsikringsselskap etter STL-policer (Mapfre Malta, GasanMamo er spesialister).

Feil 5: Ingen 24/7-nødtelefon

Malta krever at en kontaktperson alltid er tilgjengelig. For utenlandske utleiere uten maltesisk adresse kan dette være vanskelig.

Løsning: Bruk property management-service eller lokal kontakt (koster 8–15% av leieinntektene).

Hva betyr dette for deg? Vær systematisk og la deg ikke friste av «raske snarveier». Gjør det riktig fra start, så slipper du dyr etterpåklokskap.

Skatteplikt for internasjonale utleiere av feriebolig på Malta

Nå blir det virkelig komplisert, så jeg anbefaler på det sterkeste å kontakte en maltesisk skatterådgiver. Likevel – her er de viktigste punktene.

Inntektsskatt ved utleie

Som internasjonal utleier må du betale inntektsskatt på dine leieinntekter på Malta. Skattesatsen avhenger av inntektsnivået:

MVA-registrering fra 37 000 euro

Overskrider leieinntektene dine 37 000 euro årlig, må du registrere deg for merverdiavgift (VAT). Det innebærer:

• 18% VAT på alle bookinger
• Månedlige VAT-oppgaver
• Krav om profesjonell bokføring

Dobbeltbeskatningsavtaler

Malta har avtale om unngåelse av dobbeltbeskatning med de fleste EU-land. Det betyr at du ikke betaler dobbel skatt, men kan føre maltesisk skatt mot skatten hjemme.

Viktig: Du må likevel sende inn selvangivelse i begge land.

Fradragsberettigede kostnader

Følgende utgifter kan trekkes fra inntektene:

• Lisensgebyrer (MTA, Planning Authority)
• Forsikringspremier
• Boligforvaltningshonorar
• Vaskekostnader
• Reparasjon og vedlikehold
• Markedsføring (Airbnb-gebyrer, fotografering)
• Proporsjonal andel for strøm, vann, internett

Gode råd rundt skatt

1. Egen bankkonto: Før alle inn-/utbetalinger over separat konto
2. Lagre kvitteringer: Spar på alle regninger (digitalt er ok)
3. Kvartalsvise avsetninger: Sett av 20–30% av leieinntektene til skatt
4. Regnskapsfører: Bruk en lokal regnskapsfører (koster 300–600€ året, men sparer fort mer)

Hva betyr dette for deg? Med leieinntekt på 15 000 euro per år må du regne med 1 500–2 500 euro i samlet skattebelastning, avhengig av fradrag og skatteklasse hjemme.

Ofte stilte spørsmål

Må jeg ha Malta vacation rental license som EU-borger?

Ja, lisensplikten gjelder for alle utleiere uavhengig av statsborgerskap. Som EU-borger har du ingen særregler for ferieutleie på Malta.

Kan jeg søke MTA-lisens på nett?

Delvis. Søknaden fylles ut digitalt, men du må enten møte opp for inspeksjon og dokumentlevering, eller bruke en lokal representant.

Hvor lenge gjelder en Malta vacation rental-lisens?

MTA-lisensen må fornyes årlig. Planning Authority-godkjenningen er gyldig uten tidsbegrensning så lenge det ikke gjøres endringer på eiendommen.

Hva skjer ved brudd på lisensplikten?

Bøter mellom 1 500€ og 50 000€, avhengig av alvorlighetsgrad. Gjentatte brudd kan føre til utleieforbud på Malta.

Må jeg som utlandsk utleier betale skatt på Malta?

Ja, du betaler maltesisk inntektsskatt på leieinntektene dine fra Malta. Denne kan ofte føres mot skatt i hjemlandet.

Kan jeg leie ut uten Compliance Certificate?

Nei, Compliance Certificate er krav for lisens. For eldre bygg uten må du søke om dette i etterkant.

Trenger jeg maltesisk advokat for lisensprosessen?

Ikke absolutt, men sterkt anbefalt for mer kompliserte saker eller hvis du ikke bor på Malta. Kostnaden spares som oftest inn igjen på mindre feil.

Hvor ofte kontrolleres ulovlig ferieutleie på Malta?

Kontinuerlige online-kontroller utføres. Fysiske inspeksjoner skjer som oftest etter klager eller ved mistenkelige annonser uten lisensnummer.

Kan jeg leie ut hele året med turismlisens?

Ja, men ingen booking kan overstige 90 påfølgende dager. Lengre leieforhold faller under ordinær husleielov.

Hva koster en boligforvaltningstjeneste på Malta?

Mellom 8% og 15% av leieinntektene, avhengig av hva som inngår. Fullservice (inkludert gjestesupport og rengjøring) ligger vanligvis på 12–15%.