Eiendomsskatt på Malta: Den ærlige guiden til dokumentavgift og løpende kostnader

Malta Stamp Duty: Hva eiendomskjøpet egentlig koster deg

Stamp Duty er Maltas variant av den tyske dokumentavgiften – bare mer komplisert og med flere feller. Du må betale avgiften på alle eiendomskjøp, og den beregnes på kjøpesummen eller myndighetenes markedsverdianslag. Høyeste beløp gjelder.

Stamp Duty-satser: Gjeldende takster for 2025

Her blir det spennende: Malta skiller mellom ulike kjøpertyper og eiendomskategorier. Satsene kan variere mye, avhengig av hvem du er og hva slags eiendom du kjøper.

OBS: Som EU-borger får du kun 5% på din første bolig dersom du kan dokumentere skattemessig bosted på Malta. Hvis ikke, ryker du rett opp på 8%. Det har overrasket mange tyske investorer – EU-pass er ikke nok.

Den lumske markedsverdi-fellen

Her er første skjær i sjøen: Stamp Duty beregnes ikke alltid ut fra det du faktisk betaler. Maltesiske myndigheter har egne meninger om hva en eiendom er verdt. Kjøper du en leilighet i Sliema for 400 000 euro, men myndighetene mener den er verdt 450 000, ja – da betaler du Stamp Duty på 450 000.

Vurderingene er basert på årlig oppdaterte gjennomsnittlige kvadratmeterpriser per område. I populære blant annet St. Julian’s og Valletta er de offisielle verdiene ofte 10-15% høyere enn prisene i markedet.

Unntak og rabatter på Stamp Duty

Det finnes et par lovlige måter å redusere Stamp Duty på – men kravene er strenge:

• Første bolig under 175 000 euro: Kun 2,5% Stamp Duty for maltesere og EU-residente
• Oppussingsobjekter: Reduserte satser for boliger med dokumentert oppussingsbehov
• Shell units: Råbygg beskattes annerledes – vanligvis lavere

Mitt tips: Gjennomfør energimerking FØR du kjøper, ikke etterpå. På en leilighet til 400 000 euro kan det spare deg fort 4 000 euro.

Løpende eiendomsskatter: Disse avgiftene betaler du årlig

Etter kjøpet kommer hverdagen: Malta har ikke klassisk eiendomsskatt som i Tyskland, men et system med ulike gjentakende avgifter som varierer etter bruk og verdi på boligen.

Eiendomsskatt for ikke-residente

Her blir det dyrt for alle som ikke bor fast på Malta. Den årlige eiendomsskatten er:

• 0,55% av eiendommens verdi for alle ikke-residente
• Fritak for første 700 000 euro hvis du er maltesisk resident
• 0,55% på alt over 700 000 euro også for residente

Konkret betyr det: Koster leiligheten din i Sliema 500 000 euro og du ikke har fast bosted på Malta, må du ut med 2 750 euro i årlig eiendomsskatt. Helt sant.

Council Tax: Maltesisk kommunalavgift

Alle kommuner på Malta krever inn Council Tax. Beløpet varierer kraftig fra sted til sted:

Council Tax betales som regel halvårlig og går til lokale tjenester som renovasjon, søppelhenting og drift av fellesområder. På turiststeder kan ekstra gebyrer legges til om kostnadene for renhold er høye.

Strøm, vann og felleskostnader

Ikke glem de skjulte tilleggene som ofte inngår i fellesutgiftene i Tyskland:

• Water and Electricity Authority (WASA): Fastpris + forbruk, ca. 80–150 euro i kvartalet
• Bygningsforsikring: Ofte påkrevd i leilighetskomplekser, 200–500 euro årlig
• Felleskostnader: I blokk, 300–800 euro årlig avhengig av standard
• Heisvedlikehold: Egen avgift i mange bygg, 50–120 euro pr år

Skattefordeler for EU-borgere: Slik sparer du penger lovlig

Nå blir det spennende for deg som vil bli værende. Malta frister EU-borgere med betydelige skattefordeler – men kun hvis du kan reglene og følger dem.

Maltesisk resident-status: Nøkkelen til lavere skatt

Skal du som EU-borger dra nytte av de lave skattesatsene, må du dokumentere at Malta er ditt “sentrum for livets interesser”. Det innebærer:

• Minst 183 dager i året fysisk på Malta
• Fast bolig (eie eller leie)
• Flytte livets midtpunkt til Malta (bank, lege m.m.)
• Registrert som resident hos myndighetene

Oppfyller du kriteriene, får du 3% lavere Stamp Duty på første bolig og slipper årlig eiendomsskatt (inntil 700 000 euro).

The Malta Residence Programme: Premium-residency for investorer

For velstående kjøpere finnes The Malta Residence Programme (MPRP). Investér minst 300 000 euro i eiendom på Malta og oppfyll ytterligere krav, så får du permanent oppholdstillatelse og skattemessige fordeler.

Minimumskravene er:

• 300 000 euro eiendomsinvestering (Gozo/sør) eller 350 000 euro (Malta/nord)
• 58 000 euro i statlig avgift
• 2 000 euro i årlig administrasjonsgebyr
• Bevis på min. 100 000 euro i årlig inntekt

Double Taxation Relief: Ingen dobbeltbeskatning

Malta har dobbeltbeskatningsavtale med over 70 land, inkludert Tyskland, Østerrike og Sveits. Betaler du allerede skatt på inntekt eller kapitalgevinster i hjemlandet, blir det hensyntatt på Malta.

Reelt påvirker dette spesielt leieinntekter: Leier du ut på Malta og betaler skatt der, kan du trekke fra dette i tysk selvangivelse.

Skjulte kostnader: Utgiftspostene megleren aldri nevner

Nå kommer delen jeg gjerne skulle visst før mitt første boligkjøp. Kostnadene du aldri finner i brosjyrene, men som kan velte hele budsjettet.

Notar- og advokatutgifter: Mer enn du tror

I Malta trenger du både advokat og notar ved boligkjøp. Det er ikke valgfritt. Prisbildet:

Arkitektsertifikat: Dyrt papirarbeid

Ved alle eiendomskjøp på Malta er “Architect’s Certificate” påkrevd. Dette dokumentet bekrefter at eiendommen følger byggeforskrifter. Høres uskyldig ut, koster mye:

• 500–1 200 euro for standardleiligheter
• 1 200–2 500 euro for hus eller komplekse eiendommer
• Ekstrakostnader for etterarbeid eller problemer

Her blir det fort dyrt: Finner arkitekten feil, eller oppdager ulovlig ombygging, må kjøperen ta regningen – med mindre du har gjort andre avtaler i kontrakten.

Takst og vurderingskostnader

Finansierer du kjøpet med maltesisk bank, venter flere utgifter:

• Verdivurdering: 300–800 euro (bestilt av bank)
• Konstruksjonsrapport: 800–1 500 euro (anbefales for eldre eiendommer)
• Juridisk due diligence: 500–1 000 euro (sjekk av alle papirer)
• Forsikringsavtale: 200–400 euro årlig (ofte et krav ved lån)

De seige vedlikeholdskostnadene

Malta er en øy, og det merkes: Salt, vind og sol tærer skikkelig på byggene. Legg til side minst 1–2 % av boligens verdi årlig til vedlikehold:

• Fasaderenovering hvert 5.–7. år (saltluft!)
• Klimaanleggservice: 200–400 euro årlig
• Vannskader etter vinterstormer
• Høyere håndverkerkostnader (øybeliggenhet)

En maltesisk entreprenør sa til meg: “På Malta restaurerer man ikke, man fikser hele tiden.” Han hadde helt rett.

Praktiske tips til skatteplanlegging: Slik holder du oversikten

Etter tre år på Malta og noen dyrekjøpte erfaringer – her er mine beste tips for realistisk skatteplanlegging.

Budsjett: 25%-regelen

Legg til minst 25 % ekstra på kjøpesummen til alt av tilleggskostnader. På en bolig til 400 000 euro blir det 100 000 euro ekstra. Mye? Slik ser regnestykket ut:

• Stamp Duty (8 %): 32 000 euro
• Advokat/notar: 3 000 euro
• Arkitektsertifikat: 1 000 euro
• Første oppussing: 15 000 euro
• Møbler: 20 000 euro
• Første års driftskostnader: 8 000 euro
• Uforutsett: 21 000 euro

Totalt: 100 000 euro. 25%-regelen stemmer.

Timing er alt: Når bør du kjøpe?

Stamp Duty forfaller på dagen du signerer den endelige kontrakten. Det gir smarte muligheter:

• Utnytt årsskiftet: Nye skatteregler trer vanligvis i kraft i januar
• Avklar resident-status: Før kjøp – ikke etterpå
• Utnytt EU-regelverk: Som EU-borger har du vanligvis 90 dager til residency-søknad

De viktigste dokumentene for selvangivelsen

Malta er byråkratisk. Samle alt av dokumentasjon fra dag én:

Digitale verktøy for maltesiske boliger

Disse appene og nettsidene hjelper deg å holde oversikt over skatter og avgifter:

• MyMalta App: Offisiell app for Council Tax og offentlige tjenester
• ARMS Ltd Portal: For strømregninger og betaling
• Malta Property Registry: Online tilgang til grunnbokens informasjon
• IRD e-Services: Skatteoppgjør og betaling på nett

Skatterådgivning på Malta: Når lønner det seg med proff hjelp

Jeg er egentlig typen som gjør alt selv. Men etter mine erfaringer med eiendomsskatt på Malta valgte jeg å bruke en rådgiver. Beste beslutningen noen gang.

Når du definitivt trenger en skatterådgiver

I disse tilfellene bør du ikke prøve deg på egenhånd:

• Boligverdi over 500 000 euro
• Utleie til turister eller langtidsleie
• Flere eiendommer i ulike land
• Komplekse finansieringsstrukturer
• Næringseiendom eller næringsbruk
• Uavklart resident-status

Prisnivå på god maltesisk skatterådgiver

Prisene varierer mye etter byrå og sakens kompleksitet:

Anbefalte rådgivere på Malta

Basert på egne erfaringer og tips fra andre expats kan jeg anbefale følgende:

• KPMG Malta: For komplekse tilfeller og store verdier
• Ganado Advocates: Spesialister på eiendomsrett
• WH Partners: Godt forhold mellom pris og kvalitet
• CSB Group: Fokus på EU-borgere og residency

Viktig tips: Innhent alltid pristilbud på forhånd. Maltesiske advokatfirmaer tar ofte betalt per time, og summen kan fort bli høy.

Gjør-det-selv eller profesjonell hjelp?

Ikke alt krever dyr advokat. Dette gjør du enkelt selv:

• Betale Council Tax via MyMalta App
• Administrere strømregninger på nett
• Enkle selvangivelser (kun boligeie)
• Residency-registrering ved enkel sak
• Grunnbokssøk online

Men blir det komplisert – som utleie, flere eiendommer, skatteoptimalisering – lønner det seg å betale for eksperthjelp. Noen hundre euro kan spare deg tusenvis i unødvendig skatt.

Ofte stilte spørsmål om eiendomsskatt på Malta

Må jeg som tysker betale dokumentavgift på Malta?

Ja, men på Malta heter det “Stamp Duty”. Som tysk statsborger betaler du 5 % på første eiendom hvis du har resident-status, ellers 8 %. Stamp Duty fungerer i praksis som den tyske dokumentavgiften.

Kan jeg trekke fra maltesisk Stamp Duty i tysk selvangivelse?

Stamp Duty regnes som kjøpsomkostning og øker dine investeringskostnader. Ved senere salg reduserer det din skattepliktige gevinst. Direkte fradrag i tysk selvangivelse er ikke mulig, unntatt for utleiebolig (avskrivning).

Hva skjer når jeg selger boligen min på Malta?

Ved salg utløses vanligvis ikke gevinstskatt på Malta hvis du har eid boligen i minst 3 år. I Tyskland kan gevinstskatt (Spekulationssteuer) påløpe om du selger innen 10 år og ikke har bodd der selv.

Er oppussingskostnader fradragsberettiget på Malta?

Oppussingskostnader kan normalt ikke trekkes direkte fra, men øker investeringsverdien på boligen. Utgifter til vedlikehold av utleiebolig kan føres som fradrag. Større oppgraderinger fordeles over flere år gjennom avskrivning.

Hvordan fungerer dobbeltbeskatning mellom Malta og Tyskland?

Dobbeltbeskatningsavtale mellom Malta og Tyskland sørger for at du ikke beskattes fullt ut i begge land på samme inntekt. Som hovedregel er bostedslandet primær skattlegger, mens det andre landet gir fradrag for betalt skatt.

Må jeg som ikke-resident betale årlig skatt på Malta?

Ja, som ikke-resident betaler du årlig 0,55 % eiendomsskatt pluss lokal Council Tax. På en bolig til 400 000 euro utgjør det ca. 2 200 euro i eiendomsskatt pluss Council Tax på 150–350 euro per år.

Lønner det seg med maltesisk resident-status skattemessig?

Absolutt, hvis du fyller kravene. Du sparer 3 % Stamp Duty og slipper årlig eiendomsskatt (inntil 700 000 euro). På en bolig til 500 000 euro utgjør det 15 000 euro i Stamp Duty og 2 750 euro årlig skatt.

Hva koster profesjonell skatterådgivning for bolig på Malta?

Første konsultasjon koster 200–500 euro, årlig oppfølging 400–800 euro. I komplekse saker eller ved residency-søknad stiger prisen til 1 500–5 000 euro. Ofte spares dette raskt inn på lavere skatt.

Kan jeg kjøpe maltesisk eiendom gjennom tysk firma?

I teorien ja, men det blir komplisert og som regel dyrere. Selskaper betaler også 8 % Stamp Duty, og det påløper selskapsskatt og ekstra kostnader. For privatpersoner er direktekjøp nesten alltid enklere og billigere.

Hvilke papirer trenger jeg til maltesisk selvangivelse?

Du trenger alle kjøpsdokumenter, Stamp Duty-kvitteringer, Council Tax-betalinger, strømregninger (bosettingsbevis), leieinntektsbevis om utleid, og alle fakturaer for oppussing. Oppbevar alt i minst 7 år.