Innholdsfortegnelse Kjøp av eiendom på Malta for utlendinger: Hva du må vite juridisk Steg-for-steg-guide: Kjøpe bolig på Malta Eiendomsfinansiering på Malta: Muligheter for internasjonale kjøpere Kostnader og skatter ved eiendomsrett på Malta De vanligste feilene ved boligkjøp på Malta Insider-tips for et vellykket boligkjøp Ofte stilte spørsmål om boligkjøp på Malta Jeg sitter på terrassen min i Sliema og ser utover havet. For to år siden var dette bare en drøm. I dag holder jeg skjøtet på leiligheten min på Malta i hånden. Veien hit? Et eventyr mellom EU-regler, maltesiske notarer og bankmøter som tok lenger tid enn en transatlantisk flyvning. Hvis du vurderer å kjøpe din egen lille bit av Malta, er denne artikkelen din guide gjennom myndighetsjungelen. Jeg forklarer deg hvert steg i kjøpsprosessen – fra første visning til nøkkelen ligger i hånden din. Uten reklameprat, men med tall og fallgruver andre ofte utelater. Kjøp av eiendom på Malta for utlendinger: Hva du må vite juridisk Malta gjør det ikke enkelt for utlendinger – men heller ikke umulig. Som EU-borger har du i utgangspunktet rett til å kjøpe eiendom. Likevel finnes det hindre underveis som kan få deg til å tenke deg om to ganger. Acquisition of Immovable Property Act (AIP) AIP-loven (Acquisition of Immovable Property Act – Maltas lov om eiendomserverv) regulerer hvem som har lov til å kjøpe hva. Som EU-borger trenger du i utgangspunktet en AIP-tillatelse fra det maltesiske finansdepartementet. Høres byråkratisk ut? Det er det også. Den gode nyheten: Tillatelsen er stort sett en formalitet hvis du oppfyller noen kriterier. Du må kunne dokumentere at du: Har bodd på Malta i minst fem år ELLER Har oppholdstillatelse ELLER Vil bruke boligen som din primærbolig Hva betyr dette for deg? Sett av minst 3-6 måneder til AIP-søknaden. Uten maltesisk skattenummer og dokumentasjon på formålet kommer du ingen vei. Forstå eiendomstyper på Malta Malta har to hovedformer for eierskap du må forstå: Type eierskap Beskrivelse Passer for Freehold Fullt eierskap inklusive grunn Langsiktige investorer Leasehold Leierett typisk for 99 år Kostnadsbevisste kjøpere Ved Leasehold betaler du årlig en grunnleie (Ground Rent) som akkumuleres over tid. Ta dette med i regnestykket – ellers kan det komme ubehagelige overraskelser. Begrensninger og unntak Det er ikke overalt du får kjøpe som utlending. Special Designated Areas (SDAs) er forbeholdt maltesere. Dette gjelder særlig tradisjonelle landsbykjerner og enkelte kystområder. Din eiendomsmegler bør vite dette – hvis ikke, finn en ny. Hva betyr dette for deg? Få skriftlig bekreftelse på at boligen ikke ligger i en SDA. En rettssak etter kjøpet koster mer enn en god advokat på forhånd. Steg-for-steg-guide: Kjøpe bolig på Malta Nå blir det konkret. Her får du hvert steg i kjøpsprosessen – fra første visning til du har skjøtet i hånden. Steg 1: Forberedelser og dokumentasjon Før du i det hele tatt ser på første leilighet, må du ha disse dokumentene klare: Maltesisk skattenummer (Tax ID) – får du hos Inland Revenue Department Bankkonto på Malta – nødvendig steg for alt videre Dokumentasjon på dine midler – kontoutskrifter fra de siste seks månedene Kopi av passet ditt – flere ganger attestert Utility bills – for å bekrefte din nåværende adresse Mitt tips: Den maltesiske byråkratien elsker papir. Ta tre kopier av alt og få dem attestert. Det sparer deg for mange turer mellom Valletta og Floriana senere. Steg 2: Boligsøk og valg av megler Maltesiske eiendomsmeglere jobber sjelden eksklusivt. Det betyr: Samme leilighet kan dukke opp hos fem forskjellige meglere. Velg én som: Er registrert hos Malta Association of Real Estate Agents (MREA) Har erfaring med internasjonale kjøpere Er åpen om provisjon og tilleggskostnader Ikke legger frem kontrakt etter første visning Hva betyr dette for deg? En god megler forklarer deg AIP-reglene og kjenner de lokale fellene. En dårlig megler selger deg en leilighet uten heistillatelse eller med bygningsproblemer. Steg 3: Promise of Sale Agreement Har du funnet drømmeboligen, inngås Promise of Sale – den maltesiske kjøpsavtalen. Her settes vanligvis 10% av kjøpesummen som forskudd. Viktig: Få Promise of Sale gjennomgått av en maltesisk advokat. Står det as is where is, overtar du alle skjulte mangler. Det kan bli dyrt. Disse punktene må stå i Promise of Sale: Nøyaktig beskrivelse av boligen med kadasternavn Kjøpesum og betalingsmåte Dato for endelig overtakelse Vilkår for AIP-godkjenning Hva som følger med av innbo og utstyr Steg 4: Finansieringsbevis Samtidig med Promise of Sale må du ha finansieringen på plass. Maltesiske banker er nøye, men rettferdige. De vil se: Dokument Formål Saksbehandlingstid Inntektsdokumentasjon Bevise tilbakebetalingsevne Oppdatert (ikke eldre enn 3 måneder) Kredittinformasjon fra Tyskland Kredittverdighet 2-4 uker på bestilling Bankgaranti Ekstra sikkerhet 1-2 uker Hva betyr dette for deg? Uten avklart finansiering ryker den beste avtalen. Samle alle papirer tidlig. Steg 5: Den endelige kjøpekontrakten hos notar Final Deed of Sale undertegnes hos maltesisk notar. I motsetning til Tyskland bruker både kjøper og selger samme notar. Høres rart ut, men slik er maltesisk lov. På dagen for signering skjer dette: Notaren leser hele kontrakten høyt (tar 30-45 minutter) Du overfører restbeløpet til notars konto Alle involverte signerer Du får nøklene Skjøtet innføres i Public Registry Hva betyr dette for deg? Etter signering er eiendommen din. Men først når skjøtet er registrert (1-2 uker) har du endelig sikkerhet. Eiendomsfinansiering på Malta: Muligheter for internasjonale kjøpere Penger er ikke alt – men uten penger får du ingenting. Malta tilbyr flere finansieringsløsninger du bør kjenne til. Maltesiske banklån Maltesiske banker tilbyr boliglån til EU-borgere. Betingelsene er rimelige, men kravene tøffe. Du må ha: Minst 25% egenkapital – under det er nærmest umulig Stabil inntekt – minst tre ganger høyere enn lånets månedlige kostnad Maltesisk bankkonto – med minst seks måneders historikk Livsforsikring – som garanti gjennom lånets løpetid Typiske vilkår hos maltesiske banker: Bank Rente (ca.) Løpetid Spesialiteter Bank of Valletta 3,5-4,5% Inntil 25 år Markedsleder, grundig vurdering HSBC Malta 3,8-4,8% Inntil 30 år Internasjonalt fokus APS Bank 4,0-5,0% Inntil 25 år Lokal bank, mer fleksibel Hva betyr dette for deg? Beregn minst tre måneder til kredittvurderingen. Maltesiske banker jobber grundig og sakte. Tysk bankfinansiering til bolig på Malta Noen tyske banker finansierer eiendom i utlandet. Dette har både fordeler og ulemper: Fordeler: Du kjenner banken fra før Ofte bedre rente Kontrakt på tysk Kjente prosesser Ulemper: Høyere krav til egenkapital (ofte 40-50%) Valutarisiko ved euro-svingninger Krevende sikkerheter Lenger saksbehandlingstid Alternative finansieringsformer Du kan bli kreativ med disse alternativene: Selgers finansiering – selger gir avbetaling på deler av kjøpesummen Buy-to-let-finansiering – hvis du skal leie ut boligen Offshore-banking – via maltesiske offshore-banker (komplisert, men gjennomførbart) Privatlån – fra familie eller investorer Hva betyr dette for deg? Hver finansieringsmåte har sine fallgruver. Rådfør deg alltid med maltesisk finansrådgiver før du bestemmer deg. Kostnader og skatter ved eiendomsrett på Malta Her begynner det å svi i lommeboken. Malta skjuler ofte de virkelige kostnadene i gebyrer og skatter du først oppdager mot slutten. Kjøpsomkostninger for eiendom I tillegg til kjøpesummen kommer disse utgiftene: Kostnadstype Beløp Kommentar Notargebyr 0,1–0,4 % av kjøpesum Pluss porto og kopier Advokathonorar €500–€2.000 Avhengig av kompleksitet AIP-søknadsgebyr €233 Engangsavgift Meglerhonorar 3–5 % av kjøpesum Bæres vanligvis av selger Bankgebyrer €200–€500 For overføringer og verdivurdering Stempel- og registreringsgebyr Malta tar en Stamp Duty (stempelavgift) ved boligkjøp. Satsen avhenger av om du er førstegangskjøper eller ei: Førstegangskjøper: 2 % på de første €175.000, deretter 5 % Andre kjøpere: 5 % på hele kjøpesummen Ikke-residenter: 5 % uten unntak I tillegg kommer en registreringsavgift på €200 for innføring i Public Registry. Hva betyr dette for deg? På en bolig til €300.000 betaler du som andregangskjøper €15.000 i stempelavgift. Husk å ta dette med i kalkylen. Løpende kostnader som eier Etter kjøpet får du årlige forpliktelser: Waste Collection Tax: €60–€120 per år avhengig av kommune Forsikringer: €200–€500 per år for bygnings- og innboforsikring Felleskostnader: €50–€150 per måned for sameier Forbruksutgifter: Strøm, vann, internett – regn med €100–€200 i måneden Skatteoptimalisering for boligeiere Malta tilbyr spennende skattemuligheter du bør utnytte: Capital Gains Tax: 8 % ved salg, men fritaksbeløp for primærbolig Utleieskatt: 15 % på leieinntekter (for ikke-residentes) Maltesisk skattemessig bopel: Kan redusere skatten betydelig Hva betyr dette for deg? En maltesisk skatterådgiver er en god investering. Skattereglene endres ofte, og besparelsene kan fort bli store. De vanligste feilene ved boligkjøp på Malta Man lærer av egne feil – men det er smartere å lære av andres. Her er klassikerne jeg selv har opplevd eller sett på nært hold. Juridiske feller Fellen med SDA: En tysk kvinne kjøpte townhouse i Birgu for €400.000. Først etterpå fikk hun vite at huset lå i en Special Designated Area. Resultat: Kjøpet var ugyldig, rettstvisten varte i to år. Tittelfellen: Ikke alle selgere har feilfri skjøtetittel. Særlig i eldre bygg mangler det noen ganger tillatelser eller det er uavklarte arvesaker. Hva betyr dette for deg? Krev en Title Search fra din advokat. Det koster €300–€500, men kan spare deg for mer enn €100.000 i trøbbel. Bygningsfeil og skjulte kostnader Maltesisk bygging går fort, men ikke alltid bra. Vanlige problemer: Vannskader: Særlig i første etasje etter vinterregn Lydisolasjon: Ofte nærmest fraværende i nybygg Klimaanlegg: Ofte satt inn i etterkant uten tillatelse Heiser: Mange har ikke gyldig sertifisering Mitt råd: Engasjer en uavhengig Structural Survey for €500–€800. Tyske ingeniører på Malta kjenner de lokale svakhetene. Finansieringsfeil De dyreste tabbene skjer med pengene: Eksempel: En gründer fra München ville kjøpe en penthouse til €800.000. Han regnet med 25 % egenkapital, men glemte 8 % stempelavgift. Han manglet til slutt €40.000 før overtakelse. Hva betyr dette for deg? Regn med alle tilleggsutgifter og legg inn 10 % ekstra til det uforutsette. Megler- og notartabber Ikke alle eiendomsproffer på Malta jobber ryddig: Dobbelt salg: Samme bolig selges til flere samtidig Feil arealoppmåling: Ofte oppgitt 10–20 % større enn i virkeligheten Skjulte feil: Blir bortforklart under visningene Notarbytte: Plutselig bytte av notar rett før signering Hva betyr dette for deg? Bruk kun registrerte meglere og ha alltid egen advokat som du selv velger. Insider-tips for et vellykket boligkjøp Etter to år på Malta og mange eiendomskjøp i min omgangskrets har jeg lært: Det er detaljene som avgjør om det blir suksess eller frustrasjon. Tidspunkt er alt Best tid å kjøpe: November til mars. Malteserne selger før sommeren, og du får tid til visninger uten 35°C-varme. Dårligst tid å kjøpe: Juli og august. Alle er på ferie, myndighetene jobber sakte og prisene er oppblåste. Finn de riktige områdene Malta er lite, men forskjellene mellom områdene er store: Område Karakter Prisnivå Passer for Sliema/St. Julians Turistisk, pulserende Høyt Bymennesker, utleieinvestorer Valletta Historisk, kulturelt Svært høyt Elskere av gammel arkitektur Mellieha Familievennlig, rolig Middels Familier, pensjonister Gozo Landlig, opprinnelig Lavt Naturglade, individualister Forhandlingsteknikker Maltesere er forhandlere. Du må kunne prute, men med stil: Start 10–15 % under prisantydning – forventes av selger Tilby rask overtakelse – kontantkjøp har fordeler Få prisavslag for feil – trekk fra utgifter til reparasjon Forhandle om inventar – ofte mer inkludert enn du tror Hva betyr dette for deg? Vær respektfull, men bestemt. Unngå ekstremt lave bud – det stenger dørene for deg. Bygg nettverk På Malta handler alt om kontakter. Gode forbindelser sparer tid og penger: Tysk nettverk: Facebook-grupper som Deutsche in Malta er gull verdt Lokale eksperter: Finn en tysktalende advokat og skatterådgiver Håndverkere: Til renovering etter kjøpet Bankforbindelse: Personlige kontaktpersoner får ting til å gå smidig Bruk teknologi Disse apper og nettsider gjør alt enklere: Malta Property: Beste lokale boligapp Tallinja: For bussruter til visninger Rent.com.mt: Også nyttig for kjøpsobjekter Frank Salt: Største megler, god online-søk Hva betyr dette for deg? Digitale verktøy sparer deg transporttid og gir markedsoversikt. Men de kan ikke erstatte fysiske visninger. Ofte stilte spørsmål om boligkjøp på Malta Kan jeg som tysker kjøpe eiendom på Malta uten maltesisk opphold? Ja, som EU-borger kan du kjøpe bolig på Malta. Du trenger imidlertid AIP-tillatelse (Acquisition of Immovable Property) fra det maltesiske finansdepartementet. Denne gis vanligvis hvis du kan dokumentere at du skal bruke boligen som primærbolig, eller hvis du allerede har bodd en stund på Malta. Hvor lang tid tar kjøpsprosessen på Malta? Fra første visning til skjøtet er ditt, bør du regne med 4–6 måneder. Bare AIP-godkjenningen kan ta 3–6 måneder. Hvis du finansierer via maltesisk bank, må du beregne 2–3 måneder ekstra. Betaler du kontant, går prosessen betydelig raskere. Hvilke kjøpsomkostninger må jeg regne med? I tillegg til kjøpesummen må du regne med 10–15 % ekstra i omkostninger. Dette dekker stempelavgift (2–5 % avhengig av status), notargebyr (0,1–0,4 %), advokathonorar (€500–€2.000), AIP-gebyr (€233) og diverse gebyrer. På en eiendom til €300.000 kan dette utgjøre €20.000–€40.000. Kan jeg få finansiering for kjøp av eiendom på Malta? Ja, både maltesiske og tyske banker tilbyr boliglån for kjøp på Malta. Maltesiske banker krever normalt 25 % egenkapital, tyske banker ofte 40–50 %. Du trenger maltesisk bankkonto, inntektsdokumentasjon og livsforsikring som sikkerhet. Må jeg betale skatt ved boligkjøp? Ja, Malta krever stempelavgift (Stamp Duty). Som førstegangskjøper betaler du 2 % på de første €175.000 og 5 % derover. Ved andre eller flere kjøp gjelder 5 % på hele summen. Ikke-residenter betaler alltid 5 %. Hva er Special Designated Areas (SDA)? SDAs er områder hovedsakelig forbeholdt maltesiske statsborgere. Som EU-utlending får du vanligvis ikke kjøpe der. Dette gjelder særlig historiske landsbykjerner og enkelte kystområder. Din advokat bør sjekke om ønsket eiendom ligger i en SDA. Lønner det seg å investere i eiendom på Malta? Malta har stabil prisvekst og stor etterspørsel etter utleie, spesielt i turiststrøk. Leieavkastning på 4–6 % er realistisk. Men husk de løpende utgiftene: felleskostnader og vedlikehold. Som ikke-resident betaler du 15 % skatt på leieinntekter. Hvilke forsikringer trenger jeg for bolig på Malta? Bygningsforsikring er obligatorisk hvis du finansierer kjøpet. I tillegg anbefales innboforsikring og ansvarsforsikring. Ved utleie bør du ha egen utleierforsikring. Beregn €200–€500 årlig for alle nødvendige forsikringer. Kan jeg selge boligen på Malta skattefritt senere? Malta tar 8 % Capital Gains Tax ved salg. Det finnes fritak hvis du har brukt boligen som primærbolig, eller eiet den over visse tidsperioder. Reglene endres jevnlig – rådfør deg alltid med maltesisk skatterådgiver. Hva skjer hvis det blir rettstvist om min bolig? Malta har et velfungerende rettssystem etter britisk modell. Prosesser kan ta år og bli kostbare. Rettshjelpsforsikring er smart. Men det aller viktigste: Få alle kontrakter gjennomgått av kvalifisert maltesisk advokat før du skriver under.
