Inhoudsopgave Malta als uitvalsbasis voor internationale vastgoedbeleggingen: Waarom het eiland jouw belastingparadijs kan worden Cross-border vastgoedbeleggingen: De fiscale basisprincipes die je moet kennen Fiscale behandeling van internationale vastgoedportefeuilles in Malta: De praktische gids Internationale vastgoedbeleggingen: Strategieën voor jouw portefeuille Compliance en reporting: Zo blijf je aan de veilige kant Praktische uitvoering: Van planning tot eerste rendement Veelgemaakte fouten en hoe je ze voorkomt FAQ: De belangrijkste vragen over vastgoedbeleggingen vanuit Malta Stel je voor: je zit s ochtends op je terras in Sliema, je controleert je huurinkomsten uit Berlijn, München en Milaan – en betaalt daar slechts 5% belasting over. Klinkt te mooi om waar te zijn? Welkom bij de realiteit van de Maltese Non-Dom status voor internationale vastgoedinvesteerders. Ik herinner me mijn eerste gesprek met een belastingadviseur hier nog goed. Malta voor vastgoed?, vroeg hij sceptisch. Nu, drie jaar en een zevencijferige vastgoedportefeuille later, weet ik: dit kleine eiland in de Middellandse Zee is niet alleen een vakantieparadijs, maar ook een van de slimste locaties voor cross-border vastgoedbeleggingen in Europa. In deze gids laat ik je zien hoe je vanuit Malta internationaal in vastgoed investeert en daarbij optimaal gebruikmaakt van het Maltese belastingstelsel. Je ontdekt wanneer de Non-Dom status voor jou loont, hoe je huurinkomsten en kapitaalwinsten fiscaal behandelt en welke structuren echt werken. Maar let op: ik leg je ook eerlijk uit wanneer Malta niet de juiste keuze is. Malta als uitvalsbasis voor internationale vastgoedbeleggingen: Waarom het eiland jouw belastingparadijs kan worden Malta is de afgelopen jaren uitgegroeid tot de geheime ster onder Europese belastingoptimaliseerders. Maar waarom nu juist dat 316 vierkante kilometer grote eiland tussen Sicilië en Noord-Afrika? De Malta Non-Dom status: Jouw sleutel tot 5% belasting op buitenlandse inkomsten Het kloppende hart van Malta’s aantrekkingskracht is de Non-Dom status (Non-Domiciled Resident). Klinkt ingewikkeld? Dat valt reuze mee. Hier de basis: Als Non-Dom Resident betaal je in Malta alleen belasting over inkomsten die je daadwerkelijk naar Malta overmaakt. Alles wat in het buitenland blijft, blijft belastingvrij. Voor vastgoedinkomsten betekent dat: je huurinkomsten uit Duitsland, Italië of Spanje worden alleen belast als je ze naar Malta overboekt. En hier wordt het bijzonder interessant: als je die inkomsten naar Malta haalt, betaal je daar maximaal 5% belasting over. Niet 35%, niet 25% – maar 5%. Dat bereik je door een combinatie van de Non-Dom status en een speciale regeling voor buitenlandse inkomsten. Rekenvoorbeeld: Je behaalt €100.000 aan huurinkomsten uit drie panden in Duitsland. Als Non-Dom Resident maak je €60.000 over naar Malta voor je levensonderhoud. Belastingdruk in Malta: €3.000 (5%). De resterende €40.000 blijft op je Duitse rekening en is in Malta belastingvrij. De voorwaarden voor Non-Dom zijn overzichtelijk: je moet minimaal 183 dagen per jaar op Malta wonen, je mag geen Maltees staatsburger zijn en Malta mag niet je domicilie (fiscale woonplaats) zijn. Dat laatste klinkt paradoxaal, maar werkt: je bent fiscaal resident, maar niet gedomicilieerd. Malta versus andere EU-locaties: De eerlijke vergelijking Voordat je enthousiast je koffers pakt, laten we eerlijk zijn: Malta is niet voor iedereen de beste keuze. Hier een realistische vergelijking met andere populaire EU-locaties voor vastgoedinvesteerders: Land Belastingtarief huurinkomsten Kapitaalwinstbelasting Bijzonderheden Minimaal verblijf Malta (Non-Dom) 5% (remittance) 5% (remittance) Alleen over overgemaakte bedragen 183 dagen Portugal (NHR) 0-28% 0% 10 jaar beperkt 183 dagen Cyprus (Non-Dom) 0-35% 0% 17 jaar limiet 183 dagen Spanje 19-47% 19-23% Beckham-regeling voor 6 jaar 183 dagen Duitsland 0-45% 26,375% Progressieve belasting bij huurinkomsten – Wat betekent dat voor jou? Malta blinkt vooral uit bij voortdurende, hoge buitenlandse inkomsten. Portugal (NHR-programma) kan voor de eerste 10 jaar aantrekkelijker zijn, maar loopt af. Cyprus biedt voordelen bij kapitaalwinsten, maar heeft politieke risico’s. Wanneer Malta voor jou loont (en wanneer niet) Na drie jaar Malta-ervaring en talloze gesprekken met andere vastgoedinvesteerders kan ik je deze vuistregels meegeven: Malta is interessant voor jou als: Je jaarlijks minstens €200.000 uit buitenlands vastgoed behaalt Je flexibel bent en 6+ maanden per jaar op Malta kunt verblijven Je een gespreide portefeuille in meerdere EU-landen wilt opbouwen Je Engels als werktal prefereert (officiële taal op Malta) Je waarde hecht aan EU-lidmaatschap en politieke stabiliteit Malta is NIET geschikt voor jou als: Je vastgoedinkomsten onder de €100.000 per jaar liggen (inspanning > baten) Je alleen in één land (zoals Duitsland) wilt investeren Je niet aan de 183-dagenregel kunt of wilt voldoen Je grote steden en culturele diversiteit nodig hebt (Malta is… compact) Je afhankelijk bent van openbaar vervoer (Malta = autoland) Een investeerder uit München zei laatst tegen me: Malta is perfect voor mijn business, maar na twee jaar mis ik de Beierse bergen en Duitse stiptheid. Wees eerlijk tegen jezelf: alleen belastingbesparing maakt niet gelukkig. Cross-border vastgoedbeleggingen: De fiscale basisprincipes die je moet kennen Voordat we de Malta-specifieke details induiken, moet je het fundament begrijpen: hoe werkt de fiscale behandeling van grensoverschrijdende vastgoedinkomsten eigenlijk? Deze basiskennis bepaalt of je Malta-strategie lukt of je duur leergeld kost. Bronbelasting versus woonlandbelasting: Het principe begrijpen Internationale vastgoedfiscaliteit volgt een simpel maar belangrijk principe: vastgoed wordt altijd belast waar het zich bevindt (bronbelasting). Tegelijkertijd wil je woonland al je wereldwijde inkomen belasten (woonlandbelasting). Concreet: bezit je als Malta-resident een huurwoning in Berlijn, dan wil Duitsland de huurinkomsten belasten (bronbelasting) EN wil Malta ze als je wereldwijde inkomen ook belasten (woonlandbelasting). Zonder afspraken betaal je dubbel. Praktijkvoorbeeld: Je behaalt €5.000 huurinkomsten per maand uit een woning in Berlijn. Duitsland heft daar ca. 35% inkomstenbelasting over (€1.750). Malta wil als woonland nog eens 35% over die €5.000. Zonder dubbelbelastingverdrag (DBV) betaal je €3.500 in plaats van €1.750 belasting. Hier komen de dubbelbelastingverdragen (DBV) in beeld. Deze verdragen tussen landen bepalen wie wat mag belasten en hoe dubbele belasting wordt voorkomen. Malta heeft DBVs met vrijwel alle EU-landen en vele andere staten. Dubbelbelastingverdragen: Jouw bescherming tegen dubbele belasting Dubbelbelastingverdragen zijn je belangrijkste instrument bij cross-border vastgoedbeleggingen. Ze werken hoofdzakelijk via twee mechanismen: 1. Verrekening: Je betaalt in het bronland (bijv. Duitsland) belasting en verrekent dat met je Maltese belastingplicht. Voorbeeld: Duitsland vraagt €1.750, Malta zou €1.750 vragen → Je betaalt €1.750 in Duitsland, €0 in Malta. 2. Vrijstellingsmethode: Het woonland (Malta) belast bepaalde inkomsten helemaal niet. Minder gebruikelijk bij vastgoed, maar bij sommige DBV-constructies mogelijk. De Maltese DBV’s zijn voor vastgoedinvesteerders bijzonder aantrekkelijk, omdat meestal de verrekeningsmethode wordt gebruikt. In combinatie met de Non-Dom status levert dat echte belastingvoordelen op: Duitsland-Malta DBV: Duitse huurinkomsten worden in Duitsland belast, Malta verrekent – maar alleen op overgemaakte bedragen Italië-Malta DBV: Zelfde principe, met nuances bij bepaalde type vastgoed Spanje-Malta DBV: Complexer, maar bij juiste structuur zeer voordelig De unieke factoren van Malta: Wat andere landen niet bieden Malta kent drie unieke eigenschappen waardoor het zo aantrekkelijk is voor internationale vastgoedinvesteerders: 1. Remittance-principe bij Non-Dom status Anders dan Duitsland of Oostenrijk belast Malta als Non-Dom alleen de inkomsten die je echt naar Malta brengt. Zo heb je volledige controle over je belastingdruk. 2. 5% minimum belasting op buitenlandse inkomsten Breng je buitenlandse inkomsten over naar Malta, dan betaal je maximaal 5% belasting – los van de hoogte. Die regel bestaat binnen de EU nergens anders. 3. Flexibele vennootschapsstructuren Malta biedt verschillende ondernemingsvormen voor vastgoedholdings, fiscaal zeer efficiënt. Vooral de Maltese Private Limited Company in combinatie met het participation regime kan bij grotere portefeuilles extra voordelen opleveren. Een Duitse vastgoedinvesteerder met 15 objecten zei: In Duitsland zou ik €200.000 belasting op mijn huurinkomsten betalen. In Malta met Non-Dom status: €15.000. De verhuizing was in het eerste jaar al terugverdiend. Let op: deze voordelen werken alleen als alles correct wordt opgezet. Een verkeerd gestructureerde opzet kan snel duur uitpakken, zoals we straks zullen zien. Fiscale behandeling van internationale vastgoedportefeuilles in Malta: De praktische gids Nu wordt het concreet. Hoe geef je als Malta-resident je internationale vastgoedinkomsten écht aan? Ik neem je mee door de belangrijkste scenarios – met echte cijfers en praktijkvoorbeelden uit mijn eigen ervaring. Huurinkomsten uit het buitenland: Zo worden Non-Doms belast Huurinkomsten zijn de klassieker onder vastgoedinkomsten. Als Non-Dom Resident op Malta heb je hier een doorslaggevend voordeel: jij bepaalt zelf wanneer en hoeveel je belast wordt. Het basisprincipe: Buitenlandse huurinkomsten zijn in Malta alleen belastingplichtig als je ze naar Malta overhevelt (remittance basis). Wat op buitenlandse rekeningen blijft, interesseert de Maltese fiscus niet. Praktijkvoorbeeld – Duits huurportefeuille: Je bezit drie appartementen in München en behaalt €8.000 netto huurinkomsten per maand. Jaarlijks = €96.000. Als Malta Non-Dom maak je slechts €40.000 over naar Malta voor levensonderhoud. De resterende €56.000 blijft in Duitsland. Belastingdruk: – Duitsland: ~€30.000 (inkomstenbelasting over de volle €96.000) – Malta: €2.000 (5% over de overgemaakte €40.000) – Verrekening: De Duitse €30.000 wordt tegen de Maltese schuld weggestreept – Resultaat: Je betaalt alleen de Duitse €30.000, geen extra Malta-belasting Het slimme hieraan: Zou je de volle €96.000 naar Malta overmaken, zou je Maltese belasting €4.800 (5% van €96.000) bedragen – nog altijd ver onder het Duitse tarief van zo’n 31%. Belangrijke timing-strategieën: Eindejaarsoptimalisatie: Grote bedragen overmaken in januari van het volgende jaar om belasting uit te stellen Investeringstiming: Gespaarde buitenlandse inkomsten inzetten voor nieuwe aankopen, zonder ze naar Malta te boeken Levensonderhoudsplanning: Bepaal je Malta-budget zorgvuldig om onnodige transfers te vermijden Kapitaalwinsten bij verkoop: De 5%-regel optimaal benutten Kapitaalwinsten zijn vaak de grootste klapper bij vastgoed. Een verkoop na 10 jaar betekent snel zes-cijferige winsten. Hier toont Malta zijn ware kracht. De hoofdregel: Kapitaalwinsten uit buitenlands vastgoed vallen in Malta onder hetzelfde remittance-principe als huurinkomsten. Plus: ze vallen ook onder de 5%-regeling voor buitenlands inkomen. Maar nu wordt het tricky. Veel landen belasten kapitaalwinsten uit vastgoed helemaal niet, of veel lager dan huurinkomsten. Dat biedt échte optimalisatiemogelijkheden: Land Kapitaalwinstbelasting vastgoed Houdtermijn voor vrijstelling Malta-behandeling (Non-Dom) Duitsland 0% (privé, >10 jaar) 10 jaar 5% over wat wordt overgemaakt Oostenrijk 0% (hoofdwoning, >2 jaar) 2 jaar 5% over wat wordt overgemaakt Spanje 19-23% Geen 5% over wat wordt overgemaakt Italië 26% 5 jaar (hoofdwoning) 5% over wat wordt overgemaakt Case study – Duitse vastgoedverkoop: Een investeerder verkoopt na 12 jaar een appartement in Berlijn met €300.000 winst. In Duitsland: belastingvrij (>10 jaar houdernij). Als Malta Non-Dom maakt hij €100.000 over naar Malta, €200.000 wordt direct herbelegd in een nieuw pand in Portugal. Belastingdruk: – Duitsland: €0 – Malta: €5.000 (5% over de €100.000 transfer) – Effectieve belasting: 1,67% over de totale winst Deze combinatie maakt Malta vooral voor buy-and-hold strategieën met af en toe een verkoop ideaal. Je spaart belastingvrije of laagbelaste kapitaalwinsten in het buitenland op en haalt ze alleen binnen als je ze nodig hebt. Structureren via Maltese vennootschappen: Wanneer loont het? Boven een bepaald portefeuillegrootte ontstaat de vraag: vastgoed privé aanhouden of via een Maltese vennootschap structureren? Het antwoord hangt af van je situatie. Voordelen van een Maltese Limited Company voor vastgoed: Participation exemption: Dividenden uit buitenlandse holdings kunnen onder voorwaarden belastingvrij zijn Verliesverrekening: Verliezen van verschillende panden eenvoudiger verrekenbaar Financiering: Banken financieren liever bedrijven dan particulieren Estate planning: Overdracht van aandelen eenvoudiger dan vastgoed zelf Nadelen en kosten: Jaarlijkse bedrijfskosten (boekhouding, compliance): €5.000-15.000 Complexere belastingplanning vereist Problemen met vastgoedfinanciering in sommige landen CRS-meldplichten (automatische informatie-uitwisseling) Vuistregels voor de keuze: Portefeuille Meestal niet de moeite waard, kosten wegen zwaarder Portefeuille €2-5 miljoen: Afhankelijk van landenmix en strategie Portefeuille > €5 miljoen: Vrijwel altijd zinvol, aanzienlijke fiscale voordelen mogelijk Een Oostenrijkse investeerder met 12 panden in drie landen vertelde: De Maltese holding levert me jaarlijks zo’n €80.000 belastingvoordeel op. De €12.000 extra kosten voor compliance zijn goed besteed. Belangrijk: deze structuren moeten meteen goed opgezet worden. Achteraf omzetten kan fiscale nadelen veroorzaken en is vaak complex. Internationale vastgoedbeleggingen: Strategieën voor jouw portefeuille Malta als belastingbasis is één ding – maar waar investeer je concreet? Na drie jaar praktijkervaring met internationale portfolios vanuit Malta, deel ik hier mijn inzichten over de belangrijkste markten. Duitsland: Vastgoed beheren vanuit Malta Duitsland blijft voor veel Malta-residents de kern van hun portefeuille. En met reden: stabiele huurmarkt, duidelijke rechtsstructuren en het DBV Malta-Duitsland maakt fiscale planning inzichtelijk. Fiscale bijzonderheden bij Duits vastgoed: Huurinkomsten: In Duitsland belast met 25-42%, Malta rekent aan op overgemaakte bedragen Kapitaalwinsten: Na 10 jaar belastingvrij, ideaal voor Malta Non-Dom Afschrijvingen: Duitse afschrijving (2% p.j.) verlaagt Duitse belasting sterk Kostenaftrek: Reiskosten Malta-Duitsland als aftrekpost Optimalisatietip: Koop renovatiepanden in Duitsland en financier de renovatie met gespaarde Malta-inkomsten. De renovatiekosten verlagen je Duitse belastingdruk, terwijl je ook waarde toevoegt. Praktische uitdagingen: Beheer: Vanuit Malta lastig, uitbesteden meestal noodzakelijk Huurdercontact: Tijdsverschil minimaal, maar fysieke aanwezigheid soms vereist Onderhoud: Zonder lokale contactpersoon is elke reparatie een project Mijn tip: Investeer alleen in markten die je kent. Hamburg, München of Berlijn werken vanuit Malta beter dan kleine steden in Brandenburg. Italië: Rendementsvastgoed en fiscale valkuilen Italië is voor Malta-residents bijzonder aantrekkelijk: korte vliegtijden, vergelijkbare mentaliteit en soms erg hoge rendementen. Maar let op – het Italiaanse belastingstelsel kent valkuilen. Kansen: Hoge rendementen: In Zuid-Italië mogelijk 8-12% brutorendement Lage aankoopprijzen: Sicilië, Calabrië, Apulië zijn goedkoop in te stappen EU-standaard: Rechtszekerheid, eigendomsrechten goed geregeld Geografische nabijheid: Vanuit Malta in 1-2 uur bereikbaar Risico’s: Complexe fiscaliteit: Italië kent verschillende belastingregimes voor buitenlanders Bureaucratie: Koopproces duurt vaak 6-12 maanden Leegstand: In zwakke regio’s soms moeilijk verhuurbaar Cedolare secca: Italiaanse forfaitaire belasting kan Malta-voordelen tenietdoen Regio Gem. brutorendement Aankoopprijs/m² Aanrader voor Malta-investeerder Milaan 3-5% €4.000-8.000 Alleen voor langetermijnstrategie Rome 4-6% €3.000-6.000 Zeer solide maar duur Sicilië 8-12% €800-2.000 Kansrijk, risicovol Apulië 6-10% €1.000-2.500 Goede middenweg Een Duitse investeerder kocht in 2022 vijf appartementen in Bari voor gemiddeld €60.000. Na renovatie levert elk €500 huur per maand op – ruim 10% rendement. Zonder het Malta-belastingvoordeel had het nooit uitgekund, zegt hij. Spanje: Vakantievastgoed slim structureren Spanje is en blijft dé klassieker voor Europese tweede woningen en vakantievastgoed. Valencia, Alicante, Málaga – overal ontstaan nieuwe projecten. Maar hoe structureer je Spaans vastgoed fiscaal optimaal vanuit Malta? Spaanse fiscale structuren begrijpen: Residentes vs. No Residentes: Als Malta-resident geldt je als No Residente in Spanje IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): 19% vast tarief op huurinkomsten Kapitaalwinstbelasting: 19% voor No Residentes, geen vrijstelling Vermogensbelasting: Vanaf €700.000 aan vastgoedwaarde in Spanje De combinatie van Spaanse IRNR en Malta Non-Dom kan heel efficiënt zijn: Rekenvoorbeeld – Costa del Sol appartement: Aankoopprijs: €300.000, huur: €18.000/jaar – Spanje: €3.420 IRNR (19% over huurinkomsten) – Malta: €900 (5% op de €18.000 overboeking) – DBV-verrekening: Spaanse €3.420 wordt afgetrokken – Netto belasting: €3.420 = 19% (geen extra Maltese heffing) Vakantievastgoedstrategie vanuit Malta: Eigen gebruik + verhuur: 2-3 maanden zelf, de rest verhuren Kort verhuur: Airbnb/Booking.com voor meer rendement Lang aanhouden: Inzetten op waardestijging en latere (deels) belastingvrije verkoop Oost-Europa: Emerging Markets slim benutten Polen, Tsjechië, Kroatië – Oost-Europa biedt dappere Malta-residents mooie kansen. Groeiende markten, EU-lidmaatschap biedt zekerheid en de rendementen lopen vaak in de dubbele cijfers. Topmarkten voor Malta-investeerders: Polen (Warschau, Krakau): 6-8% rendement, stabiele democratie, EU-standaard Tsjechië (Praag): 4-6% rendement, héél lage kapitaalwinstbelasting Kroatië (Zagreb, Split): 5-10% rendement, sinds 2013 EU, groeiend toerisme Hongarije (Boedapest): 6-9% rendement, wel politieke risico’s Bijzondere voordelen van Malta in Oost-Europa: Lage lokale belastingen + Malta 5%-regel = minimaal totaalbelasting EU-vrij verkeer maakt kopen/beheren makkelijk Valutarisico bij eurolanden (Slowakije, Slovenië) uitgesloten DBV’s Malta-Oost-Europa zijn meestal investeerdervriendelijk Een Zwitserse investeerder met Malta-residentie kocht in 2021 zes appartementen in Warschau voor €150.000 elk. Met 8% brutorendement en slimme Maltese structurering ligt z’n totale belasting onder 10% – in Zwitserland zou dat boven 30% zijn. Vergeet de risico’s niet: Oost-Europa vraagt om lokale kennis, politiek kan invloed hebben op de markt en liquiditeit is lager dan in West-Europa. Compliance en reporting: Zo blijf je aan de veilige kant De Malta Non-Dom status is legaal en EU-conform – mits je de regels volgt. Na drie jaar Malta kan ik je zeggen: compliance is het gebied waar de meeste fouten gebeuren. En die fouten kunnen duur zijn. Maltezer belastingaangifte: Wat moet je aangeven? Als Malta-resident moet je jaarlijks aangifte doen. Het Maltese systeem is gelukkig minder complex dan het Duitse, maar heeft z’n eigenaardigheden. Belangrijke deadlines en data: 30 juni: Belastingaangifte indienen over het voorgaande jaar 31 december: Afgifte belastingbetaling (indien verschuldigd) Per kwartaal: Voorschotbetalingen bij hogere inkomens Wat moet je in de Maltese aangifte melden? Alle wereldwijde inkomsten (ook niet naar Malta overgemaakte) Specifieke bedragen die naar Malta werden overgeboekt Buitenlandse belasting die je hebt betaald (voor DBV-verrekening) Vastgoedbezit wereldwijd (ook als niet winstgevend) Bankrekeningen en depots buiten Malta Belangrijke tip: Je moet ALLE inkomsten opgeven, ook als ze niet belast zijn. Malta wil een volledig beeld van je financiële situatie. Verzwijgen is geen optie en kan je Non-Dom status kosten. Typische fouten bij de Maltese aangifte: Remittance verkeerd berekenen: Velen begrijpen niet wanneer een transfer als “remitted” geldt DBV-verrekening vergeten: Buitenlandse belastingen moeten goed worden afgetrokken Timingfout: Transfer op 31/12 versus 1/1 kan het belastingjaar veranderen Valutafouten: Verkeerde conversie van vreemde valuta Mijn tip: Investeer in een goede Maltese belastingadviseur. De €2.000-4.000 per jaar zijn het meer dan waard en besparen achteraf veel gedoe. CRS en automatische gegevensuitwisseling: Transparantie is verplicht Sinds 2017 wisselen EU-landen automatisch financiële gegevens uit (Common Reporting Standard – CRS). Voor Malta-residents betekent dat: je thuisland weet van je Maltese rekeningen en inkomsten. Wat wordt automatisch gemeld: Saldo’s op Maltese bankrekeningen boven €250.000 Rente en dividenden Verkoopopbrengsten uit effectenhandel Uitkeringen uit kapitaalverzekeringen Wat NIET automatisch wordt gemeld: Buitenlands vastgoedbezit (behalve via vennootschappen) Saldo’s onder €250.000 Contant geld en fysieke waardeobjecten Privéleningen tussen particulieren Belangrijk: CRS maakt belastingontduiking vrijwel onmogelijk. Als je vroeger inkomsten hebt verzwegen, los dat dan op voordat je naar Malta vertrekt. Een spontane melding is meestal goedkoper dan ontdekking door de fiscus. Documentatie: Deze papieren heb je nodig Goede documentatie is het fundament van internationale vastgoedbeleggingen. Je moet voor zowel de Maltese als buitenlandse overheid altijd kunnen aantonen waar je geld vandaan komt en hoe je het hebt aangegeven. Verplichte documentatie voor Malta: Residence Certificate: Jaarlijks bewijs van je Malta-residentie Tax Residence Certificate: Bewijs van belastingplicht op Malta Transferbewijzen: Alle overboekingen naar Malta met datum/doel Huurcontracten en servicekostenafrekeningen van vastgoed in het buitenland Buitenlandse belastingaanslagen voor DBV-verrekening Aanbevolen extra documentatie: Aankoopcontracten vastgoed met financieringsdetails Renovatiefacturen voor waardeverhoging Beheer- en reiskostenbewijzen (vluchten, hotels bij inspecties) Valutaomrekeningen tegen historische koersen Vennootschapscontracten bij zakelijke structuren Document Bewaarplicht Belang Verkrijgbaar bij Malta Tax Residence Certificate Onbeperkt Kritiek Malta Tax Department Transferbewijzen 10 jaar Kritiek Bankafschriften Buitenlandse belastingaanslagen 10 jaar Hoog Lokale fiscus Aankoopcontracten vastgoed Onbeperkt Hoog Notaris/advocaat Renovatiefacturen 10 jaar Gemiddeld Aannemer Een Duitse investeerder vertelde: Na vijf jaar kreeg ik bezoek van de Duitse belastingcontrole. Omdat ik alles op orde had, was de controle in twee uur klaar. Mijn buurman zonder documentatie vecht al twee jaar. Digitale organisatie-tips: Gebruik cloudopslag met EU-servers (AVG-proof) Scan alle documenten meteen bij ontvangst Consistente bestandsnamen (jaar-maand-dagtypeland) Maak jaarlijkse back-ups op externe harde schijf Deel belangrijke documenten met je belastingadviseur Praktische uitvoering: Van planning tot eerste rendement Genoeg theorie – hoe pak je dit allemaal echt aan? Hier neem ik je stap voor stap mee door het proces, van de eerste overweging tot de voortdurende optimalisatie van je internationale vastgoedportefeuille. Het eerste pand: Stap voor stap naar cross-border beleggen Je eerste buitenlandse vastgoedbelegging vanuit Malta is een mijlpaal. Dit zijn de beproefde stappen uit mijn praktijk: Fase 1: Basis leggen (maand 1-3) Malta-residentie vastleggen: Minimaal 183 dagen verblijf aantonen Maltese bankrekening openen: HSBC of BOV zijn betrouwbaar Belastingadviseur vinden: Gespecialiseerd in Non-Dom status Doelmarkt kiezen: Land en regio vaststellen Budget/financiering regelen: Eigen vermogen versus vreemd vermogen Fase 2: Marktanalyse & zoektocht (maand 3-6) Lokale expertise vergaren: Makelaars en advocaten ter plaatse Fiscale analyse: DBV bestuderen, lokale adviseur raadplegen Bezichtigen: Minimaal 3-5 objecten in persoon beoordelen Due diligence: Juridische check, technische inspectie, marktvergelijk Financieringsaanvraag: Lokale bank of Maltese financiering Fase 3: Aankoop & integratie (maand 6-9) Contractonderhandeling: Prijs, voorwaarden, tijdslijn Fiscale optimalisatie: Timing aankoop voor Maltese belastingjaar Notaris & overdracht: Alle papieren naar Malta halen Verhuur voorbereiden: Renovatie, inrichting, marketing Beheerstructuur optuigen: Vastgoedbeheer, rekeningen, processen Praktijkcase – Eerste appartement in Berlijn: Een IT-consultant uit Wenen kocht in 2023 zijn eerste appartement in Kreuzberg voor €450.000. Eigen vermogen: €150.000 gespaard via Malta-voordeel, financiering: €300.000 bij de Berliner Volksbank. Netto huur: €1.800/maand. Na Duitse belasting (ca. €600/maand) maakt hij €1.200/maand over naar Malta. Maltese belastingsdruk: €60/maand (5%). Effectief rendement op eigen vermogen: 9,6% per jaar. Portefeuille opbouwen: Slim spreiden Eén belegging is het begin, echte vermogensopbouw vereist intelligente spreiding. Vanuit Malta heb je alle vrijheid. Geografische spreiding – mijn aanbevolen mix: 40% kernmarkt (Duitsland/Oostenrijk/Zwitserland): Stabiele opbrengsten 30% groeimarkten (Spanje/Italië): Hoger rendement, meer risico 20% emerging markets (Oost-Europa): Speculatieve kansen 10% alternatieven (REIT’s/crowdinvesting): Liquiditeit en diversificatie Diversificatie vastgoedtype: Woningvastgoed (60%): Traditionele verhuur, stabiele cashflow Commercieel vastgoed (25%): Hoger rendement, langere huurcontracten Vakantievastgoed (15%): Eigen gebruik + verhuur, waardestijging Jaar Investering Land Bedrag Verwachte rendement 1 Appartement Berlijn Duitsland €450.000 4,8% 2 Appartement Valencia Spanje €280.000 6,4% 3 Kantoor Wenen Oostenrijk €650.000 5,2% 4 3x appartement Warschau Polen €450.000 8,1% 5 Villa Sicilië Italië €320.000 7,3% Financieringsstrategie over 5 jaar: Jaar 1-2: Conservatieve financiering (60-70% LTV) Jaar 3-4: Cross-collateral gebruiken, portefeuille als onderpand Jaar 5+: Herfinanciering voor nieuwe investeringen Belastingadvies: De juiste expert vinden Voor cross-border vastgoed heb je adviseurs in minstens twee landen nodig. De juiste vinden is cruciaal – en lastiger dan je denkt. Malta-belastingadviseur: Waar je op moet letten Non-Dom specialisatie: Minimaal 50% klanten Non-Dom Vastgoed-ervaring: Kennis van internationale portefeuilles DBV-kennis: Grondig begrip van relevante verdragen Proactief meedenken: Niet alleen aangifte, ook planning Engels + Duits: Vlotte communicatie zonder misverstanden Kosten voor professioneel advies (Malta): Jaarlijkse compliance: €2.500-5.000 Belastingplanning: €150-300 per uur Structuuradvies: €5.000-15.000 eenmalig Lopende begeleiding: €500-1.500 per kwartaal Doelland-expertise (Duitsland/Oostenrijk/Spanje etc.): Lokale belastingadviseur: Onmisbaar bij complexe zaken Vastgoedadvocaat: Vooral bij aankoop en structurering Accountant: Bij grotere portefeuilles voor jaarrapporten Let op ‘goedkope’ aanbieders: Een investeerder bespaarde €1.500 advieskosten door een goedkope online dienst te gebruiken. Resultaat: €25.000 naheffing wegens foutieve DBV-toepassing. Kwaliteit betaalt zich uit. Vragen voor potentiële adviseurs: Hoeveel Non-Dom klanten met vastgoedportefeuilles begeleidt u? Kunt u het DBV Malta-Duitsland uitleggen voor vastgoed? Hoe zou u een portefeuille van €2 miljoen optimaal structureren? Welke software gebruikt u voor de Maltese belastingaangifte? Heeft u contacten met Duitse/Oostenrijkse/Spaanse collega’s? De juiste adviseurs vinden duurt 3 tot 6 maanden, maar deze tijdsinvestering betaalt zich jarenlang terug. Veelgemaakte fouten en hoe je ze voorkomt Na drie jaar Malta heb ik veel investeerders gezien – en veel fouten. Sommige kosten alleen stress, anderen vijf- of zes-cijferige bedragen. Hier de meest voorkomende valkuilen en hoe je ze mijdt. Structureringsfouten die duur uitpakken De grootste fout wordt bijna altijd aan het begin gemaakt: verkeerde of ontbrekende structurering. Eenmaal gemaakt, zijn zulke fouten moeilijk en kostbaar te herstellen. Fout #1: Vastgoed privé kopen, terwijl een vennootschap beter zou zijn Een Oostenrijkse ondernemer kocht in 2021 vier panden in Italië privé voor in totaal €1,8 miljoen. Probleem: bij dit volume had een Maltese holding jaarlijks €40.000 belasting bespaard. Achteraf overdragen naar een vennootschap zou nu schenkbelasting opleveren. Voorkomen: Vanaf €1,5 miljoen portefeuillewaarde altijd vennootschapsstructuur overwegen. Fout #2: Verkeerde vennootschapsvorm kiezen Niet elke Maltese vennootschap is geschikt voor vastgoed. Een Duitse investeerder gebruikte een Malta Trading Company – en verloor daarmee de participatievrijstelling voor dividenden. Voorkomen: Alleen gespecialiseerde advocaten voor vastgoedholdings inschakelen. Fout #3: Timing van de vennootschapsoprichting Pas ná vastgoedkoop een vennootschap oprichten leidt vaak tot fiscale nadelen. De overdracht geldt dan als verkoop en veroorzaakt belasting. Voorkomen: Structurering VOOR je eerste investering regelen. Timingproblemen rond residentie De Non-Dom status is gebonden aan strikte verblijfseisen. Timingfouten kunnen de status kosten – en alle fiscale voordelen tenietdoen. Fout #4: 183-dagenregel verkeerd geteld Veel mensen denken: 6 maanden = 183 dagen = Malta-resident. Maar Malta telt elke begonnen dag. Aankomst op 1 juli ’s avonds + vertrek op 1 januari ’s ochtends = 2 dagen, niet 1,5. Voorkomen: Houd een nauwkeurige reisadministratie bij met stempels. Fout #5: Dubbele residentie over het hoofd zien Een Duitse investeerder had zowel een Duits als een Oostenrijks paspoort. Hierdoor werd hij in beide landen als fiscaal resident beschouwd, ondanks dat hij 200+ dagen in Malta verbleef. Voorkomen: Meld vorige fiscale residenties correct af. Fout #6: Residentie onderbroken Corona 2020: Een investeerder was door reisbeperkingen maar 160 dagen op Malta. Verlies van Non-Dom status betekende een naheffing van €80.000 voor het hele jaar. Voorkomen: Plan marge in, streef naar minstens 200 dagen. Ondergeschatte bijkomende kosten Veel mensen rekenen alleen de zichtbare kosten. De verborgen nevenkosten kunnen echter snel 20-30% van je rendement opslokken. Kostenpost Jaarlijks Ondergeschat met Realistische schatting Malta belastingadvies €3.000 50% €4.500 Buitenlands belastingadvies €2.000 100% €4.000 Reiskosten vastgoedbeheer €3.000 200% €9.000 Beheer/vastgoedbeheerder €1.500 50% €2.250 Compliance/reporting €1.000 100% €2.000 Valutarisico/kosten €800 300% €3.200 Fout #7: Reiskosten als privé beschouwen Vluchten Malta-Berlijn voor vastgoedinspectie zijn zakelijke kosten! Velen vergeten dat en missen 30-40% belastingvoordeel op reiskosten. Voorkomen: Documenteer alle vastgoedgebonden reizen en zet ze als bedrijfskosten op de balans. Fout #8: Valutarisico negeren Een Zwitserse investeerder met vastgoed in Polen verloor in 2022 door Zloty-schommelingen 15% van zijn euro-rendement. Niet gehedged, niet meegerekend. Voorkomen: Voor niet-eurolanden valutarisico afdekken met forwards of natuurlijke hedging. Fout #9: Liquiditeitsplanning overslaan Vastgoed is illiquide. Een investeerder had in 2023 snel cash nodig, moest een pand met verlies verkopen. Verlies: €80.000. Voorkomen: Maximaal 70% van je vermogen in vastgoed, de rest liquider(en) houden. De duurste fout die ik heb gezien: Een Duitse ondernemer structureerde zijn €5 miljoen portefeuille via een Nederlandse BV in plaats van een Maltese vennootschap. Reden: de adviseur was goedkoper. Jaarlijkse extra kosten door slechtere fiscale structuur: €120.000. Na drie jaar was de goedkope adviseur €360.000 duurder dan de Maltese specialist. Mijn belangrijkste lessen na drie jaar Malta: Investeer in de beste adviseur die je je kunt veroorloven Plan de structuren VOORDAT je het eerste pand koopt Documenteer ALLES wat fiscaal relevant kan zijn Bereken nevenkosten 50% hoger dan je dacht Houd altijd 20-30% van je vermogen liquide FAQ: De belangrijkste vragen over vastgoedbeleggingen vanuit Malta Kan ik de Malta Non-Dom status verliezen? Ja, de Non-Dom status is niet permanent. Je verliest hem als je minder dan 183 dagen per jaar op Malta bent, Maltees staatsburger wordt of Malta tot je fiscale domicilie maakt. Een onderbreking kan met terugwerkende kracht al het belastingvoordeel kosten. Moet ik alle buitenlandse inkomsten in Malta belasten? Nee, als Non-Dom geef je alleen belasting aan over inkomsten die je naar Malta overmaakt (remittance basis). Wat op buitenlandse rekeningen blijft, is belastingvrij in Malta. Je moet echter WEL ALLE inkomsten in je aangifte vermelden. Wat is het minimale inkomen dat Malta interessant maakt? Als vuistregel zou je minstens €200.000 aan jaarlijkse buitenlandse inkomsten moeten behalen. Bij lagere bedragen zijn de compliancekosten (€5.000-10.000 per jaar) vaak hoger dan het fiscale voordeel. Kan ik Duits vastgoed vanuit Malta financieren? Ja, ook Maltese residents kunnen bij Duitse banken terecht. De voorwaarden zijn vaak minder gunstig dan voor Duitse residents. Alternatief: financiering via Maltese of internationale banken. Hoe werkt de 5%-regel bij verschillende inkomsten? De 5% geldt uitsluitend voor foreign source income dat je naar Malta overboekt. Huurinkomsten uit Duitsland waarover je in Malta beschikt, worden tegen maximaal 5% belast. In Duitsland betaalde belastingen worden verrekend. Moet ik mijn Duitse vastgoed verkopen? Nee, je mag je bestaande panden gewoon aanhouden. De Malta Non-Dom status beïnvloedt alleen toekomstige belastingheffing. Wel moet je overwegen of herstructureren via Maltese holdings voordelig is. Wat gebeurt er met mijn Duitse zorgverzekering? Als Malta-resident ben je verplicht jezelf in Malta te verzekeren. EU-inwoners krijgen toegang tot het Maltese ziekenfonds. Veel mensen nemen daarnaast een privéverzekering voor uitgebreidere dekking. Kan ik vanuit Malta in elk EU-land beleggen? In principe wel, dankzij vrij verkeer binnen de EU. Sommige landen hebben beperkingen voor buitenlanders bij specifieke vastgoedtypes (zoals landbouwgrond). Malta heeft met bijna elk EU-land een dubbelbelastingverdrag. Wanneer zie ik het eerste belastingvoordeel? Vanaf je eerste dag als Malta-resident. Verhuis je in januari 2024 naar Malta en koop je in maart een Duits pand, profiteer je al bij de aangifte 2024 (in te dienen uiterlijk juni 2025) van de Malta-voordelen. Wat is de grootste fout bij Malta-vastgoedbeleggingen? Onvoorbereid zijn. Velen onderschatten de complexiteit en bezuinigen op advies. Een verkeerd gestructureerde opzet kan meer kosten dan de bespaarde belasting. Investeer vanaf het begin in professioneel advies – het betaalt zich altijd uit.
