Huis kopen op Malta: Van koopovereenkomst tot notariële akte – De ultieme gids voor internationale kopers

Promise of Sale Malta: De eerste grote stap

Het Promise of Sale is je opstap naar het kopen van onroerend goed op Malta – beschouw het als een zeer bindende intentieverklaring met juridische tanden. Hier verplicht jij je tot kopen, en de verkoper tot verkopen, inclusief concrete termijnen en voorwaarden.

Wat is een Promise of Sale precies?

Een Promise of Sale (Maltees: Wegħda ta Bejgħ) is een voorlopige koopakte die juridisch bindend is. Je betaalt een aanbetaling – doorgaans 10% van de koopprijs – en spreekt een datum af voor het Final Deed, dat meestal 6-12 maanden later plaatsvindt. Waarom deze wachttijd? Op Malta moeten er vaak nog bouwwerkzaamheden worden afgerond, vergunningen worden geregeld of de financiering worden vastgelegd.

Het document wordt in het Engels opgesteld (gelukkig), maar bevat vaak Maltese juridische termen die voor verwarring kunnen zorgen. De belangrijkste op een rij:

• Konvenju: Dit is het Promise of Sale zelf
• Kaparra: De aanbetaling, doorgaans 10% van de koopprijs
• Riċevuta: Het ontvangstbewijs van je aanbetaling
• Atti tal-Bejgħ: Het Final Deed, het definitieve koopcontract

Welke documenten heb je nodig voor het Promise of Sale?

Voordat je überhaupt naar de eerste notariële afspraak gaat, moet je deze documenten klaar hebben liggen:

1. Geldig paspoort of EU-identiteitskaart
2. Bewijs van je financiering (bankverklaring of krediettoezegging)
3. Bewijs van adres (Proof of Address) (inschrijfbewijs of energierekening uit je thuisland)
4. Malta Tax Number (vraag je aan bij het Inland Revenue Department in Floriana)
5. Volmacht advocaat (als je niet persoonlijk aanwezig kunt zijn)

Pro-tip: Je kunt het Malta Tax Number al voor je eerste bezoek aan Malta online aanvragen. Dat scheelt een gang naar het kantoor en versnelt het hele proces aanzienlijk.

Typische valkuilen bij het Promise of Sale – en hoe je ze ontwijkt

Na twee jaar Malta-ervaring en talloze gesprekken met andere kopers heb ik de meest voorkomende struikelblokken geïdentificeerd:

Vooral bij off-plan aankopen (dus projecten die nog in aanbouw zijn) moet je kritisch blijven navragen. Ik heb meegemaakt dat kopers 18 maanden moesten wachten op hun appartement omdat de ontwikkelaar de bouwvergunning pas na het ondertekenen van de Promise of Sale aanvroeg.

Tussen Promise of Sale en Final Deed: De wachttijd slim benutten

De maanden tussen de Promise of Sale en het Final Deed zijn geen verloren tijd – integendeel. Je regelt nu alles zodat de uiteindelijke overdracht vlekkeloos verloopt. En geloof me, op Malta gebeurt zelden iets vanzelf zonder dat je er zelf bovenop zit.

Oplevering en kwaliteitscontrole bij nieuwbouw

Heb je een nog niet opgeleverd appartement gekocht, dan begint nu de spannende bouwperiode. Malta heeft – laten we het diplomatiek zeggen – tamelijk soepele normen als het om bouwkwaliteit gaat. Sommige ontwikkelaars leveren strak werk af, anderen… minder.

Dit moet je geregeld controleren:

• Elektrische installaties: Zijn alle aansluitingen deskundig aangelegd?
• Sanitair: Werken waterdruk en afvoer naar behoren?
• Ramen en deuren: Sluiten ze goed af? (belangrijk tijdens de Maltese winterregens!)
• Balkons en terrassen: Goede afdichting tegen vocht
• Gemeenschappelijke delen: Zwembad, lift, entreehal

Stel een snag list op – een lijst met gebreken die vóór het Final Deed moeten zijn opgelost. Sommige ontwikkelaars proberen deze kosten op de koper te verhalen. Niet intrappen.

Financiering regelen: Maltese banken voor buitenlanders

Als je niet contant betaalt, heb je een hypotheek nodig bij een Maltese bank. Dat kan tijd kosten. BOV (Bank of Valletta) en HSBC Malta zijn de grootste spelers, maar hun doorlooptijden lopen flink uiteen.

Wat Maltese banken van EU-burgers eisen:

1. Minimaal 25% eigen inbreng (vaak ook 30-35%)
2. Bewijs van structureel inkomen (3 jaar belastingaangiften)
3. Maltees belastingnummer én lokale bankrekening
4. Taxatie van het onroerend goed (kost circa 500-800€)
5. Advocaat als lokaal vertegenwoordiger

De rente ligt momenteel op 3,5-4,5% voor EU-burgers (stand 2024). Duitse en Oostenrijkse kopers krijgen vaak gunstigere voorwaarden dan andere EU-nationaliteiten – een klein voordeel door de goede reputatie van onze kredietwaardigheid.

Verzekeringen afsluiten: wat heb je echt nodig?

Op Malta is een opstalverzekering verplicht bij het afsluiten van een hypotheek. Maar ook zonder bankverplichting is verzekeren slim: het mediterrane klimaat kan minder vriendelijk zijn dan het lijkt.

Aanbevolen verzekeringen voor eigendom op Malta:

• Buildings Insurance: Dekking bij storm, overstroming, aardbeving
• Contents Insurance: Inboedel en persoonlijke spullen
• Aansprakelijkheidsverzekering (Public Liability): Schade aan derden
• Water Damage Cover: Vooral belangrijk bij penthouses

De kosten zijn circa 300-600€ per jaar voor een woning van 100.000€, afhankelijk van locatie en uitrusting.

Final Deed Malta: De notariële afspraak is bepalend

De dag van het Final Deed is jouw grote moment – eindelijk krijg je de sleutels. Maar tot dat moment moet je nog één keer door de Maltese bureaucratie. De notaris heeft een belangrijkere rol dan in Duitsland: hij is zowel contractcontroleur, vertrouwenspersoon als registrator.

Verloop van de Final Deed afspraak

De uiteindelijke notariële afspraak duurt meestal 45-90 minuten en volgt een vast stramien:

1. Identiteitscontrole van alle betrokkenen
2. Voorlezen van de Final Deed (compleet, ook als het 20 paginas zijn)
3. Laatste details afstemmen (meterstanden, resterende rekeningen)
4. Betaling van het restant (meestal vooraf per bankoverschrijving)
5. Handtekeningen van alle partijen
6. Overdracht van sleutels en documenten
7. Registratie bij het Kadaster (Land Registry) (wordt door de notaris geregeld)

Tip: Neem een Maltese advocaat mee, ook al is dit niet wettelijk verplicht. De 500-800€ advocaatkosten kunnen je later veel ellende besparen als het contract onduidelijkheden bevat.

Kosten en vergoedingen bij de Final Deed in detail

Hier wordt het prijzig – en snel ook. De bijkomende kosten bij een vastgoedkoop op Malta kunnen 8-12% van de koopprijs bedragen. Hier de belangrijkste posten op een rij:

Rekenvoorbeeld voor een woning van 400.000€ als eerste eigendom:

• Stamp Duty: 20.000€ (5%)
• Notariskosten: 3.000€ (0,75%)
• Advocaat: 800€
• Overige kosten: 1.200€
• Totaal aan bijkomende kosten: 25.000€

Wat gebeurt er na het ondertekenen?

Na de ondertekening van het Final Deed ben je officieel eigenaar – maar er zijn nog een paar administratieve stappen:

• Elektriciteit en water overschrijven (ARMS Malta, dit duurt 2-3 weken)
• Internet aanvragen (Epic, Melita of GO – allemaal even betrouwbaar)
• Inboedelverzekering activeren
• Mogelijke renovaties plannen (bouwvergunning controleren!)
• Property Tax aanmelden (verschuldigd vanaf het volgende jaar)

Het allerbelangrijkste: Je ontvangt van de notaris een gewaarmerkte kopie van het Final Deed. Bewaar deze goed, want je hebt hem nodig voor alle verdere administratieve stappen.

Malta vastgoedkopen: Kosten en belastingen voor buitenlanders

Als EU-burger heb je op Malta dezelfde rechten bij het kopen van vastgoed als de lokale bevolking – toch zijn er belastingtechnisch een paar bijzonderheden waar je op moet letten. Vooral als je de woning als vakantiehuis gebruikt of later wilt verkopen.

Stamp Duty: De Maltese overdrachtsbelasting

De Stamp Duty is je grootste kostenpost bij vastgoedkoop. Malta maakt onderscheid tussen eerste en tweede woning, en dat kan prijzig uitpakken:

• Eerste woning op Malta: 5% Stamp Duty
• Tweede woning of investering: 8% Stamp Duty
• Drempel voor gereduceerde Stamp Duty: 400.000€ (alleen voor eerste woningen)

Belangrijk: Eerste woning geldt alleen als je nooit eerder een huis op Malta hebt gehad én de woning als hoofdverblijf gebruikt. Koop je als Duitser een vakantiewoning in Sliema, dan betaal je automatisch 8% Stamp Duty – ook als je in Duitsland nog nooit eigen vastgoed had.

Fiscale bijzonderheden voor EU-burgers

Malta heeft een complex belastingstelsel dat in de praktijk vaak in je voordeel werkt:

Een bijzonder voordeel: Malta kent geen erfbelasting. Wil je je Maltese woning later nalaten aan je kinderen, dan zijn daar geen belastingen aan verbonden – een groot pluspunt ten opzichte van Duitsland.

Verborgen kosten waar niemand over praat

Makelaars en projectontwikkelaars hebben het graag over koopprijs en Stamp Duty – maar er zijn nog meer kostenposten die je budget kunnen belasten:

• Administratiekosten bij nieuwbouw: 500-2.000€ voor overdracht en eerste registratie
• Common Parts Maintenance Fund: 1.000-5.000€ eenmalig bij appartementen
• Opstalverzekering voor gemeenschappelijke delen: 200-600€ per jaar, bovenop je eigen verzekering
• Beheerkosten bij resorts: 2.000-8.000€ jaarlijks voor zwembad, beveiliging, tuinonderhoud
• MEPA Development Fees: 200-800€ bij grotere renovaties

Reken bij de koop van een appartement van 400.000€ op circa 35.000-45.000€ extra kosten in het eerste jaar – veel meer dan de vaak genoemde 8-10%.

Veelgemaakte fouten bij het kopen van een huis op Malta: zo bespaar je stress en geld

In twee jaar Malta heb ik veel Duitsers, Oostenrijkers en Zwitsers begeleid bij hun eerste vastgoedkoop. Dezelfde fouten zie ik telkens weer – en ze zijn allemaal te voorkomen als je weet waar je op moet letten.

Fout #1: Te weinig tijd voor due diligence inplannen

Veel kopers onderschatten hoe lang het controleren van een Maltese woning kan duren. Anders dan in Duitsland is er hier geen centraal kadaster, en sommige informatie is alleen via omwegen te verkrijgen.

Wat je moet controleren vóór het Promise of Sale:

• Bouwvergunningen voor alle werkzaamheden van de afgelopen 10 jaar
• Bouwregelgeving-certificaat
• Bouwtechnische keuring bij oudere gebouwen (vooral in Valletta en Mdina)
• Aansluitingen voor nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, internet?)
• Community fees en geplande extra bijdragen

Fout #2: Te laat de financiering regelen

Duitse kopers zijn gewend dat een bankkrediet in 2-3 weken rond is. Op Malta duurt een hypotheek voor buitenlanders meestal 6-12 weken – en dat is onder goede omstandigheden.

Zo doe je het goed:

1. Dien al vóór je op huizenjacht gaat een financieringsaanvraag in
2. Vraag het Malta Tax Number én een Maltese bankrekening op tijd aan
3. Laat alle inkomensbewijzen naar het Engels vertalen
4. Zorg voor een plan B: informeer naar Duitse banken die Malta financieren

Fout #3: Locatie, locatie, locatie negeren

Malta is klein, maar de verschillen tussen regio’s zijn groot. Wat in Sliema 500.000€ kost, krijg je in Marsaxlokk voor 250.000€ – maar de leefkwaliteit is totaal anders.

Realistisch beeld van de populairste regios:

Fout #4: Klimaat onderschatten

Malta in mei is een droom. Malta in augustus kan een nachtmerrie zijn als je woning niet goed uitgerust is. Hier moet je op letten:

• Airconditioning in alle kamers (niet alleen de woonkamer)
• Dubbele beglazing tegen de zomerhitte
• Buitenzonwering of shutters (essentieel voor de slaapkamer)
• Balkonoriëntatie checken (zuidbalkon = vanaf 11 uur onbruikbaar)
• Waterdruk testen (vaak problemen op hogere verdiepingen)

Checklist: Jouw stappenplan naar het Maltese droomhuis

Na alle details hier jouw compacte stappenplan voor het kopen van vastgoed op Malta. Print deze lijst uit en vink alles af – zo vergeet je gegarandeerd niets belangrijks.

Fase 1: Voorbereiding (4-8 weken voor bezichtiging)

• □ Budget vaststellen (inclusief 12-15% bijkomende kosten)
• □ Malta Tax Number online aanvragen
• □ Inkomensbewijzen naar het Engels vertalen
• □ Vooraf lening aanvragen bij Maltese bank
• □ Advocaat op Malta contacteren en offerte opvragen
• □ Reisverzekering met woningkoop-dekking afsluiten

Fase 2: Woningen zoeken en bezichtigen (2-4 weken)

• □ Verschillende regio’s op diverse tijdstippen bezoeken
• □ Bouwvergunningen van de gewenste woning via de makelaar opvragen
• □ Technische keuring aanvragen bij oudere panden
• □ Community fees en eenmalige bijdragen navragen
• □ Internet beschikbaarheid en snelheid ter plekke testen
• □ Parkeersituatie controleren (vooral in Valletta/Sliema)

Fase 3: Promise of Sale (1-2 weken)

• □ Alle contractclausules met advocaat doornemen
• □ Opleverdatum realistisch onderhandelen (extra tijd inbouwen)
• □ Boeteclausules voor verkopervertragingen afspreken
• □ Snag list voor nieuwbouw opstellen
• □ 10% aanbetaling per bankoverschrijving (niet contant!)
• □ Ontvangstbewijs en kopie van het contract veilig bewaren

Fase 4: Wachttijd tussen Promise of Sale en Final Deed (6-12 maanden)

• □ Hypotheekaanvraag officieel indienen bij bank
• □ Taxatierapport laten uitvoeren
• □ Opstal- en inboedelverzekering afsluiten
• □ Bij nieuwbouw: maandelijkse bouwcontrole
• □ Bij oudere woningen: benodigde renovatievergunningen checken
• □ Restbedrag voor Final Deed op derdenrekening storten

Fase 5: Final Deed en overdracht (1 dag)

• □ Alle benodigde documenten meenemen naar de notaris
• □ Final Deed volledig doorlezen (ook als het lang duurt)
• □ Meterstanden voor water en stroom noteren
• □ Alle sleutels en toegangscodes laten overhandigen
• □ Gewaarmerkte kopie van de Final Deed van de notaris meenemen
• □ Wijziging eigenaar bij ARMS Malta aanmelden

Fase 6: Na de aankoop (eerste 6 maanden)

• □ Elektriciteit en water op jouw naam laten zetten
• □ Internetabonnement aanvragen (GO, Epic of Melita)
• □ Property Tax voor het volgende jaar aanmelden
• □ Mogelijke renovaties met bouwvergunning aanvragen
• □ Community administrator of building manager contacteren
• □ Leer je buren kennen (altijd handig voor praktische tips)

Veelgestelde vragen over vastgoedkopen op Malta

Kunnen Duitsers zonder Maltese woonplaats vastgoed kopen op Malta?

Ja, als EU-burger kun je zonder restricties woningen kopen op Malta. Het enige wat je nodig hebt is een Maltees belastingnummer, dat je vóór de aankoop moet aanvragen.

Hoe lang duurt het hele aankooptraject van Promise of Sale tot sleuteloverdracht?

Meestal 6-12 maanden. Bij off-plan projecten kan het ook 18-24 maanden duren, afhankelijk van de voortgang en vergunningen.

Welke bijkomende kosten zijn er bij het kopen van vastgoed op Malta?

Reken op 10-15% van de koopprijs: 5-8% Stamp Duty, 0,5-1% notariskosten, plus advocaat, rapporten en andere administratiekosten.

Heb ik per se een Maltese advocaat nodig voor de aankoop?

Wettelijk niet verplicht, maar absoluut aan te raden. Een lokale advocaat kost 500-1500€, maar kan je dure fouten besparen en het proces versnellen.

Kan ik mijn Duitse bank gebruiken voor de financiering op Malta?

Sommige Duitse banken financieren Maltese woningen, maar meestal alleen voor klanten met zeer goede kredietwaardigheid en veel eigen inbreng. Maltese banken zijn vaak flexibeler.

Wat gebeurt er als de verkoper de Final Deed datum niet haalt?

Daarom moet je boeteclausules in het Promise of Sale opnemen. Zonder die clausules heb je slechts beperkte rechtsmiddelen en moet je misschien schadevergoeding eisen via de rechter.

Betaal ik belasting bij verhuur/verkoop op Malta?

Ja, Capital Gains Tax van 8% op de winst als je binnen drie jaar verkoopt. Bij langer aanhouden gelden vrijstellingen en indexatie.

Hoe hoog zijn de vaste lasten van een Maltese woning?

Opstalverzekering (300-600€/jaar), eventuele community fees (1000-5000€/jaar) en onderhoudskosten bij gedeelde voorzieningen.

Kan ik mijn Maltese huis verhuren als ik er niet ben?

Ja, maar je hebt een STR-licentie nodig voor korte verhuur, of je moet de inkomsten als normale huur aangeven. Een lokale beheerder is meestal onmisbaar.

Wat kan ik doen bij bouwgebreken na de aankoop?

Daarom is de snag list bij het Promise of Sale zo belangrijk. Gebreken moeten vóór het Final Deed zijn opgelost. Achteraf wordt het veel lastiger.