Het huurrecht op Malta begrijpen: uw rechten als internationale huurder

Huurrecht Malta 2025: Wat je als internationale huurder moet weten

Het Maltese huurrecht is vooral gebaseerd op de Residential Tenancies Act van 2020 – een relatief nieuwe wet die eindelijk orde schept in het oerwoud van huurdersrechten. Daarvoor was Malta juridisch een soort Wilde Westen voor verhuurders. Sinds 2020 is dat gelukkig veranderd.

De Residential Tenancies Act – jouw juridische bescherming

De Residential Tenancies Act (RTA) is jouw juridische veiligheidsnet als huurder in Malta. Deze regels gelden voor alle woonhuurovereenkomsten die zijn afgesloten na 1 januari 2020 – of je nu uit Duitsland, Italië of ergens anders vandaan komt.

Wat betekent de RTA voor jou:

• Huurovereenkomsten moeten schriftelijk (mondelinge afspraken gelden niet meer)
• Waarborgsom is wettelijk gemaximaliseerd
• Huurverhogingen zijn strikt gereguleerd
• Opzegtermijnen staan duidelijk vast
• Klachtenmogelijkheid bij de overheid

Let op: de wet geldt niet voor huurperiodes korter dan vier maanden. Kom je dus maar twee maanden, dan zit je juridisch in een grijs gebied. Ook Airbnb-verhuur valt hierbuiten.

Verschillen tussen Maltees en Duits/Europees huurrecht

Nu wordt het interessant. Het Maltese huurrecht is op sommige punten vriendelijker voor huurders dan het Duitse, op andere juist niet. Hier de belangrijkste verschillen op een rij:

Het grootste verschil? Malta kent geen vergelijkbare huurbescherming als Duitsland. Je verhuurder mag je – met de juiste opzegtermijn – zonder speciale reden opzeggen. Dat geeft flexibiliteit, maar maakt je ook kwetsbaarder.

Insider-tip: Veel verhuurders in Malta kennen hun eigen rechten en plichten niet goed. Ik heb vaak meegemaakt dat ze illegale bepalingen in contracten zetten, gewoon omdat ze het Maltese recht niet begrijpen. Kennis is je bescherming.

Huurcontract Malta: Jouw rechten en plichten in detail

Een huurcontract in Malta is geen wensenlijst voor verhuurders. Er zijn duidelijke regels over wat erin mag en wat niet. In twee jaar tijd heb ik zeven verschillende huurcontracten gezien – van professioneel tot ronduit onzinnig. Hier leer je het kaf van het koren scheiden.

Welke bepalingen zijn legaal – en welke niet?

Deze bepalingen zijn in Malta legaal en gangbaar:

• Waarborg tot twee maanden huur
• Verbod op huisdieren (moet expliciet vermeld zijn)
• Bezichtigingsrecht met 24 uur vooraf
• Overname van nutsvoorzieningen (elektra, water, internet)
• Opzegtermijn van één maand

Deze bepalingen zijn illegaal en ongeldig:

• Waarborg boven de twee maanden huur
• Huurverhoging boven 5% per jaar
• Opzegging zonder inachtneming van termijn
• Verbod op aangemelde gasten
• Overhevelen van onroerendezaakbelasting op huurder

Een Maltese advocaat vertelde me eens: 50% van de huurcontracten die ik zie, bevatten minstens één illegale clausule. Komt er iets vreemd op je over? Laat het checken.

Taal van het contract: Engels, Maltees of beide?

Geluk voor jou: In Malta mag je eisen dat je contract in het Engels wordt opgesteld. Maltees en Engels zijn allebei officiële talen, je hoeft dus niks te tekenen wat je niet begrijpt.

Toch belangrijk om te weten:

• Officiële formulieren zijn vaak tweetalig
• Bij rechtszaken telt de Maltese versie
• Laat onduidelijke termen altijd vertalen
• Google Translate is handig, maar niet juridisch bindend

Ik teken alleen contracten die ik voor 100% begrijp. Dat heeft me al twee keer problemen bespaard – een keer vanwege een joint and several liability clausule, die bij huisgenoten voor ellende kan zorgen.

Praktische tip: Sta op een Engels contract. Heeft de verhuurder alleen Maltese modelcontracten? Vaak een teken van weinig professionaliteit. Professionele verhuurders hebben standaard Engelstalige versies.

Waarborg en afrekening van bijkomende kosten: Zo bescherm je je tegen oplichting

De waarborg – dat lieve geld dat je waarschijnlijk nooit meer terugziet, toch? Dat hoeft niet zo te zijn. Met de juiste kennis krijg je je geld terug. Ik heb bij vijf huurcontracten vier keer de volledige waarborg teruggekregen. Mijn methode lees je hier.

Hoogte van de waarborg volgens Maltees recht

Volgens de Maltese wet is de waarborg gemaximaliseerd op twee maanden huur. Dat is minder dan in Duitsland en best eerlijk, zeker omdat de huren in Malta flink gestegen zijn.

Ook gangbaar, maar niet verplicht:

• Eerste maand huur vooraf
• Laatste maand huur als extra zekerheid
• Nutswaarborg (€100-300 voor kosten extras)

Vraagt een verhuurder meer dan twee maanden waarborg? Dat is illegaal. Je mag weigeren en staat juridisch in je recht.

Waarborg terugkrijgen – stap-voor-stap handleiding

Over de termijn voor terugbetaling van de waarborg bestaat in Malta geen wettelijk maximum – een zwak punt van de RTA. De meeste verhuurders betalen binnen 30 dagen, sommigen wachten langer. Dit is mijn beproefde aanpak:

Stap 1: Documenteren bij intrek (dag 1)

• Foto’s van elke kamer vanuit verschillende hoeken
• Schades, krassen, vlekken schriftelijk vastleggen
• Door verhuurder laten ondertekenen of bevestigen per e-mail
• Meterstanden opnemen (elektra/water)

Stap 2: Oplevering bij vertrek

• Woning professioneel laten schoonmaken (€60-120)
• Kleine schades zelf herstellen (gaatjes, krassen)
• Gezamenlijke eindinspectie met verhuurder afspreken
• Nieuwe foto’s maken en vergelijken met de oude

Stap 3: Volgen bij vertraging

• Na 30 dagen beleefd per e-mail vragen
• Na 60 dagen schriftelijk een deadline stellen (14 dagen)
• Indien erna nog geen terugbetaling: Malta Competition and Consumer Affairs Authority inschakelen

Echte ervaring uit mijn praktijk: Mijn verhuurder in Gzira wilde €300 van de waarborg inhouden voor algemene slijtage. Ik stuurde mijn foto’s van de beginstaat en citeerde de wet – normale slijtage is geen reden voor inhouding. Ik kreeg de hele waarborg terug.

Huurverhoging Malta: Wanneer mag de verhuurder meer vragen?

Huurverhogingen in Malta zijn scherper geregeld dan veel verhuurders denken. De RTA stelt duidelijke grenzen – toch proberen sommige verhuurders het via illegale verhogingen. Ik laat je zien wanneer je gerust nee kunt zeggen.

Wettelijke grenzen voor huurprijsaanpassingen

Volgens het Maltese recht mag de huur maximaal 5% per jaar stijgen. Deze regel geldt vanaf het tweede jaar van je contract – het eerste jaar staat de huur vast.

De 5%-regel uitgelegd:

• Berekend over de huidige jaarhuur
• Slechts één keer per jaar mogelijk
• Minimaal 3 maanden vooraf aankondigen
• Schriftelijk melden is verplicht
• Geldt ook voor verlenging contract

Let op bij nieuwe verhuringen: de 5%-regel geldt alléén voor bestaande contracten. Bij nieuwe huur mag de verhuurder de prijs vrij bepalen – een extra reden om langlopende contracten te kiezen.

Bezwaar maken als huurder

Wil je verhuurder meer dan 5% verhogen of houdt hij zich niet aan de termijnen, kun je bezwaar maken. De Maltese wet staat aan jouw kant.

Zo ga je om met illegale huurverhogingen:

1. Schriftelijk bezwaar maken: E-mail met verwijzing naar de RTA
2. Deadline stellen: 14 dagen om verhoging terug te draaien
3. Oude huur blijven betalen: Betaal alleen de legale huur
4. Overheid inschakelen: Meld bij de Malta Competition and Consumer Affairs Authority
5. Advocaat raadplegen: Bij hardnekkige verhuurders

Ik had ooit een verhuurder in Msida die de huur met 15% wilde verhogen – vanwege inflatie en stijgende prijzen. Na mijn bezwaar mét wetsartikelen krabbelde hij terug en hield zich aan de wettelijke 5%.

Belangrijk om te weten: Sommige verhuurders stoppen huurverhogingen onder extra kosten – bijvoorbeeld een maintenance fee of service charge. Dit mag niet, tenzij het in het originele contract stond. Trap er niet in.

Opzegging en huurbescherming in Malta

Opzeggen in Malta is veel makkelijker dan in Duitsland – voor beide partijen. Dat geeft jou flexibiliteit, maar maakt je ook kwetsbaarder. Hier lees je welke termijnen gelden en wanneer een opzegging rechtsgeldig is.

Opzegtermijnen voor huurder en verhuurder

Het Maltese huurrecht kent eenduidige opzegtermijnen: één maand voor iedereen. Of je nu zelf opzegt of je verhuurder het contract beëindigt – het termijn is gelijk.

De één-maands-regel:

• Opzegging moet schriftelijk
• Termijn start bij ontvangst van de opzegging
• Beëindiging per maandultimo is gebruikelijk, niet verplicht
• Opzegging per e-mail is rechtsgeldig
• Bij contractbreuk kan het termijn vervallen

Een groot verschil met Duitsland: je verhuurder mag je zonder opgegeven reden opzeggen. Er is geen soortgelijke huurbescherming. Klinkt heftig, maar ook jij kunt snel weg wanneer dat nodig is.

Buitengewone/Directe opzegging – wanneer mag dat?

Opzegging per direct is mogelijk, maar alleen bij zware contractbreuk. Zowel jij als je verhuurder kunnen buitengewoon opzeggen – alleen bij ernstige schending.

Redenen voor directe opzegging door verhuurder:

• Huurachterstand van meer dan 14 dagen na aanmaning
• Commercieel gebruik bij woonhuurovereenkomst
• Ernstige schade aan de woning
• Blijvende verstoring van de huisvrede, ondanks waarschuwing
• Onderverhuur zonder toestemming

Redenen voor onmiddellijke opzegging door jou als huurder:

• Onoplosbare gezondheidsrisico’s
• Weigeren van essentiële reparaties
• Last door verhuurder
• Contractbreuk door andere huurders

Ik heb het zelf meegemaakt in Valletta, waar de verhuurder ondanks herhaald verzoek een lekkend dak niet repareerde. Na vier weken slapen met emmers in de slaapkamer heb ik direct opgezegd – en gelijk gekregen.

Juridische tip: Verzamel altijd bewijs bij directe opzegging. Foto’s, e-mails, getuigen – alles kan van belang zijn. Maltese rechters beslissen heel feitelijk.

Gebreken en reparaties: Wie betaalt wat?

Als de boiler uitvalt of de airco stukgaat, is het serieus. Wie betaalt, wie moet repareren, wie is verantwoordelijk? Het Maltese huurrecht is duidelijk – alleen “vergeten” verhuurders dit soms graag. Tijd voor duidelijkheid.

Verplichtingen van de verhuurder bij onderhoud

Voor alle structurele en veiligheid-gerelateerde reparaties is je verhuurder verantwoordelijk. De Maltese wet laat weinig twijfel hierover – al proberen sommige verhuurders anders te doen geloven.

Deze reparaties zijn voor rekening van de verhuurder:

• Elektrische installatie en leidingen
• Verwarming, airconditioning, boiler
• Ramen, deuren, sloten
• Dak, gevel, balkons
• Sanitair (toilet, douche, wastafel)
• Vast ingebouwde apparaten (fornuis, koelkast)

Deze kosten zijn voor jou als huurder:

• Schade door eigen verkeerd gebruik
• Kleine reparaties onder €50 per geval
• Vervangen van lampen en batterijen
• Verstopte afvoer door eigen schuld
• Cosmetische reparaties (alleen bij contractuele afspraak)

Een Maltese beheerder zei me ooit: Veel buitenlandse huurders betalen zelf voor reparaties, simpelweg omdat ze hun rechten niet kennen. Dat is natuurlijk makkelijk voor de verhuurder.

Huurvermindering bij ernstige gebreken

Als je verhuurder noodzakelijke reparaties weigert of blijft uitstellen, mag je de huur verlagen. De Maltese wet erkent het principe van proportionele huurvermindering – zonder vaste percentages zoals in Duitsland.

Zo ga je om met huurvermindering:

1. Schriftelijk melden van het gebrek: E-mail met duidelijke uitleg en foto’s
2. Redelijke termijn geven: 7-14 dagen, afhankelijk van urgentie
3. Vermindering aankondigen: Schriftelijk met reden
4. Bedrag inhouden: Aftrekken bij huurbetaling
5. Alles documenteren: Bewijs verzamelen

Richtlijnen voor huurvermindering in Malta:

• Volledig uitvallen verwarming/airco: 10-30%
• Geen warm water: 5-15%
• Lekkend dak met waterschade: 20-50%
• Deel van elektra onbruikbaar: 10-25%
• Niet functionerend toilet: 30-60%

Ik heb ooit drie maanden lang 15% minder huur betaald omdat de boiler stuk was en mijn verhuurder niet repareerde ondanks herhaald verzoek. Toen er uiteindelijk een monteur kwam, heb ik weer het volledige bedrag betaald.

Praktijkwaarschuwing: Overdrijf niet met huurvermindering. Maltese verhuurders zeggen snel op. Blijf bij redelijke percentages en documenteer alles zorgvuldig.

Rechtsbijstand en klachten: Hier vind je hulp

Als je er niet uitkomt en je verhuurder niet mee wil werken, heb je professionele hulp nodig. Malta heeft een goed werkend systeem voor huurgeschillen – als je weet waar je moet zijn. Ik neem je mee door het klachtenproces.

Malta Competition and Consumer Affairs Authority

De Malta Competition and Consumer Affairs Authority (MCCAA) is je eerste aanspreekpunt bij huurproblemen. Deze dienst is gratis, spreekt Engels en kent de issues waar internationale huurders tegenaan lopen.

De MCCAA helpt je bij:

• Illegale huurverhogingen
• Terugvorderen van waarborg
• Contractgeschillen
• Discriminatie van buitenlandse huurders
• Geweigerde reparaties

Het klachtenproces bij de MCCAA:

1. Online klacht indienen: Op mccaa.org.mt, met alle documenten
2. Beoordeling door MCCAA: Duurt meestal 5-10 werkdagen
3. Mediation aangeboden: Gratis bemiddeling tussen jou en verhuurder
4. Bindend besluit: Als mediation faalt
5. Handhaving: MCCAA kan boetes opleggen

MCCAA heeft mij al twee keer geholpen – één keer bij een illegale huurverhoging, één keer bij te late terugbetaling van waarborg. Beide keren was het probleem binnen drie weken opgelost.

Advocatenhulp voor internationale huurders

Soms is MCCAA niet voldoende en heb je een advocaat nodig. Malta heeft veel Engelstalige advocaten gespecialiseerd in huurrecht. De kosten vallen verrassend mee.

Wanneer heb je een advocaat nodig:

• Binnenkort dreigende directe opzegging
• Hoge schadeclaims
• Complexe contractuitleg
• Uitzetting via rechtbank
• Discriminatiezaak bij de rechter

Aanbevolen advocatenkantoren voor huurrecht:

• Ganado Advocates (vastgoedrecht specialist)
• Chetcuti Cauchi Advocates (internationale focus)
• WH Partners (betaalbaar bij eenvoudige zaken)
• Legal aid Malta (gratis advies bij laag inkomen)

Mijn geheime tip: Veel Maltese advocaten bieden een gratis telefonische intake van 15 minuten. Gebruik dat om snel te checken of jouw zaak kansrijk is. Bespaart tijd en geld.

Veelgestelde vragen over het huurrecht in Malta

Geldt het Maltese huurrecht ook voor EU-burgers?
Ja, de Residential Tenancies Act geldt voor alle huurders in Malta, onafhankelijk van nationaliteit. EU-burgers hebben dezelfde rechten als Maltezer.

Mag ik mijn huurcontract eerder beëindigen?
Ja, je mag op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van één maand. Jaarcontracten kennen geen verplichte minimale looptijd die je bindt.

Wat gebeurt er als ik de huur niet op tijd betaal?
Je verhuurder moet je een betalingstermijn van 14 dagen geven. Pas daarna mag hij het contract per direct beëindigen.

Ben ik als huurder verplicht een inboedelverzekering af te sluiten?
Nee, een inboedelverzekering is in Malta niet verplicht. Het is wel aan te raden, want het is goedkoop (€50-150 per jaar).

Mag mijn verhuurder altijd de woning bezichtigen?
Nee, er moet een geldige reden zijn en je verhuurder moet het 24 uur van tevoren aankondigen. Onaangekondigde bezoeken zijn niet toegestaan.

Wat moet ik doen bij schimmel in huis?
Schimmel door bouwfouten valt onder de onderhoudsplicht van de verhuurder. Je moet hem schriftelijk op de hoogte stellen en een redelijke hersteltermijn geven.

Mag ik als huurder onderverhuren?
Alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming is onderverhuur een grond voor opzegging.

Zijn mondelinge huurcontracten in Malta geldig?
Nee, sinds 2020 zijn schriftelijke contracten verplicht voor alle woonruimtes. Mondelinge afspraken zijn niet afdwingbaar.

Hoe hoog zijn de bijkomende kosten in Malta normaal gezien?
Elektriciteit kost ongeveer €0,13-0,18 per kWh, water ca. €2-4 per kubieke meter. Reken voor een normale woning op €50-150 per maand aan bijkomende kosten.

Mag ik de huur direct aan de eigenaar betalen, ook als er een makelaar bij betrokken is?
Dat hangt af van het contract. Vaak loopt de betaling via de beheerder of makelaar. Bespreek dit voor het tekenen.