Vakantieverhuur in Malta: Zo krijg je je Airbnb-licentie als internationale verhuurder

Malta Vacation Rental-licentie: Wat je moet weten voordat je begint

Sinds 2016 heeft iedereen die op Malta kort verhuurt, een officiële licentie nodig. Dat geldt voor Airbnb, Booking.com, VRBO en alle andere platforms. Klinkt lastig? Is het ook. Maar het alternatief – boetes tot €23.000 – is veel erger.

Waarom überhaupt een licentie voor vakantieverhuur in Malta?

Malta wil de toeristische markt reguleren en zorgen dat vakantiewoningen aan bepaalde standaarden voldoen. De Tourism Industry Act van 2002, herzien in 2016, regelt alles van brandveiligheid tot aansprakelijkheidsverzekeringen. Als toerist geniet je van schone, veilige accommodaties – als verhuurder betekent het papierwerk.

De Malta Tourism Authority (MTA) controleert niet alleen op verdenking. Ze hebben toegang tot alle online platforms en kunnen je eenvoudig traceren. Ik ken verhuurders die dachten dat ze onder de radar bleven – ze kwamen bedrogen uit.

Wie heeft een Malta kortetermijnverhuurlicentie nodig?

De regel is simpel: elke verhuur onder de 4 maanden geldt als toeristisch gebruik. Dat betekent onder andere:

• Airbnb-hosts: Of het nu om een losse kamer of een hele woning gaat
• Booking.com-aanbieders: Alle appartementen en vakantiehuizen
• Privéverhuurders: Ook zonder platform, als je toeristisch verhuurt
• Property Management-bedrijven: Die namens eigenaren verhuren

Uitzondering: langetermijnverhuur langer dan 4 maanden. Let op – ook hier zijn valkuilen. Veranderen je huurders om de paar maanden, dan ziet Malta dat als toeristische verhuur.

De verschillende licentietypes in één overzicht

Malta onderscheidt verschillende categorieën:

De meeste internationale verhuurders hebben de Self-Catering Accommodation-licentie nodig. Die is het meest flexibel en dekt typische Airbnb-situaties.

Wat betekent dat voor jou? Bepaal eerst welk type licentie je nodig hebt voordat je aanvraagt. Je achteraf aanpassen kost onnodig tijd en stress.

Stap-voor-stap: Zo vraag je je Airbnb Malta-vergunning aan

Het aanvraagproces duurt officieel 3-4 weken. In werkelijkheid kun je beter rekenen op 2-3 maanden. Waarom? Er ontbreekt altijd wel iets – typisch Malta.

Voorbereiding: Deze documenten heb je nodig

Ik verzamel altijd eerst alle papieren, nog voor ik ook maar een stap bij het MTA-kantoor in Valletta binnenzet. Dat bespaart je frustrerende extra afspraken:

1. Bewijs van eigendom: Koopakte of huurcontract (met verhuurtoestemming)
2. Bouwtekeningen van het pand: Van de architect of de Planning Authority
3. Compliance-certificaat: Bevestigt dat het pand aan de bouwtekeningen voldoet
4. Aansprakelijkheidsverzekering: Minimaal €130.000 voor Self-Catering
5. Fire Safety Risk Assessment: Door een gecertificeerde expert
6. Health and Safety-verklaring: Eigen verklaring dat aan de eisen is voldaan
7. ID-kaart/paspoort: Voor EU-burgers volstaat een ID-kaart

Het knelpunt zijn meestal de bouwtekeningen. Veel eigenaren hebben ze nooit ontvangen of zijn ze kwijt. Opnieuw aanvragen bij de Planning Authority duurt 4-6 weken en kost €25-50.

Insider-tip: Het Fire Safety Assessment kost €300-500, maar zonder kun je niet verder. Malta Fire Safety Consultants weten precies wat de MTA wil zien – aanbevolen!

Het aanvraagproces bij de Malta Tourism Authority

De MTA is gevestigd in Valletta, Auberge dItalie. Openingstijden: maandag t/m vrijdag, 8:00-15:30 uur. Let op – op Maltese feestdagen is het gesloten, en daarvan zijn er meer dan je denkt.

Het proces bestaat uit drie stappen:

1. Indienen aanvraag: Alle documenten plus het aanvraagformulier (online beschikbaar)
2. Betalen van de licentievergoeding: Afhankelijk van categorie €600-2.500
3. Wachttijd en inspectie: De MTA controleert je documenten en komt je woning inspecteren

Je kunt de aanvraag ook online indienen via het Business First Portal. Dat zou sneller moeten gaan, maar vaak werkt het systeem niet goed. Zelf ga ik liever persoonlijk – dan kan ik direct vragen afhandelen.

Inspecties en eisen: Hier moet je op rekenen

De MTA-inspectie is strenger dan je denkt. De inspecteurs controleren niet alleen de rookmelders, maar meten kamers, checken de watertemperatuur en beoordelen vluchtroutes.

Typische valkuilen bij de inspectie:

• Minimale afmeting: Slaapkamers moeten minstens 8 m² zijn
• Ramen: Elke kamer heeft natuurlijk daglicht nodig (Veluxramen zijn voldoende)
• Keukenuitrusting: Koelkast, fornuis met oven, magnetron en compleet servies
• Brandveiligheid: Rookmelders in elke kamer, brandblusser, blusdeken
• EHBO-kit: Volledig uitgeruste EHBO-doos

Wordt je pand afgekeurd, dan heb je 30 dagen om te verbeteren. Een herinspectie kost extra €50.

Wat betekent dat voor jou? Reken op inspectiekosten en eventuele aanpassingen. Begroot minimaal €500-1.000 onverwachte uitgaven.

Kosten van de Malta toerismelicentie: Wat je echt betaalt

De officiële tarieven zijn slechts het topje van de ijsberg. Ik geef je inzicht in de werkelijke kosten – zodat je straks niet voor een schuldberg staat.

Officiële tarieven en verborgen kosten

De licentietarieven zijn afhankelijk van het type en formaat van de woning:

Daarnaast zijn er verborgen kosten waar niemand je op wijst:

• Fire Safety Assessment: €300-500
• Aansprakelijkheidsverzekering: €200-400/jaar
• Compliance Certificate: €150-300 (indien nodig)
• Verbeteringen na inspectie: €200-800
• Advocaat/consultant: €500-1.500 (voor complexe gevallen)

Reëel totaalplaatje voor een standaard 2-kamerappartement: €1.500-2.500 in het eerste jaar.

Doorlopende kosten en verlenging

De licentie is twee jaar geldig, daarna moet je verlengen. De verlengingsvergoeding is gelijk aan de oorspronkelijke licentietarief – er is geen korting voor bestaande houders.

Jaarlijkse lopende kosten:

• Verzekering: €200-400
• Toeristenbelasting-afdracht: €0,50-5,00 per nacht (afhankelijk van seizoen)
• Compliance-updates: €100-300 (bij wetswijzigingen)
• Onderhoud en veiligheid: €200-500

De toeristenbelasting ontvang je van je gasten en draag je elk kwartaal af aan de overheid. Vergeet je dat, dan riskeer je boetes vanaf €500.

Fiscale aspecten voor internationale verhuurders

Als internationale verhuurder betaal je op Malta inkomstenbelasting over je huuropbrengst. Het tarief ligt tussen 15% en 35%, afhankelijk van je totale inkomen.

Belangrijkste fiscale punten:

• Belastingplicht vanaf de eerste euro: Ook kleine inkomsten moeten worden aangegeven
• Dubbeltaxatieverdrag: Voorkomt meestal dubbele belasting in Nederland/België/Duitsland/Zwitserland
• Aftrekbare kosten: Licentietarieven, reparaties, beheervergoedingen
• BTW-plicht: Vanaf €35.000 omzet per jaar moet je 18% btw afdragen

Praktisch advies: Zoek een Maltese belastingadviseur. Het eerste consult kost €200-300, maar bespaart je mogelijk duizenden euro’s. Grant Thornton Malta is aan te raden voor internationale gevallen.

Wat betekent dat voor jou? Reken niet enkel met het licentietarief, maar met de totale kosten. Je hebt zeker €2.000-3.000 nodig voor de opstart.

Veelvoorkomende problemen en hoe je ze voorkomt

Na twee jaar Malta-ervaring en tientallen gesprekken met verhuurders herken ik de typische valkuilen. De meeste kun je vermijden – mits je weet waar je op moet letten.

Typische valkuilen in het vergunningsproces

De meest gemaakte fout: onvolledige documenten. De MTA is streng en grondig. Ontbreekt er een stempel of handtekening, dan begin je van voor af aan.

De top 5 valkuilen:

1. Verouderde bouwtekeningen: Heb je wanden verplaatst of kamers aangepast? Dan zijn nieuwe tekeningen nodig
2. Verkeerde verzekeringsdekking: Self-Catering eist minimaal €130.000, Guesthouses €260.000
3. Geen verhuurtoestemming: Huur je het pand zelf? Je verhuurder moet schriftelijk akkoord gaan
4. Onvoldoende brandveiligheid: Alleen rookmelders is niet genoeg – ook brandblussers en blusdekens zijn vereist
5. Genegeerde geluidsregels: In woonwijken gelden er extra strenge eisen

Een Duitse verhuurder vertelde me: Zijn licentie werd geweigerd omdat de architect het badkamerraam vergeten was te tekenen. Kosten voor correctie: €800 en zes weken vertraging.

Wat gebeurt er bij overtredingen?

Malta controleert geregeld en streng. De Tourism Compliance Unit kan op elk moment onverwacht langskomen. Zonder licentie verhuren wordt duur:

• Eerste waarschuwing: €2.300 boete
• Herhaling: €4.600 tot €23.000
• Commerciële overtredingen: Tot €46.000 plus sluiting pand
• Belastingnavorderingen: Over alle niet-gerapporteerde inkomsten

Extra pijnlijk: Malta kan tot vijf jaar terug handhaven. Een Britse investeerder moest in 2023 €18.000 belasting plus rente nabetalen – voor Airbnb-inkomsten uit 2018-2022.

Alternatief: Property Management-bedrijven

Is het allemaal te veel gedoe? Overweeg dan een Property Management-bedrijf. Zij hebben vaak een verzamellicentie en regelen alles – voor 15-25% van je inkomsten.

Voordelen:

• Geen eigen licentie nodig
• Professionele marketing
• 24/7 gastendienst
• Schoonmaak en onderhoud

Nadelen:

• Aanzienlijk minder opbrengst
• Minder controle over je woning
• Afhankelijkheid van het managementbedrijf

Betrouwbare aanbieders in Malta: The Malta Property Company, Chris Borda Properties, QuickLets. Let op – controleer wel of ze echt gecertificeerd zijn.

Wat betekent dat voor jou? Kies bewust: zelf doen met meer werk en rendement, of managementservice met minder stress en winst.

Is vakantieverhuur in Malta eigenlijk de moeite waard?

De hamvraag: na licentiekosten, belasting en inspanning – blijft er genoeg over? Hier is een realistische rekensom.

Rendementsberekening en marktanalyse

De Maltese markt voor vakantieverhuur groeit, maar de concurrentie ook. Eind 2023 waren er ruim 8.500 vergunde kortetermijnaccommodaties – 15% meer dan in 2022.

Reële cijfers voor een 2-kamerappartement in St. Julians:

Jaarlijkse bruto-omzet: €26.000-28.000

Daar gaan vanaf:

• Licentie en belasting: €3.500-4.500 (15-20%)
• Schoonmaak en exploitatie: €3.000-4.000 (12-15%)
• Marketing (Airbnb etc.): €2.500-3.000 (10-12%)
• Onderhoud en reparatie: €1.500-2.500 (6-10%)

Nettowinst: €15.000-18.000 (ca. 60-65% van bruto)

Concurrentie en bezetting

Malta is klein – 316 km² – maar het aanbod is dicht. In populaire gebieden zoals Sliema, St. Julians en Valletta concurreer je met honderden verhuurders.

Succesfactoren voor een hoge bezetting:

• Toplocatie: Op loopafstand van restaurants, stranden en bezienswaardigheden
• Moderne inrichting: Airconditioning is verplicht, wifi-snelheid ten minste 50 Mbit/s
• Professionele fotos: Investeer €300-500 in een fotograaf
• Dynamische prijzen: Gebruik tools als PriceLabs voor flexibele tarieven
• Snelle communicatie: Reageer binnen 2 uur op aanvragen

Minder succesvolle locaties: industriegebieden, ver van de kust of slecht bereikbaar met het OV. Zonder auto is Malta lastig – je gasten waarderen een centrale ligging.

Toekomst voor de Malta vacation rental markt

Malta plant verdere reguleringen in de verhuurmarkt. In 2024 zijn strengere geluidsregels van kracht, voor 2025 worden in populaire wijken zelfs quotum-regels verwacht.

Positieve trends:

• Stijgend toeristenvolume: In 2024 voor het eerst meer dan 3 miljoen bezoekers
• Langere verblijven: Workationtrend zorgt voor verblijven van 2-4 weken
• Jaarlijkse bezetting: Mild klimaat trekt overwinteraars

Risico’s:

• Overregulering: Nog strengere regels mogelijk
• Hoge concurrentie: Markt raakt verzadigd
• Stijgende kosten: Licentietarieven en belastingen kunnen stijgen

Mijn conclusie: Vakantieverhuur op Malta is nog steeds interessant, maar alleen met een professionele aanpak en realistische verwachtingen. Een rendement van 15-20% is haalbaar, maar geen garantie.

Wat betekent dat voor jou? Reken conservatief, investeer in kwaliteit en blijf flexibel. Malta beloont professionele verhuurders, maar straft prutsers genadeloos af.

Veelgestelde vragen

Kan ik als Nederlander/Belg/Duitser/Zwitser in Malta een vakantieverhuurlicentie aanvragen?

Ja, als EU-burger heb je dezelfde rechten als Maltezers. Je hebt geen verblijfs- of werkvergunning nodig. Zwitsers (niet-EU) moeten mogelijk extra documenten indienen, maar het is in principe mogelijk.

Hoe lang duurt de licentieaanvraag echt?

Officieel 3-4 weken, in de praktijk 2-3 maanden. Veelvoorkomende vertragingen komen door ontbrekende documenten, vervolgvragen van de MTA of inspecties. Reken op minimaal 10-12 weken van aanvraag tot vergunning.

Wat gebeurt er als ik zonder vergunning verhuur en betrapt word?

Bij de eerste overtreding hangt je €2.300 boete en sluiting van het verblijf boven het hoofd. Herhaling leidt tot boetes tot €23.000. Daar bovenop kunnen er belastingnavorderingen komen voor niet-gerapporteerde inkomsten.

Moet ik op Malta belasting betalen als ik in Nederland woon?

Ja, huurinkomsten in Malta zijn daar belastbaar. Dankzij belastingverdragen kun je de Maltese belasting meestal verrekenen met Nederlandse belasting. Een belastingadviseur helpt bij de beste aanpak.

Kan ik de licentie online aanvragen of moet ik naar Malta komen?

In theorie beide, maar ik raad een persoonlijk bezoek in Valletta aan. Het online systeem is vaak onbetrouwbaar en ter plekke kun je vragen direct oplossen.

Welke verzekering heb ik nodig voor vakantieverhuur?

Minimaal een aansprakelijkheidsverzekering van €130.000 voor self-catering accommodaties. Ook inboedel-, glas- en rechtsbijstandsverzekeringen worden aanbevolen. Maltese verzekeraars als APS Bank of GasanMamo bieden speciale pakketten.

Is een property management-bedrijf de moeite waard?

Dat hangt van je situatie af. Woon je ver weg of heb je weinig tijd, dan zijn de 15-25% commissie het waard. Bij hoogwaardige en goedlopende panden is zelf doen vaak lucratiever.

Hoe vaak wordt mijn licentie gecontroleerd?

De Malta Tourism Authority voert steekproefsgewijs en op klacht controles uit. Bij klachten van gasten of buren volgt snel een inspectie. Vergunde accommodaties worden minder vaak gecontroleerd dan illegale.

Wat kost een vakantieverhuurlicentie in Malta totaal?

Voor een standaard 2-kamerappartement: reken op €1.500-2.500 in het eerste jaar. Dat omvat licentie (€600-700), Fire Safety Assessment (€300-500), verzekering (€200-400) en overige kosten.

Kan ik mijn Nederlandse/Duitse/Oostenrijkse verhuurervaring in Malta gebruiken?

In principe wel, maar Malta heeft eigen wetten en gewoonten. EU-lidmaatschap helpt bij de basis, maar lokale regels zoals bouwvoorschriften en belastingen zijn anders. Een lokale adviseur bespaart tijd en geld.