Vakantieverhuur Malta: Vergunningen voor Airbnb en soortgelijke platforms voor internationale verhuurders – De complete gids 2025

Malta verhuurlicentie voor vakantieverblijven: Wat je als internationale verhuurder moet weten

Sinds 2019 geldt op Malta: iedereen die een verblijf voor minder dan 90 dagen verhuurt, moet een officiële vergunning hebben. Dat geldt niet alleen voor Maltezers, maar voor elke internationale eigenaar – of je nu in Nederland, Duitsland, Italië of waar dan ook woont.

Wat valt precies onder vakantieverhuur in Malta?

Malta definieert vakantieverhuur (“vacation rental” of “short-term letting”) als elke commerciële verhuur van woonruimte voor maximaal 90 aaneengesloten dagen. Dit omvat onder andere:

• Verhuur via Airbnb en Booking.com
• Rechtstreekse boekingen via je eigen website
• Verhuur aan digitale nomaden voor 1-3 maanden
• Workation-accommodaties
• Zelfs verhuur aan vrienden tegen kostendeling

Wat velen niet weten: Ook als je maar af en toe verhuurt – bijvoorbeeld vier weken in de zomer – heb je toch een licentie nodig. De Maltese autoriteiten zijn hierin onverbiddelijk.

Waarom Malta zo streng is met reguleren

Malta kampt met een woningtekort. Met 1.300 inwoners per vierkante kilometer behoort het tot de dichtstbevolkte landen ter wereld. De Malta Tourism Authority (MTA) en de Planning Authority werken nauw samen om te voorkomen dat woningen aan de lokale huurmarkt worden onttrokken.

Volgens de MTA (2024) zijn er al meer dan 3.200 illegale vakantieverhuurders opgespoord en beboet met bedragen tussen de 1.500 en 50.000 euro.

Wat betekent dat voor jou? Stel het aanvragen van een licentie niet uit. Hoe langer je wacht, hoe groter de kans op controle – en des te hoger de kosten bij een overtreding.

MTA-licentie vs. Planning Authority: Welke vergunning heb je écht nodig?

Nu wordt het ingewikkeld – ik spreek uit ervaring: zelfs Maltese advocaten weten soms niet precies welke vergunning in welke situatie nodig is. Er zijn namelijk twee verschillende instanties met overlappende bevoegdheden.

Malta Tourism Authority (MTA) licentie

De MTA-licentie is verplicht voor toeristische verhuur. Die heb je altijd nodig als je verhuurt aan toeristen of tijdelijke bezoekers. De licentie kost 100 euro per jaar en moet jaarlijks worden verlengd.

Planning Authority-vergunning

De Planning Authority controleert of je woning geschikt is voor vakantieverhuur. Dat hangt af van de bestemming van het pand – sommige gebieden zijn uitgesloten voor commerciële verhuur.

En nu komt het: In veel woonwijken (vooral in residential zones) is vakantieverhuur volledig verboden. Dat geldt met name voor appartementen in de woonbuurten van Sliema, St. Julian’s en Msida.

Welke vergunning heb je als internationale verhuurder nodig?

Als buitenlandse eigenaar heb je doorgaans beide vergunningen tegelijk nodig:

1. Eerst de Planning Authority-vergunning (ca. 200-500 euro)
2. Vervolgens de MTA-licentie (100-500 euro, afhankelijk van de categorie)

Mijn advies: ga in gesprek met een lokale advocaat voordat je aanvragen indient. Wat mij 800 euro aan advies kostte, bespaarde me achteraf 3.000 euro aan foutieve aanvragen en herstelkosten.

Wat betekent dit voor jou? Reken op ten minste 300-1.000 euro aan licentiekosten in het eerste jaar, afhankelijk van je woning en geplande verhuuractiviteiten.

Stapsgewijze handleiding: Vergunning voor vakantieverhuur in Malta aanvragen

Ik neem je mee door het proces dat ik zelf heb doorlopen. Kleine spoiler: Het duurt langer dan je denkt en vraagt meer documenten dan verwacht.

Fase 1: Voorbereiding en documenten verzamelen

Voordat je de eerste aanvraag doet, heb je deze papieren nodig:

• Eigendomstitel (koopakte of overdrachtsbewijs)
• Plattegrond van de woning
• Compliance Certificate (bouwtechnische goedkeuring)
• Verzekeringspolis voor vakantieverhuur
• Kopie van je paspoort/ID
• Adresbewijs (energierekening of huurovereenkomst uit je thuisland)

Het Compliance Certificate is vaak het grootste struikelblok. Veel oudere panden hebben die niet, en het alsnog aanvragen kan maanden duren.

Fase 2: Aanvraag bij Planning Authority

Je dient je aanvraag online in via het PA-portaal. Mijn tip: Upload alle documenten in de hoogste kwaliteit. De instantie wijst aanvragen af op basis van slechte beeldkwaliteit.

Deze aanvraag kost 234 euro aan administratieve kosten, plus mogelijke architectenhonoraria als de plattegrond moet worden aangepast.

Fase 3: Locatie-inspectie

Een inspecteur komt langs en controleert onder andere:

• Brandveiligheidsvoorzieningen (rookmelders, blusapparaten)
• Minimale oppervlakte per persoon (14 m² in slaapkamers)
• Toegankelijkheid en drempelloosheid
• Geluidsoverlast en omgang met buren

Kleine waarschuwing: De inspecteur kwam bij mij 45 minuten te laat en was niet in zijn beste humeur. Wees voorbereid en blijf vriendelijk – tijdsafspraken in Malta zijn soms nogal flexibel.

Fase 4: MTA-licentie aanvragen

Met de toestemmingsbrief van de Planning Authority kun je door naar de MTA. De online aanvraag van de MTA werkt een stuk gebruiksvriendelijker dan die van de PA.

Je moet onder andere opgeven:

• Maximaal aantal gasten
• Geplande verhuurperiode per jaar
• Faciliteiten en dienstverlening
• Noodcontact (let op: moet 24/7 bereikbaar zijn)

Fase 5: Registratie bij Identity Malta

Als internationale verhuurder moet je je apart inschrijven bij Identity Malta als “Person carrying out an economic activity”. Dat kost nog eens 100 euro, maar zonder deze registratie mag je geen inkomsten uit vakantieverhuur ontvangen.

Wat betekent dat voor jou? Trek minimaal 12-16 weken uit voor het hele traject. Ik was in 14 weken klaar – en dat was nog aan de snelle kant.

Kosten en tijdsinvestering: Wat kost een verhuurlicentie op Malta nu echt?

Hier een overzicht van de échte kosten – niet de opgesmukte bedragen die sommige bemiddelaars noemen.

Eenmalige kosten in het eerste jaar

Totaalkosten in het eerste jaar: 1.934€ – 4.734€

Jaarlijkse vervolgkosten

• Vernieuwing MTA-licentie: 100-500€
• Verzekering: 200-400€
• Boekhouding/fiscale begeleiding: 300-600€

Doorlopende kosten per jaar: 600€ – 1.500€

Tijdsinvestering – de onderschatte factor

Wat niemand je vooraf vertelt: De benodigde tijd is aanzienlijk. Ik heb een logboek bijgehouden:

• Documenten verzamelen: 8-12 uur (gespreid over weken)
• Bezoek bij instanties: 6-8 uur (wachtrijen niet onderschatten)
• Online aanvragen: 4-6 uur (de portals zijn niet intuïtief)
• Communicatie/nazorg: 3-5 uur
• Inspectie/nazorg: 2-4 uur

Totaal: 23-35 uur eigen werk

Wat betekent dat voor jou? Als je zelf niet op Malta bent, zul je meerdere trips moeten plannen óf een lokale agent moeten inhuren (kost je nog eens 1.000-2.000 euro extra).

Veelgemaakte fouten bij de Malta Airbnb-licentie – en hoe je ze voorkomt

In Malta-Facebookgroepen en bij overheidsafspraken kwam ik talloze verhuurders tegen die dezelfde fouten maakten. Hier de grootste valkuilen:

Fout 1: Eerst verhuren, daarna pas vergunning aanvragen

Dé klassieker. “Eerst maar eens proberen of verhuren loont, dan regel ik het papierwerk wel.” Fout plan. Malta checkt actief Airbnb-lijsten en vergelijkt deze met de licentie-database.

Gevolg: Terugwerkende boetes vanaf de allereerste dag dat je illegaal verhuurt.

Oplossing: Altijd je vergunning regelen voordat je een advertentie plaatst.

Fout 2: Verkeerde categorie woning opgeven

Sommigen proberen geld uit te sparen en kiezen voor een residential license, terwijl ze feitelijk een commerciële exploitatie draaien. De grens: als je meer dan 90 dagen per jaar verhuurt of meerdere units aanbiedt, word je als commercieel gezien.

Gevolg: Je licentie wordt ongeldig, en je moet een nieuwe aanvraag indienen.

Oplossing: Geef eerlijk aan hoe vaak je verwacht te verhuren.

Fout 3: Burenreglementen negeren

Veel appartementencomplexen hebben huisregels die vakantieverhuur verbieden. De Planning Authority vraagt expliciet of andere eigenaren bezwaar hebben.

Oplossing: Bespreek tevoren je plannen met buren en VvE.

Fout 4: Onvolledige verzekering

Een gewone inboedelverzekering is onvoldoende. Je hebt een speciale verzekering voor kortetermijnverhuur nodig (Short-Term Letting Insurance), die schade door gasten en aansprakelijkheid dekt.

Oplossing: Vraag bij lokale verzekeraars naar een STL-polis (o.a. Mapfre Malta, GasanMamo zijn gespecialiseerd).

Fout 5: Niet 24/7 bereikbaar

Malta eist dat er altijd iemand bereikbaar is voor noodgevallen. Als je geen Maltees adres hebt, is dat een uitdaging.

Oplossing: Schakel een property management service in of benoem een lokale contactpersoon (kost 8-15% van de huurinkomsten).

Wat betekent dat voor jou? Ga gestructureerd te werk en laat je niet verleiden tot schijnbaar makkelijke “sluiproutes”. Beter goed geregeld – dat slaapt fijner.

Fiscale verplichtingen voor internationale eigenaren van vakantiewoningen op Malta

Nu wordt het serieus ingewikkeld, dus ik raad je sterk aan een Maltese belastingadviseur in de arm te nemen. Toch zet ik de belangrijkste hoofdpunten voor je op een rij.

Inkomstenbelasting over huurinkomsten

Als internationale verhuurder ben je in Malta belastingplichtig over je huuropbrengsten. Het belastingtarief hangt af van de hoogte van je inkomsten:

BTW-registratie vanaf 37.000 euro

Als je jaarlijkse huurinkomsten boven de 37.000 euro komen, moet je je registreren voor btw (VAT). Dat betekent:

• 18% BTW over alle boekingen
• Maandelijkse btw-aangiftes
• Professionele boekhouding vereist

Dubbelbelastingverdragen benutten

Malta heeft met de meeste EU-landen verdragen om dubbele belasting te voorkomen. Concreet: je betaalt niet dubbel, maar kunt de Maltese belastingen verrekenen in je thuisland.

Belangrijk: Je bent wel verplicht in beide landen aangifte te doen.

Aftrekbare kosten

Je mag deze kosten in mindering brengen op je huurinkomsten:

• Licentiekosten (MTA, Planning Authority)
• Verzekeringspremies
• Property management fees
• Schoonmaakkosten
• Onderhoud en reparaties
• Advertentiekosten (Airbnb-fees, fotografie, etc.)
• Evenredig deel nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, internet)

Handige tips voor de belastingaangifte

1. Losse bankrekening: Hou alle huurinkomsten en uitgaven apart op een eigen rekening
2. Bonnetjes bewaren: Bewaar al je facturen en kwitanties (digitaal is prima)
3. Per kwartaal reserveren: Zet 20-30% van je inkomsten opzij voor belasting
4. Belastingadviseur: Huur een lokale adviseur in (kost 300-600€ per jaar, maar bespaart meestal veel meer)

Wat betekent dat voor jou? Bij 15.000 euro huurinkomsten per jaar kun je rekenen op een totale belastingdruk van 1.500-2.500 euro, afhankelijk van je aftrekbare kosten en je belastingpositie in je thuisland.

Veelgestelde vragen

Heb ik als EU-burger een Malta verhuurlicentie nodig?

Ja, de vergunningsplicht geldt voor alle verhuurders, ongeacht je nationaliteit. EU-burgers hebben geen uitzonderingspositie.

Kan ik de MTA-licentie online aanvragen?

Gedeeltelijk. Je vult de aanvraag online in, maar voor de inspectie en het indienen van documenten moet je persoonlijk aanwezig zijn of een lokale vertegenwoordiger aanstellen.

Hoe lang is een vakantieverhuurlicentie op Malta geldig?

De MTA-licentie moet elk jaar vernieuwd worden. De vergunning van de Planning Authority is onbeperkt geldig, zolang er niets aan het pand verandert.

Wat gebeurt er bij overtreding van de vergunningsplicht?

Boetes tussen 1.500€ en 50.000€, afhankelijk van de situatie. Bij herhaaldelijke overtredingen kan Malta ook een verhuurverbod opleggen.

Moet ik als buitenlandse verhuurder belasting betalen in Malta?

Ja, over je Maltese huurinkomsten betaal je inkomstenbelasting in Malta. In de meeste gevallen kun je dit verrekenen met de belasting in je thuisland.

Kan ik mijn woning verhuren zonder Compliance Certificate?

Nee, het Compliance Certificate is vereist voor elke licentie. Voor oudere gebouwen zonder certificaat moet je deze alsnog aanvragen.

Heb ik een Maltese advocaat nodig voor het aanvragen van een licentie?

Niet verplicht, maar wel aan te raden bij meer complexe gevallen of als je zelf niet op het eiland bent. De kosten van advies verdien je vaak terug door minder fouten te maken.

Hoe vaak controleert Malta op illegale vakantieverhuur?

Online controles vinden continu plaats. Fysieke controles gebeuren meestal bij klachten of opvallende advertenties zonder licentienummer.

Mag ik het hele jaar door verhuren met een toeristenlicentie?

Ja, maar elke boeking mag maximaal 90 aaneengesloten dagen duren. Langere contracten vallen onder het gewone huurrecht.

Wat kost een property management service op Malta?

Tussen de 8% en 15% van de huurinkomsten, afhankelijk van het serviceniveau. All-in (inclusief sleuteloverdracht en schoonmaak) kost doorgaans 12-15%.