Inhoudsopgave Malta vastgoed kopen als buitenlander: Wat je juridisch moet weten Stapsgewijze handleiding: Vastgoed kopen op Malta Vastgoedfinanciering Malta: Opties voor internationale kopers Kosten en belastingen bij het Maltees eigendomsrecht De meest gemaakte fouten bij het kopen van vastgoed op Malta Insidertips voor een succesvolle aankoop Veelgestelde vragen over vastgoed kopen op Malta Ik zit op mijn terras in Sliema en kijk uit over zee. Twee jaar geleden was dit nog een droom. Vandaag heb ik het eigendomsbewijs van mijn Maltese appartement in handen. De weg hiernaartoe? Een avontuur tussen EU-regels, Maltese notarissen en bankgesprekken die langer duurden dan een transatlantische vlucht. Overweeg jij een stukje Malta te kopen? Dan is dit artikel jouw gids door het overheidsdoolhof. Ik leg je elke stap uit van het aankoopproces, van de eerste bezichtiging tot de sleutel die rammelt in je hand. Geen reclamepraat, wel de feiten, cijfers en valkuilen waarover anderen meestal zwijgen. Malta vastgoed kopen als buitenlander: Wat je juridisch moet weten Malta maakt het buitenlanders niet makkelijk – maar onmogelijk is het zeker niet. Als EU-burger mag je in principe onroerend goed kopen. Toch zijn er hobbels waar je even goed over na moet denken. De Acquisition of Immovable Property Act (AIP) De AIP-wet (Acquisition of Immovable Property Act – de Maltese wet voor vastgoedverkrijging) bepaalt wie wat mag kopen. Als EU-burger heb je meestal een AIP-vergunning nodig van het Maltese ministerie van Financiën. Klinkt bureaucratisch? Is het ook. Het goede nieuws: De vergunning is vaak een formaliteit, mits je aan bepaalde criteria voldoet. Je moet aantonen dat je: Minstens vijf jaar op Malta hebt gewoond OF Een verblijfsvergunning hebt OF De woning als hoofdverblijf wilt gebruiken Wat betekent dit voor jou? Reken op minimaal 3-6 maanden voor de AIP-aanvraag. Zonder een Maltees fiscaal nummer en bewijs van jouw plannen kom je nergens. Soorten eigendom op Malta Malta kent twee belangrijke eigendomsvormen die je moet begrijpen: Soort eigendom Beschrijving Voor wie geschikt Freehold Volle eigendom inclusief grond Langetermijninvesteerders Leasehold Erfpacht meestal voor 99 jaar Kopers die op de kosten letten Bij Leasehold betaal je jaarlijks een grondrente (Ground Rent), die met de jaren optelt. Neem dit mee in je berekening – anders krijg je vervelende verrassingen. Beperkingen en uitzonderingen Niet overal mag je als buitenlander kopen. Special Designated Areas (SDAs) zijn gereserveerd voor Maltezers. Dit betreft vooral traditionele dorpskernen en bepaalde kuststroken. Jouw makelaar hoort dit te weten – is dat niet het geval, zoek een andere. Wat betekent dit voor jou? Vraag altijd schriftelijke bevestiging dat het pand niet in een SDA ligt. Een rechtszaak na aanschaf kost meer dan vooraf advies van een goede jurist. Stapsgewijze handleiding: Vastgoed kopen op Malta Nu wordt het praktisch. Ik neem je mee door elke stap van het proces – van de eerste bezichtiging tot het eigendomsbewijs. Stap 1: Voorbereiding en documentatie Voordat je ook maar één appartement bekijkt, heb je deze documenten nodig: Maltees fiscaal nummer (Tax ID) – te regelen via de Inland Revenue Department Bankrekening op Malta – zonder ben je nergens Bewijs van financiële middelen – bankafschriften van de afgelopen zes maanden Kopie van je paspoort – meerdere keren gelegaliseerd Utility bills – als bewijs van je huidige adres Mijn tip: De Maltese bureaucratie houdt van papier. Maak overal drie kopieën van en laat ze legaliseren. Zo voorkom je later geleur tussen Valletta en Floriana. Stap 2: Zoeken en makelaar kiezen Maltese makelaars werken meestal zonder exclusief contract. Dat betekent: hetzelfde appartement vind je bij meerdere bureaus. Kies een makelaar die: Geregistreerd is bij de Malta Association of Real Estate Agents (MREA) Ervaring heeft met internationale kopers Eerlijk is over commissies en bijkomende kosten Niet direct na de eerste bezichtiging om een handtekening vraagt Wat betekent dit voor jou? Een goede makelaar legt AIP-regels uit en kent de lokale valkuilen. Een slechte verkoopt je een woning zonder liftvergunning of met verborgen bouwproblemen. Stap 3: Promise of Sale Agreement Heb je je droomwoning gevonden, dan volgt de Promise of Sale – het Maltese voorlopig koopcontract. Je zet gewoonlijk 10% van de koopsom als aanbetaling vast. Belangrijk: Laat de Promise of Sale altijd toetsen door een Maltese advocaat. Staat er as is where is, dan koop je alle verborgen gebreken mee. Dat kan duur uitpakken. Dit moet er minimaal in de Promise of Sale staan: Exacte beschrijving van het pand met kadastrale gegevens Koopprijs en betalingsafspraken Datum van overdracht Voorwaarden voor AIP-goedkeuring Welke inboedel bij de prijs is inbegrepen Stap 4: Financieringsbevestiging Tegelijk met de Promise of Sale moet je financiering rond zijn. Maltese banken zijn streng, maar fair. Ze willen zien: Document Doel Doorlooptijd Inkomensbewijzen Aantonen dat je kunt terugbetalen Actueel (max 3 maanden oud) Schufa-uittreksel Kredietwaardigheid in Duitsland 2-4 weken bestellen Bankgarantie Extra zekerheid 1-2 weken Wat betekent dit voor jou? Zonder solide financiering kun je de beste deal mislopen. Zorg dat je alle documenten op tijd klaar hebt. Stap 5: De definitieve koopakte bij de notaris De Final Deed of Sale wordt bij een Maltese notaris getekend. Anders dan in Nederland/België werken koper en verkoper met dezelfde notaris. Vreemd misschien, maar het is Maltees recht. Op de dag van ondertekening gebeurt het volgende: De notaris leest het hele contract voor (duurt 30-45 minuten) Jij maakt het restant van de koopsom over naar de notarisrekening Alle partijen tekenen Je ontvangt de sleutels Het eigendom wordt ingeschreven in het Public Registry Wat betekent dit voor jou? Na ondertekening is de woning van jou. Maar pas na de registratie (1-2 weken) heb je een waterdicht eigendomsbewijs. Vastgoedfinanciering Malta: Opties voor internationale kopers Geld is niet alles – maar zonder geld kom je nergens. Malta biedt diverse financieringsmogelijkheden die je moet kennen. Maltese bankleningen Maltese banken verstrekken hypotheken aan EU-burgers. De voorwaarden zijn redelijk, maar de eisen streng. Je hebt nodig: Minimaal 25% eigen inbreng – minder is praktisch uitgesloten Stabiel inkomen – minimaal drie keer het maandelijkse termijnbedrag Maltese bankrekening – met minimaal zes maanden historie Levensverzekering – als zekerheid voor de looptijd Typische voorwaarden bij Maltese banken: Bank Rente (ca.) Looptijd Bijzonderheid Bank of Valletta 3,5-4,5% Tot 25 jaar Marktleider, strenge toetsing HSBC Malta 3,8-4,8% Tot 30 jaar Internationaal georiënteerd APS Bank 4,0-5,0% Tot 25 jaar Lokale bank, flexibeler Wat betekent dit voor jou? Reken op minimaal drie maanden voor de krediettoets. Maltese banken werken zorgvuldig, maar traag. Duitse bankenfinanciering voor Malta Sommige Duitse banken financieren vastgoed in het buitenland. Dit heeft voor- en nadelen: Voordelen: Je kent je bank al Vaak scherpere rente Contract in het Duits Bekende procedures Nadelen: Hoger eigen inbreng vereist (vaak 40-50%) Valutarisico bij euro-schommelingen Moeilijkheden met zekerheden Lange doorlooptijden Alternatieve financieringsvormen Creatief kun je zijn met deze opties: Verkopersfinanciering – de verkoper staat betaling uit Buy-to-let-financiering – als je wilt verhuren Offshore banking – via Maltese offshore banken (ingewikkeld, maar mogelijk) Privé-lening – van familie of investeerders Wat betekent dit voor jou? Elke financieringsvorm heeft zijn addertjes. Laat je goed adviseren door een Maltese financieel expert voordat je kiest. Kosten en belastingen bij het Maltees eigendomsrecht Hier doet het pijn in de portemonnee. Malta verstopt de ware kosten graag in extra heffingen en belastingen die pas op het eind opduiken. Nebenkosten bij het kopen van vastgoed Bovenop de koopprijs komen deze kosten: Soort kosten Hoogte Opmerking Notariskosten 0,1-0,4% van de koopprijs Plus porto en kopieën Advocaatkosten €500-€2.000 Afhankelijk van complexiteit AIP-aanvraagkosten €233 Eenmalig Makelaarscommissie 3-5% van de koopprijs Meestal voor rekening van de verkoper Bankkosten €200-€500 Voor overschrijvingen en taxaties Stempel- en registratierechten Malta heft Stamp Duty (stempelbelasting) bij aankoop van vastgoed. Het tarief hangt af van of je eerste koper bent of niet: Eerste koper: 2% over de eerste €175.000, daarna 5% Volgende koper: 5% over de gehele koopprijs Niet-ingezetenen: 5% zonder uitzondering Daarbij komt een registratievergoeding van €200 voor inschrijving in het Public Registry. Wat betekent dit voor jou? Voor een appartement van €300.000 betaal je als volgende koper €15.000 stempelbelasting. Dat moet je zeker meenemen in je begroting. Doorlopende kosten als eigenaar Na je aankoop krijg je jaarlijks met deze verplichtingen te maken: Afvalheffing: €60-€120 per jaar afhankelijk van de gemeente Verzekeringen: €200-€500 per jaar voor opstal- en inboedelverzekering VvE (beheer): €50-€150 per maand bij appartementencomplexen Vaste lasten: Elektriciteit, water, internet – reken op €100-€200 per maand Fiscale optimalisatie voor vastgoedeigenaren Malta biedt interessante fiscale mogelijkheden die je zeker moet benutten: Capital Gains Tax: 8% bij verkoop, maar vrijstellingen voor hoofdverblijf Inkomstenbelasting verhuur: 15% over huurbaten (bij non-resident status) Maltese fiscale residentie: Kan je belastingdruk flink verlagen Wat betekent dit voor jou? Een Maltese fiscaal adviseur is een slimme investering. De belastingregels veranderen geregeld, en een goede adviestip levert je veel op. De meest gemaakte fouten bij het kopen van vastgoed op Malta Van fouten leer je – maar beter is het van andermans fouten te leren. Hier volgen klassieke valkuilen die ik zelf heb meegemaakt of gezien. Juridische valkuilen De SDA-blunder: Een Duitse kocht een townhouse in Birgu voor €400.000. Pas na aankoop hoorde ze dat het pand in een Special Designated Area lag. Resultaat: koop ongeldig en twee jaar procederen. De titelfout: Niet elke verkoper heeft een zuivere eigendomstitel. Zeker bij oudere panden ontbreken soms vergunningen of spelen er onopgeloste erfrechtkwesties. Wat betekent dit voor jou? Sta altijd op een title search via jouw advocaat. Dat kost €300-€500, maar bespaart je €100.000+ aan problemen. Bouwgebreken en verborgen kosten Op Malta wordt snel gebouwd, maar niet altijd goed. Typische issues: Waterschade: Vooral bij appartementen op de begane grond na winterregens Geluidsisolatie: Vaak praktisch afwezig in nieuwe panden Airco: Regelmatig achteraf ingebouwd, soms zonder vergunning Liften: Veel liften hebben geen geldig keuringsbewijs Mijn advies: Schakel een onafhankelijke structural surveyor in voor €500-€800. Nederlandse/Belse ingenieurs op Malta kennen de lokale missers. Financieringsfouten De duurste fouten maak je met geld: Voorbeeld: Een ondernemer uit München wilde een penthouse van €800.000 kopen. Hij hield rekening met 25% eigen geld, maar vergat de 8% stempelbelasting. Uiteindelijk kwam hij €40.000 tekort voor de afronding. Wat betekent dit voor jou? Neem alle bijkomende kosten mee en plan 10% extra voor onvoorzien. Problemen met makelaars en notarissen Niet alle Maltese professionals werken correct: Dubbele verkoop: Hetzelfde pand wordt aan meerdere kopers aangeboden Foute vierkante meters: Vaak 10-20% overdreven Verborgen gebreken: Handig verstopt tijdens bezichtigingen Notarisswitch: Last-minute wisseling van notaris vlak voor het tekenen Wat betekent dit voor jou? Werk alleen met geregistreerde makelaars en kies altijd zelf jouw advocaat. Insidertips voor een succesvolle aankoop Na twee jaar Malta en talloze vastgoeddeals in mijn kennissenkring weet ik: de details maken het verschil tussen succes en frustratie. Timing is alles Beste tijd om te kopen: November tot maart. Maltezers verkopen vóór de zomer, en jij kunt rustig bezichtigen zonder 35°C-hittegraden. Slechtste tijd om te kopen: Juli en augustus. Iedereen is met vakantie, de overheid werkt traag en de prijzen zijn opgeblazen. De juiste buurt kiezen Malta is klein, maar de verschillen tussen buurten zijn groot: Buurt Karakter Prijsklasse Voor wie geschikt Sliema/St. Julians Toeristisch, levendig Hoog Stadsmensen, beleggers Valletta Historisch, cultureel Zeer hoog Liefhebbers van oude architectuur Mellieha Gezinsvriendelijk, rustig Midden Gezinnen, gepensioneerden Gozo Landelijk, authentiek Laag Natuurliefhebbers, individualisten Onderhandelingstips Maltezers zijn handelaren. Onderhandelen hoort erbij, maar doe het met stijl: Start 10-15% onder de vraagprijs – dat wordt verwacht Bied snelle afwikkeling aan – contanten bieden voordelen Laat gebreken taxeren – en trek herstelkosten af Onderhandel over meubilair – vaak zit er meer in dan je denkt Wat betekent dit voor jou? Wees respectvol maar standvastig. Te lage biedingen jagen iedereen weg. Netwerken is goud waard Op Malta draait alles om relaties. De juiste contacten besparen tijd en geld: Duitse gemeenschap: Facebookgroepen zoals Duitsers in Malta zijn goud waard Lokale experts: Zoek een Duitstalige advocaat en belastingadviseur Handwerkers: Voor renovaties na aankoop Bankrelaties: Een persoonlijk aanspreekpunt versnelt alles Gebruik technologie Deze apps en websites maken je leven makkelijker: Malta Property: Beste lokale vastgoed-app Tallinja: Voor busroutes naar bezichtigingen Rent.com.mt: Ook interessant voor koopwoningen Frank Salt: Grootste makelaar, goed online aanbod Wat betekent dit voor jou? Digitale tools besparen reistijd en geven je een overzicht van de markt. Maar persoonlijke bezichtigingen zijn onmisbaar. Veelgestelde vragen over vastgoed kopen op Malta Kan ik als Duitser zonder Maltese verblijfsvergunning een woning kopen? Ja, als EU-burger kun je in principe vastgoed kopen op Malta. Je hebt echter een AIP-goedkeuring nodig (Acquisition of Immovable Property) van het Maltese ministerie van Financiën. Die wordt meestal verstrekt als je aantoont dat je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken of al langer op Malta woont. Hoe lang duurt het aankoopproces op Malta? Reken op 4-6 maanden van de eerste bezichtiging tot aan het eigendomsbewijs. Alleen de AIP-goedkeuring kan 3-6 maanden duren. Als je bij een Maltese bank financiert, komen er 2-3 maanden bij. Contant kopen gaat aanzienlijk sneller. Welke bijkomende kosten zijn er bij de aankoop? Naast de koopsom moet je rekening houden met 10-15% bijkomende kosten. Dit omvat stamp duty (2-5% afhankelijk van status), notariskosten (0,1-0,4%), advocaatkosten (€500-€2.000), AIP-fee (€233) en overige administratiekosten. Bij een woning van €300.000 betekent dit €20.000-€40.000 extra. Kan ik een huis op Malta financieren? Ja, zowel Maltese als Duitse banken bieden financieringsopties. Maltese banken vragen meestal 25% eigen inbreng, Duitse banken vaak 40-50%. Je hebt een Maltese bankrekening, inkomensbewijzen en een levensverzekering als zekerheid nodig. Moet ik belasting betalen bij woningkoop? Ja, Malta heft stamp duty (stempelbelasting). Als eerste koper betaal je 2% over de eerste €175.000 en 5% daarboven. Als tweede of volgende koper betaal je 5% over het totale bedrag. Niet-ingezetenen betalen standaard 5%. Wat zijn Special Designated Areas (SDA)? SDAs zijn gebieden die grotendeels voor Maltese staatsburgers zijn gereserveerd. Als EU-buitenlander mag je daar meestal niet kopen. Dit betreft vooral historische dorpskernen en bepaalde kustzones. Je advocaat moet checken of jouw droomhuis in een SDA ligt. Is vastgoed op Malta een goede investering? Malta kent stabiele prijsstijgingen en grote verhuurvraag, vooral in toeristische gebieden. Huurrendementen van 4-6% zijn haalbaar. Maar vergeet de lopende kosten niet: beheer en onderhoud. Als non-resident betaal je 15% belasting op huurinkomsten. Welke verzekeringen heb ik nodig voor mijn woning in Malta? Een opstalverzekering is verplicht als je financiert. Ook een inboedelverzekering en aansprakelijkheidsdekking zijn verstandig. Verhuur je, neem dan een verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Reken op €200-€500 per jaar voor alle noodzakelijke verzekeringen. Kan ik mijn huis op Malta later belastingvrij verkopen? Malta heft 8% capital gains tax op de verkoopwinst. Er zijn echter vrijstellingen als het je hoofdverblijf is of je het lang genoeg bezit. De regels veranderen geregeld – vraag advies aan een Maltese belastingadviseur. Wat als er een juridisch conflict ontstaat rond mijn huis? Malta heeft een goed rechtssysteem naar Brits model. Procedures kunnen echter jaren duren en kostbaar zijn. Een rechtsbijstandverzekering is aan te raden. Nog belangrijker: laat alle contracten vooraf door een Maltese advocaat controleren, voordat je tekent.
