Comprendere il diritto locatizio a Malta: i vostri diritti come inquilini internazionali

Affitti a Malta 2025: Cosa devi sapere come inquilino internazionale

La legge maltese sugli affitti si basa soprattutto sul Residential Tenancies Act del 2020 – una normativa piuttosto recente che finalmente ha fatto chiarezza nella giungla dei diritti degli inquilini. Prima, a Malta, era un po’ come il Far West per i proprietari: dal 2020 le cose sono cambiate.

Il Residential Tenancies Act: la tua barriera di protezione legale

Il Residential Tenancies Act (RTA) è la tua barriera di protezione legale come inquilino a Malta. Questa legge si applica a tutti gli affitti residenziali stipulati dopo il 1° gennaio 2020 – non importa se vieni dalla Germania, dall’Italia o da qualsiasi altro paese.

Cosa significa per te l’RTA:

• I contratti d’affitto scritti sono obbligatori (niente più accordi verbali)
• L’ammontare della cauzione è limitato dalla legge
• Gli aumenti di affitto sono rigidamente regolamentati
• I termini di disdetta sono chiaramente definiti
• Meccanismo ufficiale per i reclami presso le autorità

Attenzione: la legge NON si applica agli affitti brevi sotto i quattro mesi. Se ti fermi solo due mesi, legalmente sei in una zona grigia. Anche gli affitti con Airbnb sono esclusi dalla normativa.

Differenze tra la legge maltese degli affitti e quella tedesca/europea

Qui viene il bello. In alcuni punti, la legge maltese è più favorevole all’inquilino rispetto a quella tedesca, in altri meno. Ti riassumo le differenze più importanti:

La differenza più grande? Malta non prevede una tutela contro le disdette paragonabile a quella tedesca. Il proprietario può disdettare – con il preavviso corretto – senza dover dare motivazioni particolari. Più flessibilità per te, ma anche meno protezione.

Consiglio da insider: Molti proprietari maltesi non conoscono bene i propri diritti e doveri. Ho visto contratti con clausole illegali solo perché il proprietario non conosce davvero la legge locale. La tua conoscenza è la tua tutela!

Contratto di locazione Malta: I tuoi diritti e doveri nel dettaglio

Un contratto d’affitto maltese non è un lascia passare per i proprietari. Ci sono regole precise su cosa può/cosa non può esserci scritto. In due anni ne ho visti sette diversi – da perfetti fino a impresentabili. Qui impari a distinguere i contratti seri dalle fregature.

Quali clausole contrattuali sono legali – e quali no?

Queste clausole sono legali e comuni a Malta:

• Deposito fino a due mensilità
• Divieto di animali domestici (deve essere esplicito)
• Diritto di visita con 24h di preavviso
• Utenze (elettricità, acqua, internet) a carico dell’inquilino
• Preavviso di un mese

Queste clausole sono illegali e nulle:

• Deposito superiore a due mensilità
• Aumenti d’affitto >5% all’anno
• Disdetta senza rispetto del preavviso minimo
• Divieto di ricevere ospiti regolarmente registrati
• Trasferimento dell’IMU (“property tax”) all’inquilino

Mi raccontò un avvocato maltese: “Il 50% dei contratti che vedo contiene almeno una clausola illegale.” Se qualcosa ti sembra strano, fatti consigliare prima di firmare.

Lingua del contratto: inglese, maltese o entrambe?

Qui sei fortunato: a Malta puoi pretendere che il tuo contratto sia in inglese. Malti e inglese sono entrambe lingue ufficiali – non devi firmare nulla che non capisci.

Comunque importante sapere:

• Spesso la modulistica ufficiale è bilingue
• In caso di causa, fa fede la versione in maltese
• Fatti tradurre i passaggi che non capisci
• Google Translate aiuta ma non ha valore legale

Firmo solo contratti che capisco al 100%. Questo mi ha già salvato due volte – ad esempio per la clausola sulla “responsabilità solidale” (joint and several liability) che nei contratti condivisi può essere pericolosa.

Consiglio pratico: Pretendi un contratto in inglese. Se il proprietario ha solo versioni in maltese, spesso è segno di poca professionalità. Quelli seri hanno quasi sempre modelli in inglese pronti.

Deposito cauzionale e utenze: Come tutelarti dagli imbrogli

Il deposito cauzionale – quei soldi che pensi di non rivedere mai più, vero? Non deve essere per forza così. Sapendo come muoverti puoi riavere i tuoi soldi. Su cinque depositi, io ne ho recuperati quattro interamente. Ecco il mio sistema.

Ammontare del deposito cauzionale secondo la legge maltese

La legge maltese limita il deposito cauzionale a massimo due mensilità. Meno che in Germania – e giusto, visto che gli affitti qui sono cresciuti parecchio.

Prassi frequenti (non obbligatorie):

• Prima mensilità anticipata
• Ultima mensilità come garanzia extra
• Deposito per le utenze (€100-300 per bollette)

Se un proprietario ti chiede più di due mensilità di deposito, sta violando la legge. Puoi rifiutare e la legge è dalla tua parte.

Come farsi restituire il deposito – guida passo per passo

Il rimborso del deposito a Malta non ha un termine legale preciso – un punto debole dell’RTA. La maggior parte dei proprietari lo restituisce entro 30 giorni, qualcun altro ci mette di più. Ecco il mio metodo rodato:

Passo 1: Documenta tutto all’ingresso (giorno 1)

• Foto complete di ogni stanza da più angolazioni
• Annota per iscritto ogni danno, graffio o macchia
• Fai firmare/mandare email di conferma al proprietario
• Prendi i contatori di luce/acqua

Passo 2: Consegna delle chiavi all’uscita

• Fai pulire lappartamento da una ditta (€60-120)
• Sistema piccoli danni di persona (buchi, graffi, ecc.)
• Consegna finale insieme al proprietario
• Nuove foto e confronto con quelle dell’ingresso

Passo 3: Sollecita in caso di ritardo

• Dopo 30 giorni, ricorda con una mail gentile
• Dopo 60 giorni, invia un avviso scritto (ultimatum 14 giorni)
• Se ancora nulla: contatta la Malta Competition and Consumer Affairs Authority

Vera storia: Il mio proprietario a Gzira voleva trattenere €300 dal deposito per danni da normale usura. Gli ho inviato le foto scattate all’entrata e citato la legge: la normale usura non è a carico dell’inquilino. Ho riavuto il deposito intero!

Aumento dellaffitto Malta: Quando il proprietario può chiedere di più?

Gli aumenti d’affitto a Malta sono più regolamentati di quanto molti proprietari credano. L’RTA pone limiti precisi – eppure qualcuno ci prova comunque. Ti spiego quando puoi (e devi) dire no.

Limiti legali agli adeguamenti del canone

Secondo la legge maltese, l’aumento dell’affitto può essere massimo del 5% l’anno. Questa regola vale dal secondo anno del contratto – nel primo anno il canone resta invariato.

La regola del 5% nel dettaglio:

• Si calcola sul canone annuale in vigore
• Solo una volta l’anno
• Almeno 3 mesi di preavviso
• Comunicazione scritta obbligatoria
• Vale anche in caso di rinnovo

Attenzione ai nuovi contratti: il limite del 5% non si applica alle nuove locazioni. Un buon motivo per preferire contratti lunghi!

I tuoi diritti di opposizione come inquilino

Se il tuo proprietario vuole aumentare più del 5% o non rispetta i tempi, puoi opporsi. La legge maltese ti tutela.

Cosa fare in caso di aumenti illegali:

1. Contesta per iscritto: Mail con riferimento al Residential Tenancies Act
2. Dai un termine: 14 giorni per revocare l’aumento
3. Continua a pagare il vecchio affitto: Solo la cifra legale
4. Coinvolgi le autorità: Segnala alla Malta Competition and Consumer Affairs Authority
5. Consulenza legale: Per casi difficili, rivolgiti a un avvocato

Una volta un proprietario a Msida voleva aumentarmi l’affitto del 15% – “per inflazione e costi in crescita”. Dopo il mio reclamo e aver citato la legge, si è adeguato al 5% legale.

Importante avviso: Alcuni proprietari provano a mascherare aumenti d’affitto sotto voci come “Maintenance Fee” o “Service Charge”. È illegale, se non previsto dal contratto iniziale. Non farti fregare!

Disdetta e tutela contro le disdette a Malta

Disdire un affitto a Malta è molto più semplice che in Germania – per entrambe le parti. Sei più flessibile, ma anche più esposto. Ti spiego quali tempi valgono e quando una disdetta è lecita.

Tempi di preavviso per locatore e inquilino

La legge maltese prevede un termine unico di preavviso: un mese per tutti. Sia che sia l’inquilino sia che sia il proprietario a disdire, i tempi sono uguali.

La regola del mese:

• Disdetta per iscritto (mail o raccomandata)
• Il termine decorre dal ricevimento della notifica
• Di solito si disdice a fine mese, ma non è obbligatorio
• Email di disdetta è valida
• In caso di violazione grave del contratto il termine salta

Una grande differenza con la Germania: il tuo proprietario può licenziarti senza motivo particolare. Non c’è tutela comparabile. Sembra negativo, ma rende anche te molto più libero: puoi lasciare quando vuoi con solo un mese di preavviso.

Disdetta straordinaria – quando è possibile?

La risoluzione immediata (senza preavviso) a Malta è prevista ma solo in casi gravi. Sia tu sia il proprietario potete rescindere subito solo per violazioni contrattuali importanti.

Motivi per cui il proprietario può disdire subito:

• Mancato pagamento del canone oltre 14 giorni dopo il sollecito
• Uso commerciale non autorizzato
• Danni gravi all’immobile
• Disturbo alla convivenza nonostante ammonimenti scritti
• Sublicenza senza permesso

Motivi per cui TU puoi disdire subito:

• Rischio serio per la salute non rimovibile
• Rifiuto di riparazioni necessarie
• Molestie da parte del proprietario
• Utilizzo improprio dell’appartamento da parte di altri inquilini

Mi è capitato a Valletta: il proprietario non riparava un tetto che perdeva, nonostante ripetuti solleciti. Ho vissuto un mese con i secchi in camera, poi ho risolto subito – e avevo ragione.

Consiglio legale: In caso di disdetta immediata, raccogli SEMPRE prove (foto, email, testimoni, ecc.). I tribunali maltesi decidono solo in base ai fatti.

Difetti e riparazioni: Chi paga cosa?

Se il boiler non funziona o il climatizzatore si rompe, la questione si fa seria. Chi paga, chi ripara, chi risponde? La legge maltese è chiara – ma spesso i proprietari fanno finta di non ricordarselo. Facciamo chiarezza.

Doveri del proprietario nella manutenzione

Il proprietario è responsabile di tutte le riparazioni strutturali e di sicurezza. La legge maltese è chiara, anche se qualcuno vuole convincerti del contrario.

Riparazioni a carico del proprietario:

• Impianti elettrici e idraulici
• Riscaldamento, climatizzatore, boiler
• Finestre, porte, serrature
• Tetto, facciata, balconi
• Sanitari (wc, doccia, lavandino)
• Elettrodomestici fissi (forno, frigo)

Spese che spettano a te inquilino:

• Danni dovuti a uso scorretto
• Piccole riparazioni sotto €50/caso
• Sostituzione lampadine e pile
• Tubi intasati (se è colpa tua)
• Piccole ritinteggiature (solo se previsto dal contratto)

Un amministratore maltese mi disse una volta: “Molti stranieri si pagano da soli le riparazioni perché non sanno di avere diritto al rimborso. Ai proprietari fa comodo…”

Riduzione del canone per gravi difetti?

Se il proprietario si rifiuta di riparare o lo fa con ritardo, puoi ridurre il canone. La legge maltese ti riconosce questo diritto – ma senza percentuali fisse come in Germania.

Cosa fare per ridurre l’affitto:

1. Contesta i difetti per iscritto: Descrizione dettagliata e foto via mail
2. Dai un termine ragionevole: 7-14 giorni a seconda dell’urgenza
3. Annuncia che ridurrai: Spiega per iscritto la ragione
4. Trattieni la quota: Detrai la cifra dalla mensilità
5. Documenta tutto: Tieni traccia di ogni comunicazione/spesa

Valori orientativi per il taglio del canone a Malta:

• Riscaldamento/aria condizionata fuori uso: 10-30%
• Assenza acqua calda: 5-15%
• Tetto che perde/danni acqua: 20-50%
• Problemi elettrici in parte della casa: 10-25%
• WC non funzionante: 30-60%

Per tre mesi ho trattenuto il 15% del canone perché il boiler non funzionava e il proprietario non lo riparava. Appena ha mandato il tecnico, ho ripreso i pagamenti normali.

Avviso pratico: Non esagerare con la riduzione dellaffitto. I proprietari maltesi non hanno molta pazienza e partono subito con la disdetta. Stai su percentuali ragionevoli e documenta tutto.

Assistenza legale e reclami: Dove trovare aiuto

Se ogni tentativo fallisce e il tuo proprietario non collabora, serve un aiuto professionale. Malta ha un sistema efficiente per le controversie sugli affitti – se sai a chi rivolgerti. Ecco come funziona la procedura di reclamo.

Malta Competition and Consumer Affairs Authority

La Malta Competition and Consumer Affairs Authority (MCCAA) è il tuo primo punto di riferimento per i problemi con la locazione. È gratuita, parlano inglese e conoscono bene le difficoltà degli inquilini stranieri.

La MCCAA ti aiuta in caso di:

• Aumenti illegali del canone
• Ritorno del deposito cauzionale
• Contenziosi contrattuali
• Discriminazione verso inquilini stranieri
• Riparazioni negate

Come funziona il reclamo:

1. Invia reclamo online: Dal sito mccaa.org.mt con tutti i documenti
2. Controllo MCCAA: 5-10 giorni lavorativi di solito
3. Mediazione proposta: Mediazione gratuita tra te e il proprietario
4. Decisione vincolante: Se la mediazione fallisce
5. Esecuzione forzata: La MCCAA può anche multare il proprietario

A me la MCCAA ha risolto due casi – una volta per un aumento illegale, una per un deposito restituito tardi. In entrambi in meno di tre settimane.

Assistenza da avvocato per inquilini internazionali

A volte serve di più, e occorre un avvocato. Malta offre tanti avvocati che parlano inglese e sono specializzati in affitti – e i costi, sorprendentemente, sono accessibili.

Quando rivolgersi a loro:

• Rischi una disdetta immediata
• Richieste di danni elevate
• Contratti complessi da interpretare
• Sfratto (“eviction”)
• Procedure per discriminazione

Studi legali consigliati:

• Ganado Advocates (specializzati in immobiliare)
• Chetcuti Cauchi Advocates (internazionale)
• WH Partners (più economici per casi semplici)
• Legal aid Malta (consulenze gratuite per redditi bassi)

Il mio trucco: Molti avvocati maltesi offrono una consulenza gratuita di 15 minuti al telefono. Approfittane per sapere se il tuo caso ha speranze. Risparmi tempo e soldi!

Domande frequenti sulla legge degli affitti a Malta

Il diritto maltese sugli affitti vale anche per i cittadini UE?
Sì, il Residential Tenancies Act si applica a tutti gli inquilini a Malta, indipendentemente dalla nazionalità. I cittadini UE hanno gli stessi diritti dei maltesi.

Posso disdire un contratto d’affitto in anticipo?
Sì, puoi uscire in qualsiasi momento con un preavviso di un mese. Nei contratti annuali non c’è nessun vincolo minimo che ti obbliga a restare.

Cosa succede se non pago l’affitto in tempo?
Il proprietario deve darti 14 giorni di preavviso per pagare. Solo dopo questo può disdire senza preavviso.

Devo fare l’assicurazione del contenuto da inquilino?
No, a Malta non è obbligatoria. Ma conviene, perché costa poco (€50-150 l’anno).

Il proprietario può venire quando vuole a vedere l’appartamento?
No, serve una ragione valida e deve avvisare almeno 24 ore prima. Le visite improvvisate non sono ammesse.

Cosa faccio se trovo muffa in casa?
La muffa causata da difetti strutturali è responsabilità del proprietario. Devi informarlo per iscritto e dargli un termine ragionevole per eliminarla.

Posso affittare a mia volta ad altri?
Solo con permesso scritto del proprietario. Senza, la sublocazione è motivo di risoluzione.

I contratti d’affitto verbali sono validi a Malta?
No: dal 2020 tutti gli affitti residenziali DEVONO essere scritti. Gli accordi verbali non contano nulla.

Quanto si paga normalmente di spese a Malta?
Elettricità costa circa €0,13-0,18/kWh, acqua €2-4/mc. In genere da €50 a €150 al mese per le utenze in un appartamento normale.

Posso pagare l’affitto direttamente al proprietario anche se c’è un’agenzia?
Dipende dal contratto: spesso le agenzie o gli amministratori fanno da tramite. Chiarisci tutto prima di firmare.