Affitti turistici a Malta: Licenze per Airbnb e simili per locatori internazionali – La guida completa 2025

Licenza Affitti Turistici Malta: Tutto ciò che devi sapere come proprietario internazionale

Dal 2019 vigono nuove regole: chi affitta alloggi per meno di 90 giorni deve avere un’autorizzazione ufficiale. Questo vale non solo per i maltesi, ma per qualsiasi proprietario internazionale – che tu viva in Germania, Italia o altrove, non fa differenza.

Cosa si intende esattamente per affitto turistico a Malta?

A Malta, affitto turistico (in inglese “vacation rental” o “short-term letting”) significa qualsiasi concessione a pagamento di un immobile residenziale per massimo 90 giorni consecutivi. Questo comprende:

• Affitti tramite Airbnb e Booking.com
• Prenotazioni dirette tramite il tuo sito
• Affitti a nomadi digitali per 1-3 mesi
• Alloggi per workation
• Anche affitti ad amici con rimborso delle spese

Quello che molti non sanno: anche se affitti solo saltuariamente – diciamo per quattro settimane d’estate – serve comunque una licenza. Le autorità maltesi qui sono inflessibili.

Perché Malta regolamenta in modo così rigido

Malta ha un serio problema abitativo. Con 1.300 abitanti per km², è tra i Paesi più densamente popolati del mondo. Malta Tourism Authority (MTA) e Planning Authority lavorano insieme per evitare che gli appartamenti vengano sottratti al mercato degli affitti residenziali.

Secondo MTA (2024), sono già stati scoperti oltre 3.200 affitti turistici illegali e sanzionati con multe tra 1.500 e 50.000 euro.

Cosa significa per te? Non rimandare la richiesta della licenza. Più aspetti, maggiore è il rischio di controlli – e più può costare.

Licenza MTA vs. Planning Authority: Quale autorizzazione ti serve davvero?

Qui la questione si complica, e parlo per esperienza diretta: persino alcuni avvocati maltesi a volte non sono sicuri di quale autorizzazione serva in ogni caso. Le autorità coinvolte sono infatti due, con diverse competenze.

Licenza Malta Tourism Authority (MTA)

La licenza MTA regola l’uso turistico dell’immobile. È obbligatoria ogni volta che si affitta a turisti o visitatori. Costa 100 euro all’anno e va rinnovata annualmente.

Autorizzazione della Planning Authority

La Planning Authority verifica che la tua proprietà possa effettivamente essere destinata ad affitti turistici. Questo dipende dalla suddivisione urbanistica – alcune zone sono riservate esclusivamente ad uso residenziale.

Ecco il punto critico: in molte aree residenziali (especially in residential zones) laffitto turistico è completamente vietato. Questo riguarda in particolare gli appartamenti in zone abitative pure di Sliema, St. Julian’s e Msida.

Quale licenza serve ad un proprietario internazionale?

Generalmente, se sei proprietario internazionale, ti occorrono entrambi i permessi:

1. Prima l’autorizzazione della Planning Authority (ca. 200-500 euro)
2. Dopo la licenza MTA (100-500 euro secondo categoria)

Il mio consiglio: consulta un avvocato locale prima di inviare qualsiasi domanda. Io ho speso 800 euro in consulenze, ma mi hanno evitato 3.000 euro in errori amministrativi e richieste sbagliate.

In sintesi: prevedi almeno 300-1.000 euro di costi per licenze il primo anno, a seconda dell’immobile e di quanto prevedi di affittare.

Guida passo dopo passo: Richiedere la Licenza Vacation Rental a Malta

Ti accompagno nel percorso che ho seguito personalmente. Spoiler: ci vuole più tempo del previsto e vengono richiesti più documenti di quanto immagini.

Fase 1: Preparazione e raccolta documenti

Prima ancora di compilare la prima domanda, sono necessari questi documenti:

• Atto di proprietà (Title Deed o contratto d’acquisto)
• Planimetria dell’immobile
• Certificato di conformità edilizia (Compliance Certificate)
• Polizza assicurativa per affitti turistici
• Copia della carta d’identità/passaporto
• Proof of Address (utenza o contratto d’affitto dal tuo Paese d’origine)

Spesso il problema principale è il Compliance Certificate. Molti edifici vecchi non lo possiedono e ottenerlo a posteriori può richiedere mesi.

Fase 2: Domanda Planning Authority

La domanda si presenta online tramite il portale PA. Consiglio per esperienza: carica tutti i file alla massima qualità. La pratica viene respinta se i documenti sono poco leggibili.

Il costo della domanda è di 234 euro, più eventuali onorari dell’architetto se dovrai aggiornare la planimetria.

Fase 3: Sopralluogo

Un ispettore visiterà il tuo immobile e verificherà:

• Dispositivi antincendio (rilevatori di fumo, estintori)
• Superficie minima per persona (14 mq nelle camere da letto)
• Accessibilità e assenza di barriere
• Contenimento acustico e compatibilità condominio/contesto

Nota: nel mio caso l’ispettore era in ritardo di 45 minuti e non di buon umore. Preparati e rimani cortese, anche se la puntualità maltese lascia a desiderare.

Fase 4: Richiesta licenza MTA

Con l’autorizzazione della Planning Authority in mano puoi richiedere la licenza MTA. Il portale è decisamente più intuitivo rispetto a quello PA.

Ti verrà chiesto di indicare:

• Numero massimo di ospiti
• Periodo di affitto previsto su base annua
• Dotazioni e servizi disponibili
• Contatto d’emergenza (obbligatorio, reperibile h24/7)

Fase 5: Registrazione presso Identity Malta

Come proprietario internazionale devi inoltre registrarti presso Identity Malta come Person carrying out an economic activity. Costa altri 100 euro, ma senza questa registrazione non puoi ricevere introiti dagli affitti brevi.

Morale: prevedi almeno 12-16 settimane per completare l’intero iter. Io ci ho messo 14 settimane, e sono stato fortunato.

Costi e tempi: Quanto ti costa davvero la licenza per affitti turistici a Malta

Ecco i costi reali – non quelli “alleggeriti” che spesso leggi nelle pubblicità delle agenzie di consulenza.

Costi iniziali il primo anno

Costo totale primo anno: 1.934€ – 4.734€

Costi ricorrenti annuali

• Rinnovo licenza MTA: 100-500€
• Assicurazione: 200-400€
• Contabilità/Consulenza fiscale: 300-600€

Costi annuali in corso: 600€ – 1.500€

Tempo richiesto: la variabile sottovalutata

Nessuno ti avverte: l’impegno richiesto in termini di tempo è notevole. Ho tenuto un diario delle attività:

• Raccolta documenti: 8-12 ore (spalmate su settimane)
• Rapporti con enti: 6-8 ore (code incluse!)
• Pratiche online: 4-6 ore (i portali non sono intuitivi)
• Comunicazioni/chiarimenti: 3-5 ore
• Ispezione/correzioni: 2-4 ore

Totale: 23-35 ore di lavoro effettivo

Tradotto? Se non vivi a Malta dovrai prevedere diversi viaggi o affidarti a un agente locale (costo aggiuntivo di 1.000-2.000 euro).

Errori comuni con la licenza Airbnb Malta – e come evitarli

Ho incontrato tantissimi proprietari nei gruppi Facebook maltesi e negli uffici pubblici, tutti a commettere gli stessi sbagli. Ecco le trappole più frequenti:

Errore 1: Affittare prima, chiedere la licenza dopo

Il classico. Provo un po’ a vedere se conviene, poi chiedo la licenza. Pessima idea. Malta controlla sistematicamente gli annunci Airbnb confrontandoli col registro licenze.

Conseguenza: Sanzioni retroattive dalla prima notte di affitto illegale.

Soluzione: Richiedi la licenza prima di pubblicare l’annuncio.

Errore 2: Categoria immobile errata

Qualcuno cerca di risparmiare scegliendo la licenza residenziale pur gestendo un’attività commerciale. Il discrimine: se affitti oltre 90 giorni l’anno o più appartamenti, è attività commerciale.

Conseguenza: Licenza annullata, domanda da rifare ex novo.

Soluzione: Valuta onestamente quanto prevedi di affittare.

Errore 3: Ignorare le regole condominiali

Molti condomini vietano gli affitti brevi nei loro regolamenti. La Planning Authority chiede espressamente se gli altri proprietari hanno obiezioni.

Soluzione: Parla prima con vicini e amministrazione stabile.

Errore 4: Assicurazione incompleta

L’assicurazione casa standard non basta. Serve una Short-Term Letting Insurance che copra danni causati dagli ospiti e responsabilità civile.

Soluzione: Chiedi ai principali assicuratori locali polizze STL (Mapfre Malta, GasanMamo sono specializzati).

Errore 5: Mancanza di reperibilità 24/7

A Malta va garantita una reperibilità costante per le emergenze. Se non vivi sull’isola, diventa difficile.

Soluzione: Affidati a una società di property management o nomina un referente locale (costa l’8-15% dei ricavi).

Morale: procedi con metodo e non farti attrarre da “scorciatoie” che sembrano semplici. Meglio fare tutto a regola d’arte e dormire sonni tranquilli.

Obblighi fiscali per i proprietari internazionali di case vacanza a Malta

Qui la cosa diventa complessa – ti consiglio vivamente di rivolgerti a un commercialista maltese. Intanto ti do una panoramica dei punti principali.

Imposta sul reddito sugli affitti

Come proprietario internazionale, sei soggetto a tassazione a Malta sui tuoi introiti da locazione. L’aliquota dipende dall’importo degli affitti percepiti:

Registrazione IVA sopra i 37.000 euro

Se i tuoi introiti annuali superano i 37.000 euro, sei obbligato a registrarti per l’IVA (VAT). In pratica:

• 18% di VAT su tutte le prenotazioni
• Dichiarazioni IVA mensili
• Necessaria contabilità professionale

Convenzioni contro la doppia imposizione

Malta ha accordi di doppia imposizione con quasi tutti i Paesi UE. Vuol dire che non pagherai doppie tasse, ma potrai detrarre l’imposta maltese in dichiarazione nel tuo Paese.

Importante: Devi comunque presentare dichiarazione dei redditi sia a Malta sia nel tuo Paese di residenza.

Costi deducibili

Le seguenti spese possono essere detratte dagli affitti percepiti:

• Spese licenze (MTA, Planning Authority)
• Premi assicurativi
• Spese property management
• Costi pulizie
• Manutenzione e riparazioni
• Costi pubblicitari (commissioni Airbnb, fotografie)
• Quota utenze (elettricità, acqua, internet proporzionali)

Consigli pratici sulla gestione fiscale

1. Conto corrente dedicato: Fai passare incassi e spese solo su un conto separato
2. Conserva tutte le ricevute: Anche in formato digitale
3. Accantonamento trimestrale: Metti da parte il 20-30% degli incassi per le tasse
4. Consulente fiscale: Affidati a un commercialista locale (costa 300-600€/anno, ma ammortizzi con il risparmio)

Morale: con introiti da affitto di 15.000 euro l’anno, considera 1.500-2.500 euro di tasse complessive, secondo i costi deducibili e la tua aliquota nazionale.

Domande frequenti

Serve la licenza per affitti turistici a Malta anche per cittadini UE?

Sì, l’obbligo vale per tutti i proprietari senza eccezioni in base alla cittadinanza. I cittadini UE non hanno regole speciali sugli affitti turistici.

Posso richiedere la licenza MTA online?

In parte. Si compila la domanda online, ma è necessario essere presenti di persona per l’ispezione e la consegna dei documenti, oppure nominare un referente locale.

Quanto dura la validità della licenza Vacation Rental Malta?

La licenza MTA va rinnovata annualmente. L’autorizzazione della Planning Authority resta valida indefinitamente finché non cambi qualcosa nella proprietà.

Cosa succede se non ottengo la licenza obbligatoria?

Multe tra 1.500€ e 50.000€, a seconda dei casi. Per recidiva, può essere disposto il divieto di affittare.

Devo pagare tasse a Malta come proprietario estero?

Sì, devi pagare l’imposta sul reddito per i guadagni da affitti a Malta. In genere puoi detrarla dalla dichiarazione nel tuo Paese.

Posso affittare senza Compliance Certificate?

No, il Compliance Certificate è necessario per ogni licenza. Per immobili datati senza documento, bisogna richiederlo retroattivamente.

Mi serve un avvocato maltese per il processo di licenza?

Non obbligatoriamente, ma è consigliabile nei casi complessi o se non puoi essere sull’isola. I costi si ripagano spesso evitando errori.

Ogni quanto Malta controlla gli affitti turistici abusivi?

I controlli online sono continui. Le ispezioni di persona vengono avviate soprattutto dopo segnalazioni o inserzioni sospette senza numero di licenza.

Con licenza turistica posso affittare tutto l’anno?

Sì, ma ogni singola prenotazione non può durare più di 90 giorni consecutivi. Affitti più lunghi rientrano nelle normali regole delle locazioni residenziali.

Quanto costa un servizio di property management a Malta?

Tra l’8% e il 15% degli introiti, a seconda dei servizi inclusi. Full service (con gestione ospiti e pulizie) costa di solito tra 12% e 15%.