Immobiliensteuern in Malta: Der ehrliche Guide zu Stamp Duty und laufenden Kosten

Malta Stamp Duty: Was dich beim Immobilienkauf wirklich kostet

Die Stamp Duty ist Maltas Version der deutschen Grunderwerbsteuer – nur komplizierter und mit mehr Fallstricken. Sie wird auf jeden Immobilienkauf fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis oder dem von der Regierung geschätzten Marktwert. Was immer höher ist.

Stamp Duty Sätze: Die aktuellen Tarife für 2025

Hier wird’s interessant: Malta unterscheidet zwischen verschiedenen Käufertypen und Immobilienarten. Die Sätze variieren erheblich, je nachdem, wer du bist und was du kaufst.

Achtung: Als EU-Bürger zahlst du nur dann 5% auf deine erste Immobilie, wenn du nachweisen kannst, dass Malta dein steuerlicher Wohnsitz ist. Ansonsten landest du automatisch bei 8%. Das hat schon so manchen deutschen Investor überrascht, der dachte, sein EU-Pass reiche aus.

Der tückische Marktwert-Trick

Hier kommt der erste Fallstrick: Die Stamp Duty wird nicht immer auf den tatsächlichen Kaufpreis berechnet. Die maltesischen Behörden haben ihre eigenen Vorstellungen davon, was Immobilien wert sind. Kaufst du ein Apartment in Sliema für 400.000 Euro, die Regierung schätzt es aber auf 450.000 Euro, zahlst du Stamp Duty auf 450.000 Euro.

Diese Bewertungen basieren auf durchschnittlichen Quadratmeterpreisen pro Gebiet, die jährlich aktualisiert werden. In beliebten Gegenden wie St. Julian’s oder Valletta liegen die offiziellen Schätzungen oft 10-15% über den tatsächlichen Kaufpreisen.

Ausnahmen und Ermäßigungen bei der Stamp Duty

Es gibt ein paar legale Wege, die Stamp Duty zu reduzieren – aber die Kriterien sind streng:

• Erste Immobilie unter 175.000 Euro: Nur 2,5% Stamp Duty für maltesische Staatsangehörige und EU-Residenten
• Renovierungsbedürftige Immobilien: Reduzierte Sätze für Properties, die nachweislich renoviert werden müssen
• Shell Units: Rohbauten werden anders besteuert – meist günstiger

Mein Tipp aus der Praxis: Lass die Energieeffizienz-Klassifizierung schon vor dem Kauf durchführen, nicht erst danach. Das kann dir bei einer 400.000-Euro-Wohnung schnell 4.000 Euro sparen.

Laufende Property Taxes: Diese Steuern zahlst du jährlich

Nach dem Kauf kommt die jährliche Realität: Malta kennt keine klassische Grundsteuer wie Deutschland, dafür aber ein System aus verschiedenen wiederkehrenden Abgaben, die sich je nach Nutzung und Wert deiner Immobilie unterscheiden.

Property Tax für Nicht-Residenten

Hier wird’s teuer für alle, die Malta nicht als Hauptwohnsitz nutzen. Die jährliche Property Tax beträgt:

• 0,55% des Immobilienwerts für alle Non-Residents
• Befreiung für die ersten 700.000 Euro Immobilienwert, wenn du maltesischer Resident bist
• 0,55% auf alles über 700.000 Euro auch für Residenten

Konkret bedeutet das: Kostet deine Sliema-Wohnung 500.000 Euro und du lebst nicht dauerhaft in Malta, zahlst du jährlich 2.750 Euro Property Tax. Kein Scherz.

Council Tax: Die maltesische Gemeindesteuer

Jede Gemeinde in Malta erhebt ihre eigene Council Tax. Die Höhe variiert dramatisch zwischen den Orten:

Die Council Tax wird meist halbjährlich erhoben und finanziert lokale Services wie Straßenreinigung, Müllabfuhr und Instandhaltung. In touristischen Gebieten fallen oft Zusatzgebühren für erhöhte Reinigungskosten an.

Utility Rates und Service Charges

Vergiss nicht die versteckten Nebenkosten, die in Deutschland oft in der Nebenkostenabrechnung verschwinden:

• Water and Electricity Authority (WASA): Grundgebühr plus Verbrauch, ca. 80-150 Euro pro Quartal
• Building Insurance: Oft verpflichtend in Apartment-Komplexen, 200-500 Euro jährlich
• Management Fees: Bei Apartment-Blocks, 300-800 Euro jährlich je nach Ausstattung
• Lift Maintenance: Separate Gebühr in vielen Gebäuden, 50-120 Euro jährlich

Steuervorteile für EU-Bürger: So sparst du legal Geld

Hier wird’s interessant für alle, die länger bleiben wollen. Malta bietet EU-Bürgern erhebliche Steuervorteile – aber nur, wenn du die Regeln kennst und befolgst.

Der maltesische Residency-Status: Dein Schlüssel zu niedrigeren Steuern

Um als EU-Bürger von den niedrigeren Steuersätzen zu profitieren, musst du nachweisen können, dass Malta dein „Zentrum der Lebensinteressen“ ist. Das bedeutet konkret:

• Mindestens 183 Tage pro Jahr physisch in Malta verbringen
• Eine dauerhafte Unterkunft besitzen oder anmieten
• Den Lebensmittelpunkt nach Malta verlegen (Bankkonto, Arzt, etc.)
• Bei den maltesischen Behörden als Resident registriert sein

Erfüllst du diese Kriterien, sparst du bei der ersten Immobilie 3% Stamp Duty und bist von der jährlichen Property Tax befreit (bis 700.000 Euro Immobilienwert).

Das Malta Residence Programme: Premium-Residency für Investoren

Für vermögende Käufer gibt es das Malta Residence Programme (MPRP). Investierst du mindestens 300.000 Euro in eine maltesische Immobilie und erfüllst weitere Kriterien, erhältst du eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung plus Steuervorteile.

Die Mindestanforderungen:

• 300.000 Euro Immobilieninvestition (Gozo/Süden) oder 350.000 Euro (Malta/Norden)
• 58.000 Euro Regierungsgebühr
• 2.000 Euro jährliche Verwaltungsgebühr
• Nachweis eines jährlichen Einkommens von mindestens 100.000 Euro

Double Taxation Relief: Keine Doppelbesteuerung

Malta hat Doppelbesteuerungsabkommen mit über 70 Ländern, darunter Deutschland, Österreich und der Schweiz. Das bedeutet: Zahlst du in deinem Heimatland bereits Steuern auf Einkommen oder Kapitalerträge, werden diese in Malta angerechnet.

Praktisch relevant wird das bei Vermietungseinnahmen: Vermietest du deine maltesische Immobilie und zahlst darauf in Malta Steuern, kannst du diese in Deutschland anrechnen lassen.

Hidden Costs: Die versteckten Kosten, die Makler verschweigen

Jetzt kommt der Teil, den ich gerne vor meinem ersten Immobilienkauf gewusst hätte. Die Kosten, die in keiner Broschüre stehen, aber dein Budget ordentlich durcheinanderbringen können.

Notarkosten und Anwaltsgebühren: Mehr als du denkst

In Malta brauchst du sowohl einen Anwalt als auch einen Notar für den Immobilienkauf. Das ist nicht optional. Die Kosten:

Architect’s Certificate: Der teure Papierkram

Bei jedem Immobilienkauf in Malta ist ein „Architect’s Certificate“ Pflicht. Dieses Dokument bestätigt, dass die Immobilie den Bauvorschriften entspricht. Klingt harmlos, kostet aber:

• 500-1.200 Euro für Standard-Apartments
• 1.200-2.500 Euro für Häuser oder komplexe Immobilien
• Extra-Gebühren für nachträgliche Änderungen oder Probleme

Hier wird’s gemein: Entdeckt der Architekt Baumängel oder nicht genehmigte Änderungen, musst du als Käufer die Kosten für die Behebung tragen – außer du hast das vertraglich anders geregelt.

Bank Valuations und Survey Costs

Finanzierst du über eine maltesische Bank, kommen weitere Kosten auf dich zu:

• Property Valuation: 300-800 Euro (von der Bank beauftragt)
• Structural Survey: 800-1.500 Euro (empfohlen bei älteren Immobilien)
• Legal Due Diligence: 500-1.000 Euro (Überprüfung aller Dokumente)
• Insurance Arrangement: 200-400 Euro jährlich (oft Pflicht bei Finanzierung)

Die tückischen Maintenance Costs

Malta ist eine Insel. Das bedeutet: Salz, Wind und Sonne setzen Gebäuden ordentlich zu. Budgetiere mindestens 1-2% des Immobilienwerts jährlich für Instandhaltung:

• Fassadenrenovierung alle 5-7 Jahre (Salzluft!)
• Klimaanlagen-Wartung: 200-400 Euro jährlich
• Wasserschäden durch Winterstürme
• Höhere Kosten für Handwerker (Insellage)

Ein maltesischer Bauunternehmer sagte mir mal: „In Malta restauriert man nicht, man repariert permanent.“ Er hatte recht.

Praktische Steuerplanung: So behältst du den Überblick

Nach drei Jahren Malta-Erfahrung und einigen schmerzhaften Lektionen, hier meine praktischen Tipps für eine realistische Steuerplanung.

Budget-Kalkulation: Die 25%-Regel

Rechne zusätzlich zum Kaufpreis mindestens 25% für alle Nebenkosten ein. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das 100.000 Euro extra. Klingt viel? Hier die Realität:

• Stamp Duty (8%): 32.000 Euro
• Anwalt/Notar: 3.000 Euro
• Architect’s Certificate: 1.000 Euro
• Erste Renovierung: 15.000 Euro
• Möblierung: 20.000 Euro
• Erste Jahreskosten: 8.000 Euro
• Unvorhergesehenes: 21.000 Euro

Total: 100.000 Euro. Die 25%-Regel funktioniert.

Timing ist alles: Wann du kaufen solltest

Die Stamp Duty wird am Tag der Unterzeichnung des finalen Kaufvertrags fällig. Das gibt dir strategische Möglichkeiten:

• Jahreswechsel nutzen: Neue Steuergesetze treten meist im Januar in Kraft
• Residency-Status klären: Vor dem Kauf, nicht danach
• EU-Recht ausnutzen: Als EU-Bürger hast du meist 90 Tage Zeit für den Residency-Antrag

Die wichtigsten Unterlagen für die Steuererklärung

Malta ist bürokratisch. Sammle von Anfang an alle Belege:

Digitale Tools für Malta-Immobilien

Diese Apps und Websites helfen dir bei der Steuerverwaltung:

• MyMalta App: Offizielle App für Council Tax und Government Services
• ARMS Ltd Portal: Für Utility Bills und Zahlungen
• Malta Property Registry: Online-Zugang zu Grundbucheinträgen
• IRD e-Services: Steuererklärungen und Zahlungen online

Steuerberatung in Malta: Wann sich der Profi lohnt

Ich bin eigentlich ein DIY-Typ. Aber bei maltesischen Immobiliensteuern habe ich kapituliert und mir professionelle Hilfe geholt. Beste Entscheidung ever.

Wann du definitiv einen Steuerberater brauchst

Spätestens in diesen Situationen kommst du um professionelle Hilfe nicht herum:

• Immobilienwert über 500.000 Euro
• Vermietung an Touristen oder Langzeitmieter
• Mehrere Immobilien in verschiedenen Ländern
• Komplexe Finanzierungsstrukturen
• Unternehmerische Nutzung der Immobilie
• Unklarheiten beim Residency-Status

Was ein guter Malta-Steuerberater kostet

Die Preise variieren erheblich, je nach Kanzlei und Komplexität:

Empfohlene Steuerberatungs-Kanzleien in Malta

Aus meiner Erfahrung und der anderer Expats kann ich diese Kanzleien empfehlen:

• KPMG Malta: Für komplexe Fälle und hohe Vermögen
• Ganado Advocates: Spezialisiert auf Immobilienrecht
• WH Partners: Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis
• CSB Group: Fokus auf EU-Bürger und Residency

Wichtiger Tipp: Vereinbare immer einen Kostenvoranschlag vor Beginn der Arbeiten. Maltesische Anwaltskanzleien rechnen gerne nach Stunden ab, und die können sich schnell summieren.

DIY vs. Profi: Was du selbst machen kannst

Nicht alles erfordert einen teuren Anwalt. Diese Dinge kannst du problemlos selbst erledigen:

• Council Tax Zahlungen über die MyMalta App
• Utility Bills online verwalten
• Einfache Steuererklärungen (nur Immobilienbesitz)
• Residency-Anmeldung bei einfachen Fällen
• Grundbuch-Recherchen online

Aber sobald es kompliziert wird – Vermietung, mehrere Immobilien, steuerliche Optimierung – zahl lieber für professionelle Hilfe. Die paar hundert Euro Beratungskosten können dir Tausende an vermeidbaren Steuern sparen.

Häufige Fragen zu Immobiliensteuern in Malta

Muss ich als Deutscher in Malta Grunderwerbsteuer zahlen?

Ja, aber sie heißt in Malta „Stamp Duty“. Als deutscher Staatsbürger zahlst du 5% Stamp Duty auf deine erste Immobilie, wenn du maltesischer Resident bist, ansonsten 8%. Die Stamp Duty entspricht funktional der deutschen Grunderwerbsteuer.

Kann ich die maltesische Stamp Duty in Deutschland steuerlich absetzen?

Die Stamp Duty gilt als Anschaffungsnebenkosten und erhöht deine Anschaffungskosten. Bei späterem Verkauf mindert sie den steuerpflichtigen Gewinn. Eine direkte Absetzung in der deutschen Steuererklärung ist nicht möglich, außer bei vermieteten Immobilien über die Abschreibung.

Was passiert, wenn ich meine maltesische Immobilie verkaufe?

Beim Verkauf fällt in Malta normalerweise keine Kapitalertragsteuer an, wenn du die Immobilie mindestens 3 Jahre besessen hast. In Deutschland kann aber Spekulationssteuer anfallen, wenn du die Immobilie binnen 10 Jahren verkaufst und sie nicht selbst bewohnt hast.

Sind Renovierungskosten in Malta steuerlich absetzbar?

Renovierungskosten sind normalerweise nicht direkt absetzbar, erhöhen aber den Anschaffungswert deiner Immobilie. Bei vermieteten Immobilien können Instandhaltungskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Größere Renovierungen werden aktiviert und über mehrere Jahre abgeschrieben.

Wie funktioniert die Doppelbesteuerung zwischen Malta und Deutschland?

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Malta und Deutschland verhindert, dass du auf dasselbe Einkommen in beiden Ländern voll besteuert wirst. In der Regel ist das Land des steuerlichen Wohnsitzes primär berechtigt zu besteuern, das andere Land rechnet gezahlte Steuern an.

Muss ich als Nicht-Resident jährlich Steuern in Malta zahlen?

Ja, als Nicht-Resident zahlst du jährlich 0,55% des Immobilienwerts als Property Tax plus die lokale Council Tax. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das etwa 2.200 Euro Property Tax plus 150-350 Euro Council Tax pro Jahr.

Lohnt sich der maltesische Residency-Status steuerlich?

Definitiv, wenn du die Kriterien erfüllst. Du sparst 3% Stamp Duty beim Kauf und bist von der jährlichen Property Tax befreit (bis 700.000 Euro Immobilienwert). Bei einer 500.000-Euro-Immobilie sparst du 15.000 Euro Stamp Duty plus 2.750 Euro jährlich an Property Tax.

Was kostet eine professionelle Steuerberatung für Malta-Immobilien?

Eine Erstberatung kostet 200-500 Euro, die jährliche Betreuung 400-800 Euro. Für komplexe Fälle oder Residency-Anträge können die Kosten auf 1.500-5.000 Euro steigen. Die Investition lohnt sich meist schon durch die Steuerersparnis.

Kann ich meine maltesische Immobilie über eine deutsche Firma kaufen?

Theoretisch ja, aber es wird kompliziert und meist teurer. Firmen zahlen ebenfalls 8% Stamp Duty, plus kommen Körperschaftsteuer und zusätzliche Compliance-Kosten dazu. Für die meisten Privatpersonen ist der direkte Kauf günstiger und einfacher.

Welche Unterlagen brauche ich für die maltesische Steuererklärung?

Du brauchst alle Kaufbelege, Stamp Duty Receipts, Council Tax Zahlungen, Utility Bills (als Residency-Nachweis), Mieteinnahmen-Belege falls vermietetet, und Renovierungsrechnungen. Bewahre alle Dokumente mindestens 7 Jahre auf.