Trouver un bien immobilier à Malte : le guide complet pour la location et lachat à linternational – Guide Immobilier

Comprendre le marché immobilier maltais : prix, tendances et spécificités

Le marché immobilier maltais est un parfait exemple que “UE” ne veut pas forcément dire “identique”. Ici, l’influence britannique côtoie le style de vie méditerranéen, le droit européen se mêle aux traditions locales. Résultat : un marché qui a ses propres règles.

Prix actuels et évolution du marché en 2025

Les chiffres, pour savoir à quoi t’attendre : voici les prix moyens d’achat :

Pour la location, compte sur les fourchettes suivantes (par mois) :

• Appartement 1 chambre centre : 800 € – 1 400 €
• Appartement 2 chambres centre : 1 200 € – 2 200 €
• Appartement 3 chambres centre : 1 800 € – 3 500 €
• Chambre en colocation : 350 € – 650 €
• Studio en périphérie : 500 € – 900 €

Qu’est-ce qui fait monter les prix ?

Trois moteurs dominent le marché maltais : l’industrie du gaming, les exilés fiscaux européens et la rareté du terrain constructible. Malte fait 316 km² – c’est plus petit que Munich. Chaque mètre carré compte.

L’industrie du jeu paie au-dessus du marché depuis des années : un développeur senior dépasse ici 50 000 € et peut se permettre des loyers élevés. S’ajoutent les Européens fortunés qui s’installent à Malte pour la fiscalité : cela draine tout le haut de gamme.

Spécificités du système maltais

Malte a un double système juridique : droit maltais (inspiré du Code Napoléon) et influence du common law. Ce qui t’attend :

• Emphytéose : Tu achètes un droit d’usage de 99 ans sans posséder le terrain (fréquent sur les nouveaux projets)
• Pleine propriété (“Freehold”) : Propriété totale du terrain et du bâti (plus rare, plus cher)
• Promise of Sale : Avant-contrat avec acompte (juridiquement engageant !)
• Final Deed : Contrat de vente définitif chez le notaire

Tu entendras ces mots tout le temps. Les ignorer, c’est signer sans comprendre. Dangereux !

Louer un appartement à Malte : toutes les étapes pour les expatriés

En théorie, louer à Malte est simple : tu trouves, tu signes, tu emménages. En pratique, c’est un parcours du combattant entre propriétaires à l’ancienne, négociations en trois langues sur WhatsApp et discussions de caution interminables.

Voici où chercher efficacement en tant qu’expatrié

Oublie les portails allemands. Ici, tout se passe via :

1. Groupes Facebook : Malta Property Market, Rent in Malta, Flatmates Malta – c’est là que ça bouge
2. Property.com.mt : Portail local avec le plus d’annonces
3. Times of Malta Classifieds : Traditionnel, mais complet
4. Dhalia.com.mt : Spécialisé dans l’immobilier haut de gamme
5. Frank Salt Real Estate : La plus grande agence de l’île

Les groupes Facebook sont une mine d’or : les propriétaires publient directement, sans commission d’agence. Mais attention aux arnaques !

Le processus locatif maltais étape par étape

Étape 1 : Organiser la visite

Les Maltais répondent rarement aux emails. WhatsApp, c’est la règle. Écris court, poli, en anglais. Hi, Im interested in viewing the apartment in [Location]. When would suit you? Pas besoin d’en dire plus.

Étape 2 : Survivre à la visite

Emporte un chargeur de téléphone. Tester la connexion internet et les prises est plus important que la cuisinière. Demande pour les charges (utilities) : souvent non incluses, et cela peut faire 150 €+ de plus par mois.

Étape 3 : Négocier le bail

Ça se complique. Les contrats maltais sont souvent… créatifs. Les pièges classiques :

• Caution : 1-2 mois, en cash (oui, vraiment)
• Commission agence : Un demi-mois de loyer (négociable)
• Charges : Eau & électricité souvent facturées à part
• Internet : Rarement inclus, rarement performant
• Préavis : Souvent 1-2 mois de délai

Étape 4 : Rassembler les documents

Tu auras besoin : passeport/carte d’identité, justificatif de revenus (relevé de compte suffit), peut-être une attestation d’employeur. Les citoyens UE sont privilégiés – fais-le valoir !

Droits et devoirs en tant que locataire à Malte

La législation maltaise protège mieux les locataires qu’on ne l’imagine. À retenir :

Bien comprendre les charges : ce qui s’ajoute au loyer

La mauvaise surprise tombe le premier mois. Les charges typiques à Malte :

• Électricité : 0,20–0,25 €/kWh (plus cher qu’en France !)
• Eau : 3–4 €/m³ plus un forfait
• Internet : 25–40 € par mois pour un débit correct
• Gaz : Si existant, compter 15–25 €/mois
• Taxes locales : Souvent réglées par le propriétaire

Prévois 100–200 € de charges en plus du loyer chaque mois. En été, la facture d’électricité explose avec la clim.

Acheter un bien immobilier à Malte : ce que vous devez savoir en tant qu’étranger

Acheter à Malte quand on est citoyen UE : possible, mais compliqué. Beaucoup de règles, d’exceptions… et les interprétations maltaises qui vont avec. Voici la réalité :

Cadre légal pour les Européens

En tant que citoyen de l’UE, vous avez le droit d’acheter à Malte. Mais il existe des restrictions et des procédures d’autorisation.

Achat libre possible pour :

• Appartements dans des immeubles collectifs
• Biens de plus de 5 ans
• Bureaux et locaux commerciaux
• Garages et entrepôts

Autorisation requise (AIP – Acquisition of Immovable Property) pour :

• Biens neufs (moins de 5 ans)
• Maisons avec plus de 1 000 m² de terrain
• Biens dans des zones spécifiques
• Résidences secondaires

Le process AIP : autorisation pour acheter

L’AIP (Acquisition of Immovable Property Unit) instruit votre dossier. Comptez 6–12 semaines de traitement et 150 € de frais.

Documents à fournir :

1. Formulaire AIP rempli
2. Copie du Promise of Sale (avant-contrat)
3. Extrait du registre foncier
4. Passeport ou carte d’identité
5. Justificatif de financement
6. Objet de l’achat (résidence principale / investissement / résidence secondaire)

L’autorisation est quasiment toujours accordée, sauf zone sensible ou infraction aux règles de construction.

Process d’achat : Promise of Sale à l’acte définitif

A Malte, l’achat immobilier se fait en deux temps :

Phase 1 : Promise of Sale Agreement

Vous versez 10 % d’acompte et signez un avant-contrat juridiquement contraignant. Se rétracter ? Vous perdez l’acompte, ou le vendeur doit vous payer le double.

Phase 2 : Final Deed (acte définitif)

L’acte final est signé chez le notaire. Vous réglez le solde, plus :

• Stamp Duty (droit d’enregistrement) : 5 % du prix d’achat
• Frais notaire : 0,1–0,2 %
• Honoraires avocat : 1 000–3 000 €
• Frais de cadastre : 200–500 €

Financement pour acquéreurs internationaux

Les banques maltaises financent les Européens, mais sous conditions plus strictes que pour les locaux :

Prérequis : revenu stable à Malte ou dans l’UE, attestation de crédit, preuve d’apport pour votre part et les frais annexes.

Impôts et fiscalité lors de l’achat

La fiscalité maltaise est complexe. À retenir :

• Aucune taxe sur la fortune immobilière
• Revenus locatifs : imposés à l’impôt maltais sur le revenu
• Taxe sur plus-values : 12 % lors de la revente
• Droits de succession : 0 % entre époux, sinon 5–35 %

Faites appel à un fiscaliste maltais : règles changeantes, nombreuses exceptions pour les Européens.

Les meilleurs quartiers à Malte : de Sliema à Gozo

Malte est petite, mais la différence entre les quartiers est énorme. Dix minutes séparent une marina luxe d’un village de pêcheurs. Voici où trouver quoi :

Sliema & St. Julians : le centre cosmopolite

Sliema, c’est le Manhattan maltais – si Manhattan faisait 2 km et vendait des glaces artisanales. C’est là que vivent la plupart des expats.

Points forts :

• Tout à distance de marche : supermarchés, restos, mer
• Excellente desserte en transports
• Communauté internationale, vie culturelle
• Appartements modernes avec vue mer
• Commerces ouverts 24/24

Inconvénients :

• Loyers les plus élevés de l’île
• Marée humaine de touristes en été
• Peu de places de parking
• Bruit des travaux et de la circulation

Idéal pour : Anna (nomade digitale) qui veut tout à portée, et Luca (UX designer) pour le réseau international.

St. Julian’s touche Sliema mais est plus orienté fête. Paceville (le quartier de la nuit) peut vite devenir infernal ; plus on est proche, plus c’est bruyant (et moins cher).

Valletta : le cœur culturel avec du cachet

Capitale classée à l’UNESCO, La Valette a tout d’un musée à ciel ouvert. Vivre ici, c’est particulier.

Vivre à Valletta c’est :

• Loger dans un bâtiment de 400–500 ans
• Ruelles pavées (passe difficile avec des valises à roulettes)
• Petits logements pleins de caractère
• Nombreux cafés et événements culturels
• Zones piétonnes

Les prix sont 20 à 30 % sous ceux de Sliema, mais il faut aimer l’authenticité historique. Le chauffage et le confort moderne ne sont pas systématiques.

Gzira & Msida : le bon plan des pragmatiques

Ces deux quartiers sont entre Sliema et La Valette – idéal pour vivre central sans toute l’agitation.

Gzira:

• 10 min à pied de Sliema
• Loyers 20–25 % moins chers que Sliema
• Supermarchés de quartier, restos locaux
• Ambiance résidentielle

Msida:

• Proche université (parfait pour la colocation)
• Port de plaisance, promenade
• Bonne desserte en bus
• Mix étudiants / actifs

Attard, Balzan & Lija : les « Three Villages »

Pour le calme et si le télétravail est possible, les « Three Villages » sont parfaits. C’est le repaire de la classe moyenne maltaise.

Caractéristiques :

• Maisons avec jardin au lieu d’appartements
• Familial et tranquille
• 15–20 min en voiture de Sliema
• Commerces et restaurants traditionnels locaux
• Prix nettement plus abordables

Parfait pour Dr Mara (médecin retraitée) qui cherche du calme et de la qualité.

Gozo : la petite sœur au charme fou

Gozo est une île à part – à 25 min de ferry de Malte. Ici tout est plus lent, vert, paisible.

Vivre à Gozo :

• Prix bien plus bas (50–60 % de Malte)
• Naturalisme, tranquillité, authenticité
• Voiture indispensable
• Moins d’emplois locaux
• Coupures de courant fréquentes sur l’île

Un rêve pour le travail à distance, un cauchemar pour les navetteurs.

Comparaison des loyers selon les quartiers (2 pièces)

Conseils pratiques : visites, contrats et pièges à éviter

La théorie c’est bien, la pratique c’est autre chose. Après trois ans et des dizaines de visites, je connais tous les trucs, pièges et profils de propriétaires. Voici mon retour d’expérience :

Visites : ce qu’il faut vraiment contrôler

Check-list en 10 points pour chaque visite :

1. Tester la pression d’eau : Ouvre tous les robinets à la fois
2. Vérifier le débit Internet : Speedtest sur le téléphone
3. Contrôler la climatisation : Fonctionnelle ? Âge ? Qui paie les réparations ?
4. Compter les prises : Les Maltais ont un rapport particulier avec l’électricité
5. Tester la réception mobile : Les murs en pierre bloquent tout
6. Observer les voisins : Bruyant ? Beaucoup d’enfants ? Travaux à côté ?
7. Tester l’ascenseur : Quand il y en a un… souvent vintage
8. Vérifier le balcon/la terrasse : Intimité ? Bruit de la rue ?
9. Arrivée d’eau pour la machine à laver : Présente ou pas ?
10. Inspecter le parking : Y a-t-il bien une place ? Facile d’accès ?

Comprendre les contrats : pièges classiques

Les baux maltais sont souvent… librement interprétés. Les plus courants :

Piège 1 : “Utilities excluded”

Ça veut dire : tout (eau, électricité, internet) est en plus. Ça peut faire 150 à 250 € mensuels. Toujours demander : “What exactly is included in the rent?”

Piège 2 : “Furnished apartment”

Parfois : juste un lit, une table, une chaise… ou bien tout l’équipement complet. Demande une liste précise ou prends des photos pendant la visite.

Piège 3 : “One month deposit”

+ 1 mois de loyer d’avance + commission agence. Un loyer de 1 200 € devient vite 3 000 € pour commencer.

Piège 4 : “No pets, no parties, no…”

Liste d’interdictions parfois interminable. Inviter un ami ? Cuisiner à l’ail ? Regarder Netflix en VO ? Tout est possible.

Techniques de négociation : obtenir un meilleur deal

Les Maltais aiment négocier – à condition de savoir s’y prendre :

Utiliser le bon timing :

• Octobre à janvier : basse saison, moins de concurrence
• Visiter en semaine : propriétaires plus disponibles
• Contrat longue durée : 12+ mois, meilleur tarif

Mettre en avant :

• Im a quiet professional with stable income
• I can provide references from previous landlords
• Im looking for a long-term home, not just temporary
• I can pay deposit and first month immediately

À éviter absolument :

• La franchise directe Le prix est trop élevé
• Faire le malin En France on fait comme ça…
• L’impatience J’ai besoin d’une réponse aujourd’hui

Signaux d’alerte : ces propriétaires à fuir

Certains propriétaires font perdre leur temps… ou pire. À éviter si :

Refus direct :

• Demande de l’argent avant visite
• Pas d’adresse fixe à Malte
• Contrat seulement en maltais
• Loyer trop bas pour le secteur
• Presse à signer tout de suite

Suspicion de rigueur :

• Impossible de justifier la propriété
• Exige paiement en espèces uniquement
• Aucune trace écrite
• Pas clair sur les charges
• Promet tout, trop sympa pour être vrai

Sécurité juridique : ce qu’il faut exiger par écrit

Malte est en UE, mais mieux vaut s’assurer :

• Bail écrit : En anglais, tout détaillé
• Etat des lieux : Liste de tous les meubles et équipements
• Reçu de dépôt : Preuve du paiement de la caution
• ID du bailleur : Copie d’identité du propriétaire
• Papiers du bien : Preuve de propriété
• Factures utilities : Qui paie quoi, bien clarifié

Sans ces documents, ne signe rien. Point final.

Coûts et financement : bien budgétiser son installation à Malte

Malte n’est pas bon marché. Si on te dit le contraire, c’est du marketing ou le discours de quelqu’un qui n’est pas venu depuis 2015. Mais avec une vraie planification, c’est faisable. Voici les vrais chiffres :

Dépenses totales à la location : le vrai coût

Dépenses initiales (une fois) :

Exemple pour un loyer de 1 500 € :

• Caution : 3 000 €
• Premier loyer : 1 500 €
• Agence : 750 €
• Équipement : 500 €
• Total : 5 750 € au démarrage

Dépenses mensuelles : la réalité du budget maltais

Personne seule, centre (Gzira/Msida):

• Loyer 1 chambre : 1 000–1 400 €
• Électricité/Eau : 80–150 € (hiver) / 150–250 € (été)
• Internet : 30–45 €
• Nourriture : 300–500 €
• Transport : 50 € (bus) / 300 € (voiture + essence)
• Téléphone : 20–40 €
• Total : 1 480–2 385 €

Couple, centre (Sliema) :

• Loyer 2 chambres : 1 800–2 500 €
• Électricité/Eau : 120–200 € (hiver) / 200–350 € (été)
• Internet : 35–50 €
• Nourriture : 500–800 €
• Transport : 100 € (deux bus) / 400 € (une voiture)
• Téléphones : 40–80 €
• Total : 2 595–4 180 €

Coûts cachés : ces surprises qu’on ne voit pas venir

Les mauvaises surprises sont inévitables :

• Choc électrique estivale : la clim triple la facture
• Frais d’import : shopping en ligne depuis la France/Germany = surcoûts
• Coût de l’auto : assurance 800–1 500 €/an, immatriculation 200 €
• Réparations : artisans chers et lents
• Retours “maison” : vols vers l’Allemagne 150–400 € selon la saison

Financement achat : banques & conditions

Les banques maltaises sont plus exigeantes que les allemandes. Exemples :

Bank of Valletta (majoritaire) :

• Financement max : 80 % du prix
• Apport min : 20 % + frais annexes
• Taux : 3,5–4,2 % (dépend durée, profil)
• Durée max : 25 ans
• Frais dossier : 0,5 % du crédit

HSBC Malta :

• Financement max : 75 % du prix
• Apport min : 25 % + frais
• Taux : 3,8–4,5 %
• Avantage : rabais clients existants

Conditions pour non-résident :

• Justifier trois ans de revenus stables
• Ratio dettes/revenus max 40 %
• Attestation de crédit ou équivalent
• Capacité à financer l’apport
• Parfois : caution ou garantie supplémentaire

Exemple de coût pour un appartement à 300 000 €

Il faut donc prévoir environ un sixième du prix d’achat en apport.

Astuces pour économiser

Sur le loyer :

• Bail longue durée = meilleurs prix
• Quartiers secondaires vs Sliema/St Julian’s
• Chambre en colocation vs studio seul
• Louer en hiver, période moins tendue

Sur les charges :

• Thermostat programmable pour la clim
• Éclairages LED
• Pommeaux de douche économes
• Électricité prépayée pour contrôler le budget

Sur les courses :

• Marchés plutôt que supermarchés
• Produits de saison
• Gros volumes sur les produits de base
• Profiter des Happy Hours au restaurant

Questions fréquentes sur l’immobilier à Malte

Ai-je besoin d’une autorisation pour acheter en tant que citoyen de l’UE ?

Pour les logements anciens (plus de 5 ans) et les appartements, pas besoin. Pour les neufs, maisons sur grand terrain ou résidence secondaire, il faut une autorisation AIP, accordée dans presque tous les cas.

Quels sont les frais annexes à l’achat ?

Comptez 5–8 % en plus du prix : 5 % de droit d’enregistrement, plus notaire, avocat, cadastre.

Puis-je obtenir un crédit hypothécaire en tant qu’Allemand ?

Oui, les banques maltaises financent les citoyens de l’UE. Il faut cependant plus d’apport (20–30 %) et les taux sont un peu plus élevés que pour les locaux.

Comment trouver un logement à louer en tant quétranger ?

Groupes Facebook (Malta Property Market), Property.com.mt et agences locales. WhatsApp est bien plus rapide que l’email.

Combien coûtent les charges pour une location ?

100–250 € mensuels en plus du loyer : électricité (0,20–0,25 €/kWh), eau (3–4 €/m³), internet (25–40 €). L’été, la clim fait grimper la note.

Dois-je payer des impôts sur les loyers perçus ?

Oui, les loyers sont imposés à l’impôt maltais sur le revenu. Il existe cependant des règles spécifiques pour les citoyens de l’UE.

Combien de temps dure le processus d’achat ?

Entre 2 et 6 mois du Promise of Sale à l’acte définitif. Avec autorisation AIP, comptez 6 à 12 semaines en plus.

Les prix continuent-ils de monter à Malte ?

Oui, mais le rythme est plus lent qu’entre 2015 et 2020. Les quartiers centraux restent chers, la périphérie garde du potentiel.

Louer ou acheter à Malte ?

Dépend de la durée de séjour. Moins de 5 ans : mieux vaut louer ; au-delà, l’achat peut être pertinent. Attention aux frais élevés à l’acquisition.

Quel quartier pour les locataires internationaux ?

Gzira et Msida offrent le meilleur rapport qualité-prix : central, mais moins cher que Sliema. Sliema, c’est le top… mais c’est cher.