Location de vacances à Malte : licences Airbnb et assimilés pour propriétaires internationaux – Le guide complet 2025

Licence de location saisonnière à Malte : Ce que vous devez savoir en tant que loueur international

Depuis 2019, la règle est simple à Malte : toute location de logement pour moins de 90 jours nécessite une autorisation officielle. Cela concerne aussi bien les Maltais que tout propriétaire étranger – que vous viviez en Allemagne, en Italie ou ailleurs.

Qu’est-ce qui est considéré comme location saisonnière à Malte ?

Malte définit la location saisonnière (en anglais « vacation rental » ou « short-term letting ») comme toute mise à disposition d’un logement, à titre onéreux, pour un maximum de 90 jours consécutifs. Cela englobe notamment :

• Location via Airbnb et Booking.com
• Réservations directes sur votre propre site internet
• Location à des nomades digitaux pour 1 à 3 mois
• Logements pour workation
• Même la location ponctuelle à des amis contre participation aux frais

Ce que beaucoup ignorent : même si vous ne louez quoccasionnellement – disons, quatre semaines en été –, vous avez tout de même besoin dune licence. Les autorités maltaises ne transigent pas sur ce point.

Pourquoi Malte est-elle aussi stricte ?

Malte fait face à un vrai problème de logements. Avec 1 300 habitants au kilomètre carré, c’est l’un des pays les plus densément peuplés du monde. La Malta Tourism Authority (MTA) et la Planning Authority œuvrent main dans la main pour empêcher que des logements soient soustraits au marché locatif local.

D’après la MTA (2024), plus de 3 200 locations saisonnières illégales ont déjà été détectées et sanctionnées par des amendes allant de 1 500 € à 50 000 €.

Quest-ce que cela signifie pour vous ? Ne tardez pas à solliciter votre licence. Plus vous attendez, plus le risque de contrôle augmente – et plus l’addition peut être salée.

Licence MTA vs. Planning Authority : Quelle autorisation est vraiment nécessaire ?

C’est là que les choses se compliquent – croyez-en mon expérience : même des avocats maltais hésitent parfois sur le type d’autorisation requis selon les cas. Deux autorités différentes sont responsables, avec des compétences distinctes.

Licence de la Malta Tourism Authority (MTA)

La licence MTA porte sur l’exploitation touristique. Elle est obligatoire si vous louez à des visiteurs ou touristes. Elle coûte 100 € par an et doit être renouvelée chaque année.

Autorisation de la Planning Authority

La Planning Authority vérifie si votre bien est autorisé à être loué comme location saisonnière. Cela dépend du zonage – certaines zones sont interdites à l’activité commerciale.

Le point clé : dans de nombreux quartiers résidentiels (en particulier dans les zones purement résidentielles), la location de vacances est totalement interdite. Cela touche en particulier les appartements dans les quartiers résidentiels de Sliema, St. Julians et Msida.

Quelle(s) autorisation(s) pour un propriétaire international ?

Généralement, en tant que propriétaire étranger, vous aurez besoin des deux autorisations :

1. D’abord la Planning Authority (environ 200-500 €)
2. Puis la licence MTA (100-500 € selon la catégorie)

Mon conseil : consultez un avocat maltais avant de déposer des dossiers. J’ai dépensé 800 € de conseil, mais cela m’a évité 3 000 € en erreurs et dépôts de dossiers inutiles.

En résumé : prévoyez entre 300 et 1 000 € de frais de licences la première année, selon la nature du bien et la durée prévue des locations.

Guide étape par étape : Comment obtenir votre licence de location saisonnière à Malte

Je vous décris le parcours que j’ai moi-même suivi. Spoiler : c’est plus long que prévu, et il vous faudra plus de documents que ce que vous imaginez.

Étape 1 : Préparation et rassemblement des documents

Avant même de déposer votre premier dossier, il vous faudra réunir les pièces suivantes :

• Acte de propriété (Title Deed ou contrat d’achat)
• Plan du bien
• Certificat de conformité (attestation de conformité du bâtiment)
• Police d’assurance « location saisonnière »
• Copie de votre pièce d’identité ou passeport
• Justificatif de domicile (facture de services publics ou bail de votre pays)

Le certificat de conformité est souvent le plus difficile à obtenir. Beaucoup de bâtiments anciens n’en disposent pas, et une démarche a posteriori peut prendre des mois.

Étape 2 : Demande auprès de la Planning Authority

La demande se fait en ligne via le portail de la PA. Mon astuce : chargez vos documents en haute qualité. Un document trop flou et la demande est rejetée.

La demande coûte 234 € de frais de dossier, auxquels peuvent s’ajouter des honoraires d’architecte si des modifications de plan sont requises.

Étape 3 : Inspection sur place

Un inspecteur se déplace et contrôle :

• Équipement de sécurité incendie (détecteurs de fumée, extincteurs…)
• Surface minimale par personne (14 m² dans les chambres)
• Accessibilité et adaptation PMR
• Isolation phonique et respect du voisinage

Petit avertissement : mon inspecteur est arrivé avec 45 minutes de retard et n’était pas d’humeur. Préparez-vous à rester courtois, même si la ponctualité maltaise laisse parfois à désirer.

Étape 4 : Demande de licence MTA

Une fois l’autorisation de la Planning Authority obtenue, direction la MTA. Leur procédure en ligne est nettement plus simple que celle de la PA.

Vous devrez indiquer :

• Nombre maximal d’hôtes
• Période de location envisagée dans l’année
• Équipements et services proposés
• Contact durgence (doit être joignable 24/7)

Étape 5 : Enregistrement auprès d’Identity Malta

En tant que propriétaire international, vous devrez aussi vous enregistrer auprès d’Identity Malta en tant que « personne exerçant une activité économique ». Cela coûte 100 € supplémentaires, et sans cette inscription, vous n’êtes pas autorisé à percevoir de revenus locatifs.

Ce que cela signifie pour vous ? Prévoyez au moins 12 à 16 semaines pour l’ensemble du processus. Personnellement, il m’a fallu 14 semaines, ce qui reste rapide.

Coûts et délais : Quel est le coût réel de la licence de location saisonnière à Malte ?

Voici les vrais coûts, pas les chiffres édulcorés qu’avancent certaines agences de conseil.

Coûts uniques la première année

Coût total la première année : 1 934€ – 4 734€

Coûts annuels récurrents

• Renouvellement de la licence MTA : 100-500€
• Assurance : 200-400€
• Comptabilité/conseil fiscal : 300-600€

Coûts courants par an : 600€ – 1 500€

Temps à consacrer – l’élément souvent sous-estimé

Personne ne vous le dit : la charge en temps est conséquente. J’ai tenu un journal détaillé :

• Rassemblement des documents : 8-12 heures (réparties sur plusieurs semaines)
• Démarches administratives : 6-8 heures (file d’attente incluse !)
• Dossiers en ligne : 4-6 heures (les plateformes ne sont pas intuitives)
• Suivi et relances : 3-5 heures
• Inspection/adaptations : 2-4 heures

Total : 23-35 heures de travail effectif

En pratique : si vous n’êtes pas sur place, prévoyez soit plusieurs séjours à Malte, soit de déléguer à un agent local (coût supplémentaire : 1 000 à 2 000 €).

Erreurs fréquentes lors de lobtention de la licence Airbnb à Malte – et comment les éviter

J’ai croisé à Malte, sur Facebook ou lors de démarches, de nombreux propriétaires confrontés aux mêmes erreurs. Voici les pièges principaux :

Erreur 1 : Louer d’abord, s’occuper de la licence ensuite

Grand classique. « Je vais tester si ça marche, et je ferai la demande ensuite. » Mauvaise idée ! Malte effectue des contrôles croisés systématiques entre les annonces Airbnb et leurs bases de licences.

Conséquence : Sanctions rétroactives dès le premier jour de location illégale.

Solution : Faites la demande de licence avant de publier votre annonce.

Erreur 2 : Se tromper de catégorie immobilière

Certains essaient d’économiser avec une licence résidentielle, alors qu’ils font de la location commerciale. La frontière : louer plus de 90 jours/an ou plusieurs logements = commercial.

Conséquence : Licence caduque, nouvelle demande à déposer.

Solution : Évaluez honnêtement la fréquence de vos locations.

Erreur 3 : Ignorer les règles de copropriété

De nombreux immeubles interdisent la location saisonnière. La Planning Authority vous demandera constamment si les copropriétaires s’opposent à votre démarche.

Solution : Prenez les devants : discutez avec vos voisins et votre syndic.

Erreur 4 : Protection d’assurance inadaptée

Une simple assurance habitation ne suffit pas. Il vous faut une assurance spécifique de location courte durée (Short-Term Letting), couvrant les dommages causés par les locataires et la responsabilité civile.

Solution : Consultez les assureurs locaux sur les polices STL (Mapfre Malta, GasanMamo sont spécialisés).

Erreur 5 : Pas de contact d’urgence 24h/24

Malte exige qu’un contact soit joignable à tout moment pour les urgences. Pour un propriétaire vivant à l’étranger, c’est un vrai défi.

Solution : Mandatez une société de gestion locative ou désignez un contact local (prévoir 8 à 15 % des revenus locatifs).

Ce que cela signifie pour vous ? Procédez étape par étape, ne cédez pas à la tentation des pseudo « raccourcis ». Faites-le dans les règles et dormez tranquille ensuite.

Obligations fiscales pour les propriétaires internationaux de locations de vacances à Malte

Là, on entre dans le compliqué – d’où mon conseil : faites-vous accompagner par un fiscaliste maltais. Mais voici quand même un panorama des points majeurs.

Impôt sur les revenus locatifs

En tant que non-résident, vos revenus locatifs à Malte sont imposables sur place. Le taux dépend du montant :

Enregistrement à la TVA dès 37 000 €

Si vos revenus locatifs annuels dépassent 37 000 €, enregistrez-vous à la TVA. Ce que cela implique :

• 18 % de TVA sur toutes les réservations
• Déclarations mensuelles de TVA
• Tenue de comptabilité professionnelle obligatoire

Bénéficier des conventions fiscales bilatérales

Malte a signé des conventions de non-double imposition avec la plupart des pays de l’UE. Concrètement : vous ne paierez pas deux fois vos impôts, la fiscalité maltaise peut être déduite dans votre pays d’origine.

Important : Cela implique néanmoins de déclarer dans les deux pays.

Frais déductibles

Vous pouvez déduire les dépenses suivantes de vos revenus locatifs :

• Frais de licences (MTA, Planning Authority)
• Primes d’assurance
• Frais de gestion locative
• Frais de ménage
• Réparations et entretien
• Coûts de marketing (frais Airbnb, photographie)
• Part des charges (électricité, eau, internet)

Conseils pratiques pour la gestion fiscale

1. Compte bancaire dédié : Gérez tous vos flux locatifs sur un compte distinct
2. Gardez tous vos justificatifs : Factures et reçus, au format digital suffisent
3. Constituez des réserves trimestrielles : Mettez de côté 20-30 % des loyers pour les provisions fiscales
4. Fiscaliste : Faites-vous accompagner par un fiscaliste local (300-600 € par an, mais un vrai gain à l’arrivée)

En pratique ? Pour 15 000 € de loyers annuels, comptez 1 500 à 2 500 € de charge fiscale totale, suivant les charges déductibles et la fiscalité dans votre pays de résidence.

Questions fréquentes

Ai-je besoin d’une licence pour louer à Malte si je suis citoyen de l’UE ?

Oui, l’obligation s’applique à tous les propriétaires, quelle que soit leur nationalité. Les citoyens de l’UE n’ont pas de régime spécial à Malte.

Puis-je demander la licence MTA en ligne ?

En partie. Remplissez le formulaire en ligne, mais il faut être présent sur place ou avoir un représentant pour la remise des documents et l’inspection.

Quelle est la durée de validité de la licence de location saisonnière ?

La licence MTA doit être renouvelée annuellement. L’autorisation de la Planning Authority reste valable indéfiniment, tant que le bien n’est pas modifié.

Qu’en est-il en cas d’infraction à la licence ?

Amendes de 1 500 € à 50 000 €, selon le cas. En cas de récidive, Malte peut interdire toute location.

Dois-je payer des impôts à Malte en tant que propriétaire étranger ?

Oui, vos revenus locatifs maltais sont soumis à l’impôt sur le revenu à Malte. Vous pouvez, en général, les déduire dans votre pays d’origine.

Puis-je louer sans certificat de conformité ?

Non, ce certificat est obligatoire pour toute licence. Si votre immeuble n’en a pas (cas fréquent pour les anciens), la demande est obligatoire.

Est-ce indispensable de prendre un avocat maltais ?

Pas obligatoire, mais recommandé dans les dossiers complexes ou si vous n’êtes pas sur place. Les honoraires sont généralement compensés par l’économie réalisée.

À quelle fréquence Malte contrôle-t-elle les locations illégales ?

Les contrôles en ligne sont constants. Sur place, surtout en cas de plainte ou si l’annonce n’affiche pas de numéro de licence.

Puis-je louer toute l’année avec une licence touristique ?

Oui, mais chaque réservation individuelle ne doit pas dépasser 90 nuits consécutives. Au-delà, il s’agit d’un bail classique.

Quel est le coût d’une société de gestion locative à Malte ?

Entre 8 % et 15 % des revenus locatifs, selon le degré de service. Pour une gestion totale (accueil, entretien), comptez généralement 12 à 15 %.