Sommaire Malte comme base pour des investissements immobiliers internationaux : Pourquoi l’île peut devenir ton paradis fiscal Cross-Border Real Estate Investment : Les bases fiscales que tu dois connaître Traitement fiscal des portefeuilles immobiliers internationaux à Malte : Le guide pratique Investissements immobiliers transfrontaliers : Stratégies pour ton portefeuille Conformité et reporting : Comment rester du bon côté Mise en pratique : De la planification au premier rendement Erreurs courantes et comment les éviter FAQ : Les questions essentielles sur les investissements immobiliers depuis Malte Imagine : le matin sur ta terrasse à Sliema, tu vérifies tes revenus locatifs de Berlin, Munich et Milan – et tu ne paies que 5% d’impôt dessus. Trop beau pour être vrai ? Bienvenue dans la réalité du statut Non-Dom maltais pour les investisseurs immobiliers internationaux. Je me souviens encore de mon premier rendez-vous avec un fiscaliste ici. « Malte pour l’immobilier ? », m’a-t-il demandé avec scepticisme. Trois ans et un portefeuille à sept chiffres plus tard, je sais : cette petite île de la Méditerranée n’est pas seulement un paradis de vacances, c’est l’une des bases les plus astucieuses pour les investissements immobiliers transfrontaliers en Europe. Dans ce guide, je t’explique comment investir internationalement dans l’immobilier depuis Malte tout en tirant le meilleur parti du système fiscal maltais. Tu verras quand le statut Non-Dom est vraiment avantageux pour toi, comment traiter tes loyers et plus-values fiscalement, et surtout quelles structures fonctionnent réellement. Mais attention : je t’explique aussi franchement dans quels cas Malte n’est pas le bon choix. Malte comme base pour des investissements immobiliers internationaux : Pourquoi l’île peut devenir ton paradis fiscal Ces dernières années, Malte est devenu le secret bien gardé des optimiseurs fiscaux européens. Mais pourquoi justement cette île de 316 kilomètres carrés entre la Sicile et l’Afrique du Nord ? Le Statut Non-Dom maltais : ta clé pour 5% d’impôts sur les revenus étrangers Le cœur de l’attractivité maltaise est le statut Non-Dom (Non-Domiciled Resident). Cela semble complexe ? Pas du tout. Voici les bases : En tant que résident Non-Dom, tu ne paies des impôts à Malte que sur les revenus que tu transfères réellement à Malte. Ce qui reste à l’étranger n’est pas imposé. Pour tes loyers immobiliers, cela signifie : tes loyers d’Allemagne, d’Italie ou d’Espagne ne sont imposés que si tu les rapatries à Malte. Et voici où ça devient vraiment intéressant : lorsque tu transfères ces revenus à Malte, tu ne paies que 5% d’impôt au maximum. Pas 35 %, pas 25 % – mais 5 %. On y arrive grâce à la combinaison du statut Non-Dom et d’une règle spéciale concernant les revenus étrangers. Exemple de calcul : Tu génères 100 000 € de loyers provenant de trois biens immobiliers en Allemagne. En tant que Non-Dom, tu transfères 60 000 € à Malte pour vivre. Impôt maltais : 3 000 € (5 %). Les 40 000 € restants, conservés sur le compte allemand, sont exonérés à Malte. Les conditions d’accès au statut Non-Dom sont abordables : tu dois passer au moins 183 jours par an à Malte, ne pas être citoyen maltais et Malte ne doit pas être ton domicile fiscal principal. Cela semble paradoxal, mais ça marche : tu es résident fiscal sans être domicilié. Malte versus autres pays de l’UE : la comparaison honnête Avant de faire tes valises sur un coup de tête, soyons lucides : Malte n’est pas la meilleure solution pour tous. Voici une comparaison réaliste avec d’autres destinations européennes populaires pour les investisseurs immobiliers : Pays Taux d’imposition sur loyers Impôt sur plus-value Spécificités Min. séjour Malte (Non-Dom) 5% (remittance) 5% (remittance) Seulement sur les montants transférés 183 jours Portugal (NHR) 0-28% 0% Limité à 10 ans 183 jours Chypre (Non-Dom) 0-35% 0% Limité à 17 ans 183 jours Espagne 19-47% 19-23% Régime Beckham 6 ans 183 jours Allemagne 0-45% 26,375% Progressivité sur les loyers – Ce que cela signifie pour toi ? Malte brille surtout pour des revenus étrangers élevés et constants. Le Portugal (régime NHR) peut être plus intéressant les 10 premières années, mais c’est temporaire. Chypre avantage la plus-value mais comporte des risques politiques. Quand Malte est la solution pour toi (et quand elle ne l’est pas) Après trois ans d’expérience à Malte et d’innombrables discussions avec d’autres investisseurs, voici mes règles d’or : Malte est faite pour toi, si : Tu perçois au moins 200 000 € de loyers étrangers par an Tu es flexible et peux passer plus de 6 mois/an à Malte Tu veux diversifier dans plusieurs pays de l’UE Tu privilégies l’anglais comme langue de travail (langue officielle à Malte) Tu attaches de l’importance à la stabilité politique et à l’appartenance à l’UE Malte n’est PAS faite pour toi, si : Tes revenus immobiliers annuels sont inférieurs à 100 000 € (effort > gain) Tu n’investis que dans un seul pays (ex : Allemagne) La règle des 183 jours te rebute Tu as besoin de vie urbaine et de diversité culturelle (Malte reste… limitée) Tu dépends des transports en commun (Malte = voiture obligatoire) Un investisseur munichois me disait récemment : Malte est idéale pour mon business, mais après deux ans, les Alpes bavaroises et la ponctualité allemande me manquent. Sois honnête avec toi-même : l’économie d’impôts seule ne rend pas heureux. Cross-Border Real Estate Investment : Les bases fiscales que tu dois connaître Avant de plonger dans les subtilités maltaises, il faut comprendre les fondements : comment fonctionne l’imposition immobilière transfrontalière ? Ces principes déterminent si ta stratégie maltaise sera un succès ou un échec coûteux. Impôt à la source vs. imposition de résidence : comprendre le principe L’imposition internationale des biens immobiliers repose sur un principe simple mais primordial : les biens immobiliers sont toujours imposés là où ils se trouvent (impôt à la source). Mais ton pays de résidence veut aussi taxer tous tes revenus mondiaux (imposition sur la résidence). Concrètement, si tu es résident à Malte et possèdes un bien locatif à Berlin, l’Allemagne veut taxer ton loyer (impôt à la source) ET Malte voudrait aussi le taxer comme revenu mondial (imposition par la résidence). Sans protection, c’est la double imposition assurée. Exemple pratique : Tu perçois 5 000 € de loyers par mois sur un appartement berlinois. L’Allemagne prélève environ 35 % d’impôt sur le revenu (1 750 €). Malte voudrait aussi 35 % sur 5 000 €. Sans convention de double imposition (CDI), tu paies 3 500 € au lieu de 1 750 € d’impôts ! C’est là qu’interviennent les conventions de double imposition (CDI). Ces accords règlent qui a le droit de taxer, et comment éviter la double imposition. Malte a des CDI avec pratiquement tous les pays de l’UE et bien d’autres encore. Les conventions fiscales, ton bouclier anti-double imposition Les conventions de double imposition sont tes outils clés pour l’investissement immobilier transfrontalier. Elles fonctionnent selon deux principaux mécanismes : 1. Méthode d’imputation : Tu paies l’impôt dans le pays source (ex : Allemagne) et déduis ce montant de ton impôt maltais. Exemple : L’Allemagne demande 1 750€, Malte aussi → Tu paies 1 750 € en Allemagne, 0 € à Malte. 2. Méthode d’exemption : Le pays de résidence (Malte) n’impose pas certains revenus. Plus rare pour l’immobilier, mais possible selon la CDI. Les CDI maltaises sont particulièrement avantageuses pour les investisseurs immobiliers, car elles privilégient généralement la méthode d’imputation. Combinées au statut Non-Dom, elles créent ainsi de réels avantages : CDI Allemagne-Malte : Les loyers allemands sont taxés en Allemagne, Malte impute – uniquement sur les montants rapatriés CDI Italie-Malte : Même logique, avec quelques subtilités pour certains types de biens CDI Espagne-Malte : Un peu plus complexe, mais très avantageux avec une bonne structuration Particularités maltaises : Ce que les autres pays n’offrent pas Malte propose trois avantages uniques pour les investisseurs immobiliers internationaux : 1. Remittance basis avec le statut Non-Dom Contrairement à l’Allemagne ou l’Autriche, Malte ne taxe que les revenus réellement transférés sur l’île. Tu gardes ainsi le contrôle sur ta charge fiscale. 2. Taxe maximale de 5% sur les revenus de source étrangère Si tu transfères des revenus étrangers à Malte, tu ne paies jamais plus de 5% d’impôt, quel que soit le montant. Ce régime nexiste nulle part ailleurs dans l’UE. 3. Sociétés et structures flexibles Malte propose différentes formes d’entreprises pour détenir des biens immobiliers, avec une efficacité fiscale remarquable. En particulier, la Private Limited Company maltaise, couplée au régime de participation, peut maximiser l’efficacité pour les gros portefeuilles. Un investisseur allemand détenant 15 biens m’a confié : « En Allemagne, j’aurais payé 200 000 € d’impôts sur mes loyers. À Malte avec le Non-Dom : 15 000 €. Le déménagement a été rentabilisé en un an. » Attention cependant : ces avantages ne fonctionnent que si la mise en œuvre est rigoureuse. Une structure mal conçue peut coûter très cher, comme tu le verras dans la suite. Traitement fiscal des portefeuilles immobiliers internationaux à Malte : Le guide pratique Entrons dans le concret. Comment, en tant que résident maltais, déclarer réellement tes revenus immobiliers internationaux ? Voici les scénarios essentiels – avec vrais chiffres et retours d’expérience. Loyers étrangers : Comment les Non-Doms sont imposés Les loyers sont le classique des revenus immobiliers. En tant que Non-Dom à Malte, tu as ici un atout décisif : c’est toi qui décides quand et combien tu veux imposer. Principe de base : Les loyers reçus à l’étranger ne deviennent imposables à Malte que si tu les transfères (remittance basis). Ce qui reste à l’étranger n’intéresse pas le fisc maltais. Exemple pratique – Portefeuille allemand : Tu détiens trois appartements à Munich générant 8 000 € de loyers nets/mois, soit 96 000€/an. En tant que Non-Dom maltais, tu ne transfères que 40 000 € à Malte pour vivre. Les 56 000 € restants restent en Allemagne. Fiscalité : – Allemagne : ~30 000 € (impôt sur les 96 000 €) – Malte : 2 000 € (5 % sur les 40 000 € transférés) – Imputation : les 30 000 € payés en Allemagne sont crédités sur Malte – Résultat : tu paies seulement les 30 000 € allemands, rien de plus à Malte Le secret : si tu avais transféré la totalité, l’impôt maltais aurait été de 4 800 € (5% de 96 000 €) – toujours bien inférieur au taux allemand (~31 %). Stratégies de timing majeures : Optimisation de fin d’année : Transfère des montants importants en janvier N+1 pour décaler l’imposition Timing des investissements : Utilise les revenus étrangers accumulés pour de nouveaux achats immobiliers sans rapatrier à Malte Planification des frais de vie : Évalue précisément ce dont tu as besoin à Malte afin d’éviter les transferts inutiles Plus-values à la revente : Appliquer correctement la règle des 5 % La plus-value, souvent le sommet de l’investissement immobilier. Après 10 ans, revendre peut générer des profits à six chiffres. Malte tire alors tout son potentiel. Règle de base : Les plus-values sur revente d’immeubles étrangers sont soumises au même remittance basis et à la même règle des 5% que les loyers. Mais attention : certains pays n’imposent pas ou peu les plus-values immobilières. D’où de vraies opportunités d’optimisation : Pays Impôt sur plus-value Durée de détention pour exonération Traitement Malte (Non-Dom) Allemagne 0 % (privé, > 10 ans) 10 ans 5 % sur montants rapatriés Autriche 0 % (résidence principale, >2 ans) 2 ans 5 % sur montants rapatriés Espagne 19-23 % Aucune 5 % sur montants rapatriés Italie 26 % 5 ans (résidence principale) 5 % sur montants rapatriés Case Study – Vente en Allemagne : Un investisseur revend après 12 ans un appartement berlinois avec 300 000 € de plus-value. En Allemagne : exonéré (> 10 ans). En tant que Non-Dom maltais, il transfert 100 000 € à Malte et réinvestit 200 000 € dans un nouveau bien au Portugal. Imposition : – Allemagne : 0 € – Malte : 5 000 € (5 % sur le transfert) – Taux effectif d’imposition : 1,67 % sur la plus-value Cette combinaison fait de Malte un terrain de jeu idéal pour les stratégies Buy-and-Hold avec revente occasionnelle. Tu accumules à l’étranger des plus-values peu ou pas taxées, que tu transfères à Malte selon tes besoins. Structuration via société maltaise : Ça vaut le coup quand ? Dès qu’un certain seuil de portefeuille est atteint, la question se pose : détenir en direct ou via société maltaise ? La réponse dépend de ta situation. Avantages d’une Limited maltaise pour l’immobilier : Exonération de participation : Les dividendes de holdings étrangers peuvent, sous conditions, être exonérés Report de pertes : Les pertes sur différents biens peuvent s’imputer Financement : Les banques préfèrent souvent financer des sociétés Succession : Transmission par cession de parts plus aisée que transfert en direct Inconvénients et coûts : Coût annuel société (compta, compliance) : 5 000 – 15 000 € Planification fiscale plus complexe Peut poser problème pour financer les immeubles dans certains pays Déclaration CRS (échange automatique de renseignements) Règles empiriques : Portefeuille Rarement pertinent, coûts > avantages 2-5 M€ : Cas par cas, selon la composition et la stratégie > 5 M€ : Presque toujours pertinent, économies fiscales conséquentes Un investisseur autrichien avec 12 biens dans trois pays m’a confié : « La structure de holding maltaise m’économise 80 000 € d’impôts par an. Les 12 000 € de frais additionnels sont vite rentabilisés. » À noter : ces structures doivent être mises en place dès le départ. Les réorganiser plus tard peut entraîner des handicaps fiscaux et beaucoup de complications. Investissements immobiliers transfrontaliers : Stratégies pour ton portefeuille Choisir Malte comme base fiscale, c’est une chose – mais où investir concrètement ? Après trois ans d’expérience de portefeuilles internationaux gérés depuis Malte, voici mon retour sur les principaux marchés cibles. Allemagne : Gérer ses biens depuis Malte L’Allemagne reste pour beaucoup de résidents maltais le pilier du portefeuille. Pour de bonnes raisons : stabilité locative, sécurité juridique, et la CDI Malte-Allemagne garantit une fiscalité prévisible. Spécificités fiscales sur l’immobilier allemand : Loyers : 25–42 % en Allemagne, Malte impute sur les montants rapatriés Plus-values : Exonéré après 10 ans, parfait pour les Non-Dom Malte Amortissement : Amorti annuel allemand (2 %/an) minimise la facture fiscale Frais déductibles : Les déplacements Malte-Allemagne sont déductibles Astuce optimisation : Achète des biens à rénover en Allemagne et finance-les avec tes revenus accumulés à Malte. Les travaux déduisent l’impôt en Allemagne tout en valorisant le bien. Défis pratiques : Gestion : Plus difficile à distance, gestion déléguée souvent incontournable SAV locataires : décalage horaire faible, mais présence sur place parfois nécessaire Artisans : Sans contact local, chaque réparation peut devenir une galère Mon conseil : n’investis que dans les marchés que tu connais. Hambourg, Munich, Berlin sont plus simples à gérer depuis Malte que les petites villes du Brandebourg. Italie : Rentabilité et pièges fiscaux L’Italie séduit surtout les résidents maltais : vols courts, mentalité similaire, rendements parfois très élevés. Mais attention, le système fiscal italien recèle des pièges. Opportunités : Rendements élevés : Jusqu’à 8-12 % brut dans le sud Prix bas : Sicile, Calabre, Pouilles accessibles Contexte UE : Droit sécurisé, propriété fiable Proximité géographique : 1-2h de Malte Risques : Fiscalité complexe : Plusieurs régimes d’impôt pour étrangers Bureaucratie : Achat = 6–12 mois Vacance : Certains secteurs difficiles à louer Cedolare secca : Cette taxe forfaitaire annule parfois les avantages maltais Région Rdt brut moyen Prix/m² Recommandation depuis Malte Milan 3–5 % 4 000–8 000 € Long terme uniquement Rome 4–6 % 3 000–6 000 € Très solide, mais cher Sicile 8–12 % 800–2 000 € Opportunités, mais risqué Pouilles 6–10 % 1 000–2 500 € Bon compromis En 2022, un investisseur allemand a acheté cinq appartements à Bari, prix moyen 60 000 €. Après rénovation, il encaisse 500 € de loyer par appart, soit plus de 10% de rendement. « Sans les avantages fiscaux maltais, l’investissement n’aurait pas eu de sens », dit-il. Espagne : Structurer intelligemment les résidences secondaires L’Espagne est un classique pour les résidences secondaires européennes. Valence, Alicante, Malaga – les projets fleurissent. Mais comment structurer fiscalement ces investissements depuis Malte ? Comprendre la fiscalité espagnole : Residentes vs No Residentes : En tant que résident maltais tu es No Residente en Espagne IRNR : 19% d’impôt forfaitaire sur les loyers Plus-values : 19% pour les No Residentes, sans abattement Impôt sur la fortune : A partir de 700 000 € de biens en Espagne Cette combinaison IRNR espagnole et Non-Dom Malte peut être très efficace : Exemple – Appartement Costa del Sol : Prix : 300 000 €, loyers : 18 000 €/an – Espagne : 3 420 € IRNR (19 %) – Malte : 900 € (5 % sur les 18 000 € rapatriés) – Imputation CDI : les 3 420 € espagnols sont crédités – Charge effective : 3 420 € = 19 % (pas d’impôt maltais additionnel) Stratégie résidence secondaire depuis Malte : Usage personnel + location : 2–3 mois pour toi, le reste à louer Location courte durée : Airbnb ou Booking pour des rendements supérieurs Détention longue durée : Miser sur la valorisation et la revente future Europe de l’est : tirer le meilleur des marchés émergents Pologne, Tchéquie, Croatie… L’Est de l’Europe attire les résidents maltais plus téméraires. Les marchés progressent, sécurité juridique UE, rendements souvent à deux chiffres. Marchés top pour les investisseurs maltais : Pologne (Varsovie, Cracovie) : 6–8 % de rendement, démocratie stable Tchéquie (Prague) : 4–6 % de rendement, très faible imposition sur plus-value Croatie (Zagreb, Split) : 5–10 % de rendement, entrée UE, tourisme en hausse Hongrie (Budapest) : 6–9 %, attention au risque politique Points forts du montage maltais en Europe de l’Est : Faibles impôts locaux + taxe maltaise à 5% = charge minimale Liberté de circulation UE pour faciliter achats/gestion Même devise dans les pays euro (Slovaquie, Slovénie) CDI Malta – Europe de l’est souvent très favorables Un investisseur suisse, résident maltais, a ainsi acquis 6 appartements à Varsovie en 2021 à 150 000 € pièce. En cumulant rendement brut 8 % et optimisation via Malte, sa charge fiscale totale tombe sous 10 % – en Suisse il aurait payé plus de 30 %. N’oublie pas les risques : L’investissement en Europe de l’Est requiert une expertise locale, la politique peut affecter les marchés, et la liquidité y est bien inférieure à celle de l’ouest du continent. Conformité et reporting : Comment rester du bon côté Le statut Non-Dom à Malte est légal et conforme à l’UE – à condition de respecter toutes les règles. Après trois ans à Malte, je peux te dire : la compliance, c’est le chapitre où l’on commet le plus d’erreurs. Et ces erreurs coûtent cher. Déclaration fiscale maltaise : que dois-tu déclarer ? En tant que résident maltais, tu dois déclarer tes impôts chaque année. Bonne nouvelle, le système maltais est moins complexe qu’en Allemagne, mais il a ses propres subtilités. Calendrier et échéances clés : 30 juin : Dépôt de la déclaration pour l’année précédente 31 décembre : Paiement du solde éventuel Trimestriel : Paiements anticipés si hauts revenus Ce que la déclaration maltaise exige : Tous revenus mondiaux (aussi ceux non rapatriés) Montants exacts transférés à Malte Impôts étrangers déjà payés (pour l’imputation CDI) Patrimoine foncier mondial (qu’il produise des revenus ou non) Comptes bancaires et portefeuilles hors Malte Attention : Tu dois déclarer TOUS les revenus, même non imposés. Malte exige une vision complète de ta situation financière. Cacher de l’information peut te faire perdre le statut Non-Dom. Erreurs typiques de déclaration à Malte : Mauvais calcul des montants remitted : Beaucoup confondent ce qui est rapatrié Oubli de l’imputation CDI : Les impôts étrangers doivent figurer comme crédit Erreur de timing : Transfert le 31/12 vs. 01/01 = année fiscale différente Change : Conversion inexacte des devises étrangères Mon conseil : paie un bon fiscaliste maltais. 2 000–4 000 € par an bien investis, qui t’épargnent beaucoup d’ennuis ensuite. CRS et échange automatique d’informations : La transparence s’impose Depuis 2017, les pays de l’UE échangent automatiquement des infos bancaires (Common Reporting Standard – CRS). Pour les résidents maltais, cela signifie : tes pays d’origine seront informés de tes comptes et revenus maltais. Ce qui est déclaré automatiquement : Soldes bancaires > 250 000 € sur les comptes maltais Intérêts et dividendes Produits de cessions de valeurs mobilières Prestations d’assurances-vie Ce qui ne l’est PAS : Biens immobiliers à l’étranger (sauf via sociétés) Comptes Espèces, valeur mobilière physique Prêts privés entre particuliers Important : le CRS rend l’évasion fiscale quasi impossible. Si tu cachais des revenus, régularise avant de t’installer à Malte. L’auto-dénonciation coûte moins cher qu’une découverte par l’administration. Documentation : Les justificatifs à conserver Une documentation rigoureuse est la clé d’investissements immobiliers transfrontaliers. Tu dois pouvoir prouver à tout moment, aux autorités maltaises ou étrangères, l’origine de ton argent et le détail de son imposition. Obligatoire pour Malte : Certificat de résidence : Attestation annuelle de résidence à Malte Certificat de résidence fiscale : Preuve de l’imposition à Malte Justificatifs de transfert : Toutes les preuves de virement à Malte, avec date et motif Baux et décomptes pour tes immeubles à l’étranger Avis d’imposition étrangers pour l’imputation CDI Fortement conseillé : Actes d’achat immobilier avec détails de financement Factures de rénovation pour la valorisation Justificatifs de gestion (vols, hôtels pour visiter des biens) Conversions de devises aux taux historiques Pactes de société pour les structures corporate Document Durée conservation Importance Source Certificat de résidence fiscale à Malte Illimitée Critique Tax Department de Malte Justificatifs de transfert 10 ans Critique Relevés bancaires Avis d’imposition étrangers 10 ans Élevée Autorités locales Actes d’achat immobilier Illimitée Élevée Notaire/avocat Factures de rénovation 10 ans Moyenne Artisan/entreprise Un investisseur allemand me confiait : Cinq ans plus tard, les impôts allemands m’ont contrôlé. Grâce à une documentation impeccable, dossier réglé en deux heures. Mon voisin, sans rien, bataille depuis deux ans. Tips pour l’organisation digitale : Utilise un cloud avec serveurs en UE (RGPD) Scanner systématique des documents dès réception Nommage standardisé (année-mois-jourtypepays) Backup annuel sur disque externe Partage des docs clés avec ton fiscaliste Mise en pratique : De la planification au premier rendement Assez de théorie – comment se lancer concrètement ? Voici, étape par étape, le process que j’applique, de l’idée à l’optimisation continue de ton portefeuille immobilier international. Premier investissement : Étape par étape vers l’international Ta première opération immobilière depuis Malte est une étape clé. Voici la procédure éprouvée issue de ma pratique : Phase 1 : Créer les fondamentaux (mois 1–3) Obtenir la résidence maltaise : Justifier les 183+ jours de présence Ouvrir un compte bancaire : HSBC ou BOV en priorité Trouver un fiscaliste spécialisé Non-Dom Choisir le marché cible : Pays et région Définir budget et financement : Fonds propres ou emprunt Phase 2 : Analyse de marché et recherche du bien (mois 3–6) Tisser un réseau local : Agents, avocats sur place Analyse fiscale : Lire la CDI, consulter fiscaliste local Visiter les biens : Au moins 3 à 5 visites sur site Due diligence : Vérifs juridiques, diagnostics, benchmark Demande de financement : Banques locales ou financement maltais Phase 3 : Acquisition et intégration (mois 6–9) Négocier le contrat Optimisation fiscale : Timing pour l’exercice maltais Signatures chez le notaire, transfert des docs à Malte Préparer la location : Travaux, ameublement, marketing Mettre en place la gestion : Administratif, gestionnaire, comptes Case study – Premier appartement à Berlin : Un consultant IT de Vienne achète en 2023 un bien à Kreuzberg pour 450 000 €. Apport : 150 000 € issus d’économies maltaises, prêt : 300 000 € auprès de la Volksbank Berlin. Loyer : 1 800 €/mois. Après impôt allemand (~600 €/mois), il transfère 1 200 € à Malte. Impôt maltais : 60 €/mois (5 %). Rendement net sur fonds propres : 9,6 %/an. Construction de portefeuille : La bonne diversification Un actif immobilier, c’est le départ. La vraie protection patrimoniale passe par une diversification intelligente. Depuis Malte, tout est possible. Diversification géographique – ma recommandation : 40 % cœur de portefeuille (Allemagne / Autriche / Suisse) : Rendements stables, marchés sûrs 30 % marchés en croissance (Espagne / Italie) : Rendements supérieurs, risques accrus 20 % marchés émergents (Europe de l’Est) : Plus spéculatif 10 % alternatifs (REIT / crowdfunding immo) : Liquidité et diversification Diversification typologique : Résidentiel (60 %) : Location classique, cashflow stable Commerces/bureaux (25 %) : Rendements supérieurs, baux longs Résidences secondaires (15 %) : Usage perso + location, potentiel de valorisation Année Investissement Pays Montant Rdt attendu 1 Appartement Berlin Allemagne 450 000 € 4,8 % 2 Appartement Valence Espagne 280 000 € 6,4 % 3 Bureau Vienne Autriche 650 000 € 5,2 % 4 3x appart Varsovie Pologne 450 000 € 8,1 % 5 Villa Sicile Italie 320 000 € 7,3 % Stratégie de financement sur 5 ans : Années 1–2 : Financement conservateur (60–70 % LTV) Années 3–4 : Utilisation du cross-collateral, portefeuille en garantie Année 5+ : Refinancement et nouveaux investissements Conseil fiscal : choisir le bon partenaire Pour l’immobilier cross-border, il faut des experts dans au moins deux pays. Bien choisir est capital – et plus dur qu’il n’y paraît. Fiscaliste maltais : Les points à surveiller Spécialiste Non-Dom : Au moins 50 % de la clientèle doit être Non-Dom Maitrise de l’immobilier international Expertise des conventions : Très bonne maîtrise des CDI concernées Conseil proactif : Pas seulement déclaratif, mais planification fiscale Anglais et allemand : Communication sans équivoque Coûts d’une bonne prestation à Malte : Compliance annuelle : 2 500–5 000 € Planification fiscale : 150–300 €/h Structuration : 5 000–15 000 € one-shot Suivi régulier : 500–1 500 €/trimestre Expertise locale (Allemagne / Autriche / Espagne…) Fiscaliste local : Incontournable pour les questions nationales Avocat en immobilier : Pour les achats et montages complexes Comptable/commissaire aux comptes : Pour gros portefeuilles Mise en garde contre les “petits prix” : Un investisseur a voulu économiser 1 500 € de conseil en recourant à un service web bon marché. Résultat : 25 000 € de rappel fiscal à cause d’une CDI mal appliquée. La qualité, ça se paye. Questions à poser à un potentiel conseiller : « Combien de clients Non-Dom avec immobilier gérez-vous ? » « Pouvez-vous m’expliquer la CDI Malte-Allemagne pour l’immobilier ? » « Comment structureriez-vous un portefeuille de 2 M€ ? » « Quel logiciel utilisez-vous pour la déclaration maltaise ? » « Avez-vous des partenaires en Allemagne/Autriche/Espagne ? » Trouver les bons conseillers prend 3 à 6 mois, mais cet investissement t’accompagnera des décennies. Erreurs courantes et comment les éviter En trois ans à Malte, j’ai rencontré beaucoup d’investisseurs – et vu beaucoup d’erreurs. Certaines coûtent des nerfs, d’autres une fortune à six chiffres. Voici les pièges fréquents et comment les contourner. Erreurs de structuration coûteuses La plus grosse erreur se fait généralement dès le début : mauvaise ou absence de structuration. Une fois commise, la corriger coûte très cher. Erreur #1 : Acheter en nom propre alors qu’une société aurait été préférable Un entrepreneur autrichien a acheté 4 biens en Italie pour 1,8 million € en nom propre. Mauvais choix : une holding maltaise aurait épargné 40 000 €/an. Transférer ces biens après coup provoquerait une taxation en donation. Prévention : Dès 1,5 M€ de portefeuille, étudier le montage société. Erreur #2 : Mauvaise forme de société Toutes les sociétés maltaises ne conviennent pas à l’immobilier. Un allemand a employé une Malta Trading Company – perdant ainsi l’exonération de participation sur les dividendes. Prévention : Ne travailler qu’avec des avocats spécialisés dans le montage immo. Erreur #3 : Timing dans la création de la société Créer la société après les achats peut coûter très cher (requalification en vente, taxation immédiate). Prévention : Anticiper la structuration AVANT le premier achat. Problèmes de timing pour la résidence Le statut Non-Dom dépend d’une présence stricte sur l’île. Des erreurs de décompte peuvent tout remettre en question. Erreur #4 : Calcule faux des 183 jours Beaucoup pensent : 6 mois = 183 jours = résident à Malte. Mais Malte compte chaque journée commencée. Arriver le 1er juillet le soir + partir le 1er janvier matin = 2 jours, pas 1,5 ! Prévention : Tenir un carnet de voyage précis, conserver les tampons. Erreur #5 : Multirésidence fiscale ignorée Un investisseur allemand avait deux passeports (allemand et autrichien). Il s’est retrouvé résident fiscal dans les deux pays malgré 200+ jours à Malte. Prévention : Clôturer officiellement toutes anciennes résidences fiscales. Erreur #6 : Interruption involontaire de la résidence Covid 2020 : Un investisseur n’a passé que 160 jours à Malte. Résultat : Perte du statut Non-Dom, rattrapage fiscal de 80 000 € pour l’année entière. Prévention : Prendre de la marge, viser 200+ jours par an. Coûts annexes sous-estimés Nombreux sont ceux qui n’estiment que les frais apparents. Les coûts cachés peuvent rogner 20–30 % du rendement. Poste de coût Annuel Minoration usuelle Calcul réaliste Conseil fiscal Malte 3 000 € 50 % 4 500 € Fiscaliste à l’étranger 2 000 € 100 % 4 000 € Voyages gestion immo 3 000 € 200 % 9 000 € Gestion/administration 1 500 € 50 % 2 250 € Compliance/Reporting 1 000 € 100 % 2 000 € Risque de change/frais 800 € 300 % 3 200 € Erreur #7 : Classer les frais de voyage comme privés Les vols Malte-Berlin pour visiter un bien sont déductibles ! Beaucoup oublient et perdent 30–40 % d’économies d’impôt sur ces frais. Prévention : Consigner tous voyages liés à l’immo et les déclarer en charge. Erreur #8 : Négliger le risque de change Un suisse avec des biens en Pologne a perdu 15 % de rendement euro à cause de la fluctuation du zloty en 2022. Pas de couverture, pas anticipé. Prévention : Dans les pays hors zone euro, couvrir le risque par des produits de change ou une protection naturelle. Erreur #9 : Oublier le besoin de liquidité L’immobilier manque de liquidité. Un investisseur a dû vendre à perte en 2023 pour dégager du cash. Résultat : 80 000 € de perte sèche. Prévention : Jamais plus de 70 % du patrimoine en immobilier, garder le reste liquide ou quasi-liquide. L’erreur qui coûte le plus cher que j’ai vue : Un entrepreneur allemand structurait son portefeuille de 5 M€ via une BV néerlandaise et non une société maltaise – pour économiser sur le conseil. Surcoût annuel en raison d’une fiscalité moins efficace : 120 000 €. Après trois ans le “conseil cheap” a coûté 360 000 € de plus… Mes règles d’or après trois ans à Malte : Investis dans le meilleur conseil auquel tu as accès Prévois la structuration AVANT tout achat Archive TOUT ce qui peut avoir un impact fiscal Major le calcul global des coûts annexes de 50 % Garde 20–30 % de ton patrimoine liquide FAQ : Les questions essentielles sur les investissements immobiliers depuis Malte Puis-je perdre le statut Non-Dom maltais ? Oui, il n’est pas permanent. Tu le perds si tu restes moins de 183 jours/an à Malte, si tu deviens citoyen maltais ou si Malte devient ton domicile fiscal. Une interruption du séjour peut annuler rétroactivement l’avantage fiscal. Dois-je déclarer tous mes revenus à Malte ? Non, en tant que Non-Dom tu ne paies des impôts que sur ce que tu transfères à Malte (remittance basis). Ce qui reste à l’étranger n’est pas imposé. Mais tu dois TOUT déclarer dans la déclaration fiscale. Quel seuil minimum pour que Malte soit valable ? En règle générale, il faut viser au moins 200 000 € de revenus étrangers annuels. En dessous, les frais de compliance (5 000–10 000 €/an) annulent vite le bénéfice fiscal. Puis-je me financer en Allemagne en étant résident maltais ? Oui, les banques allemandes financent aussi les résidents maltais, mais les conditions sont généralement moins favorables que pour les résidents. Alternative : passer par des banques maltaises ou privées internationales. Comment fonctionne la règle des 5 % pour différents types de revenus ? Les 5 % ne s’appliquent qu’aux revenus étrangers transférés à Malte. Les loyers d’Allemagne que tu rapatries sont taxés à 5 % maximum. Les impôts déjà payés en Allemagne sont imités sur le montant à Malte. Faut-il vendre mes biens allemands ? Non, tu peux garder tes immeubles existants. Le statut Non-Dom ne touche que l’imposition future. Mais il peut valoir la peine d’étudier une structuration via holding maltaise. Quid de ma couverture santé allemande ? En étant résident à Malte, tu dois t’y assurer. Les résidents de l’UE ont accès au système maltais. Beaucoup prennent une assurance privée complémentaire pour plus de prestations. Puis-je investir depuis Malte dans tous les pays de l’UE ? En principe oui, grâce à la liberté de circulation européenne. Certains pays imposent des restrictions sur certains types de biens (ex : terres agricoles). Malte a des CDI avec presque tous les pays de l’UE. Combien de temps avant de ressentir les avantages fiscaux ? Dès ton installation à Malte. Arrivé en janvier 2024, premier achat en mars, tu profites déjà pour la déclaration 2024 (à déposer avant juin 2025) des avantages maltais. Quelle est la plus grosse erreur en investissant dans l’immobilier depuis Malte ? Le manque de préparation. Beaucoup sous-estiment la complexité et économisent sur le conseil. Une structuration mal conçue coûte cher à long terme. Investis dès le départ dans l’expertise – c’est toujours rentable.
