Achat immobilier à Malte : de la promesse de vente à l’acte final – Le guide complet pour les acheteurs internationaux

Promise of Sale Malta : La première grande étape

Le Promise of Sale, c’est la porte d’entrée vers ton achat immobilier à Malte – une promesse d’achat ferme et sérieuse, avec de vraies conséquences juridiques. Ici, tu t’engages à acheter ; le vendeur, à vendre, selon des conditions et des délais précis.

Qu’est-ce qu’un Promise of Sale, exactement ?

Un Promise of Sale (« Wegħda ta Bejgħ », en maltais) est un avant-contrat de vente qui engage juridiquement les parties. Tu verses un acompte – généralement 10 % du prix – et tu conviens d’une date de signature pour le Final Deed, qui a souvent lieu 6 à 12 mois plus tard. Pourquoi attendre ? À Malte, il reste souvent des travaux à finir, des autorisations à obtenir ou un financement à organiser.

Le document est rédigé en anglais (heureusement), mais comprend souvent des termes juridiques maltais qui peuvent déconcerter. Les plus importants :

• Konveniu : C’est le Promise of Sale lui-même
• Kaparra : L’acompte, généralement 10 % du prix d’achat
• Riċevuta : Le reçu pour ton acompte
• Atti tal-Bejgħ : Le Final Deed, l’acte de vente définitif

Quels documents pour le Promise of Sale ?

Avant même le premier rendez-vous chez le notaire, prépare ces pièces :

1. Passeport valide ou carte d’identité de l’UE
2. Justificatif de financement (attestation bancaire ou offre de crédit)
3. Proof of Address (justificatif de domicile, facture d’électricité de ton pays)
4. Malta Tax Number (à demander auprès de l’Inland Revenue Department à Floriana)
5. Pouvoir notarié (si tu ne peux pas te déplacer toi-même)

Astuce : Tu peux demander le Malta Tax Number en ligne avant même de te rendre à Malte. Ça t’épargne une démarche sur place et accélère grandement l’ensemble du processus.

Bourdes fréquentes lors du Promise of Sale – et comment les éviter

Après deux ans sur l’île et de nombreux échanges avec d’autres acheteurs, j’ai repéré les pièges les plus courants :

Surtout pour les achats « Off-Plan » (biens non encore terminés), il faut être très vigilant. J’ai vu des acheteurs attendre 18 mois leur appartement parce que le promoteur n’a demandé le permis de construire qu’après signature du Promise of Sale.

Entre le Promise of Sale et le Final Deed : Mettre à profit le temps d’attente

Les mois entre le Promise of Sale et le Final Deed ne sont pas du temps perdu – bien au contraire. C’est le moment d’organiser pour que la remise des clés se passe sans accroc. Et crois-moi, à Malte, rien ne marche vraiment tout seul.

Réception et contrôle qualité pour les biens neufs

Si tu as acheté une propriété non achevée, voilà la période clé de suivi du chantier. Malte a – disons-le poliment – des standards assez souples en matière de qualité. Certains promoteurs sont sérieux, d’autres moins.

À surveiller lors de tes visites :

• Installations électriques : Sont-elles bien posées ?
• Systèmes sanitaires : Pression d’eau et écoulement OK ?
• Fenêtres et portes : Sont-elles étanches ? (Important pendant les pluies d’hiver à Malte !)
• Balcons et terrasses : Étanchéité contre l’humidité
• Espaces communs : Piscine, ascenseur, hall d’entrée

Prépare une « Snag List » – une liste détaillée des défauts à corriger avant la signature finale. Certains promoteurs tentent de refiler ces frais à l’acheteur. Ne te laisse pas faire.

Organiser le financement : Banques maltaises pour étrangers

Si tu ne payes pas comptant, il te faut un prêt auprès d’une banque locale. Cela peut prendre du temps. BOV (Bank of Valletta) et HSBC Malta sont les deux principaux acteurs, mais leurs délais varient énormément.

Ce que les banques maltaises exigent des ressortissants de l’UE :

1. Un apport minimum de 25 % (parfois même 30 – 35 %)
2. Justification de revenus réguliers (3 années de déclarations fiscales)
3. Numéro fiscal et compte maltais
4. Évaluation immobilière (coûte environ 500 – 800 €)
5. Avocat local comme représentant

Les taux sont actuellement autour de 3,5 – 4,5 % pour les ressortissants de l’UE (2024). Les acheteurs allemands et autrichiens obtiennent parfois de meilleures conditions – petit avantage d’une bonne réputation de solvabilité.

Souscrire une assurance : Ce qui est véritablement incontournable

À Malte, l’assurance bâtiment est obligatoire lorsque tu prends un crédit hypothécaire. Mais même sans obligation bancaire, il est vivement conseillé d’être couvert – le climat méditerranéen est plus rude qu’il n’y paraît.

Assurances recommandées pour les propriétaires à Malte :

• Buildings Insurance : Contre tempêtes, inondations, séismes
• Contents Insurance : Biens mobiliers et objets personnels
• Public Liability : Responsabilité civile pour dommages à autrui
• Water Damage Cover : Crucial pour les appartements en attique

Le coût s’élève à environ 300 – 600 € par an pour un bien de 100 000 €, selon la localisation et l’équipement.

Final Deed Malta : Le rendez-vous chez le notaire décisif

Le jour du Final Deed, c’est enfin ton moment : tu reçois les clés ! Mais il reste encore à affronter la machine administrative maltaise. Ici, le notaire a un rôle bien plus large qu’en Allemagne : il vérifie le contrat, agit comme dépositaire des fonds et procède à la formalité d’enregistrement.

Déroulé du rendez-vous Final Deed

Le rendez-vous définitif dure normalement 45 à 90 minutes et suit un protocole précis :

1. Vérification de l’identité de tous les participants
2. Lecture complète du Final Deed (même s’il fait 20 pages)
3. Vérification des détails restants (relevés de compteurs, dernières factures)
4. Paiement du solde (généralement par virement à l’avance)
5. Signature de toutes les parties
6. Remise des clés et documents
7. Enregistrement auprès du Land Registry (fait par le notaire)

Conseil : Viens avec un avocat maltais, même si ce n’est pas obligatoire. Les 500–800 € honoraires peuvent t’éviter bien des tracas si le contrat comporte des zones d’ombre.

Coûts et frais détaillés lors du Final Deed

Ici, ça peut vite grimper… Les frais annexes lors d’un achat immobilier à Malte représentent 8–12 % du prix d’achat. Principaux postes :

Exemple pour un bien à 400 000 € destiné à la résidence principale :

• Stamp Duty : 20 000 € (5 %)
• Notaire : 3 000 € (0,75 %)
• Avocat : 800 €
• Divers : 1 200 €
• Total frais annexes : 25 000 €

Ce qu’il se passe après la signature

Avec la signature du Final Deed, tu es officiellement propriétaire – mais il te reste encore quelques démarches administratives :

• Transférer l’électricité et l’eau à ton nom (ARMS Malta, prévoir 2 à 3 semaines)
• Demander une connexion internet (Epic, Melita ou GO – tous à niveau comparable)
• Activer ton assurance habitation
• Prévoir d’éventuelles rénovations (vérifier la Building Permit !)
• S’inscrire à la taxe foncière (à partir de l’année suivante)

Important : Le notaire te remet une copie certifiée du Final Deed. Tu en auras besoin pour toutes tes démarches officielles ; conserve-la précieusement.

Achat immobilier à Malte : Coûts et taxes pour les étrangers

En tant que citoyen de l’UE, tu as à Malte les mêmes droits immobiliers que les locaux – mais il existe quelques subtilités fiscales à connaître, surtout si tu veux utiliser le bien comme résidence secondaire ou le revendre plus tard.

Stamp Duty : la taxe d’acquisition maltaise

La Stamp Duty est le poste le plus lourd lors de l’achat. Malte fait une distinction qui peut t’être très coûteuse :

• Résidence principale à Malte : 5 % de Stamp Duty
• Résidence secondaire ou investissement : 8 % de Stamp Duty
• Seuil pour taux réduit : 400 000 € (uniquement pour la première résidence)

Attention : La notion de « résidence principale » ne vaut que si tu n’as jamais possédé de bien à Malte ET que tu y vis effectivement. Si tu achètes comme Allemand une résidence de vacances à Sliema, tu paies automatiquement 8 % – même si ce n’est pas ta première propriété, ni en Allemagne ni ailleurs.

Spécificités fiscales pour ressortissants de l’UE

La fiscalité maltaise peut sembler complexe mais elle est souvent avantageuse :

À noter : Malte ne prélève aucun droit de succession. Si tu lègues ton bien maltais à tes enfants, aucun impôt n’est dû – un atout considérable face à l’Allemagne.

Dépenses cachées dont on ne parle jamais

Agents immobiliers et promoteurs évoquent volontiers le prix d’achat ou la Stamp Duty, mais d’autres frais peuvent gréver ton budget :

• Frais administratifs à la remise d’appartement neuf : 500–2 000 € pour remise des clés et première inscription
• Fonds d’entretien des parties communes : 1 000 – 5 000 € à lachat dans une copropriété
• Assurance collective bâtiment : 200–600 € par an en plus de ta propre assurance
• Frais de gestion en resorts : 2 000–8 000 € annuellement pour piscine, sécurité, espaces verts
• MEPA Development Fees : 200–800 € lors de grosses rénovations

Prévoyez donc, pour l’achat d’un appartement à 400 000 €, environ 35 000-45 000 € de frais annexes la première année – bien plus que les « 8–10 % » souvent avancés.

Erreurs courantes lors de l’achat d’une maison à Malte : Comment économiser temps et argent

En deux ans à Malte, j’ai accompagné de nombreux Allemands, Autrichiens et Suisses pour leur premier achat immobilier. Les mêmes erreurs reviennent sans cesse – et elles sont toutes évitables si tu sais où faire attention.

Erreur #1 : Sous-estimer le temps à consacrer au “Due Diligence”

Beaucoup d’acheteurs minimisent la durée nécessaire pour vérifier un bien à Malte. Ici, il n’existe pas de cadastre centralisé, et certaines infos ne sont accessibles qu’au prix de détours administratifs.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer le Promise of Sale :

• Permis de construire pour tous travaux des 10 dernières années
• Certificat de conformité bâtiment
• Expertise structurelle pour les vieux immeubles (surtout à Valletta/Mdina)
• Raccordements (électricité, eau, internet ?)
• Frais de copropriété et charges spéciales prévues

Erreur #2 : Trop tarder à organiser le financement

En Allemagne, on obtient un crédit bancaire en 2 ou 3 semaines. À Malte, un prêt pour étranger demande généralement 6–12 semaines – dans le meilleur des cas.

La bonne méthode :

1. Demander une pré-approbation avant même de chercher un bien
2. Obtenir à l’avance Malta Tax Number et un compte bancaire local
3. Traduire en anglais tous justificatifs de revenus
4. Prévoir une solution de secours : voir si des banques allemandes financent à Malte

Erreur #3 : Négliger le facteur “emplacement, emplacement, emplacement”

Malte est petite, mais les différences entre régions sont énormes. Ce qui coûte 500 000 € à Sliema, vaut 250 000 € à Marsaxlokk – mais la qualité de vie est toute autre.

Aperçu des principales zones :

Erreur #4 : Sous-estimer le climat local

Malte en mai, c’est idyllique. En août, cela peut vite tourner au cauchemar si le logement n’est pas bien équipé. Points à surveiller :

• La climatisation dans toutes les pièces (pas juste le salon)
• Double vitrage contre la chaleur estivale
• Volets ou stores extérieurs (essentiels pour les chambres)
• Orientation du balcon à vérifier (exposition sud = inutilisable après 11h !)
• Pression de l’eau (souvent problématique aux derniers étages)

Checklist : Le guide pour acquérir la maison de tes rêves à Malte

Après tous ces détails, voici ton plan d’action condensé pour acheter à Malte. Imprime cette liste et coche chaque étape – tu n’oublieras rien d’important.

Phase 1 : Préparation (4–8 semaines avant la visite)

• □ Fixer le budget (incluant 12–15 % de frais annexes)
• □ Demander le Malta Tax Number en ligne
• □ Traduire les justificatifs de revenus en anglais
• □ Demander un accord de principe à une banque maltaise
• □ Contacter un avocat local et demander un devis d’honoraires
• □ Souscrire une assurance voyage avec option « Property Purchase »

Phase 2 : Recherche et visites (2–4 semaines)

• □ Visiter différents quartiers à des heures variées
• □ Demander les Planning Permissions du bien au vendeur
• □ Commander une expertise structurelle si besoin
• □ Vérifier charges de copropriété et fonds de réserve
• □ Tester la disponibilité et la vitesse de l’internet sur place
• □ Vérifier la question du stationnement (notamment à Valletta/Sliema)

Phase 3 : Promise of Sale (1–2 semaines)

• □ Passer en revue toutes les clauses avec ton avocat
• □ Négocier une date de completion réaliste (avec marge de sécurité)
• □ Obtenir des clauses pénalité pour retards du vendeur
• □ Définir une Snag List pour les biens neufs
• □ Verser l’acompte de 10 % par virement (jamais en espèces !)
• □ Conserver précieusement reçu et copie du contrat

Phase 4 : Période d’attente (6–12 mois après Promise of Sale)

• □ Déposer la demande définitive de prêt
• □ Commander l’évaluation immobilière
• □ Souscrire assurance bâtiment et contenu
• □ Suivre mensuellement l’avancement des travaux si neuf
• □ Pour les anciens : vérifier les autorisations de rénovation nécessaires
• □ Transférer le solde sur le compte séquestre pour le Final Deed

Phase 5 : Final Deed et remise des clés (1 jour)

• □ Apporter tous documents nécessaires chez le notaire
• □ Lire intégralement le Final Deed (même si c’est long)
• □ Noter les relevés d’électricité et d’eau
• □ Récupérer toutes les clés et codes d’accès
• □ Prendre la copie certifiée du Final Deed fournie par le notaire
• □ Déclarer le changement de propriétaire auprès d’ARMS Malta

Phase 6 : Après l’achat (6 premiers mois)

• □ Changer le nom sur les contrats d’électricité et d’eau
• □ Souscrire un accès internet (GO, Epic ou Melita)
• □ Enregistrer la taxe foncière pour l’année suivante
• □ Demander les autorisations de travaux si rénovation prévue
• □ Contacter l’administrateur de l’immeuble ou le syndic
• □ Rencontrer tes voisins (toujours utile pour l’aspect pratique)

Questions fréquentes sur l’achat immobilier à Malte

Les Allemands peuvent-ils acheter à Malte sans y résider ?

Oui, en tant que citoyen de l’UE tu peux acquérir un bien à Malte sans restriction. Il te suffit d’obtenir un numéro fiscal maltais avant la transaction.

Combien de temps prend le processus, du Promise of Sale à la remise des clés ?

En général, 6 à 12 mois. Pour un bien Off-Plan, compte parfois 18–24 mois, selon l’avancement du chantier et des autorisations.

Quels frais annexes lors d’un achat immobilier à Malte ?

Environ 10–15% du prix d’achat : 5–8% de Stamp Duty, 0,5–1% de frais de notaire, auxquels s’ajoutent avocat, expertise, diverses taxes administratives.

Est-il indispensable de mandater un avocat local ?

Ce n’est pas obligatoire en droit, mais fortement recommandé. Un avocat maltais demande entre 500 et 1 500 €, mais réduit les risques et accélère la procédure.

Puis-je utiliser ma banque allemande pour financer un achat à Malte ?

Quelques banques allemandes financent des achats à Malte, mais généralement pour des clients très solvables et avec un apport conséquent. Les banques maltaises sont plus flexibles.

Que se passe-t-il si le vendeur ne peut pas respecter la date du Final Deed ?

C’est pour cela qu’il faut des clauses pénalité dans le Promise of Sale. Sans elles, tu as peu de recours et devras éventuellement réclamer des dommages-intérêts en justice.

Y a-t-il des impôts sur la revente d’un bien à Malte ?

Oui, une Capital Gains Tax de 8 % sur la plus-value en cas de revente sous trois ans. Au-delà, il existe des exonérations et des mécanismes d’indexation.

Quels sont les frais annuels pour un bien immobilier à Malte ?

Assurance immeuble (300 – 600 €/an), charges de copropriété éventuelles (1000–5000 €/an) et entretien des communs le cas échéant.

Puis-je louer mon bien maltais sans résider sur place ?

Oui, mais il te faut une licence STR pour la location courte durée, ou déclarer les revenus comme loyers standards. Un gestionnaire local est vivement conseillé.

Que dois-je faire si des défauts apparaissent après l’achat ?

D’où l’importance de la Snag List lors du Promise of Sale. Les défauts doivent être identifiés et corrigés avant le Final Deed – après, c’est nettement plus compliqué.