Résidence secondaire à Malte : Aspects juridiques et fiscaux pour les propriétaires internationaux – Second Home

Imagine : tu es assis sur ta terrasse à Sliema, face à la Méditerranée turquoise, et tu te dis : Ça pourrait être ma vie. Le rêve d’un pied-à-terre à Malte fascine – 300 jours de soleil par an, statut de membre de l’UE, anglais langue officielle. Mais entre le premier Je veux acheter ici et l’apéro Cisk en regardant la mer, se dressent bien des obstacles juridiques et fiscaux.

J’habite à Malte depuis deux ans et jai parcouru tout le chemin du curieux attiré par le soleil à propriétaire de résidence secondaire. J’ai trébuché dans à peu près tous les labyrinthes administratifs que cette île réserve. La bonne nouvelle : c’est possible. La mauvaise : sans de bonnes informations, ça devient vite coûteux et chronophage.

Dans cet article, je t’explique tout ce qu’il faut savoir sur une résidence secondaire à Malte – du cadre légal aux pièges fiscaux, sans oublier les frais cachés que même les agents immobiliers expérimentés omettront de mentionner. Spoiler : c’est plus complexe qu’un simple déménagement dans l’UE type Berlin, mais plus simple qu’un dossier Green Card.

Résidence secondaire à Malte : quelles implications juridiques ?

Avant de rentrer dans les détails, clarifions ce que signifie résidence secondaire à Malte. Juridiquement, c’est un terme assez flexible, qui selon ta nationalité, la durée du séjour et tes intentions, peut avoir différentes conséquences.

Citoyens de l’UE vs ressortissants pays tiers : la différence clé

En tant que citoyen de l’UE, tu bénéficies d’un avantage majeur : tu peux entrer à Malte sans visa, t’y installer librement et y travailler. Dit comme ça, ça semble simple, mais il existe tout de même des règles à respecter.

Citoyens de l’UE (Allemagne, Autriche, Italie, etc.) :

• Séjour jusqu’à 90 jours : aucune déclaration nécessaire
• Séjour de plus de 90 jours : déclaration obligatoire à la police maltaise
• Résidence permanente : statut de résident longue durée UE après 5 ans
• Achat immobilier : généralement permis, avec certaines restrictions

Ressortissants de pays tiers (Suisse, UK post-Brexit, USA, etc.) :

• Séjour jusqu’à 90 jours sur 180 : statut touriste
• Séjour prolongé : visa ou permis de séjour requis
• Malta Nomad Residence Permit : pour travailleurs à distance (1 an, renouvelable)
• Global Residence Programme : pour étrangers fortunés

Je me souviens de mes premières démarches : en tant qu’Allemande, je me disais Libre circulation UE, ça va le faire. Raté. Même au sein de l’UE, une déclaration est obligatoire pour les longues durées.

Résidence vs résidence secondaire – la zone grise juridique

C’est là que ça devient intéressant : Malte distingue résidence (residence) et domicile (centre de vie principal). Cette distinction a de lourdes conséquences fiscales – j’y reviendrai plus tard.

On obtient la résidence maltaise si :

• Tu passes plus de 183 jours par an à Malte
• Tu transfères ton centre de vie à Malte
• Tu ouvres un compte bancaire maltais et crées des liens locaux

Résidence secondaire sans résidence fiscale :

• Tu gardes ta résidence principale dans ton pays d’origine
• Tu passes moins de 183 jours par an à Malte
• Tu restes imposable dans ton pays d’origine

Le piège : Malte est très strict sur la règle des 183 jours. Elle prend en compte non seulement les nuits passées mais aussi les jours d’arrivée et de départ. Mon conseil : note scrupuleusement tes séjours. Un simple tableau Excel avec tes dates d’entrée et sortie te fera gagner en tranquillité face au fisc maltais.

Droits de séjour pour les propriétaires de résidence secondaire

Posséder un bien immobilier à Malte ne donne PAS automatiquement un droit de séjour. C’est une erreur que je lis tout le temps sur les groupes Facebook francophones.

En pratique :

• Possession immobilière ≠ droit de séjour
• Les règles classiques de visa et de séjour s’appliquent
• Pour les longs séjours, déclaration obligatoire
• La location de ton bien impose des autorisations spécifiques

Que faut-il retenir ? Planifie stratégiquement tes séjours et reste dans les délais autorisés. Sinon, le rêve maltais peut vite tourner au cauchemar administratif.

Fiscalité du second domicile à Malte : les règles à connaître

Voici le nerf de la guerre : la fiscalité. C’est là que tout se joue, car le système maltais est bien différent de ce que tu connais en France, Belgique ou Suisse. Bonne nouvelle : avec une bonne planification, tu peux optimiser (légalement) ta fiscalité. Mauvaise nouvelle : la moindre erreur coûte cher.

Résidence fiscale à Malte : quand la question se pose ?

Malte applique le Remittance Basis System pour les non-domiciliés. Cela paraît complexe, mais c’est ingénieux : tu ne paies d’impôts à Malte que sur les revenus que tu y transfères réellement.

Tu es redevable de l’impôt maltais si :

• Tu passes plus de 183 jours/an à Malte
• Tu y déclares officiellement ta résidence
• Tu perçois des revenus maltais (ex. loyers)

Tu n’es PAS imposable à Malte si :

• Tu passes moins de 183 jours/an à Malte
• Tu gardes ta résidence principale dans ton pays d’origine
• Aucun revenu n’est transféré à Malte

Exemple vécu : Anna, Munich, possède un appartement à La Valette, qu’elle occupe 3 mois/an et loue le reste du temps. Les loyers sont versés sur son compte allemand. Résultat : elle est imposée en Allemagne, pas à Malte.

Optimiser la convention fiscale France-Malte

La convention fiscale bilatérale (équivalent de la convention Allemagne-Malte) est ton meilleur allié pour éviter la double imposition. Elle garantit que tu ne paieras pas deux fois pour un même revenu.

Important : la convention ne s’applique que si tu es en règle côté administratif. Un séjour officieux te met dans la ligne de mire des deux administrations fiscales.

La règle des 183 jours et ses pièges

La fameuse règle des 183 jours n’est pas si simple. Malte compte différemment de la France, ce qui peut générer de mauvaises surprises.

La méthode maltaise :

• Le jour d’arrivée compte dans l’intégralité
• Le jour de départ aussi
• Les escales >24h sont comptabilisées
• Les arrêts techniques non

Exemple concret : départ le 1er mars, retour le 31 août = 184 jours, tu franchis le seuil fiscal. Oups.

Ma bourde la première année : mauvais comptage, j’ai dépassé de 12 jours. Le fisc maltais m’a exigé une déclaration complète. Depuis, je tiens à jour une fiche Excel détaillée.

Conseils pour ton calendrier de séjours :

• Prévois des séjours hors Malte d’au moins une semaine
• Profite des fêtes de fin d’année pour rentrer dans ton pays
• Garde tous tes justificatifs de voyage
• Fais tamponner chaque entrée/sortie (même en UE)

Conclusion : sois stratégique dans la gestion de tes séjours. 183 jours passent vite, surtout si tu fuis l’hiver d’Europe continentale.

Acheter un bien immobilier à Malte pour les étrangers : exigences légales

Voici le chapitre le plus excitant : l’achat immobilier. Malte distingue clairement entre citoyens UE et pays tiers, et même en tant qu’Européen, tu ne peux pas tout acheter où tu veux.

AIP (Acquisition of Immovable Property) Permit : dans quels cas est-il requis ?

L’autorisation AIP est la version maltaise de la taxe d’acquisition pour étrangers – en plus compliqué. Son besoin dépend de ta nationalité et du type de bien.

AIP-Permit obligatoire pour :

• Tous les non-Européens (sans exception)
• Citoyens UE pour des biens en zones restreintes
• Citoyens UE achetant plus d’un bien
• Biens commerciaux au-delà d’une certaine surface

AIP-Permit NON requis pour :

• Citoyens UE pour un premier achat en zones libres
• Nationaux maltais
• Résidents longue durée UE

Délai : 6 à 12 semaines, coût entre 1 500€ et 3 000€ selon la valeur du bien. Mon conseil : fais la demande AVANT tes recherches – les vendeurs te prendront plus au sérieux.

Zones restreintes vs libres : la cartographie immobilière maltaise

Le territoire maltais est segmenté en zones restreintes et libres. Ce découpage date des années 1970 – souvent obsolète désormais, mais la loi à Malte, c’est sacré.

J’avais repéré une maison historique à La Valette – romantique, authentique, pleine de charme… Jusqu’à ce que j’apprenne la nécessité d’un permis AIP, la lourdeur des autorisations de rénovation et l’impossibilité de toucher à la couleur des fenêtres sans aval. Finalement, j’ai jeté mon dévolu sur un appartement moderne à Sliema : moins de charme, beaucoup moins de paperasse.

Contrôle des prix et seuils minimaux : un marché artificiel

Malte a instauré des prix minimaux pour les étrangers afin de lutter contre la spéculation. En pratique ? Tu paieras logiquement plus qu’un résident local.

Prix minimaux actuels pour étrangers (2024) :

• Île principale : 275 000 € pour un appartement, 400 000 € pour une maison
• Gozo : 220 000 € pour un appartement, 300 000 € pour une maison
• Révisés chaque année (en général à la hausse)

Ce qui veut dire : même si tu déniches une ruine à La Valette pour 200 000 €, tu devras payer 275 000 €. La différence revient à l’État – véritable taxe cachée sur les étrangers.

Cela dit, il existe des astuces : mariage avec un(e) Maltais(e), ou cinq ans de résidence légale. Plusieurs amis ont choisi d’abord de se marier, puis d’acheter. Ce n’est pas très romantique, mais financièrement, c’est malin.

À retenir : prévois ces prix planchers dans ton budget et ne perds pas de temps à t’indigner sur l’injustice – c’est la règle du jeu à Malte. L’essentiel est de trouver malgré tout un bien qui te correspond.

Déclarer sa résidence secondaire à Malte : guide pas à pas

On passe à la pratique : comment déclarer correctement ta résidence secondaire ? Je t’emmène du premier guichet au dernier tampon. Spoiler : c’est plus long et différent que ce qu’indique le site officiel…

Documents et formalités : la course d’obstacles maltaise

L’administration maltaise adore le papier. Beaucoup de papier. Et tu feras plusieurs allers-retours : il manque toujours un document la première fois.

Kit de base pour citoyens UE :

1. Passeport ou carte d’identité UE (original + 2 copies)
2. Justificatif de domicile : bail, acte d’achat, attestation d’hôtel
3. Preuve de ressources : relevés bancaires des 3 derniers mois
4. Assurance santé : Carte européenne (CEAM) ou assurance privée
5. Preuve d’activité : contrat de travail, auto-entrepreneur ou attestation de pension
6. Photo d’identité : 2 exemplaires, format UE (35×45 mm)

En plus, pour non-Européens :

• Visa ou permis de séjour
• Acte de naissance apostillé
• Casier judiciaire de moins de 6 mois
• Assurance santé internationale

Mon conseil : fais certifier authentique tous les documents chez un notaire avant de venir à Malte. Les autorités maltaises doutent souvent des certifications étrangères et finiront par t’envoyer à l’ambassade de ton pays.

Le parcours administratif, de A à Z

Étape 1 : Expatriate Unit (Police des étrangers)

Adresse : Police Headquarters, Floriana
Horaires : lun-ven 8h-12h (oui, 4 h par jour seulement !)
Attente : prévoir 2-3 heures minimum

Tu obtiendras ici le Residence Certificate – ce papier jaune sans lequel rien n’est possible à Malte.

Étape 2 : Inland Revenue (Service des impôts)

Adresse : St. Calcedonius Square, Floriana
Horaires : lun-ven 8h-16h30
Attente : rdv à prendre désormais en ligne

On t’y délivrera ton numéro fiscal maltais, indispensable pour tout : ouvrir un compte, signer un bail, acheter, souscrire un abonnement mobile…

Étape 3 : Identity Malta (ex LESA)

Adresse : selon le site
Horaires : variables
Attente : prise de rdv en ligne conseillée, voire obligatoire

C’est là que tu obtiendras la carte d’identité maltaise – l’équivalent du carte nationale d’identité français. À partir de là, tu peux enfin ouvrir un compte bancaire et signer des contrats.

Je me souviendrai toujours de ma première arrivée à l’Expatriate Unit : j’étais là à 7h30 pour être la première, devancée par déjà 40 personnes. Moralité : viens tôt, mais attends-toi à patienter…

Ouverture du compte bancaire et abonnements : l’œuf ou la poule

Classique paradoxe maltais : pour ouvrir un compte il te faut une adresse, pour trouver un bail tu as besoin d’un compte, pour l’électricité – idem… et pour le compte bancaire, il faut justifier de paiements réguliers. Welcome to Malta !

La solution en 4 étapes :

1. Prends une adresse provisoire : hôtel, Airbnb, amis
2. Ouvre un compte de base : avec adresse temporaire et pièce UE
3. Recherche un logement permanent : avec justificatif de compte
4. Met à jour l’adresse auprès de la banque : bail définitif en main

Banques recommandées aux étrangers :

• Bank of Valletta : traditionnelle, plutôt facile pour les Européens
• HSBC Malta : internationale, service en anglais, mais dépôts minimums plus élevés
• APS Bank : locale, tarifs avantageux, parfois compliquée pour les non-résidents

Astuce : fais l’ouverture du compte en personne. Les banques maltaises sont old school et apprécient les entretiens de visu. Prépare-toi à patienter 2 h devant le conseiller clientèle.

Ce que cela implique ? Compte au moins 2-3 semaines pour tout le processus. Et oui, il faudra repasser plusieurs fois dans chaque administration. C’est normal, pas d’inquiétude. Malte vit au rythme insulaire.

Coût d’une résidence secondaire à Malte : planification budgétaire réaliste

Arrive enfin le point que tout le monde sous-estime : le coût. Malte paraît petite et abordable – erreur. Voici le vrai prix dune résidence secondaire, entre évidences et frais insoupçonnés pouvant grever ton budget.

Frais dacquisition et charges courantes en détail

Pour une propriété à 400 000 €, il faut prévoir 50 000 à 80 000 € de frais annexes. Beaucoup zappent ce détail dans leur prévisionnel.

Coût annuel estimé :

• Charges de copropriété : 1 200–3 600 € (selon immeuble/équipements)
• Taxe foncière : 200–800 € (selon valeur)
• Charges électricité/eau : 800–1 500 € (usage occasionnel)
• Internet/TV : 300–600 €
• Entretien/réparations : 1 000–3 000 € (très variable)

Comptez donc 4 000 à 8 000 € d’entretien annuel pour une résidence standard. Pour du haut de gamme (piscine, conciergerie, vue mer) : le double, minimum.

Frais cachés dont personne ne parle

Les vrais pièges surgissent souvent après l’achat. Voici ma liste des surprises réelles vécues par moi ou des amis :

Coûts administratifs :

• Apostilles/légalisations : 300–800 €/an
• Traductions : 50–150 €/document
• Avocat pour broutilles : 150–300 €/consultation
• Frais de timbres : 20–100 € à chaque démarche

Spécificités immobilières :

• Pas d’ascenseur : rénovation au 4e étage = +50% de coût
• Installation électrique vétuste : réfection totale 8 000–15 000 €
• Humidité : lutte anti-moisissures 500–1 000 €/an
• Climatisation : installation 2 000–5 000 €, électricité 100–200 €/mois

Pièges fiscaux maltais :

• Eco-contribution : 5 000 € pour les non-Européens (unique)
• Property Tax : progressive, jusqu’à 0,8 % de la valeur
• Plus-value : jusqu’à 35 % si revente avant 2030
• Taxe sur loyers : 15 % des recettes locatives

Ma dépense surprise la plus douloureuse : la clim ! Présence de vieux splits ultra énergivores : remplacement 4 500 €. Mais la facture d’électricité est tombée de 180 € à 80 € par mois.

Expertise fiscale : quand c’est rentable, quand s’en passer

Un bon fiscaliste peut te faire économiser des milliers d’euros – ou s’avérer inutile. Voici mon tableau d’aide à la décision :

Conseil fiscal INDISPENSABLE si :

• Revenus supérieurs à 75 000 €
• Revenus internationaux complexes
• Séjours de plus de 183 jours /an
• Projet de location
• Travailleur indépendant ou entrepreneur

Conseil fiscal PROBABLEMENT INUTILE si :

• Simple résidence de vacances (<90 jours/an)
• Salarié sans complexité
• Statut fiscal limpide
• Bien à usage strictement personnel

Prix constatés pour conseils à Malte :

• Premier avis : 200–500 €
• Déclaration annuelle : 800–2 500 €
• Ingénierie fiscale complexe : 2 000–10 000 €
• Suivi mensuel : 300–800 €

Mon conseil : investis au moins une fois dans un audit fiscal complet, même si tu penses ne pas en avoir besoin. Rien que pour connaître les pièges. Ensuite, tu pourras juger si un suivi est justifié.

Message à retenir : budgète large et ajoute 20-30 % de marge pour imprévus. Malte coûte plus cher qu’il n’y paraît, mais reste gérable si bien anticipé.

Pièges courants lors de l’obtention d’un second domicile à Malte

Après deux ans à Malte et des dizaines de discussions avec d’autres expatriés, j’ai développé un sixième sens pour les erreurs classiques. Ces pièges guettent tout le monde, certains coûtent cher. Voici l’essentiel – et comment les éviter.

Erreur de timing à la déclaration : attention à la fenêtre critique

Le timing lors de la déclaration de résidence est capital à Malte. Trop tôt ou trop tard = conséquences juridiques et fiscales non négligeables.

Erreur classique n°1 : déclaration tardive

Souvent, on se dit : J’achète le bien puis je me déclare. Faux. Les démarches doivent se faire en parallèle, pas après l’achat.

Conséquences :

• Amende de 500 à 2 000 € pour déclaration tardive
• Blocages pour ouvrir un compte bancaire
• Retard dans les signatures officielles
• Questionnement fiscal pour la période non déclarée

Erreur classique n°2 : mauvais statut choisi

Malte propose plusieurs catégories de séjour, et le mauvais choix peut coûter cher :

Une connaissance s’est enregistrée Reservident alors qu’elle n’était là que 4 mois/an. Résultat : déclaration fiscale complète + rattrapage salé à payer.

Bureaucratie sous-estimée : l’autre choc maltais

Malte est bien un pays UE, mais son administration fonctionne encore à l’italienne et britannique : papier, peu de digital, lenteurs garanties.

Délais réalistes pour les démarches clés :

• Residence Certificate : 2–4 semaines (beaucoup plus que quelques jours affichés)
• Carte d’identité : 6–10 semaines (pas 4–6 comme promis en ligne)
• Compte bancaire : 2–6 semaines (selon nationalité)
• Permis AIP : 8–16 semaines (plutôt que les 6–8 officielles)
• Numéro fiscal : 1–3 semaines (le plus rapide en général)

Principaux pièges administratifs :

• Validité limitée des justificatifs : 3–6 mois
• Bureaux ferment tôt : Expatriate Unit ferme à midi
• Jours fériés peu communiqués : Malte compte 14 jours légaux
• Sites en ligne souvent en panne : Prévois toujours un plan B

Ma pire journée administration : arrivée à 7h, 3h d’attente, rejet car relevé bancaire trop vieux d’un jour. Le lendemain : fête de St Paul (jour férié inconnu), bureau fermé.

Risques juridiques si location : erreurs récurrentes des proprios français

Beaucoup achètent à Malte en pensant louer leur bien quand ils n’y sont pas. Bonne idée, mais la législation est piégeuse.

Types de location et contraintes :

• Location longue durée (12+ mois) : Simple, mais protection forte du locataire
• Court séjour (1–11 mois) : Complexe, autorisations spécifiques indispensables
• Airbnb/location saisonnière : Légale uniquement avec licence STR
• Location meublée : Règlementations et fiscalité spécifiques

Licence STR (Short-Term Rental) :

Sans cette licence, la location touristique est illégale – amendes jusqu’à 50 000 €. La licence coûte 500–1 500 €, avec conditions strictes :

• Distance minimale par rapport aux écoles/églises
• Nombre d’occupants limité (souvent 4–6 max)
• Contraintes de bruit (notamment à La Valette)
• Normes incendie et issues obligatoires
• Déclaration des locataires à la police

Risques fiscaux sur la location :

• Loyer taxé : 15 % des revenus
• TVA : dès 35 000 € de chiffre d’affaires
• Prélèvements sociaux : en cas d’activité régulière
• Plus-value majorée : en cas de revente après location

Un ami a loué son appart à Sliema deux ans sur Airbnb sans STR : revenu 15 000 €, amende : 25 000 € + rappel d’impôts… Conclusion : mieux vaut se mettre en conformité tout de suite, faute de quoi tu le paieras au centuple.

Mes conseils pour louer ton bien :

1. Vérifie AVANT achat si la location est permise dans l’immeuble
2. Intègre tous les frais de licence et d’impôts
3. Prévois 2–3 mois pour la licence
4. Passe par un gestionnaire local (15–25 %, mais moins de tracas)

Que retenir ? À Malte, on ne badine pas avec la fiscalité ou la location. Renseigne-toi, fais-toi accompagner, ne néglige pas le coût de l’expertise. L’erreur coûte toujours plus que dix heures de conseil payé…

Questions fréquentes

Puis-je acheter un bien à Malte librement en tant que citoyen UE ?

Oui, mais pas partout : achat libre uniquement en zones libres, permis AIP obligatoire en zones restreintes (La Valette, Gozo…). Seuils minimaux : 275 000 € pour un appartement, 400 000 € pour une maison sur l’île principale.

À partir de quand suis-je imposable à Malte ?

Tu deviens imposable dès que tu passes plus de 183 j/an sur l’île ou si ton centre de vie s’y situe. Les jours d’arrivée/départ comptent partout. Avec le bon statut non-domiciled, seuls les revenus transférés à Malte sont taxés.

En tant qu’Allemand/Français, ai-je besoin d’un permis de séjour ?

Non, pas de permis pour les Européens. Mais au-delà de 90 jours consécutifs, inscription obligatoire auprès de l’Expatriate Unit pour obtenir un Residence Certificate (gratuit mais impératif).

Puis-je louer mon bien maltais sur Airbnb ?

Oui, mais uniquement avec une licence STR (500–1 500 €, nombreuses contraintes). Sans, tu risques jusqu’à 50 000 € d’amende. Impôt de 15 % sur les loyers, TVA obligatoire au-delà de 35 000 € de recettes annuelles.

Combien de temps prend la procédure complète d’inscription à Malte ?

Prévois 6 à 10 semaines pour toutes les démarches (Residence Certificate 2–4 semaines, carte d’identité 6–10, compte bancaire 2–6). L’administration insulaire fonctionne lentement, et il manquera presque toujours un papier au premier RV…

Quel est le coût réel d’un second domicile à Malte ?

En plus du prix du bien, add 6–12 % de frais annexes (frais de notaire, avocat, droits). Charges récurrentes : 4 000–8 000 €/an (copropriété, assurance, entretien, factures). Prévoyez une réserve pour les surprises (rénovation, paperasse…)

Puis-je utiliser ma mutuelle/assurance santé européenne à Malte ?

La carte européenne d’assurance maladie (CEAM) couvre les urgences. Pour un séjour long ou un statut résident, il faudra une assurance privée internationale ou une inscription à la sécu maltaise.

Quelle banque recommander aux Français/Allemands à Malte ?

Bank of Valletta reste la plus accessible, HSBC Malta offre des services internationaux (plus onéreux), APS Bank est économique mais parfois compliquée pour les étrangers. Nécéssaire : Residence Certificate, numéro fiscal et justificatif de ressources pour ouvrir un compte.

Un fiscaliste est-il utile à Malte ?

Oui dès 75 000 € de revenus annuels, séjours de plus de 183 j, ou projet locatif. Un audit coûte 200–500 €, qui peuvent t’épargner bien plus en impôts ultérieurement. En revanche, pour une résidence de vacances de moins de 90 j/an, c’est superflu.

Et si Malte quitte un jour l’UE (type Brexit) ?

Malte est membre de l’UE depuis 2004 et de la zone euro depuis 2008. Un retrait est très improbable, l’économie dépendant fortement des avantages européens. En cas (très hypothétique) de sortie, les droits acquis seraient protégés par des accords bilatéraux, comme dans les précédents cas au sein de l’UE.