Location de vacances à Malte : comment obtenir votre licence Airbnb en tant que propriétaire international

Licence de location de vacances à Malte : ce quil faut savoir avant de commencer

Depuis 2016, toute personne qui loue à court terme à Malte doit détenir une licence officielle. Cela concerne Airbnb, Booking.com, VRBO et toutes les autres plateformes. Cela paraît fastidieux ? Ça l’est. Mais l’alternative – des amendes pouvant aller jusqu’à 23 000 € – est bien plus pénible.

Pourquoi une licence de location de vacances à Malte ?

Malte souhaite contrôler le marché touristique et garantir que les locations répondent à certains standards. Le Tourism Industry Act de 2002, révisé en 2016, régit tout : de l’équipement anti-feu à l’assurance responsabilité civile. En tant que touriste, vous appréciez des logements propres et sûrs ; comme propriétaire, cela signifie de la paperasserie.

La Malta Tourism Authority (MTA) ne contrôle pas seulement sur soupçon. Elle a accès à toutes les plateformes en ligne et peut vous identifier sans mal. J’ai connu des propriétaires persuadés de passer inaperçus, ils se sont trompés.

Qui doit obtenir une licence de location saisonnière à Malte ?

La règle est simple : toute location de moins de 4 mois est considérée comme à usage touristique. Cela concerne :

• Hôtes Airbnb : que ce soit une chambre ou un logement entier
• Offreurs sur Booking.com : tous les appartements ou maisons de vacances
• Propriétaires particuliers : même sans plateforme, si vous louez à visée touristique
• Gestionnaires de biens : entreprises gérant pour des propriétaires

Exception : location longue durée supérieure à 4 mois. Attention toutefois – si vos locataires changent tous les quelques mois, Malte considérera cela comme de la location touristique.

Aperçu des différents types de licences

Malte distingue plusieurs catégories :

La plupart des propriétaires internationaux optent pour la licence Self-Catering Accommodation. C’est la plus flexible et elle couvre la majorité des cas sur Airbnb.

Qu’est-ce que cela veut dire pour vous ? Déterminez votre type de licence avant de déposer votre dossier. Changer de catégorie en cours de route coûte du temps et des nerfs.

Étape par étape : comment demander votre autorisation Airbnb à Malte

Le processus de demande dure officiellement 3 à 4 semaines. En réalité, prévoyez plutôt 2 à 3 mois. Pourquoi ? Parce qu’il manquera toujours quelque chose – typiquement maltais !

Préparation : les documents nécessaires

Je rassemble toujours tous les documents avant même de mettre un pied aux bureaux de la MTA à La Valette. Cela vous épargne bien des rendez-vous inutiles :

1. Preuve de propriété : acte d’achat ou contrat de location (avec autorisation du bailleur)
2. Plan du bâtiment : validé par l’architecte ou la Planning Authority
3. Certificat de conformité : prouve que le bien est conforme aux plans
4. Assurance responsabilité civile : minimum de 130 000 € pour les Self-Catering
5. Évaluation des risques incendie : réalisée par expert certifié
6. Déclaration de santé et sécurité : engagement du respect des normes
7. Carte d’identité/passeport : Pour les ressortissants européens, la carte d’identité suffit

Le point bloquant reste souvent les plans du bâtiment. Beaucoup de propriétaires ne les ont jamais eus ou les ont perdus. Une commande à la Planning Authority prend 4 à 6 semaines et coûte 25 à 50 €.

Astuce d’initié : L’évaluation incendie coûte 300 à 500 €, mais elle est obligatoire. Je recommande Malta Fire Safety Consultants – ils savent précisément ce que la MTA exige.

La demande auprès de la Malta Tourism Authority

La MTA se trouve à La Valette, Auberge dItalie. Heures d’ouverture : lundi à vendredi, 8h00-15h30. Attention – fermée lors des nombreux jours fériés maltais.

La procédure en trois étapes :

1. Dépôt de dossier : tous les documents + le formulaire (disponible en ligne)
2. Paiement des frais de licence : selon la catégorie, 600 à 2 500 €
3. Délai et inspection : la MTA vérifie les documents et visite le logement

Vous pouvez aussi déposer la demande en ligne via le Business First Portal. Théoriquement plus rapide, mais en pratique il fonctionne souvent mal. Je préfère y aller en personne – cela permet de régler toute question immédiatement.

Inspections et conditions : à quoi vous attendre

L’inspection de la MTA est plus rigoureuse qu’on ne l’imagine. Les contrôleurs ne se contentent pas de vérifier les détecteurs de fumée : ils mesurent les surfaces, testent l’eau chaude et contrôlent les issues de secours.

Pièges fréquents lors de l’inspection :

• Taille minimale : les chambres doivent faire au moins 8 m²
• Fenêtres : chaque pièce doit avoir une lumière naturelle (fenêtre de toit acceptée)
• Équipement cuisine : réfrigérateur, four avec plaques, micro-ondes et vaisselle complète
• Protection incendie : détecteur de fumée dans chaque pièce, extincteur, couverture anti-feu
• Premiers secours : trousse complète obligatoire

Si votre logement échoue, vous avez 30 jours pour effectuer les corrections. Une deuxième inspection coûte 50 € en supplément.

Qu’est-ce que cela veut dire pour vous ? Prévoyez le coût de l’inspection et d’éventuels travaux : budgétez au minimum 500 à 1 000 € d’imprévus.

Frais de licence touristique maltaise : ce que vous payez vraiment

Les frais officiels ne sont que la partie émergée de l’iceberg. Voici les véritables coûts – pour que vous ne vous retrouviez pas avec des dettes imprévues.

Frais officiels et coûts cachés

Les frais de licence varient selon le type et la taille du logement :

S’ajoutent les coûts cachés, rarement mentionnés :

• Évaluation incendie : 300 à 500 €
• Assurance responsabilité : 200 à 400 €/an
• Certificat de conformité : 150 à 300 € (si besoin)
• Mises aux normes après inspection : 200 à 800 €
• Avocat/conseiller : 500 à 1 500 € (pour les cas complexes)

Coût global réaliste pour un T2 typique : 1 500 à 2 500 € la première année.

Coûts récurrents et renouvellement

La licence est valable deux ans, puis à renouveler. Les frais de renouvellement sont identiques à la licence initiale – pas de réduction pour les anciens.

Coûts annuels courants :

• Assurance : 200 à 400 €
• Taxe de séjour : 0,50 à 5,00 €/nuit (selon la saison)
• Mise à jour conformité : 100 à 300 € (en cas de changements législatifs)
• Maintenance et sécurité : 200 à 500 €

La taxe de séjour est collectée auprès des clients et reversée chaque trimestre à l’État. L’oublier expose à des amendes à partir de 500 €.

Aspects fiscaux pour les propriétaires étrangers

En tant que loueur international, vous payez à Malte l’impôt sur le revenu sur vos loyers. Le taux est de 15 % à 35 %, selon votre revenu global.

À noter :

• Imposition dès le premier euro : tout revenu doit être déclaré
• Convention de non-double imposition : évite la double taxation Allemagne/Autriche/Suisse
• Frais déductibles : licence, réparations, gestion
• Souscription à la TVA : à partir de 35 000 € par an, TVA de 18 % obligatoire

Conseil pratique : Consultez un fiscaliste maltais. Première consultation 200 à 300 €, mais des milliers d’euros d’économie à la clé. Pour l’international, je conseille Grant Thornton Malta.

Qu’est-ce que cela veut dire pour vous ? Prévoyez non seulement la licence, mais l’ensemble des coûts. Comptez au moins 2 000 à 3 000 € pour démarrer.

Problèmes courants et comment les éviter

Après deux années d’expérience à Malte et d’échanges avec des dizaines de propriétaires, je connais tous les pièges classiques. La plupart sont évitables – à condition de savoir ce qu’il faut surveiller.

Pièges typiques lors de la demande d’autorisation

L’erreur la plus fréquente : dossier incomplet. La MTA est pointilleuse, mais intransigeante. Manque un tampon ou une signature ? Le dossier repart de zéro.

Top 5 des pièges :

1. Plans obsolètes : Un mur déplacé ou une pièce modifiée ? Il faut un nouveau plan à jour
2. Montant d’assurance incorrect : 130 000 € minimum pour Self-Catering, 260 000 € pour Guesthouses
3. Autorisation du bailleur manquante : Si vous louez, votre propriétaire doit donner son accord écrit
4. Protection incendie insuffisante : Les détecteurs ne suffisent pas ; ajoutez extincteur et couverture anti-feu
5. Non-respect des règles anti-bruit : Dans l’habitat résidentiel, exigences strictes

Un propriétaire allemand m’a confié : sa licence a été refusée car l’architecte avait oublié la fenêtre de la salle de bain sur les plans. Prix pour la correction : 800 € et six semaines perdues.

Que se passe-t-il en cas d’infraction ?

Malte contrôle régulièrement et sans pitié. La Tourism Compliance Unit peut frapper à votre porte à l’improviste. Toute activité sans licence vous coûtera cher :

• Premier avertissement : amende de 2 300 €
• En cas de récidive : 4 600 à 23 000 €
• Infractions professionnelles : jusqu’à 46 000 € et fermeture
• Redressement fiscal : sur tous les revenus dissimulés

Le plus douloureux : Malte peut revenir jusqu’à cinq ans en arrière. Un investisseur britannique a dû payer en 2023 : 18 000 € d’impôts + intérêts pour des revenus Airbnb 2018-2022.

Alternative : sociétés de gestion locative

Trop de démarches pour vous ? Songez à une société de gestion locative. Souvent titulaire d’une licence mutualisée, elle gère tout – contre 15 à 25 % de vos revenus.

Avantages :

• Aucune licence à titre individuel
• Commercialisation professionnelle
• Assistance invités 24h/24
• Nettoyage et maintenance inclus

Inconvénients :

• Revenus nets moins élevés
• Moins de contrôle sur votre logement
• Dépendance vis-à-vis du gestionnaire

Sociétés réputées à Malte : The Malta Property Company, Chris Borda Properties, QuickLets. Mais prudence : vérifiez toujours leur licence !

Qu’est-ce que cela veut dire pour vous ? Faites un choix avisé : gérer vous-même avec plus de travail et de profit, ou déléguer et sacrifier du rendement au profit de la tranquillité d’esprit.

La location saisonnière à Malte en vaut-elle vraiment la peine ?

La question clé : Après les coûts, impôts et efforts – est-ce vraiment rentable ? Voici le vrai calcul.

Calcul de rentabilité et analyse de marché

Le marché de la location touristique à Malte explose, mais la concurrence aussi. Fin 2023, plus de 8 500 logements de courte durée licenciés – soit une hausse de 15 % par rapport à 2022.

Exemple réel pour un T2 à St. Julian’s :

Chiffre d’affaires brut annuel : 26 000–28 000 €

À déduire :

• Licence & impôts : 3 500–4 500 € (15–20 %)
• Ménage & exploitation : 3 000–4 000 € (12–15 %)
• Commercialisation (Airbnb etc.) : 2 500–3 000 € (10–12 %)
• Maintenance & réparations : 1 500–2 500 € (6–10 %)

Bénéfice net : 15 000–18 000 € (env. 60–65 % du brut)

Concurrence et taux d’occupation

Malte est petite – 316 km² – mais la densité d’offres est forte. Dans les quartiers prisés (Sliema, St. Julian’s, La Valette), la concurrence est rude.

Facteurs de réussite pour un bon taux d’occupation :

• Emplacement n°1 : proximité restaurants, plages, sites touristiques
• Équipements modernes : climatisation obligatoire, Wi-Fi min 50 Mbit/s
• Photos pro : investissez 300–500 € dans un photographe
• Tarification flexible : utilisez des outils comme PriceLabs pour ajuster les prix
• Réactivité : répondez aux demandes en moins de 2h

À éviter : zones industrielles, trop éloignées de la mer ou mal desservies. Sans voiture, Malte est peu pratique – vos hôtes vous remercieront pour un logement central.

Perspectives d’avenir du marché maltais

Malte prévoit de nouvelles réglementations pour la location touristique. 2024 : restrictions anti-bruit renforcées. En 2025, des plafonds de capacité devraient s’appliquer dans les zones les plus recherchées.

Tendances positives :

• Hausse du tourisme : plus de 3 millions de visiteurs en 2024
• Séjours plus longs : le « workation » génère des réservations de 2–4 semaines
• Saisonnalité élargie : hiver doux – les séjours longue durée se développent

Risques :

• Surréglementation : possibles restrictions additionnelles
• Concurrence élevée : saturation progressive du marché
• Hausse des coûts : licences et impôts susceptibles d’augmenter

Ma conclusion : La location saisonnière à Malte reste intéressante, mais seulement avec une approche professionnelle et des attentes réalistes. Un rendement de 15–20 % est possible, mais jamais automatique.

Qu’est-ce que cela veut dire pour vous ? Soyez prudent dans vos calculs, investissez dans la qualité et restez adaptable. Malte récompense les propriétaires sérieux, mais les amateurs en paient vite les frais.

Questions fréquemment posées

Puis-je, en tant qu’Allemand/Autrichien/Suisse, demander une licence de location touristique à Malte ?

Oui, en tant que citoyen de l’UE, vous avez les mêmes droits que les Maltais. Il n’est pas nécessaire de disposer d’un permis de séjour ou de travail. Les Suisses, en tant que non-UE, doivent parfois présenter des documents supplémentaires, mais c’est possible dans l’ensemble.

Combien de temps dure réellement la demande de licence ?

Officiellement 3 à 4 semaines, en pratique 2 à 3 mois. Les retards fréquents sont dus à des dossiers incomplets, aux questions de la MTA ou à la planification des inspections. Comptez 10 à 12 semaines de la demande à l’obtention.

Que risque-t-on à louer sans licence ?

Pour une première infraction : amende de 2 300 € plus fermeture du logement. En cas de récidive, jusqu’à 23 000 €. Des redressements fiscaux sur les revenus non déclarés peuvent également s’ajouter.

Dois-je payer des impôts à Malte si je vis en Allemagne ?

Oui, les revenus locatifs générés à Malte sont imposables localement. Grâce à la convention de non-double imposition, vous pouvez en général déduire l’impôt maltais de votre déclaration allemande. Un conseiller fiscal saura optimiser votre situation.

Puis-je demander la licence en ligne ou dois-je me rendre à Malte ?

En théorie, les deux options sont possibles, mais je recommande un déplacement à La Valette. Le portail en ligne manque de fiabilité et, sur place, toute question se règle immédiatement.

Quelle assurance faut-il pour louer en saisonnier ?

Au minimum, une responsabilité civile à hauteur de 130 000 € pour les Self-Catering. Conseillé : assurance multirisque habitation, bris de glace et protection juridique. Les assureurs maltais comme APS Bank ou GasanMamo proposent des offres spécifiques.

Recourir à une société de gestion locative, est-ce rentable ?

Cela dépend de votre situation. Si vous vivez loin ou manquez de temps, la commission de 15–25 % peut se justifier. Pour un bien haut de gamme avec une bonne occupation, une gestion directe rapporte généralement plus.

À quelle fréquence la licence est-elle contrôlée ?

La Malta Tourism Authority effectue des contrôles aléatoires et suite à des plaintes. Suite à l’avis d’un client ou d’un voisin, la réactivité est rapide. Les logements licenciés sont contrôlés plus rarement que ceux sans licence.

Quel est le coût total d’une licence de location de vacances à Malte ?

Pour un T2 standard, comptez 1 500 à 2 500 € la première année. Ce total inclut la licence (600–700 €), l’évaluation incendie (300–500 €), l’assurance (200–400 €) et divers frais annexes.

Puis-je appliquer mon expérience immobilière allemande/autrichienne en location à Malte ?

En principe oui, mais Malte a ses propres lois et usages. L’appartenance à l’UE facilite les démarches, mais les normes locales (urbanisme, fiscalité) diffèrent. S’entourer d’un expert local fait gagner du temps et de l’argent.