Table des matières Marché immobilier maltais 2025 : la réalité actuelle pour les nouveaux arrivants internationaux Loyers à Malte : ce que tu paieras vraiment en 2025 Prix dachat des biens immobiliers à Malte : aperçu complet du marché Différences régionales : où vivre à Malte selon tes besoins Immobilier à Malte pour étrangers : particularités juridiques et pièges à éviter Tendances des prix et prévisions : évolution du marché Conseils pratiques : comment trouver la propriété idéale à Malte Marché immobilier maltais 2025 : la réalité actuelle pour les nouveaux arrivants internationaux Je vais droit au but : le marché immobilier maltais n’est plus une aubaine. Après dix ans d’adhésion à l’UE, une demande boostée par le Covid et l’essor du travail à distance, cet archipel compact s’est transformé en un des lieux de résidence les plus chers du sud de l’Europe. Si tu t’imagines que les prix sont « comme dans le sud de l’Italie », oublie tout de suite. Le choc maltais : pourquoi les prix ont autant grimpé Imagine : une île plus petite que Munich, où se croisent libre circulation européenne, programmes de « golden visa », entreprises du secteur du jeu en ligne et une communauté expatriée en pleine expansion. Le résultat ? Entre 2019 et 2024, les prix de l’immobilier ont bondi en moyenne de 35 %. Les moteurs de cette hausse sont limpides : Libre circulation UE : Allemands, Italiens et Français achètent ici leur résidence secondaire Programme Golden Passport : Même si terminé en 2021, lafflux d’investisseurs a laissé des traces Industrie du jeu : Plus de 300 entreprises de gaming ont leur siège ici Offre limitée : Impossible de créer « plus de terrain » sur 316 km² Poussée touristique : Les investisseurs Airbnb concurrencent les locataires longue durée Qu’est-ce que cela veut dire pour toi, nouvel arrivant international ? Franchement : il te faut une vraie stratégie. Que tu viennes pour trois mois ou t’installes sur le long terme : le marché ne pardonne pas l’improvisation. Fini, le temps où tu pouvais trouver un appart abordable à La Valette sur un coup de tête. Mais pas de panique : avec les bonnes infos et une attente réaliste, c’est tout à fait faisable. Loyers à Malte : ce que tu paieras vraiment en 2025 Laisse-moi deviner : tu as vu sur un portail « studio à 800 € » et tu trouves ça cher mais faisable. Tu n’es pas encore allé visiter à Malte ! Les prix affichés ne sont bien souvent que la partie émergée de l’iceberg. Les loyers à Malte en 2025 : les vrais chiffres À partir des données actuelles et de mes observations, les loyers moyens s’établissent ainsi : Type de logement Valletta/Sliema St. Julians/Paceville Gzira/Msida Mellieha/Bugibba Gozo Studio (25-35m²) €900-1200 €800-1100 €750-950 €600-800 €500-700 1 chambre (40-55m²) €1200-1600 €1000-1400 €900-1200 €750-1000 €600-850 2 chambres (60-80m²) €1600-2200 €1400-1900 €1200-1600 €1000-1400 €800-1200 3 chambres (80-120m²) €2200-3000 €1900-2600 €1600-2200 €1400-1900 €1200-1700 Les coûts cachés : ce qu’on ne te dit pas Voici la réalité. Le loyer n’est que le début. À Malte, il faut presque toujours ajouter ces dépenses : Caution : 2-3 mois de loyer (souvent en cash !) Commission d’agence : Un demi à un mois de loyer Électricité : 80-150 €/mois (climatisation indispensable) Internet : 25-45 € pour un bon Wi-Fi Eau : 15-30 €/mois Charges d’entretien : 30-80 € pour les résidences Ma recommandation : ajoute au moins 200-300 € au loyer affiché pour coller à la réalité. Pourquoi les loyers sont-ils si élevés à Malte ? Explosion de la demande Tu es en concurrence non seulement avec d’autres expatriés. Le marché locatif concentre également : Salariés du jeu en ligne : revenus au-dessus de la moyenne Travailleurs du tourisme : saisonniers de toute l’Europe Locaux maltais : qui peinent eux-mêmes à se loger Compétition Airbnb : nombreux propriétaires préfèrent les locations courtes Étudiants : Malte séduit pour l’apprentissage de l’anglais Loyer selon la durée du séjour : choix stratégiques Pour un « workation » (1-3 mois) : Tu paies prix fort pour des logements meublés, contrats flexibles. Prévois 30 à 50 % de plus que pour une location annuelle… mais pas de soucis de caution, souvent tout compris. Pour un séjour long (6-12 mois) : Le bon compromis. Les bailleurs recherchent ces formules, tu peux négocier et obtenir un meilleur prix (souvent non meublé). Pour une location sans limite : Paradoxalement, souvent plus cher, car les propriétaires sont moins flexibles et la législation protège le locataire… mais : stabilité et vrai sentiment de « chez soi ». Prix dachat des biens immobiliers à Malte : aperçu complet du marché Tu songes à acheter ? Prends une grande inspiration. Les prix à Malte ont connu une envolée qui surprend même les agents immobiliers chevronnés. Un appartement moyen coûte aujourd’hui plus cher qu’à Munich – sauf qu’ici, tu vis sur une île de 27 x 14 km. Prix à l’achat en 2025 : analyse sans concession Selon le Central Bank of Malta Property Price Index, le prix moyen se situe à 3 850 € le mètre carré (fin 2024). Mais la moyenne est trompeuse. Voici la réalité par région : Type de logement Valletta Sliema/St. Julians Gzira/Ta Xbiex Mellieha Gozo Studio (30-40m²) €180 000-280 000 €160 000-240 000 €140 000-200 000 €120 000-180 000 €90 000-140 000 2 chambres (60-80m²) €350 000-500 000 €300 000-450 000 €250 000-380 000 €220 000-320 000 €180 000-270 000 3 chambres (90-120m²) €500 000-750 000 €450 000-650 000 €380 000-550 000 €320 000-480 000 €260 000-400 000 Penthouse (120m²+) €800 000-1 500 000 €700 000-1 200 000 €550 000-900 000 €450 000-750 000 €350 000-600 000 Pourquoi l’immobilier maltais est-il devenu si cher ? L’évolution des prix est rationnelle… mais douloureuse : Pénurie de terrains constructibles : 27 % du territoire maltais est déjà bâti, un des taux les plus élevés au monde Investisseurs UE : Les Italiens fuient la fiscalité, les Allemands la bureaucratie Programmes de résidence : Même après la fin du Golden Passport, les dispositifs fiscaux restent attractifs Investissement Airbnb : Location touristique promettant 8-12 % de rendement Qualité du neuf : Les constructions récentes répondent aux normes européennes Neuf vs ancien : le compromis qualité/prix Neuf (après 2015): Équipements modernes, ascenseurs, parking, prix entre 4 000 et 6 000 €/m². Souvent vendu sur plan, avec 18 mois d’attente. Anciens rénovés : Architecture traditionnelle maltaise, souvent central, 3 000-4 500 €/m², mais attention : « rénové » n’équivaut pas toujours à « moderne ». Anciens non rénovés : 2 000-3 500 €/m², mais prévois 200 à 400 € par mètre carré pour les travaux. Et souvent pas d’ascenseur… un souci au 4ᵉ étage. Frais d’achat cachés : planification budgétaire réaliste En plus du prix d’achat s’ajoutent des frais obligatoires : Poste Premier achat (Maltais) Résidence secondaire/Étranger Remarque Droits de timbre 5 % 8 % Sur le prix total d’achat Frais de notaire 1-1,5 % 1-1,5 % + 500-1 000 € pour la traduction Commission d’agence 2,5-3 % 2,5-3 % Le plus souvent à la charge de l’acheteur Frais d’avocat 1 500-3 000€ 2 000-4 000€ Indispensable pour les étrangers Frais de banque 500-1 500€ 1 000-2 500€ Prévoyez bien plus en cas de prêt Exemple concret : tu achètes un appartement à 400 000 €, comme Allemand. Il faut ajouter environ 55 000 € de frais annexes. Budget total à prévoir : 455 000 €. Différences régionales : où vivre à Malte selon tes besoins Malte est petite, mais les différences entre quartiers sont flagrantes. Ton choix de secteur joue sur ton budget comme sur ton mode de vie. Passons en revue les principaux coins résidentiels – avis honnête garanti. La Valette : prestige et réalité Avantages : Tu vis dans une ville classée UNESCO, une architecture majestueuse. Tout à portée de main – restauration, culture, services. Inconvénients: Bruit jusqu’à 2 h du matin, quasi absence de parking, touristes en nombre tous les jours. Beaucoup d’immeubles sont magnifiques de l’extérieur, mais les appartements petits et humides. Loyer : 1 000-2 000 € pour 1-2 pièces Achat : 4 000-6 500 €/m² Pour qui : Amateurs de culture sans voiture qui recherchent la vie urbaine Sliema & St. Julian’s : le repaire des expatriés Avantages : Meilleure infrastructure, promenade bord de mer, centre commerciaux, bonnes connexions bus. L’anglais règne partout. Inconvénients : Toujours bondé, quartier festif voisin, prix comparables à Munich. L’été : saturé ! Loyer : 900-1 800 € pour 1-2 pièces Achat : 3 800-5 500 €/m² Pour qui : Salariés du gaming, digital nomads, fêtards Gzira, Msida & Ta’ Xbiex : la bonne surprise Avantages : Plus calme que Sliema, central, resto sympas, université à côté, meilleur rapport qualité/prix. Inconvénients : Moins chic, parfois chantiers, animation nocturne limitée. Loyer : 700-1 400 € pour 1-2 pièces Achat : 3 200-4 800 €/m² Pour qui : Jeunes actifs, étudiants, familles au budget raisonnable Mellieha & Bugibba : plage et banlieue Avantages : Proximité des plus belles plages, plus calme que le sud, prix raisonnables, parking assez aisé. Inconvénients : Voiture quasi indispensable, offre de restos limitée, désert en hiver. Loyer : 600-1 200 € pour 1-2 pièces Achat : 2 800-4 200 €/m² Pour qui : Familles, amateurs de plage, automobilistes Gozo : une autre Malte Avantages : Vie maltaise authentique, prix nettement plus doux, nature superbe, ambiance détendue. Inconvénients : Dépendance au ferry, peu d’emplois, vie nocturne réduite, tout prend plus de temps. Loyer : 500-1 000 € pour 1-2 pièces Achat : 2 200-3 800 €/m² Pour qui : Retraités, remote workers, amateurs de tranquillité Zones insiders : où vivent les locaux Zabbar, Fgura, Paola : Quartiers résolument maltais. Moins cher, plus authentique, quasi aucun attrait touristique. Parfait pour s’intégrer. Attard, Balzan, Lija : Les « Three Villages » – le triangle chic. Maisons avec jardin, prix élevés, obligation d’être véhiculé. Marsaxlokk, Birzebbuga : Ports du sud. Charme de pêcheurs, prix doux, mais ambiance industrielle et éloigné de tout. Immobilier à Malte pour étrangers : particularités juridiques et pièges à éviter Là, ça se complique – et ça peut coûter cher si tu fais une erreur. Malte applique un système en deux niveaux pour l’achat par des non-résidents, ce qui influe sur la taxation (5 % ou 8 %). Voici l’essentiel pour éviter les pièges coûteux. Citoyen UE vs non-UE : tes droits à l’achat immobilier En tant que citoyen UE tu peux acheter n’importe où, mais Malte différencie résidence principale et secondaire: Statut de résident principal : 5 % de droits si Malte devient ton habitation principale Statut résidence secondaire : 8 % de droits pour un bien de vacances ou un investissement Preuve obligatoire : Il faut démontrer 5 ans que c’est ta résidence principale Non-Européens doivent obtenir une Acquisition of Immovable Property (AIP) License. Délai 3-6 mois, coût : 2 500-5 000 €. La règle des 5 % : comment économiser des milliers Entre 5 % et 8 % de droits de timbre, la différence sur un bien à 400 000 € fait tout de même 12 000 € ! Voici comment obtenir le statut de résident principal : Enregistrement de résidence à la police locale dans les 3 mois Enregistrement ID Malta pour ta nouvelle carte d’identité Justifier la durée de séjour : au moins 183 jours/an à Malte Désinscription de l’ancienne résidence principale (important pour les impôts allemands !) Factures à ton nom : électricité, eau, internet Attention : si tu pars dans les 5 ans, Malte réclamera rétroactivement la différence (3 %) avec intérêts. Financement pour étrangers : possible mais onéreux Les banques maltaises prêtent aux Européens, mais aux conditions serrées : Critère Maltais Citoyen UE Non-UE Apport minimum 10 % 20-30 % 40-50 % Taux d’intérêt 3,5-4,5 % 4,0-5,5 % 5,0-7,0 % Durée maximale 35 ans 25 ans 20 ans Justif. de revenus 3 mois 6-12 mois 12-24 mois Principales banques pour non-résidents : Bank of Valletta, HSBC Malta, Lombard Bank. Compte 2-4 mois de traitement et des vérifications très strictes. Particularités du processus dachat : ce qui change par rapport à chez toi Reservation Agreement : À Malte, on réserve un bien avec 5 à 10 % d’acompte. Contrat engageant : annulation = acompte perdu. Promise of Sale : Avant-contrat pour 10 % du prix. Tous les détails y figurent. À absolument faire traduire ! Final Deed : Signature finale chez le notaire, paiement du solde. Sans avocat maltais, tu prends des risques… Délais : Entre la réservation et la signature finale, compte 3-6 mois. Pour un bien neuf, jusqu’à 18 mois. Fiscalité : dispositifs de résidence maltais Pour les clients fortunés, Malte propose des programmes spéciaux : Malta Permanent Residence Programme (MPRP): 100 000 € d’investissement pour Européens, 130 000 € hors UE Nomad Residence Permit : Pour digital nomads avec 2 700 € de revenus minimum Tax Residency : Au-delà de 183 jours/an à Malte : seulement 15 % d’impôts sur les revenus étrangers Combiné à un achat immobilier, ces programmes rapportent gros… à condition d’être bien conseillé. Tendances des prix et prévisions : évolution du marché La grande question : sommes-nous au sommet ou ça peut encore grimper ? Après trois années d’analyse et d’interviews d’experts locaux, ma réponse est nuancée. Le boom est fini, pas de crash en vue. Marché immobilier 2020-2024 : ce qui s’est passé La hausse sur la période a été spectaculaire. Depuis 2020, les prix ont progressé ainsi : Période Hausse des prix Facteur principal Impact sur la clientèle 2020-2021 +12 % Fuite Covid, télétravail Boom du workation 2021-2022 +15 % Fonds de relance UE, croissance du gaming Afflux d’expats 2022-2023 +8 % Inflation, matériaux plus chers Ralentissement 2023-2024 +4 % Hausses de taux, baisse de la demande Retour à la normale Pourquoi le marché va se calmer en 2025 Plusieurs facteurs vont apporter une détente, toute relative : Évolution des taux : emprunter à 4-5 % limite les acheteurs Excès d’offre dans le neuf : 3 500 appartements mis sur le marché en 2023-2024 Régulation Airbnb : nouvelles lois encadrant strictement la location touristique Fin de l’explosion du gaming : secteur stabilisé Ralentissement européen : moins d’acheteurs internationaux Prévision 2025-2027 : mon analyse Court terme (2025): Marché globalement stable, tendance légère à la baisse. Les vendeurs sont plus réalistes, les acheteurs prudents. Bon moment pour négocier. Moyen terme (2026-2027): Hausse modérée de 2 à 4 % l’an. Le marché s’équilibre entre la demande UE et l’offre limitée. À la baisse, attention à : Grosse récession UE touchant Malte Sur-régulation Airbnb défavorisant les investisseurs Nouvelles règles fiscales européennes rendant Malte moins attractive Et à la hausse : Les expatriés post-Brexit choisissent Malte Nouvelles industries technologiques s’installant Changements climatiques rendant le nord de l’Europe moins attirant Différences régionales dans l’évolution La Valette/Sliema : Prix stables ou en légère hausse. Le segment luxe reste solide. St. Julian’s/Paceville : Corrections possibles de 5 à 10 %, très dépendant d’Airbnb. Gzira/Msida : Excellente dynamique. De plus en plus recherchés par les expatriés. Mellieha/Bugibba : La demande familiale stabilise les prix. Gozo : L’île monte grâce au télétravail. Stratégies de timing selon le profil acheteur Investisseurs : 2025 est une année d’achat intéressante. Moins de concurrence, prix raisonnables, avant le prochain cycle. Occupants : Maintenant ou jamais : acquérir sa résidence principale garantit un avantage fiscal sans devoir attendre « le bon moment » du marché. Adeptes du workation : Louer reste la meilleure option. Trop d’incertitude pour un achat court terme. Conseils pratiques : comment trouver la propriété idéale à Malte La théorie c’est bien, mais passons au concret ! Après des dizaines de visites, trois déménagements et autant d’échanges avec d’autres expatriés, j’ai mis au point une méthode efficace. Spoiler : la plupart font fausse route… La recherche immobilière à Malte : où ça marche vraiment Portails en ligne (60 % des offres) : PropertyMalta.com : Le plus large choix, agences sérieuses Frank Salt Real Estate : Leader du marché, tarifs plus élevés Dhalia Real Estate : Très utilisée par les expatriés Groupes Facebook : « Malta Property Sales », « Rental Malta » – souvent moins cher Agences sur place (30 %) : Beaucoup ne parlent que maltais. Prends un traducteur ou apprends les bases… Bouche-à-oreille (10 %) : Les meilleurs bons plans passent par le réseau. Sors, active-toi dans les groupes d’expats. Stratégie de visite : à contrôler impérativement À clarifier avant la visite : Le prix inclut-il toutes les charges ? Quels équipements sont compris ? (clim, mobilier, électroménager) Y a-t-il un parking ? (essentiel à Malte !) Qualité de la connexion internet ? (obtiens un speedtest en direct) Coût du chauffage ? (l’hiver maltais est rude !) Pendant la visite, vérifie : Humidité : Problème numéro 1. Inspecte les angles et derrière les meubles Pression d’eau : Ouvre tous les robinets Nuisances sonores : Viens à différentes heures Réseau mobile : Il existe des « trous noirs » au cœur de certains quartiers Ascenseur : Fonctionne-t-il ? Entretien à jour ? Tactiques de négociation : pour faire baisser le prix à Malte Le timing est crucial : Personne ne négocie en juillet/août : c’est les vacances. Octobre à mars : pleine saison pour négocier. Arguments locaux à faire valoir : « Le bus est mal desservi » (souvent vrai) « Pas de places de parking » (également réel) « Problèmes d’humidité » (inévitable) « Bruit des chantiers » (omniprésent à Malte) Marge de manœuvre réalisable : Neuf : 2 à 5 % envisageables Ancien : 5 à 10 % de rabais Longue mise en vente : jusqu’à –15 % Période creuse : –5 % supplémentaires Avocats et notaires : ta sécurité juridique Pourquoi faire appel à un avocat : La législation immobilière maltaise diffère radicalement de celle d’Allemagne ou d’Autriche. L’erreur peut coûter cher. Cabinets conseillés pour germanophones : Ganado Advocates : International, plus cher mais très fiable WH Partners : Spécialistes des étrangers UE GVZH Advocates : Accompagnement en allemand Budget : 2 000-4 000 € par dossier. Un poste à ne pas négliger ! Monter son financement : le marathon bancaire Check-list de documents pour un prêt : 6 bulletins de paie (apostillés !) Contrat de travail traduit en anglais Relevés bancaires des 12 derniers mois Credit Report (équivalent maltais de la Schufa) Justificatif d’autres revenus/investissements Copie du passeport Justificatif de l’adresse à Malte Se préparer pour les RDV bancaires : Les banques maltaises sont lentes. Prévoyez 3 à 4 rendez-vous et des demandes répétées de documents. Il faut s’armer de patience. Les 30 premiers jours après l’emménagement À faire immédiatement : Ouvrir l’eau et l’électricité : Les bureaux ont des horaires variables Commander l’Internet : GO Fiber, Melita – 2 à 4 semaines de délai Déclarer l’adresse à la banque : Sinon, pas de carte bancaire Assurance habitation : Middle Sea ou Mapfre Malta Déclaration à la police : Délai légal : 6 semaines Idéal pendant les premières semaines : Sympathiser avec les voisins (pour réception colis !) Dénicher un électricien/plombier local (tu en auras besoin) Localiser la clinique et pharmacie la plus proche Tester les trajets bus-boulot (les horaires sont souvent théoriques…) Questions fréquentes sur la vie à Malte Puis-je acheter un bien à Malte sans difficulté en tant qu’allemand ? Oui, tout citoyen UE peut acheter à Malte. Mais tu paies 8 % de droits de timbre en tant qu’étranger, à moins que Malte ne devienne ta résidence principale (5 %). Il faut cependant prouver que tu résides 183 jours par an à Malte, durant 5 ans. À combien s’élèvent les frais annexes lors de l’achat d’un bien à Malte ? Compte 12-15 % du prix d’achat : 8 % de droits de timbre (ou 5 % en résidence principale), 2,5-3 % de commission agence, 1-1,5 % de frais de notaire, frais d’avocat et de banque 2 000-4 000 €. Pour un appartement de 400 000 €, cela représente 55 000 à 60 000 € de plus. Les loyers à Malte sont-ils vraiment comparables à ceux de l’Allemagne ? Oui, voire supérieurs. Un appartement une chambre à Sliema coûte 1 000-1 400 €, plus 80-150 € d’électricité (climatisation !), Internet 25-45 €, et une caution de 2 à 3 mois souvent en cash. Ajoute 200 à 300 € de plus par mois. Quelle région de Malte est la meilleure pour les familles ? Mellieha ou les « Three Villages » (Attard, Balzan, Lija) sont idéaux : plus d’espace, parkings, bonnes écoles et quartier calme. Voiture indispensable, car bus limités. Les prix y sont 20 à 30 % moins élevés qu’à Sliema. Est-il indispensable de prendre un avocat maltais pour acheter un bien ? Vivement conseillé, surtout pour les étrangers. Le droit immobilier maltais diffère des pratiques allemandes. Un avocat coûte 2 000-4 000 €, mais t’évite de fâcheuses erreurs. Fais toujours traduire et vérifier chaque contrat – les « Promise of Sale » sont juridiquement contraignants ! Puis-je obtenir un prêt immobilier en tant qu’étranger ? Oui, mais c’est plus exigeant : 20-30 % d’apport, taux à 4-5,5 %, durée max 25 ans. Il te faut 6 à 12 mois de justificatifs de revenus et un emploi déjà attesté à Malte. Banques principales : Bank of Valletta, HSBC Malta, Lombard Bank. Comment vont évoluer les prix immobiliers à Malte en 2025 ? Après 35 % de hausse entre 2019 et 2024, le marché se calme. Pour 2025, j’attends une stagnation voire une légère baisse, à cause des taux et d’une demande internationale réduite. Moyen terme : hausses modérées (2-4 %/an), fini le boom. Gozo – une vraie alternative à l’île principale ? Vraiment moins cher : prix 30-40 % plus bas, plus d’espace, style de vie maltais authentique. Mais dépendance au ferry (20 minutes, annulations possibles cause tempête), opportunités pros rares, moins d’expats. Parfait pour seniors et télétravailleurs. Quels sont les coûts cachés pour vivre à Malte ? La clim l’été (80-150 €/mois d’électricité) est indispensable, le chauffage l’hiver est sous-estimé (Malte peut être froide !), eau chère, Internet souvent lent et onéreux. Parking payant ou inexistant, assurances plus chères qu’en Allemagne. Comment trouver une location à Malte en tant qu’étranger ? Les meilleurs sites : PropertyMalta.com, Frank Salt, groupes Facebook « Rental Malta ». Beaucoup de propriétaires préfèrent des rencontres en personne. Prévois 2 ou 3 mois de caution en liquide, fiche de paie et références. À éviter : juillet/août (prix gonflés et offres limitées).
