Toinen asunto Maltalla: Oikeudelliset ja verotukselliset näkökohdat kansainvälisille omistajille – Second Home

Kuvittele: istut Sliemassa terassillasi, katsot turkoosia Välimerta ja ajattelet: Tässähän voisi olla koko elämäni. Unelma toisesta asunnosta Maltalla houkuttelee – 300 aurinkoista päivää vuodessa, EU:n jäsenyys, englanti virallisena kielenä. Mutta ensimmäisen Haluan ostaa täältä asunnon -ajatuksen ja rennon Cisk-oluen sekä merinäköalan välillä on monta juridista ja verottajan estettä ylitettävänä.

Olen asunut Maltalla kaksi vuotta ja käynyt läpi koko matkan auringon etsijästä toisen asunnon omistajaksi. Matkan varrella olen törmännyt melkein kaikkiin byrokratian painajaisiin joita tämä saari tuntee. Hyvä uutinen: se on täysin mahdollista. Huono uutinen: ilman oikeaa tietoa siitä tulee kallis ja hermoja raastava kokemus.

Tässä artikkelissa käyn läpi kaiken oleellisen Maltan toissijaisesta asuinpaikasta – lakisääteisistä perusteista ja verotuksellisista ansoista piilokuluihin, jotka jopa kokeneet kiinteistönvälittäjät usein unohtavat mainita. Spoileri: Prosessi on monimutkaisempi kuin EU-muutto Berliiniin, mutta helpompi kuin Green Card -hakemus.

Toinen asuinpaikka Maltalla: Mitä tämä oikeudellisesti tarkoittaa?

Ennen kuin mennään yksityiskohtiin, selvennetään mitä toinen asuinpaikka Maltalla oikeastaan tarkoittaa. Juridisesti kyseessä on hyvin joustava käsite, jonka merkitys vaihtelee riippuen kansalaisuudestasi, oleskelun kestosta ja tarkoitusperistäsi.

EU-kansalaiset vs. kolmansien maiden kansalaiset: Keskeinen ero

EU-kansalaisena olet etuoikeutetussa asemassa: pääset Maltalle ilman viisumia, saat asua ja työskennellä vapaasti. Kuulostaa helpolta, mutta säännöksiä on silti noudatettava.

EU-kansalaiset (Saksa, Itävalta, Italia, jne.):

• Oleskelu korkeintaan 90 päivää: Ei rekisteröitymistä
• Oleskelu yli 90 päivää: Ilmoittautuminen paikalliselle poliisille
• Pysyvä asuinpaikka: EU:n pitkän aikavälin oleskelulupa 5 vuoden jälkeen mahdollinen
• Asunnon osto: Periaatteessa sallittu, rajoituksin

Kolmansien maiden kansalaiset (Sveitsi, UK Brexitin jälkeen, USA, jne.):

• Oleskelu enintään 90 päivää 180 päivän sisällä: Turististatus
• Pidempi oleskelu: Viisumi tai oleskelulupa vaaditaan
• Malta Nomad Residence Permit: Etätyöntekijöille (1 vuosi, jatkettavissa)
• Global Residence Programme: Vauraammille ulkomaalaisille

Muistan vielä ensimmäiset virastokäyntini. Saksalaisena oletin: EU-liikkuvuus, kyllä se sujuu. Väärin. Myös EU:n sisällä on rekisteröidyttävä, jos oleskelu pitkittyy.

Residence vs. toinen asuinpaikka – juridinen harmaa alue

Tässä tulee kiinnostava kohta: Maltalla erotetaan residence (asuinpaikka) ja domicile (elinympäristö). Tällä erottelulla on suuria verotuksellisia seurauksia, joihin palaan myöhemmin.

Saat maltalaisen residenssin, jos:

• Viivyt Maltalla yli 183 päivää vuodessa
• Siirrät elämäsi pääpainon Maltalle
• Avaat maltalaisen pankkitilin ja luot paikallisia siteitä

Toinen asuinpaikka ilman residenssiä tarkoittaa:

• Pääasiallinen kotipaikka pysyy lähtömaassasi
• Viivyt Maltalla alle 183 päivää vuodessa
• Olet yhä verovelvollinen kotimaassasi

Vipu: Malta suhtautuu 183 päivän sääntöön hyvin tiukasti. Mukaan lasketaan paitsi yöpymiset myös saapumis- ja lähtöpäivät. Oma vinkkini: Pidä tarkkaa kirjaa jokaisesta käyntikerrasta. Excel-taulukko sisään- ja ulostuloista säästää lopulta hermot ja mahdolliset verottajamurheet.

Oleskeluoikeus toisen asunnon omistajalle

Pelkkä asunnon omistus ei anna automaattista oleskeluoikeutta. Tämä harhaluulo elää etenkin saksalaisissa Facebook-ryhmissä.

Todellisuus:

• Asunnon omistaminen ≠ oleskeluoikeus
• Normaalit viisumi- ja oleskelusäännöt koskevat kaikkia
• Pitempi oleskelu vaatii silti ilmoittautumisen
• Asunnon vuokraukseen tarvitaan erilliset luvat

Mitä tämä merkitsee? Suunnittele oleskelusi järkevästi ja pysy sääntöjen rajoissa. Unelmien lomakodista voi muuten tulla nopeasti byrokratian painajainen.

Maltan toisen asunnon verotus: Tärkeimmät säännöt

Siirrytään suoraan ytimeen – verotukseen. Tässä vaiheessa jyvät erotellaan akanoista, sillä Maltan järjestelmä eroaa täysin Saksan tai Itävallan systeemeistä. Hyvä uutinen: Oikein suunniteltuna voit säästää veroissa laillisesti. Huono uutinen: Yksi virhe voi käydä kalliiksi.

Verovelvollisuus Maltalla: Milloin se astuu voimaan?

Maltalla on niin kutsuttu Remittance Basis System muille kuin domicilessa asuville. Kuulostaa monimutkaiselta, mutta on itse asiassa nerokasta: maksat veroja ainoastaan tuloista, jotka tosiasiallisesti siirrät Maltalle.

Olet verovelvollinen Maltalla, jos:

• Viivyt Maltalla yli 183 päivää vuodessa
• Siirrät virallisen asuinpaikkasi Maltalle
• Saat paikallisia tuloja (esim. vuokratuloja)

ET ole Maltalle verovelvollinen, jos:

• Viivyt Maltalla alle 183 päivää
• Pidät pääasiallisen kotisi muualla
• Et siirrä tuloja Maltalle

Todellinen esimerkki: Anna Münchenistä omistaa asunnon Vallettassa, käyttää sitä itse kolme kuukautta vuodessa ja vuokraa loppuajan. Vuokratulot menevät saksalaiselle tilille. Tulos: Hän on verovelvollinen Saksassa, ei Maltalla.

Kaksinkertaisen verotuksen sopimus Saksan ja Maltan välillä – hyödyt irti

Saksan ja Maltan välinen verosopimus (DBA) on kullanarvoinen apu verosuunnittelussa. Se estää saman tulon verottamisen kahteen kertaan.

Tärkeää: Verosopimukset pätevät vain, jos olet ilmoittautunut oikein. Laiton oleskelu voi aiheuttaa ongelmia molemmissa maissa.

Kuuluisa 183 päivän sääntö ja sen kommervenkit

183 päivän sääntö ei ole niin yksinkertainen kuin luulet. Maltan laskutapa poikkeaa Saksan tavasta, ja väärinlaskeminen voi yllättää pahasti.

Maltan laskutapa:

• Saapumispäivä lasketaan kokonaiseksi päiväksi
• Lähtöpäivä lasketaan kokonaiseksi päiväksi
• Väliys yli 24h lasketaan oleskeluksi
• Tekniset pysähdykset eivät kerrytä päiviä

Esimerkki: Lennät 1.3. Maltalle ja palaat 31.8. takaisin. Kyseessä ei ole viisi kuukautta, vaan 184 päivää – ja olet verovelvollinen Maltalle. Auts.

Ensimmäisenä vuonna laskin väärin ja oleskelin 12 päivää liikaa. Maltan verottaja ei ilahtunut ja vaati täyden veroilmoituksen. Nyt pidän skrupuloosisti Excel-listaa.

Pro-vinkki oleskelun suunnitteluun:

• Suunnittele taukoja (mieluiten vähintään 7 päivää peräkanaa)
• Käytä joulunaikaa vierailuun kotimaassa
• Dokumentoi kaikki lennot ja lauttamatkat
• Pyydä maahantulo- ja maastalähtöleimat (myös EU:ssa)

Mitä tämä tarkoittaa? Ole strateginen. 183 päivää kuulostaa paljolta, mutta saavutat sen yllättävän helposti – varsinkin jos vaihtaisit saksan talven Maltan aurinkoon.

Asunnon osto Maltalla ulkomaalaisille: Oikeudelliset edellytykset

Siirrytään jännittävimpään vaiheeseen: kiinteistön hankintaan. Maltalla erotetaan tarkasti EU-kansalaiset ja kolmansien maiden kansalaiset, ja myös EU-kansalaiset eivät saa ostaa ihan mitä tahansa, mistä sattuvat pitämään.

AIP (Acquisition of Immovable Property) Permit: Milloin tarvitset sitä?

AIP-lupa on Maltan versio ulkomaalaisten kiinteistölupasäädöksistä – monimutkaisempi. Tarvitsetko luvan, riippuu kansalaisuudestasi ja ostettavan omaisuuden tyypistä.

AIP-lupa vaaditaan, jos:

• Kaikki ei-EU-kansalaiset (ei poikkeuksia)
• EU-kansalaiset rajoitetuilla alueilla
• EU-kansalaiset ostavat useamman kuin yhden asunnon
• Liikekiinteistöt, jotka ylittävät tietyn koon

AIP-lupaa EI tarvita, jos:

• EU-kansalainen ostaa ensimmäistä asuntoa rajoittamattomalla alueella
• Maltan kansalaiset
• EU Long-term Residence -statuksen omaavat henkilöt

Käsittely kestää yleensä 6–12 viikkoa ja maksaa 1 500–3 000 € kiinteistön arvosta riippuen. Oma vinkkini: Hae lupaa jo ennen asunnon etsintää. Myyjät suhtautuvat sinuun vakavammin, jos lupa on jo valmiina.

Restricted vs. Unrestricted Areas: Maltan kiinteistökartta

Malta jakaa alueet rajoittamattomiin ja rajoitettuihin. Tämä jaottelu juontaa 1970-luvulta ja tuntuu usein vanhentuneelta, mutta Maltan lait ovat jäykkiä kuin graniitti.

Halusin ensin ostaa townhousen Vallettasta – romanttinen, historiallinen, aito. Kun kuulin, että tarvitsen siihen EU-kansalaisena AIP-luvan, korjausvaatimukset ovat järjettömiä eikä edes ikkunan väriä voi vaihtaa ilman lupaa, päädyin lopulta moderniin asuntoon Sliemassa – vähemmän tunnelmaa, vähemmän byrokratiaa.

Hintasäännöstely ja minimihinnat: Maltan keinotekoinen asuntomarkkina

Malta on säätänyt ulkomaalaisille vähimmäishinnat spekulaation estämiseksi. Käytännössä tämä tarkoittaa: ulkomaalainen maksaa aina enemmän kuin paikallinen.

Ajankohtaiset minimihinnat ulkomaalaisille (2024):

• Maltan pääsaari: €275 000 kerrostaloasunto, €400 000 talo
• Gozo: €220 000 asunto, €300 000 talo
• Hinnat päivittyvät vuosittain (yleensä ylöspäin)

Käytännössä siis: Jos löydät Vallettasta kunnostettavan asunnon hintaan €200 000, sinun on silti maksettava vähintään €275 000. Erotus menee valtiolle – eräänlaista piilotettua ulkomaalaisveroa.

Kiertoaukkoja on: jos sinulla on maltalainen puoliso tai olet asunut laillisesti Maltalla 5 vuotta, voit ostaa paikalliseen hintaan. Monet saksalaiset ystäväni ovat ensin menneet naimisiin ja sitten ostaneet asunnon. Romanttista eri tavalla – taloudellisesti viisasta.

Mitä se tarkoittaa sinulle? Sisällytä minimihinnat budjettiisi äläkä jää murehtimaan oikeudenmukaisuutta. Järjestelmä ei ole reilu, mutta sillä mennään. Panosta hyvään kohteeseen.

Toisen asuinpaikan rekisteröinti Maltalla: Vaihe vaiheelta

Nyt mennään käytäntöön: miten saat toisen asuinpaikan rekisteröityä oikein? Kuljetan sinut koko byrokratiarallin läpi – ensimmäisestä virastosta viimeiseen leimaan. Spoileri: Se vie enemmän aikaa kuin kuvittelet, ja käytäntö eroaa nettiohjeista.

Dokumentit ja virastoissa juokseminen: Maltan byrokratiamaraton

Maltan viranomaiset rakastavat paperia. Paljon paperia. Ja he mielellään näkevät sinut monta kertaa – sillä ensimmäisellä kerralla jotakin puuttuu aina.

Peruspaketti EU-kansalaisille:

1. EU-passi tai henkilökortti (alkuperäinen + 2 kopiota)
2. Asumistodiste: vuokrasopimus, kauppakirja tai hotellitodistus
3. Todiste varallisuudesta: tiliotteet viimeiseltä 3 kuukaudelta
4. Sairausvakuutustodistus: EHIC-kortti tai yksityinen vakuutus
5. Työtodiste: työsopimus, elinkeinolupa tai eläketodistus
6. Passikuva: 2 kpl, EU-standardin mukainen (35x45mm)

Lisäksi ei-EU-kansalaisille:

• Viisumi tai oleskelulupa
• Apostillilla varmennettu syntymätodistus
• Poliisintodistus (alle 6 kk vanha)
• Todiste ulkomaisesta sairausvakuutuksesta

Vinkkini: Käytä notaaria dokumenttien vahvistukseen jo ennen matkaa Maltalle. Maltalaiset viranomaiset eivät aina hyväksy saksalaisia vahvistuksia, jolloin joudut raahaamaan kaikki paperit Saksan suurlähetystöön.

Virastoralli: A:sta (ulkomaalaisvirasto) Ö:hön (tulli)

Piste 1: Expatriate Unit (ulkomaalaispoliisi)

Osoite: Police Headquarters, Floriana
Aukioloajat: ma-pe 8:00–12:00 (vain neljä tuntia!)
Jono: Varaa 2–3 tuntia

Täältä saat Residence Certificate – keltaisen paperin, joka todistaa oleskeluoikeutesi. Ilman sitä Maltalla ei liiku mikään.

Piste 2: Inland Revenue (verotoimisto)

Osoite: St. Calcedonius Square, Floriana
Aukioloajat: ma-pe 8:00–16:30
Jono: Nykyään ajanvarauksella verkossa

Täältä saat veronumerosi, jota tarvitset kaikkeen: pankkitiliin, vuokrasopimukseen, kauppakirjaan, liittymään.

Piste 3: Identity Malta (entinen LESA)

Osoite: Useita toimipisteitä
Aukioloajat: vaihtelevat sijainnin mukaan
Jonotus: Varaus verkossa mahdollista ja suositeltavaa

Täällä saat ID-kortin – Maltan version suomalaisesta henkilökortista. Sen jälkeen voit vihdoin avata pankkitilin ja tehdä sopimuksia.

Muistan oman ensikäyntini Expatriate Unitissa. Olin paikalla 7:30 ollakseni jonossa ensimmäinen. Väärä luulo: edelläni seisoi jo 40 ihmistä. Kokemus opetti – ole aikaisin, mutta varaudu silti odottamaan.

Pankkitili ja palveluiden avaus: Kanan ja munan ongelma

Tyypillinen Maltan paradoksi: Pankkitiliin vaaditaan osoite. Vuokrasopimukseen vaaditaan pankkitili. Sähkösopimukseen vaaditaan pankkitili. Mutta pankkitilin avaamiseen vaaditaan myös todiste säännöllisistä maksuista. Welcome to Malta!

Ratkaisu 4 vaiheessa:

1. Järjestä väliaikainen osoite: hotelli, Airbnb tai kaverien asunto
2. Avaa peruspankkitili: väliaikaisella osoitteella ja EU-henkilöllisyystodistuksella
3. Etsi pysyvä asunto: pankkitodistuksen avulla
4. Päivitä osoite pankkiin: uuden vuokrasopimuksen myötä

Pankkisuositukset ulkomaalaisille:

• Bank of Valletta: perinteinen, helppo EU-kansalaisille
• HSBC Malta: kansainvälinen, englanninkielinen, kalliimmat vähimmäistalletukset
• APS Bank: paikallinen ja edullinen, joskus haasteellinen ulkomaalaisille

Vinkki: Perusta pankkitili aina paikan päällä, ei verkossa. Maltalaiset pankit ovat old school – arvostavat kasvoista kasvoihin keskustelua. Siisti casual pukeutuminen ja kärsivällisyys kannattaa. Tapaaminen pankinjohtajan kanssa kestää usein pari tuntia.

Mitä tämä tarkoittaa? Varaa aikaa vähintään 2–3 viikkoa koko rekisteröintiin. Tulet asioimaan samoissa virastoissa useaan otteeseen – se on normaalia, älä hermostu. Malta toimii saarten rytmissä.

Maltan toisen asuinpaikan kustannukset: Realistinen budjetointi

Nyt vuorossa usein aliarvioitu aihe: kustannukset. Malta vaikuttaa pieneltä ja edulliselta, mutta se on harhaa. Lasketaan, mitä toisen asunnon hankinta todella maksaa – ilmiselvistä menoista piilokuluihin, jotka voivat räjäyttää budjettisi.

Kaupan oheiskulut ja vuosittaiset juoksevat menot

Jos ostat 400 000 €:n arvoisen asunnon, pelkät oheiskulut voivat nousta vielä 50 000–80 000 €:oon. Tämä unohtuu monelta budjetoinnissa.

Vuotuiset juoksevat kulut:

• Yhtiövastike: 1 200–3 600 € (riippuu talosta ja varustelusta)
• Kiinteistövero: 200–800 € (arvon mukaan)
• Sähkö/vesi: 800–1 500 € (osittaisessa käytössä)
• Internet/TV: 300–600 €
• Kunnossapito/korjaukset: 1 000–3 000 € (hyvin vaihtelevaa)

Arvio: peruskäytössä vuosikulut ovat n. 4 000–8 000 €. Luksuskohteissa, uima-altaalla, concierge-palvelulla tai merinäköalalla enemmän.

Piilokulut, joista kukaan ei kerro

Pahin rahareikä löytyy usein vasta kaupan ja muuton jälkeen. Tässä oma ja kavereideni lista yllätyksistä:

Byrokratian kulut:

• Apostillit ja vahvistukset: 300–800 € vuodessa
• Käännökset: 50–150 € per asiakirja
• Asianajaja pikkujuttuihin: 150–300 € per konsultaatio
• Viranomaismaksut: 20–100 € cada leima

Asunto-ominaisuudet:

• Ei hissiä: 4. kerroksen remontti maksaa 50 % enemmän
• Vanhat sähkövedot: Koko uusiminen 8 000–15 000 €
• Kosteus: Homeen torjunta jatkuvasti 500–1 000 €/vuosi
• Ilmastointi: Asennus 2 000–5 000 €, sähkö 100–200 €/kk

Maltan verotusansat:

• Eco-Contribution: 5 000 € ei-EU-kansalaisille (kertamaksu)
• Kiinteistövero: Progressiivinen, enintään 0,8 % asunnon arvosta
• Luovutusvoittovero: Jopa 35 % myytäessä ennen 2030
• Vuokratulojen vero: 15 % vuokratuloista

Kipein piilokustannukseni: Ilmastointi. Asunnossa oli kaksi vanhaa seinälaitetta, jotka veivät enemmän sähköä kuin omakotitalo. Vaihto: 4 500 €. Nyt sähkölasku on tippunut 180 eurosta 80 euroon kuussa.

Veroneuvonta – milloin siitä on hyötyä ja milloin ei

Hyvä verokonsultti voi säästää tuhansia euroja – tai olla täysin tarpeeton. Tässä oma apuni päätökseen:

Palkkaa veroasiantuntija EHDOTTOMASTI kun:

• Tulosi yli 75 000 € vuodessa
• Monimutkaiset kansainväliset tulot
• Suunnittelet oleskeluja yli 183 päivää/vuosi
• Aikeissa vuokrata asuntoa eteenpäin
• Yrittäjänä tai itsenäisenä ammatinharjoittajana

Veroneuvonta todennäköisesti TARPEETON jos:

• Ainoastaan loma-asunto (alle 90 päivää/vuosi)
• Yksinkertainen palkkatyösuhde
• Tuloverosuhteet selkeät
• Käyttö pelkästään omaan asumiseen

Veroneuvonnan hinnat Maltalla:

• Alkuneuvottelu: 200–500 €
• Vuosittainen veroilmoitus: 800–2 500 €
• Monimutkainen verosuunnittelu: 2 000–10 000 €
• Jatkuva konsultointi: 300–800 €/kk

Vinkki: Panosta vähintään kerran ammattimaiseen veroneuvontaan, vaikkei tuntuisi tarpeelliselta. Jo pelkästään ansaista ja mahdollisuuksista oppiminen maksaa vaivan. Sen jälkeen voit arvioida, tarvitsetko jatkokonsultointia.

Mitä tämä tarkoittaa? Budjetoi realistisesti ja jätä 20–30 % varaa yllättäville kuluille. Malta on kalliimpi kuin miltä näyttää, mutta oikealla suunnittelulla silti saavutettavissa.

Tyypilliset sudenkuopat Maltan toisen asunnon hankinnassa

Kahden vuoden kokemuksella Maltalla ja lukuisten muiden expatien kanssa käytyjen keskustelujen pohjalta olen koonnut listan laakereihin johtavista virheistä. Nämä ansat toistuvat lähes jokaisella, ja osa niistä on todella kalliita. Tässä suurimmat kompastuskivet – ja miten välttää ne.

Virheellinen ajoitus rekisteröitymisessä: Milloin tilanne menee kriittiseksi?

Rekisteröinnin ajoitus on Maltalla paljon kriittisempää kuin monessa muussa maassa. Liian aikainen tai myöhäinen rekisteröinti voi aiheuttaa sekä oikeudellisia että verotuksellisia ongelmia.

Klassinen virhe #1: Myöhäinen rekisteröinti

Moni ajattelee: Ostan ensin asunnon, sitten rekisteröidyn. Väärin! Rekisteröinnin tulee tapahtua rinnakkain ostoprosessin kanssa, ei vasta jälkeenpäin.

Seuraukset:

• Sakkoja 500–2 000 € myöhästymisestä
• Ongelmia pankkitilin avaamisessa
• Viivästyksiä sopimuksissa
• Verottajan kysymyksiä ilmoittamattomista ajoista

Klassinen virhe #2: Väärän kategorian valinta

Maltalla on useita oleskeluluokkia, ja väärän valinta voi tulla kalliiksi:

Eräs saksalainen tuttu ilmoittautui tietämättään residenssiksi, vaikka käytti asuntoaan vain neljä kuukautta vuodessa. Lopputulos: täysi maltalainen veroilmoitus ja tuntuva jälkivero.

Aliarvioitu byrokratia: Maltan todellisuus

Malta voi kuulua EU:hun, mutta byrokratia muistuttaa edelleen italialaista tai brittiläistä: paljon paperia, pieni digitaalisuus, ja kaikki kestää pidempään kuin luvataan.

Realistinen aikataulu tärkeille asioille:

• Residence Certificate: 2–4 viikkoa (ei muutamaa päivää)
• ID-kortti: 6–10 viikkoa (vaikka netissä luvataan 4–6 viikkoa)
• Pankkitili: 2–6 viikkoa kansalaisuudesta riippuen
• AIP-lupa: 8–16 viikkoa (virallisesti 6–8 viikkoa)
• Veronumero: 1–3 viikkoa (yleensä nopein)

Yleisimmät byrokratian sudenkuopat:

• Dokumenttien vanhentuminen: Useimmat todistukset kelpaavat vain 3–6 kk
• Viranomaiset sulkevat aikaisin: Expatriate Unit vain klo 12 saakka
• Arkipyhistä ei infota: Maltalla on 14 kansallista pyhää
• Verkkoasiointi kaatuu usein: Pidä aina vaihtoehto B

Pahin byrokratiapäiväni: Olin Expatriate Unitilla klo 7, odotin 3 tuntia, kunnes kävi ilmi että tiliotteeni oli päivän vanha. Seuraavana päivänä olikin St. Pauls Shipwreck (juhlapäivä, jota en tiennyt) ja virasto kiinni.

Oikeudelliset riskit vuokrauksessa: mitä saksalaiset omistajat usein unohtavat

Moni ostaa Maltalta asunnon sillä ajatuksella, että sen voi vuokrata kun ei itse käytä. Hyvä idea, mutta oikeudellisesti paljon monimutkaisempaa kuin luulee.

Vuokraustyypit ja säädökset:

• Pitkäaikaisvuokra (12+ kk): Helppo, mutta vuokralaisen suoja erittäin vahva
• Lyhytaikaisvuokra (1–11 kk): Monimutkaisempi, erityislupa vaaditaan
• Airbnb/lomavuokraus: Laillista vain STR-luvalla
• Kalustettu vuokraus: Lisävaatimuksia ja veroja

STR-lupa (Short-Term Rental):

Ilman tätä lupaa lomavuokraus on laitonta – rangaistus jopa 50 000 €. Lupa maksaa 500–1 500 € ja vaadittavia ehtoja ovat mm.:

• Vähimmäisetäisyys kouluihin ja kirkkoihin
• Maksimivuokralaiset (yleensä 4–6 hlö)
• Melurajoitukset (erityisesti Vallettassa)
• Paloturvallisuus ja hätäpoistumistiet
• Kaikkien vieraiden rekisteröinti poliisille

Vuokrauksen verotusansat:

• Vuokratulojen vero: 15 % kaikista vuokratuloista
• ALV-velvollisuus: yli 35 000 € vuosituloissa
• Sosiaaliturva: liiketoimintamaisessa vuokrauksessa
• Luovutusvoittovero: Myynti tulee kalliimmaksi vuokraushistorian vuoksi

Saksalainen tuttuni vuokrasi Slieman asuntonsa kaksi vuotta ilman STR-lupaa Airbnb:ssä. Tuotot: noin 15 000 €. Sakko: 25 000 € + verojen takaisinmaksu. Opetus: lakisääteinen vaatimustenmukaisuus on kallista, mutta sääntöjen rikkominen vielä kalliimpaa.

Vinkkini vuokrauksista kiinnostuneille:

1. Selvitä ENNEN ostoa, onko vuokraus taloyhtiössä sallittu
2. Laske kaikki luvat ja verot budjettiin
3. Varaa 2–3 kuukautta luvan saantiin
4. Käytä paikallista isännöitsijää (maksaa 15–25 %, mutta säästää hermot)

Mitä tämä tarkoittaa? Maltalla ei katsota läpi sormien tietämättömyyttä, varsinkaan veroissa tai vuokrauksessa. Ota selvää joka vaiheesta ja panosta ammattilaisneuvontaan – virhe maksaa enemmän kuin kymmenen tuntia konsultointia.

Usein kysytyt kysymykset

Voinko EU-kansalaisena ostaa asunnon Maltalta vapaasti?

Kyllä, mutta rajoituksin. EU-kansalainen voi ostaa vapaasti rajoittamattomilla alueilla, mutta rajoitetuilla alueilla (esim. Valletta, Gozo) tarvitaan AIP-lupa. Lisäksi minimihinnat ovat voimassa: 275 000 € asunnoille, 400 000 € taloille pääsaarella.

Milloin olen verovelvollinen Maltalla?

Olet Maltalla verovelvollinen, jos oleskelet siellä yli 183 päivää vuodessa tai siirrät elämäsi painopisteen sinne. Myös saapumis- ja lähtöpäivät lasketaan täysiksi. Oikeilla järjestelyillä voit verotuksellisesti olla non-domiciled, jolloin maksat veroja vain Maltalle siirretyistä tuloista.

Tarvitsenko saksalaisena oleskeluluvan Maltalle?

En tarvitse, EU-kansalaisena et tarvitse oleskelulupaa. Mutta yli 90 päivän oleskelu vaatii rekisteröitymisen Expatriate Unitissa ja saat Residence Certificate -todistuksen. Rekisteröinti on pakollinen ja ilmainen.

Saanhan vuokrata asuntoani Maltalla Airbnb:n kautta?

Vain STR-luvalla, jonka hinta on 500–1 500 € ja vaatimukset tiukat. Ilman lupaa seuraa jopa 50 000 € sakko. Lisäksi vuokratuloista maksetaan 15 % vero ja vuosittain tulojen ylittäessä 35 000 € ALV.

Kauanko koko rekisteröitymisprosessi Maltalla kestää?

Varaa kaikkiin muotoseikkoihin vähintään 6–10 viikkoa. Residence Certificate vie 2–4 viikkoa, ID-kortti 6–10 viikkoa ja pankkitili 2–6 viikkoa. Malta on letkeän hidas, ja asiakirjat saattavat puuttua ensikäynnillä.

Mitä Maltan toisen asunnon todelliset kustannukset ovat?

Kauppahinnan päälle tulee 6–12 % oheiskuluja (leimavero, notaari, asianajaja). Juoksevat kustannukset: 4 000–8 000 €/vuosi yhtiövastikkeisiin, vakuutuksiin, sähköön ja ylläpitoon. Varaa lisäksi puskuria piilokuluihin kuten remontteihin tai virkakuluihin.

Voinko käyttää saksalaista sairausvakuutusta Maltalla?

Eurooppalaisella sairausvakuutuskortilla (EHIC) saat hätähoitoa. Pidemmällä oleskelulla tai asuessasi vakituisesti tarvitset joko yksityisen ulkomaanvakuutuksen tai sinun tulee rekisteröityä Maltan terveydenhuoltoon.

Mitkä pankit sopivat parhaiten saksalaiselle Maltalla?

Bank of Valletta on perinteisesti saksalaisystävällisin, HSBC Malta kansainvälinen ja englanninkielinen (mutta kalliimpi), APS Bank edullinen, mutta joskus haastava ulkomaalaisille. Tilinavaukseen tarvitaan Residence Certificate, veronumero ja todistus säännöllisistä tuloista.

Kannattaako veroneuvojan palkkaaminen Maltalla?

Yli 75 000 €:n tuloilla, yli 183 päivän oleskelulla tai vuokrausaikeilla kyllä. Alkuarviointi maksaa 200–500 € ja voi säästää tuhansia veroissa. Pelkkään lomailuun (alle 90 päivää) yleensä tarpeeton.

Mitä tapahtuu Brexitin kaltaisessa skenaariossa?

Malta on ollut EU:ssa vuodesta 2004 ja euroalueessa vuodesta 2008. Eroaminen on erittäin epätodennäköistä, sillä talous hyötyy vahvasti EU-jäsenyydestä. Olemassa olevat omistusoikeudet suojataan myös mahdollisessa erossa kahdenvälisin sopimuksin, kuten EU-eroissa tavallista.