Lomavuokraus Maltalla: Luvat Airbnblle ja muille kansainvälisille vuokranantajille – Täydellinen opas vuodelle 2025

Malta Vacation Rental -lisenssi: Mitä kansainvälisen vuokranantajan tulee tietää

Maltalla vuodesta 2019 lähtien: jos vuokraat asuntoa alle 90 päivän jaksoissa, tarvitset virallisen luvan. Sääntö koskee sekä maltalaisia että kansainvälisiä omistajia – asuitpa Saksassa, Italiassa tai missä vain.

Mikä lasketaan loma-asuntovuokraukseksi Maltalla?

Malta määrittelee loma-asuntovuokrauksen (englanniksi vacation rental tai short-term letting) jokaiseksi maksulliseksi asuintilan luovutukseksi, jonka kesto on enintään 90 peräkkäistä päivää. Tämä kattaa mm.:

• Airbnb- ja Booking.com -vuokraukset
• Suorat varaukset oman verkkosivusi kautta
• Digital nomadeille vuokraus 1–3 kuukaudeksi
• Workation-majoitukset
• Jopa vuokrauksen ystäville, jos korvausta peritään

Moni ei tiedä: vaikka vuokraat vain satunnaisesti – esimerkiksi neljä viikkoa kesällä – tarvitset silti luvan. Maltan viranomaiset ovat tässä asiassa ehdottomia.

Miksi Malta säätelee niin tiukasti

Maltalla on asuntopula. 1 300 asukasta neliökilometrillä tekee maasta yhden maailman tiheimmin asutuista alueista. Malta Tourism Authority (MTA) ja Planning Authority toimivat yhdessä estääkseen asuntojen siirtymästä pois paikallisilta vuokramarkkinoilta.

MTA:n mukaan (2024) yli 3 200 laitonta loma-asuntovuokrausta on jo paljastettu ja niille on määräätty 1 500–50 000 euron sakkoja.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Älä jätä luvan hakua viime tippaan. Mitä kauemmin viivytät, sitä todennäköisempää on tarkastus – ja sitä kalliimpaa se voi olla.

MTA-lisenssi vs. Planning Authority: Minkä luvan tarvitset oikeasti?

Tässä menee helposti sormi suuhun – ja puhun kokemuksesta: joskus jopa maltalaiset asianajajat eivät ole varmoja, mikä lupa vaaditaan missäkin tilanteessa. Taustalla ovat kaksi eri viranomaista ja eri vastuualueet.

Malta Tourism Authority (MTA) -lisenssi

MTA-lisenssi kattaa turistikäytön. Tarvitset sen aina, kun vuokraat turisteille tai vierailijoille. Lisenssi maksaa 100 € vuodessa ja se on uusittava vuosittain.

Planning Authority -lupa

Planning Authority tarkistaa, saako kohteesi ylipäätään olla loma-asuntokäytössä. Tämä riippuu kaavoituksesta – joillain alueilla liiketoimintakäyttö on kokonaan kielletty.

Tässä on ydinongelma: monilla asuinalueilla (especially in residential zones) loma-asuntovuokraus on kokonaan kielletty. Tämä koskee erityisesti puhtaasti asuinalueiden kerrostaloasuntoja Sliemassa, St. Julian’sissa ja Msidassa.

Minkä luvan tarvitset kansainvälisenä vuokranantajana?

Kansainvälinen omistaja tarvitsee normaalisti molemmat luvat:

1. Ensin Planning Authority -lupa (noin 200–500 €)
2. Sitten MTA-lisenssi (100–500 € riippuen kategoriasta)

Suosittelen keskustelemaan paikallisen asianajajan kanssa ennen kuin jätät yhtään hakemusta. Minulta meni neuvoihin 800 €, mutta myöhemmin säästin 3 000 € väärien hakemusten ja uusintahakemusten takia.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Varaudu vähintään 300–1 000 euron lupakuluihin ensimmäisenä vuonna – riippuen kohteesta ja suunnitellusta vuokraustoiminnasta.

Vaiheittainen opas: Malta Vacation Rental -lisenssin hakeminen

Opastan sinut läpi prosessin, jonka olen itsekin käynyt. Spoileri: se kestää pidempään kuin luulet ja vaatii enemmän papereita kuin arvaatkaan.

Vaihe 1: Valmistelut ja asiakirjojen keruu

Ennen ensimmäistäkään hakemusta sinun on hankittava nämä dokumentit:

• Omistusoikeustodistus (Title Deed tai kauppakirja)
• Kohteen pohjapiirros
• Compliance Certificate (rakennuksen käyttöönottotodistus)
• Vakuutustodistus loma-asuntovuokraukseen
• Henkilöllisyystodistuksen/kansalaisuuspassin kopio
• Osoitetodistus (sähkölasku tai vuokrasopimus kotimaasta)

Compliance Certificate on usein suurin haaste. Monissa vanhoissa rakennuksissa sitä ei ole, ja jälkikäteen sen saaminen voi kestää kuukausia.

Vaihe 2: Planning Authority -hakemus

Hakemus tehdään verkossa PA-portaalin kautta. Kokemuksesta vinkki: lataa kaikki dokumentit huippulaatuisina – viranomainen hylkää hakemuksia huonolaatuisten kuvien takia.

Hakemuksen käsittelymaksu on 234 € plus mahdolliset arkkitehtikustannukset, jos pohjapiirrokseen pitää tehdä muutoksia.

Vaihe 3: Paikan päällä -tarkastus

Inspektori käy paikan päällä ja tarkistaa:

• Paloturvallisuus (palovaroitin, sammuttimet)
• Vähimmäispinta-ala/henkilö (14 m² makuuhuoneessa)
• Saavutettavuus ja esteettömyys
• Melusuojaus ja sopivuus naapurustolle

Pieni varoitus: Tarkastajani saapui 45 minuuttia myöhässä ja oli huonolla tuulella. Varaudu ja pysy ystävällisenä, vaikka maltilaisella täsmällisyydellä on parantamisen varaa.

Vaihe 4: MTA-lisenssin hakeminen

Planning Authorityn luvan saatuasi siirryt MTA:lle. Online-hakemus on huomattavasti käyttäjäystävällisempi kuin PA-portaalin.

Sinun tulee ilmoittaa mm.:

• Maksimimajoituskapasiteetti
• Vuokrausaika vuodessa
• Varustelu ja palvelut
• Yhteystiedot hätätilanteita varten (tärkeää: oltava tavoitettavissa 24/7)

Vaihe 5: Identity Maltalle rekisteröityminen

Kansainvälisenä vuokraajana sinun on lisäksi rekisteröidyttävä Identity Maltalle taloudellisen toiminnan harjoittajana. Se maksaa 100 euroa, mutta ilman tätä rekisteröintiä et saa loma-asuntotuloja laillisesti.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Varaa koko prosessiin vähintään 12–16 viikkoa. Itse selvisin 14 viikossa, mikä oli vielä nopea suoritus.

Kulut ja ajankäyttö: Mitä Malta Vacation Rental -lisenssi oikeasti maksaa

Tässä ovat todelliset kulut – eivät ne silotellut versiot, joita jotkut konsultit mainostavat.

Kertakustannukset ensimmäisenä vuotena

Kokonaiskulut ensimmäisenä vuotena: 1 934€ – 4 734€

Vuosittaiset jatkokustannukset

• MTA-lisenssin uusiminen: 100–500€
• Vakuutus: 200–400€
• Kirjanpito/veroneuvonta: 300–600€

Juoksevat vuosikulut: 600€ – 1 500€

Aikakustannus – aliarvioitu osuus

Tätä ei kukaan kerro etukäteen: työmäärä on iso. Pidin itse päiväkirjaa:

• Dokumenttien keruu: 8–12 tuntia (usean viikon aikana)
• Viranomaisasiointi: 6–8 tuntia (jonotukset eivät yllätä vain turisteja)
• Online-hakemukset: 4–6 tuntia (portaalit eivät ole helppoja)
• Viestintä/kyselyt: 3–5 tuntia
• Tarkastus/korjaustoimenpiteet: 2–4 tuntia

Yhteensä: 23–35 tuntia puhdasta työaikaa

Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Ellet ole paikan päällä, joudut käymään Maltalla useamman kerran tai palkkaamaan paikallisen agentin (hinta 1 000–2 000 € ylimääräistä).

Yleiset virheet Malta Airbnb -lisenssissä – ja miten vältät ne

Olen tavannut Malta Facebook -ryhmissä ja viranomaisasioissa monta vuokraajaa, jotka ovat tehneet samat virheet. Tässä suurimmat sudenkuopat:

Virhe 1: Ensin vuokralle, sitten lisenssi

Klassikko. Katsotaan ensin, kannattaako vuokraus, ja haetaan lupa sitten. Huono idea. Malta valvoo systemaattisesti Airbnb-listauksia ja vertaa niitä lisenssirekisteriin.

Seuraus: Takautuvat sakot jo ensimmäisestä laittomasta vuokrauspäivästä alkaen.

Ratkaisu: Hae lisenssi ennen ensimmäistä ilmoitusta.

Virhe 2: Väärä kiinteistökategoria ilmoituksessa

Jotkut yrittävät säästää hakemalla Residential-lisenssiä ammattimaiseen käyttöön. Raja kulkee: jos vuokraat yli 90 päivää vuodessa tai sinulla on useita yksiköitä, kyseessä on commercial.

Seuraus: Lisenssi mitätöidään, uusi haku tarpeen.

Ratkaisu: Arvioi realistisesti, kuinka paljon aiot vuokrata.

Virhe 3: Naapurisääntöjen laiminlyönti

Monissa kerrostaloissa on kielletty loma-asuntovuokraus. Planning Authority kysyy erikseen, onko muilla asukkailla huomautettavaa.

Ratkaisu: Keskustele etukäteen naapureiden ja taloyhtiön kanssa.

Virhe 4: Puutteellinen vakuutus

Tavallinen kotivakuutus ei riitä. Tarvitset erityisen Short-Term Letting -vakuutuksen, joka kattaa vierasvahingot ja vastuullisuusriskit.

Ratkaisu: Kysy STL-politiikoista paikallisilta vakuutusyhtiöiltä (Mapfre Malta, GasanMamo ovat erikoistuneet).

Virhe 5: Puuttuva 24/7-päivystys

Maltalla edellytetään, että hätätilanteissa on aina joku tavoitettavissa. Kansainväliselle vuokraajalle ilman maltalaista osoitetta tämä on haaste.

Ratkaisu: Käytä property management -palvelua tai nimeä paikallinen yhteyshenkilö (maksaa 8–15 % vuokratuloista).

Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Toimi järjestelmällisesti äläkä houkuttele helpoilta kuulostavista oikoteistä. Parempi tehdä kunnolla ja nukkua yönsä rauhassa.

Verovelvollisuudet kansainvälisille loma-asunnon vuokraajille Maltalla

Tässä mennään monimutkaiseksi – suosittelen lämpimästi maltalaisen veroneuvojan käyttöä. Tässä silti tärkeimmät perusasiat.

Tulovero vuokratuloista

Kansainvälisenä vuokraajana maksat Maltalla veroa vuokratuloistasi. Veroprosentti riippuu tulojen määrästä:

ALV-rekisteröinti 37 000 euron jälkeen

Jos vuositulosi ylittävät 37 000 €, sinun on rekisteröidyttävä arvonlisäverovelvolliseksi (VAT). Tämä tarkoittaa:

• 18% ALV kaikkiin varauksiin
• Kuukausittaiset ALV-ilmoitukset
• Ammattimainen kirjanpito välttämätön

Kaksoisverotussopimuksen hyödyntäminen

Maltalla on useimpien EU-maiden kanssa kaksoisverotuksen estosopimus. Tämä tarkoittaa: et maksa veroja kahdesti, vaan voit vähentää maltalaiset verot kotimaasi verotuksessa.

Huom: Edelleen sinun tulee antaa veroilmoitukset molempiin maihin.

Vähennyskelpoiset kulut

Voit vähentää vuokratuloista mm. nämä kulut:

• Lisenssimaksut (MTA, Planning Authority)
• Vakuutusmaksut
• Kiinteistönhoitopalkkiot
• Siivouskulut
• Korjaukset ja ylläpito
• Mainonnan kustannukset (Airbnb-maksut, valokuvat)
• Osuus käyttömenoista (sähkö, vesi, netti)

Käytännön vinkit veroasioihin

1. Erillinen pankkitili: Hoida kaikki vuokratulot ja -menot erillisellä tilillä
2. Tositteet talteen: Säästä kaikki kuitit ja laskut (digitaaliset riittävät)
3. Varaus rahaa veroihin: Laita sivuun 20–30 % vuokratuloista veroja varten, neljännesvuosittain
4. Veroneuvoja: Käytä paikallista verokonsulttia (maksaa 300–600 € vuodessa, säästö on usein suurempi)

Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Jos saat vuokratuloja 15 000 € vuodessa, varaudu 1 500–2 500 € vuotuiseen kokonaisveroon – riippuen vähennettävistä kuluista ja kotimaasi veroluokasta.

Usein kysytyt kysymykset

Tarvitsenko Malta Vacation Rental -lisenssin EU-kansalaisena?

Kyllä, lisenssivelvoite koskee kaikkia vuokranantajia kansalaisuudesta riippumatta. EU-kansalaisilla ei ole erityissääntöjä loma-asuntovuokraukselle.

Voinko hakea MTA-lisenssiä verkossa?

Osittain. Hakemus täytetään verkossa, mutta tarkastus ja asiakirjojen toimittaminen vaativat henkilökohtaista läsnäoloa tai paikallisen edustajan valtuuttamista.

Kuinka kauan Malta Vacation Rental -lisenssi on voimassa?

MTA-lisenssi uusitaan vuosittain. Planning Authorityn lupa on toistaiseksi voimassa, ellei kiinteistöön tule muutoksia.

Mitä tapahtuu, jos laiminlyön lisenssivelvoitteen?

Sakkoja määrätään 1 500 € – 50 000 € tilanteesta riippuen. Toistuvissa rikkeissä Malta voi kieltää vuokraustoiminnan.

Tuleeko kansainvälisen vuokranantajan maksaa verot Maltalla?

Kyllä, Maltalla saadut vuokratulot verotetaan Maltan tuloverotuksen mukaan. Voit yleensä vähentää nämä kotimaan verotuksessa.

Voiko asunnon vuokrata ilman Compliance Certificateä?

Ei, Compliance Certificate on edellytys jokaiselle lisenssille. Vanhoissa rakennuksissa ilman todistusta hakemus pitää tehdä jälkikäteen.

Tarvitsenko maltalaisen asianajajan lisenssin hakemiseen?

Ei pakollista, mutta suositeltavaa monimutkaisissa tapauksissa tai jos et ole itse paikan päällä. Neuvontakulu säästyy usein virheiltä.

Kuinka usein Malta tarkistaa laittomia loma-asuntovuokrauksia?

Jatkuvaa verkkovalvontaa. Tarkastukset paikan päällä käynnistyvät yleensä ilmoituksesta tai epäilyttävästä ilmoituksesta ilman lisenssinumeroa.

Voiko matkailulisenssillä vuokrata koko vuoden ympäri?

Kyllä, mutta yksittäisen varauksen kesto saa olla enintään 90 peräkkäistä päivää. Pidemmät varaukset luokitellaan pitkäaikaisvuokraukseen.

Mitä property management -palvelu maksaa Maltalla?

8–15 % vuokratuloista palvelutasosta riippuen. Kattava palvelupaketti (vieraspalvelut ja siivous) maksaa yleensä 12–15 %.