Sisällysluettelo Malta asuntokauppa ulkomaalaisille: Mitä sinun on hyvä tietää laillisesti Askel askeleelta: Näin ostat asunnon Maltalla Malta asuntorahoitus: Vaihtoehdot kansainvälisille ostajille Kustannukset ja verotus Maltan omistusoikeuksien yhteydessä Yleisimmät virheet Maltan asuntokaupassa Insider-vinkit onnistuneeseen kiinteistökauppaan Usein kysytyt kysymykset Maltan asuntokaupasta Istun terassillani Sliemassa ja katselen merelle. Kaksi vuotta sitten tämä oli vielä unelmaa. Nyt pidän kädessäni maltilaisen asuntoni omistajatodistusta. Tie tähän pisteeseen? Seikkailu EU-lakien, maltalaisten notaarien ja pankkineuvottelujen viidakossa, jotka kestäivät pidempään kuin Atlantin ylitys. Jos harkitset oman kiinteistön ostamista Maltalta, tämä artikkeli on kompassisi viranomaisbyrokratian läpi. Selitän jokaisen askeleen asuntokaupassa, ensimmäisestä näytöstä avainten saamiseen. Ilman mainospuheita – mutta lukuineen ja sudenkuoppineen, joista muut mieluummin vaikenevat. Malta asuntokauppa ulkomaalaisille: Mitä sinun on hyvä tietää laillisesti Malta ei tee ulkomaalaisille ostamista helpoksi – mutta ei se mahdotontakaan ole. EU-kansalaisena sinulla on periaatteessa oikeus ostaa kiinteistöjä. Silti edessäsi on haasteita, jotka saattavat pistää miettimään kahdesti. The Acquisition of Immovable Property Act (AIP) AIP-laki (Acquisition of Immovable Property Act – Maltan kiinteistönhankintalaki) säätelee kuka saa ostaa mitäkin. EU-kansalaisena tarvitset periaatteessa AIP-luvan Maltan valtiovarainministeriöltä. Kuulostaa byrokraattiselta? Sitä se onkin. Hyvä uutinen: Lupa on yleensä pelkkä muodollisuus, jos täytät tietyt ehdot. Sinun pitää osoittaa että: Olet asunut Maltalla vähintään viisi vuotta TAI Sinet omistat oleskeluluvan TAI Käytät asuntoa pääasiallisena asuinpaikkana Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Varaa vähintään 3–6 kuukautta AIP-hakemukseen. Ilman maltilaista veronumeroa ja selkeää osoitusta aikeistasi et pääse eteenpäin. Omistustyypit Maltalla Maltalla on kaksi omistustyyppiä, jotka sinun täytyy ymmärtää: Omistustyyppi Kuvaus Kelle sopii Freehold Täysi omistusoikeus maahan ja rakennukseen Pitkäaikaiset sijoittajat Leasehold Maanvuokraoikeus, yleensä 99 vuotta Hintatietoiset ostajat Leaseholdissa maksat vuosittain maavuokraa (Ground Rent), joka kertyy pitkällä aikavälillä melkoiseksi summaksi. Muista sisällyttää tämä laskelmiisi – muuten voi tulla ikävä yllätys. Rajoitukset ja poikkeukset Kaikkialla et voi ulkomaalaisena ostaa. Special Designated Areas (SDAs) – erityisalueet – on varattu maltilaisille. Tämä koskee etenkin perinteisiä kylien keskustoja ja tiettyjä rannikkoalueita. Hyvä välittäjä tietää tämän – jos ei tiedä, etsi toinen. Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Vaadi kirjallinen vahvistus, ettei asunto sijaitse SDA-alueella. Oikeusriita kaupan jälkeen maksaa enemmän kuin hyvä lakimies etukäteen. Askel askeleelta: Näin ostat asunnon Maltalla Nyt mennään käytäntöön. Kerron miten koko ostoprosessi etenee – ensimmäisestä näytöstä omistustodistuksen saamiseen asti. Vaihe 1: Valmistelu ja dokumentit Ennen kuin katsotkaan asuntoja, tarvitset nämä paperit: Maltalainen veronumero (Tax ID) – saat Inland Revenue Departmentista Pankkitili Maltalla – ilman sitä et pääse eteenpäin Todiste varallisuudestasi – tiliotteet viimeisen kuuden kuukauden ajalta Passikopio – moninkertaisesti laillistettu Sähkölaskut ym. – osoitteesi todistamiseen Vinkkini: Maltan byrokratia rakastaa paperia. Tee kaikesta kolme kopiota ja varmista ne. Säästät juoksentelun Vallettan ja Florianan välillä myöhemmin. Vaihe 2: Asuntojen etsintä ja välittäjän valinta Maltilaiset välittäjät eivät yleensä toimi yksinoikeudella. Tämä tarkoittaa, että saman asunnon voi löytää usean eri välittäjän kautta. Valitse välittäjä, joka: On Malta Association of Real Estate Agents (MREA) -järjestön jäsen Omistaa kokemusta kansainvälisistä ostajista Kertoo avoimesti palkkioistaan ja lisäkuluista Ei työnnä allekirjoitettavaksi sopimusta jo ensimmäisen näytön jälkeen Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Hyvä välittäjä kertoo AIP-lupakäytännöistä ja tuntee paikalliset sudenkuopat. Huonompi myy sinulle asunnon ilman hissilupaa tai rakennusvirheineen. Vaihe 3: Promise of Sale Agreement Kun löydät unelma-asuntosi, seuraa Promise of Sale – maltalainen esisopimus. Useimmiten määrität 10 % kauppahinnasta käsirahaksi tässä vaiheessa. Tärkeää: Anna Promise of Sale -sopimus maltalaisen asianajajan tarkistettavaksi. Jos siinä lukee as is where is, ostat samalla kaikki piilevät viat. Tämä voi tulla kalliiksi. Promise of Sale -sopimuksessa tulee olla: Tarkka kiinteistön kuvaus kiinteistörekisteritietoineen Kauppahinta ja maksuehdot Lopullisen omistusoikeuden siirtopäivä AIP-luvan ehdot Mitä irtaimistoa kuuluu kauppaan Vaihe 4: Rahoituksen osoitus Samaan aikaan kun Promise of Sale on tehty, täytyy rahoitus olla selvillä. Maltalaiset pankit ovat perusteellisia mutta reiluja. He haluavat nähdä: Dokumentti Tarkoitus Käsittelyaika Tulojen todisteet Maksukyvyn varmistaminen Ajantasainen (enintään 3 kuukautta vanha) Schufa-ote Luottotietojen varmistaminen (Saksa) 2–4 viikkoa tilauksesta Pankkitakaus Lisävakuus 1–2 viikkoa Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Ilman kunnollista rahoitusta paras kauppa kaatuu. Aloita kaikkien dokumenttien hankinta ajoissa. Vaihe 5: Lopullinen kauppakirja notaarilla Final Deed of Sale allekirjoitetaan maltalaisella notaarilla. Toisin kuin Saksassa, sekä ostajan että myyjän on käytettävä samaa notaaria. Kuulostaa oudolta, mutta näin Maltalla toimitaan. Kauppakirjan allekirjoituspäivänä tapahtuu näin: Notaari lukee koko sopimuksen ääneen (30–45 min) Siirrät loppusumman notaarin asiakasvaratilille Kaikki osapuolet allekirjoittavat Saat avaimet Omistustodistus rekisteröidään Public Registryyn Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Kun nimet ovat paperissa, asunto on sinun. Mutta vedenpitävä omistustodistus tulee vasta rekisteröinnin (1–2 viikkoa) jälkeen. Malta asuntorahoitus: Vaihtoehdot kansainvälisille ostajille Raha ei tuo onnea – mutta ilman sitä kaupasta ei tule mitään. Maltalla on monta rahoituskeinoa, jotka kannattaa tuntea. Maltilaiset pankkilainat Maltilaiset pankit myöntävät asuntolainoja EU-kansalaisille. Ehdot ovat reilut, mutta vaatimukset tiukat. Tarvitset: Vähintään 25 % omaa pääomaa – vähemmällä harvoin onnistuu Vakaat tulot – vähintään kolme kertaa suuremmat kuin lainan kuukausierä Maltalainen pankkitili – vähintään kuuden kuukauden historialla Henkivakuutus – lainan vakuudeksi koko laina-ajalle Tyypilliset ehdot maltalaispankeissa: Pankki Korko (noin) Laina-aika Erityistä Bank of Valletta 3,5–4,5 % Jopa 25 vuotta Markkinajohtaja, tarkka syyni HSBC Malta 3,8–4,8 % Jopa 30 vuotta Kansainvälinen painotus APS Bank 4,0–5,0 % Jopa 25 vuotta Paikallinen, joustavampi Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Varaa aikaa: lainapäätös kestää yleensä vähintään kolme kuukautta. Maltilaiset pankit ovat perusteellisia mutta hitaita. Saksalainen rahoitus Maltalle Osa saksalaispankeista rahoittaa ulkomaanasuntoja. Tässä on hyvät ja huonot puolet: Edut: Tuttu pankki Usein paremmat korot Sopimus saksaksi Tutut prosessit Haitat: Korkeampi oma pääoman vaatimus (yleensä 40–50 %) Valuuttariski, mikäli euro heilahtelee Monimutkaiset vakuudet Pitemmät käsittelyajat Vaihtoehtoisia rahoituskeinoja Keksiliäisyyttä tarvitaan näissä vaihtoehdoissa: Myyjän rahoitus – myyjä lykkaa osan kauppahinnasta Buy-to-Let-rahoitus – jos aiot vuokrata asunnon Offshore-pankit – maltalaiset offshore-pankit (monimutkaista, mutta mahdollista) Yksityislainat – perheeltä tai sijoittajilta Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Jokaisessa rahoitusmuodossa on omat riskinsä. Kysy neuvoa maltalaiselta talousasiantuntijalta ennen lopullista päätöstä. Kustannukset ja verotus Maltan omistusoikeuksien yhteydessä Tämä osio sattuu lompakkoon. Maltalla todelliset kustannukset piiloutuvat helposti lisämaksuihin ja veroihin, jotka tulevat esiin vasta myöhemmin. Asuntokaupan lisäkulut Kauppahinnan päälle sinulle kertyy nämä kulut: Kulutyyppi Määrä Huomiot Notaari 0,1–0,4 % kauppahinnasta Lisäksi postit ja kopiointi Asianajaja €500–€2.000 Riippuu tapauksen mutkikkuudesta AIP-hakemusmaksu €233 Kertamaksu Välittäjän palkkio 3–5 % kauppahinnasta Yleensä myyjä maksaa Pankkimaksut €200–€500 Siirroista ja arvionneista Leima- ja rekisteröintimaksut Malta perii Stamp Duty -leimaveron asunnon ostosta. Sen määrä riippuu siitä, oletko ensiasunnon ostaja: Ensiasunto: 2 % ensimmäisestä €175.000:sta, sen jälkeen 5 % Toinen asunto: 5 % koko summasta Ei-residentit: 5 % poikkeuksetta Lopuksi maksetaan rekisteröintimaksu €200 kiinteistön kirjaamisesta Public Registryyn. Mitä tämä tarkoittaa sinulle? €300.000 asunnossa maksat toisena ostajana €15.000 leimaveroa. Muista tämä laskelmissasi. Jatkuvat kulut omistajana Oston jälkeen sinulle tulee vuosittaisia kuluja: Jäteverot: €60–€120 vuodessa kunnasta riippuen Vakuutukset: €200–€500 vuodessa rakennus- ja irtaimistovakuutus Taloyhtiömaksut: €50–€150 kuussa tietyissä yhtiöissä Ylläpitokulut: sähkö, vesi, netti – yhteensä €100–€200 kuussa Verosuunnittelu kiinteistönomistajille Malta tarjoaa kiinnostavia veromahdollisuuksia, joita kannattaa hyödyntää: Myyntivoittovero: 8 % myytäessä, mutta pääasunnon vapautukset Vuokratulovero: 15 % vuokratuloista (non-resident -statuksella) Maltilainen verotusasema: Voi pienentää kokonaisverosi huomattavasti Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Maltalainen veroasiantuntija maksaa itsensä takaisin. Lait muuttuvat usein ja säästöpotentiaali on merkittävä. Yleisimmät virheet Maltan asuntokaupassa Virheistä oppii – mutta viisainta on oppia muiden mokista. Tässä yleisimmät sudenkuopat, joita olen itse nähnyt tai kokenut. Lailliset kompastukset SDA-moka: Saksalainen osti Townhousen Birgusta hintaan €400.000. Vasta kaupanteon jälkeen paljastui, että rakennus oli SDA-alueella. Lopputulos: kauppa mitätöitiin, oikeuskiista kesti kaksi vuotta. Omistusoikeuden ansa: Kaikilla myyjillä ei ole puhtaita omistusoikeuksia. Erityisesti vanhoissa kohteissa voi puuttua lupia tai olla selvittämättömiä perintöriitoja. Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Vaatimalla perusteellisen Title Search -tarkistuksen (maksaa €300–€500) vältät pahimmillaan satatuhatta euroa murhetta. Rakennusvirheet ja piilokulut Maltalla rakennetaan nopeasti, mutta ei aina laadukkaasti. Yleisimmät ongelmat: Kosteusvauriot: Erityisesti katutason asunnoissa talvisateiden jälkeen Äänieristys: Käytännössä olematon monissa uusrakennuksissa Ilmalämpöpumput: Usein asennettu ilman lupia jälkeenpäin Hissit: Monista puuttuu voimassa oleva tarkastustodistus Vinkkini: Tilaa riippumaton rakennustarkastus (€500–€800). Saksalaiset insinöörit Maltalla tuntevat paikalliset sudenkuopat. Rahoitusmokat Kalleimmat virheet liittyvät rahaan: Esimerkkitapaus: Müncheniläinen yrittäjä oli ostamassa €800.000 penthousea. Hän laski tarvitsevansa 25 % omaa pääomaa, mutta oli unohtanut 8 % myyntivoittoveron. Lopulta häneltä puuttui €40.000 kaupan sulkemista varten. Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Laske kaikki kulut mukaan ja jätä 10 % puskuriksi yllätyksiin. Välittäjä- ja notaarihaasteet Kaikki maltalaiset kiinteistöammattilaiset eivät toimi rehellisesti: Kaksoismyynti: Sama asunto myydään usealle ostajalle Liioitellut neliöt: Usein 10–20 % ylimitoitusta Piiloviat: Piilotetaan näytöissä taitavasti Nopeasti vaihtuva notaari: Sopimuksen alla vaihdetaan viime hetkellä perusteetta Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Käytä vain rekisteröityjä välittäjiä ja valitse oman asianajajasi. Insider-vinkit onnistuneeseen kiinteistökauppaan Kahden Malta-vuoden ja kymmenien tuttavapiirissä tehtyjen asuntokauppojen jälkeen opin: pienet yksityiskohdat ratkaisevat menestyksen ja turhautumisen välillä. Timing on kaikki kaikessa Paras ostoaika: Marraskuusta maaliskuuhun. Maltalaiset ovat halukkaita myymään ennen kesää ja ehdit rauhassa katsomaan asuntoja ilman hellesäätä. Huonoin ostoaika: Heinä- ja elokuu. Kaikki ovat lomalla, viranomaiset toimivat etanavauhtia ja hinnat ovat paisuneet. Oikean asuinalueen löytäminen Malta on pieni, mutta eri alueiden välillä on isoja eroja: Alue Luonne Hintataso Kenelle sopii Sliema / St. Julians Turistivoittoinen, vilkas Korkea Kaupunkilaiset, sijoittajat Valletta Historiallinen, kulttuuripainotteinen Erittäin korkea Vanhan arkkitehtuurin ystävät Mellieha Perheystävällinen, rauhallinen Keskitaso Perheet, eläkeläiset Gozo Maalaismainen, alkuperäinen Matala Luonnon ja vapauden ystävät Neuvottelustrategiat Maltilaiset ovat kauppiaita. Neuvottelu on osa peliä, mutta tyylillä: Aloita 10–15 % alle pyyntihinnan – näin odotetaan toimittavan Tarjoa nopea kauppa – käteismaksuilla saat etua Teetä kuntotarkastus – vähennä korjauskulut hinnasta Neuvottele irtaimistosta – usein voit saada enemmän kuin uskotkaan Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Ole kunnioittava, mutta jämäkkä. Äärimmäiset polkuhinnat karkottavat myyjät nopeasti. Verkostojen rakentaminen Maltalla kontaktit ratkaisevat. Oikeilla suhteilla säästät aikaa ja rahaa: Saksalaisyhteisö: Facebook-ryhmät kuten Deutsche in Malta ovat aarreaittoja Paikalliset asiantuntijat: Etsi saksankielinen lakimies ja veroasiantuntija Remonttimiehet: Remontteihin oston jälkeen Pankkikontaktit: Omat yhteyshenkilöt nopeuttavat asiointia Teknologian hyödyntäminen Nämä sovellukset ja verkkosivut nopeuttavat arkea: Malta Property: Paras paikallinen asuntosovellus Tallinja: Bussireitit asuntonäyttöihin Rent.com.mt: Hyödyllinen myös ostettaville asunnoille Frank Salt: Suurin välittäjä, hyvä nettiportaali Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Digityökalut säästävät aikaa ja antavat kokonaiskuvan markkinoista – mutta henkilökohtaista näyttöä ne eivät korvaa. Usein kysytyt kysymykset Maltan asuntokaupasta Voinko ostaa asunnon Maltalta ilman maltalaista residenssiä? Kyllä, EU-kansalaisena voit ostaa kiinteistön Maltalta. Tarvitset kuitenkin AIP-luvan (Acquisition of Immovable Property) Maltan valtiovarainministeriöltä. Se myönnetään yleensä, jos pystyt osoittamaan että käytät asuntoa pääasuinpaikkana tai olet asunut Maltalla pidempään. Kauanko Maltan asuntokauppa kestää? Ensimmäisestä näytöstä omistustodistukseen kannattaa varata 4–6 kuukautta. Pelkkä AIP-lupa voi viedä 3–6 kuukautta. Jos rahoitat maltilaisella pankilla, lisää vielä 2–3 kuukautta. Käteiskaupat etenevät huomattavasti nopeammin. Mitkä lisäkulut liittyvät asuntokauppaan? Kauppahinnan päälle kannattaa varata 10–15 % lisäkuluja. Näihin sisältyvät leimavero (2–5 % statuksesta riippuen), notaarikulut (0,1–0,4 %), asianajaja (€500–€2.000), AIP-maksu (€233) ja muita asioimiskuluja. €300.000 asunnossa tämä tarkoittaa jopa €20.000–€40.000 ylimääräistä. Voinko rahoittaa asunnon Maltalla? Kyllä, sekä maltalaiset että saksalaiset pankit tarjoavat asuntolainoja. Maltalaiset pankit vaativat yleisimmin 25 % omaa pääomaa, saksalaiset jopa 40–50 %. Tarvitset maltalaisen pankkitilin, tulojen todisteet ja henkivakuutuksen lainan vakuudeksi. Joudunko maksamaan veroja asunnon ostosta? Kyllä, Maltalla peritään leimavero (Stamp Duty). Ensiasunnon ostajat maksavat 2 % ensimmäisestä €175.000:sta ja 5 % sen ylittävältä osalta. Toinen tai useampi asunto: kiinteästi 5 % koko summasta. Ei-residentit maksavat aina 5 %. Mitä Special Designated Areas (SDA) tarkoittavat? SDA:t ovat alueita, jotka ovat pääasiassa varattu maltalaisille kansalaisille. EU-ulkomaiset ostajat eivät useimmiten saa ostaa näillä alueilla. Tämä koskee erityisesti historiallisia kyläkeskuksia ja tiettyjä rannikkoalueita. Asianajajasi tulisi tarkistaa, sijaitseeko kohteesi SDA-alueella. Kannattaako Maltan kiinteistö sijoituksena? Maltalla hinnat nousevat vakaasti ja vuokrakysyntä on vahvaa erityisesti turistialueilla. 4–6 %:n vuokratuotot ovat realistisia. Muista kuitenkin jatkuvat kulut: taloyhtiöt ja ylläpito. Non-residentit maksavat 15 % veron vuokratuloista. Mitä vakuutuksia tarvitsen Maltan asunnolle? Vähintään rakennusvakuutus on pakollinen lainoituksessa. Lisäksi suosittelen irtaimistovakuutusta ja vastuuvakuutusta. Vuokratessa tarvitset erillisen vuokranantajan vastuuvakuutuksen. Varaa kaiken kaikkiaan €200–€500 vuodessa vakuutuksiin. Voinko myydä Maltan asuntoni verovapaasti myöhemmin? Malta perii 8 % myyntivoittoveron. Joitakin vapautuksia myönnetään, jos asunto on ollut pääasumisen kohteena tai omistettu tietyn aikaa. Säännöt muuttuvat usein – kysy ajantasaista neuvoa maltalaiselta veroasiantuntijalta. Mitä tapahtuu, jos tulee kiista asuntokaupan jälkeen? Maltalla toimii oikeusjärjestelmä brittien mallin mukaan. Prosessit voivat silti kestää vuosia ja tulla kalliiksi. Oikeusturvavakuutus kannattaa. Tärkein neuvo: teetä kaikki sopimukset pätevällä maltalaisella asianajajalla ennen allekirjoitusta.
