Asunnon osto Maltalla: Promise of Sale -sopimuksesta lopulliseen kauppakirjaan – Täydellinen opas kansainvälisille ostajille

Promise of Sale Malta: Ensimmäinen iso askel

Promise of Sale on porttisi maltalaiseen asuntokauppaan – ajattele sitä erittäin sitovana aiesopimuksena, jossa on oikeudellista voimaa. Tässä sitoudut ostamaan, myyjä sitoutuu myymään, ja kaikki ehdot ja määräajat määritellään tarkasti.

Mitä Promise of Sale tarkoittaa käytännössä?

Promise of Sale (maltaksi: Wegħda ta Bejgħ) on alustava kauppasopimus, joka on juridisesti sitova. Maksat käsirahan – tyypillisesti 10 % kauppahinnasta – ja sovit ajan, jolloin Final Deed allekirjoitetaan (yleensä 6-12 kuukauden päästä). Miksi tämä odotusaika? Maltalla rakennustyöt, luvat tai rahoituksen järjestäminen ovat usein vielä kesken.

Asiakirja laaditaan englanniksi (onneksi), mutta siihen sisältyy usein myös maltalaisia lakitermejä, jotka voivat sekoittaa. Tässä tärkeimmät:

• Konveniu: Tarkoittaa Promise of Sale -sopimusta
• Kaparra: Käsiraha, yleensä 10 % kauppahinnasta
• Riċevuta: Kuitti käsirahasta
• Atti tal-Bejgħ: Final Deed, varsinainen kauppakirja

Mitä asiakirjoja tarvitset Promise of Saleen?

Ennen ensimmäistäkään notaaritapaamista sinun kannattaa pitää nämä dokumentit valmiina:

1. Voimassa oleva passi tai EU-henkilökortti
2. Todistus rahoituksesta (pankin vahvistus tai lainalupa)
3. Proof of Address (kansallinen osoitetodistus tai sähkölasku kotimaasta)
4. Malta Tax Number (haetaan Inland Revenue Departmentista, Floriana)
5. Valtakirja asianajajalle (jos et voi olla itse paikalla)

Vinkki: Maltan veronumeron voit hakea jo ennen ensimmäistä Maltan-matkaasi verkossa. Näin säästät virastokäynnin ja saat koko prosessin rullaamaan nopeammin.

Tyypilliset sudenkuopat Promise of Salessa – ja miten vältät ne

Kahden Maltan vuoden ja lukuisten muiden ostajien kokemusten perusteella nämä kompastuskivet toistuvat eniten:

Erityisesti off-plan-kaupoissa (eli keskeneräisissä kohteissa) pidä pääsi ja kysele yksityiskohdista. Olen nähnyt ostajia, jotka odottivat asuntoaan 18 kuukautta, koska rakennuttaja haki lupia vasta Promise of Salen jälkeen.

Promise of Salen ja Final Deedin välissä: Hyödynnä odotusaika

Kuukaudet Promise of Salen ja Final Deedin välillä eivät ole menetettyä aikaa – päinvastoin. Nyt järjestät kaiken, jotta lopullinen asuntokauppa sujuu kitkattomasti. Maltalla mikään ei kuitenkaan tapahdu itsestään, se on varmaa.

Vastaanotto ja rakennuksen laadun varmistus uudiskohteissa

Jos olet ostanut keskeneräisen kohteen, alkaa nyt jännittävä rakentamisen seuranta. Maltan rakennuslaatu on – sanotaanko – hyvin joustava. Jotkut kehittäjät tekevät tarkkaa työtä, toiset… eivät niinkään.

Tarkista nämä säännöllisesti:

• Sähköasennukset: Onko kaikki asennettu ammattimaisesti?
• Putkistot: Toimiiko vesipaine ja viemärit?
• Ikkunat ja ovet: Sulkeutuvatko tiiviisti? (Tärkeää Maltan talvisateiden aikaan!)
• Parvekkeet ja terassit: Oikein toteutettu kosteuseristys
• Yhteiset tilat: Uima-allas, hissi, sisääntuloaula

Laadi Snag List – lista korjattavista puutteista, jotka on hoidettava ennen Final Deediä. Jotkut kehittäjät yrittävät siirtää nämä kulut ostajalle; älä suostu siihen.

Rahoituksen järjestäminen: Maltalaiset pankit ulkomaalaisille

Jos et maksa käteisellä, tarvitset asuntolainan maltalaisesta pankista. Asiaan kannattaa varata aikaa. BOV (Bank of Valletta) ja HSBC Malta ovat isoin toimijat, mutta käsittelyajat vaihtelevat huomattavasti.

Miten maltalaiset pankit suhtautuvat EU-ostajiin:

1. Vähintään 25 % omarahoitus (usein 30-35 %)
2. Vakituiset tulot todistettuna (3 vuotta veroilmoituksia)
3. Maltan veronumero ja pankkitili
4. Asuntoarvio (500–800 € kulu)
5. Asianajaja paikallisena edustajana

Korot ovat nyt 3,5–4,5 % EU-ostajille (2024). Saksalaiset ja itävaltalaiset saavat usein hieman paremmat ehdot luottoluokituksensa ansiosta.

Vakuutukset: Mitä oikeasti tarvitset

Rakennusvakuutus on pakollinen, jos otat asuntolainan. Mutta vaikka pankki ei sitä vaatisi, kannattaa varautua – välimerellinen sää voi olla yllättävän vaativa.

Suositellut vakuutukset Malta-asunnolle:

• Rakennusvakuutus: Myrsky-, tulva-, maanjäristysturva
• Irtaimistovakuutus: Omistamasi tavarat ja kalusteet
• Vastuuvakuutus: Korvaukset kolmansille osapuolille
• Vesivahinkoturva: Erityisen tärkeä kattoterassi-asunnoissa

Kulut noin 300–600 €/vuosi, 100 000 € arvoiseen asuntoon, sijainnista riippuen.

Final Deed Malta: Notaarin tapaaminen on ratkaiseva

Final Deedin päivä on suuri hetkesi – viimein saat avaimet käteen. Mutta ennen sitä on vielä käytävä läpi Maltan byrokratiakoneisto. Notaari on Maltalla huomattavasti keskeisemmässä roolissa kuin esimerkiksi Saksassa: hän toimii sopimustarkastajana, kauppasumman säilyttäjänä ja rekisteröijänä.

Miten Final Deed -tapaaminen sujuu?

Viimeinen notaaritapaaminen kestää yleensä 45–90 minuuttia ja etenee vakiokaavan mukaan:

1. Kaikkien osapuolten henkilöllisyyden tarkistus
2. Final Deedin lukeminen ääneen (koko asiakirja, vaikka siinä olisi 20 sivua)
3. Viimeisten yksityiskohtien varmistaminen (mittarilukemat, viimeiset laskut)
4. Loppusumman maksu (yleensä jo etukäteen siirrettynä)
5. Kaikkien allekirjoitukset
6. Avainten ja asiakirjojen luovutus
7. Kiinteistörekisteriin ilmoittaminen (hoitaa notaari)

Vinkki: Tuo mukaan maltalainen asianajaja, vaikka se ei ole pakollista. 500–800 € asianajokulu voi säästää sinut myöhemmiltä ongelmilta, jos sopimuksessa on epäselviä lauseita.

Kustannukset ja maksut Final Deedissä – mitä odottaa

Tässä kohtaa kulut voivat nousta nopeasti. Maltan asunnonoston oheiskulut ovat usein 8–12 % kauppahinnasta. Alla tärkeimmät:

Esimerkkilaskelma: 400 000 € arvoinen ensiasunto Maltalla:

• Stamp Duty: 20 000 € (5 %)
• Notaarin palkkio: 3 000 € (0,75 %)
• Asianajaja: 800 €
• Muut maksut: 1 200 €
• Yhteensä oheiskuluja: 25 000 €

Mitä tapahtuu allekirjoituksen jälkeen

Final Deedin myötä olet virallisesti omistaja – mutta muutama asia pitää vielä hoitaa:

• Sähkö- ja vesisopimuksen muutos (ARMS Malta, vie 2–3 viikkoa)
• Internetin tilaaminen (Epic, Melita tai GO – kaikki melko luotettavia)
• Irtaimistovakuutuksen aktivointi
• Mahdollisten remonttien suunnittelu (muista tarkistaa Building Permit!)
• Kiinteistöveron ilmoittaminen (maksettava seuraavana vuonna)

Tärkeintä: Saat notaariilta virallisen kopion Final Deedistä. Tarvitset sitä jokaiseen virastokäyntiin – säilytä se yhtä tarkasti kuin passisi.

Maltan asuntokauppa: Kulut ja verot ulkomaalaisille

EU-kansalaisena sinulla on samat asuntokaupan oikeudet Maltalla kuin paikallisilla – mutta verotuksessa on erityishuomioita, jotka kannattaa tietää. Etenkin jos aiot käyttää asuntoa lomakotina tai myydä sen myöhemmin eteenpäin.

Stamp Duty: Maltan varainsiirtovero

Stamp Duty on suurin kustannuseräsi asunnon oston yhteydessä. Maltalla erotellaan ensiasunto ja toinen asunto, ja tuo ero voi käydä kalliiksi:

• Ensiasunto Maltalla: 5 % Stamp Duty
• Toinen asunto tai sijoitusasunto: 8 % Stamp Duty
• Alennettu Stamp Duty -raja: 400 000 € (koskee vain ensiasuntoja)

Tärkeää: Ensiasunnolla tarkoitetaan vain kohdetta, jota et ole koskaan omistanut Maltalla JA jota käytät vakituisena kotina. Jos ostat saksalaisena loma-asunnon Sliemasta, maksat automaattisesti 8 % Stamp Dutya – vaikka et olisi omistanut asuinpaikkaa Saksassakaan.

EU-kansalaisen verotuksen erityispiirteet

Maltalla on mutkikas verojärjestelmä, mutta käytännössä monet kohdat ovat ostajan eduksi:

Erityisen kiinnostavaa: Maltalla ei ole perintöveroa. Jos haluat siirtää asunnon myöhemmin lapsillesi, siitä ei makseta veroja – iso etu Saksaan verrattuna.

Piilokulut, joista kukaan ei puhu

Välittäjät ja rakentajat kertovat mielellään vain hinnasta ja varainsiirtoverosta – mutta muita kulueriäkin löytyy, ja ne saattavat rasittaa budjettiasi:

• Hallinnolliset maksut uudiskohteissa: 500–2 000 € luovutuksen ja ensirekisteröinnin yhteydessä
• Common Parts Maintenance Fund: 1 000–5 000 € kertamaksu kerrostaloissa
• Kiinteistövakuutus yhteisissä rakennuksissa: 200–600 €/vuosi oman vakuutuksen lisäksi
• Resortien huoltomaksut: 2 000–8 000 €/vuosi (uima-allas, vartiointi, puutarhanhoito)
• MEPA-kehitysmaksut: 200–800 € isommissa remonteissa

Laske 400 000 € asuntokaupassa noin 35 000–45 000 € oheiskuluja ensimmäisenä vuotena – huomattavasti enemmän kuin usein mainitut 8–10 %.

Yleisimpiä virheitä Maltan asuntokaupassa: Näin säästät hermoja ja rahaa

Kahdessa Malta-vuodessa olen auttanut monia saksalaisia, itävaltalaisia ja sveitsiläisiä heidän ensimmäisessä asuntokaupassaan. Samat virheet toistuvat aina – ja ne kaikki ovat vältettävissä, kunhan tiedät mihin kiinnittää huomiota.

Virhe #1: Liian vähän aikaa Due Diligencelle

Monet ostajat aliarvioivat, kuinka kauan maltalaisen asunnon tarkastaminen vie. Toisin kuin Saksassa, Maltalla ei ole yhtenäistä kiinteistörekisteriä ja osa tiedoista löytyy vain kiertoreittejä.

Mitä tarkistaa ennen Promise of Salea:

• Building Permission kaikille viimeisen 10 vuoden rakennustöille
• Building Regulation Compliance Certificate
• Rakenneselvitys vanhoissa rakennuksissa (erityisesti Vallettassa ja Mdinassa)
• Liittymät (sähkö, vesi, internet saatavilla?)
• Yhteisövastikkeet ja tulevat lisämaksut

Virhe #2: Rahoitus järjestetään liian myöhään

Saksalaiset ostajat odottavat pankkilainan hoituvan 2–3 viikossa. Maltalla ulkomaalaisen lainaprosessi kestää yleensä 6–12 viikkoa – ja silloinkin kaikki sujuu hyvin.

Näin varmistat onnistumisen:

1. Hae alustavaa lainapäätöstä jo ennen etsintää
2. Hanki Malta Tax Number ja pankkitili ajoissa
3. Käännä kaikki tulotodistukset englanniksi
4. Pidä varasuunnitelmana myös saksalaiset pankit, jotka rahoittavat Malta-kohteita

Virhe #3: Location, location, location unohdetaan

Malta on pieni, mutta alueiden väliset erot suuria. Sliemassa 500 000 euroa ei tuo läheskään samaa kuin Marsaxlokkissa, jossa samalla rahalla saa enemmän – mutta elämänlaadussa voi olla isoja eroja.

Suurimpien alueiden realistinen arvio:

Virhe #4: Maltan ilmastoarjen aliarvioiminen

Malta toukokuussa on unelma. Malta elokuussa voi olla painajainen, jos asuntosi ei ole kunnolla varusteltu. Kiinnitä huomiota näihin asioihin:

• Ilmastointi kaikissa huoneissa (ei vain olohuoneessa)
• Kaksoislasitus suojaa kuumuudelta
• Ulkokaihtimet tai ikkunaluukut (erityisen tärkeä makuuhuoneissa)
• Balkonin suunta (etelään = käyttökelvoton klo 11 jälkeen)
• Vesipaineen tarkistus (ylemmissä kerroksissa usein ongelma)

Tarkistuslista: Reittikarttasi maltalaisen unelmakodin ostoon

Kaiken tämän teorian jälkeen tässä tiivis matkasuunnitelmasi Maltan asuntokauppaan. Tulosta lista ja rastita jokainen kohta – mitään merkittävää ei jää väliin.

Vaihe 1: Valmistautuminen (4–8 viikkoa ennen näytöksiä)

• □ Määritä budjetti (sisällytä 12–15 % oheiskuluja)
• □ Hae Malta Tax Number verkossa
• □ Käännä tulotodistukset englanniksi
• □ Kysy lainaesitietoa maltalaisesta pankista
• □ Ota yhteyttä maltalaiseen asianajajaan ja pyydä kustannusarvio
• □ Matkavakuutus, jossa lisäosan “Property Purchase”

Vaihe 2: Asunnon etsintä ja näytöt (2–4 viikkoa)

• □ Tutustu eri alueisiin eri vuorokaudenaikoina
• □ Pyydä haluamasi kohteen rakennusluvat välittäjältä
• □ Tilaa rakenneselvitys vanhoista asunnoista
• □ Tarkista yhteisövastikkeet ja ylimääräiset maksut
• □ Testaa netin saatavuus ja nopeus paikan päällä
• □ Tarkista pysäköintitilanne (erityisesti Vallettassa/Sliemassa)

Vaihe 3: Promise of Sale (1–2 viikkoa)

• □ Käy kaikki sopimuskohdat läpi asianajajan kanssa
• □ Neuvottele Completion Date realistiseksi (tarpeeksi joustoa)
• □ Sovi sakkoehdot myyjän viivästyksille
• □ Neuvottele Snag List uudiskohteissa
• □ 10 % käsiraha tilisiirtona (ei käteisellä!)
• □ Säilytä kuitti ja kopio sopimuksesta turvallisesti

Vaihe 4: Odotusaika Promise of Salen ja Final Deedin välillä (6–12 kk)

• □ Tee virallinen lainahakemus pankille
• □ Tilaa asuntoarvio
• □ Osta rakennus- ja kotivakuutus
• □ Seuraa uudiskohteissa kuukausittaisia rakennuksen edistymisiä
• □ Vanhoissa kohteissa kaikki tarvittavat remonttiluvat kuntoon
• □ Siirrä loput kauppasummasta notaarin tilille

Vaihe 5: Final Deed ja avainten luovutus (1 päivä)

• □ Ota kaikki vaadittavat dokumentit mukaan notaarille
• □ Lue Final Deed kokonaan läpi (vaikka vie aikaa)
• □ Kirjaa sähkön ja veden mittarilukemat
• □ Varmista kaikkien avainten ja koodien saanti
• □ Ota mukaasi notaarin vahvistama kopio Final Deedistä
• □ Ilmoita omistuksen vaihdosta ARMS Maltalle

Vaihe 6: Kaupan jälkeen (ensimmäiset 6 kuukautta)

• □ Siirrä sähkö- ja vesisopimus nimellesi
• □ Hanki internetyhteys (GO, Epic tai Melita)
• □ Ilmoita kiinteistövero seuraavalle vuodelle
• □ Hae mahdolliset remonttiluvat Building Permitillä
• □ Ota yhteyttä taloyhtiön isännöitsijään tai hallintoon
• □ Tutustu naapureihin (auttaa kaikissa käytännön asioissa)

Usein kysytyt kysymykset Maltan asunnon ostosta

Voivatko saksalaiset ostaa kiinteistön Maltalla ilman paikallista oleskelua?

Kyllä, EU-kansalaisena voit ostaa asunnon Maltalla ilman erityisiä rajoituksia. Tarvitset vain maltalaisen veronumeron, joka pitää hakea ennen kaupantekoa.

Kauanko prosessi Promise of Salesta avainten luovutukseen kestää?

Yleensä 6–12 kuukautta. Keskeneräisissä (off-plan) kohteissa 18–24 kuukautta – riippuu rakennusvaiheesta ja lupaprosesseista.

Mitä oheiskuluja Maltan asuntokaupassa on?

Budjetoi 10–15 % ostohinnasta: 5–8 % Stamp Duty, 0,5–1 % notaarin palkkio, lisäksi asianajaja, arvioinnit ja muut hallinnolliset kulut.

Onko pakko käyttää maltalaista asianajajaa asuntokaupassa?

Lain mukaan ei ole pakko, mutta erittäin suositeltavaa. Paikallinen asianajaja (500–1 500 €) voi estää kalliit virheet ja nopeuttaa koko prosessia.

Voinko käyttää saksalaista pankkia Maltan asuntorahoitukseen?

Jotkin saksalaiset pankit rahoittavat Maltan asunnon, mutta yleensä vain hyväluottoisille asiakkaille, joilla on korkea omarahoitusosuus. Maltalaiset pankit ovat usein joustavampia.

Mitä tapahtuu, jos myyjä ei pysty pitämään Final Deed -aikaa?

Siksi kannattaa aina sopia sakkoehdot Promise of Salessa. Ilman näitä mahdollisuutesi ovat rajalliset ja joudut mahdollisesti vaatimaan vahingonkorvausta oikeusteitse.

Tuleeko Maltalla veroa asunnon myynnistä?

Kyllä, Capital Gains Tax 8 % voitosta, jos myyt alle kolmen vuoden sisällä. Pidemmällä omistusajalla on vapautuksia ja indeksointimahdollisuuksia.

Millaiset ovat juoksevat kulut Malta-asunnosta?

Rakennusvakuutus (300–600 €/vuosi), mahdolliset yhteisövastikkeet (1 000–5 000 €/vuosi) ja yhteisten tilojen huolto.

Voinko vuokrata Malta-asuntoni, vaikka en itse ole paikalla?

Kyllä, mutta tarvitset STR-luvan lyhytaikaisiin vuokriin tai sinun täytyy kirjata vuokratulot normaalisti verotukseen. Paikallinen isännöitsijä helpottaa elämää huomattavasti.

Mitä tehdä, jos asunnossa havaitaan vikoja kaupan jälkeen?

Siksi Snag List on niin tärkeä Promise of Salessa. Viat pitää dokumentoida ja korjata ennen Final Deediä – jälkikäteen niiden hoitaminen on paljon vaikeampaa.