Sisällysluettelo Malta kansainvälisten kiinteistösijoitusten tukikohtana: Miksi saari voi olla sinun veroparatiisisi Rajaton kiinteistösijoittaminen: Verotuksen perusasiat, jotka sinun on tiedettävä Kansainvälisten kiinteistösalkkujen verotus Maltalla: Käytännön opas Maiden rajat ylittävät kiinteistösijoitukset: Strategiat salkkuusi Compliance ja raportointi: Näin pysyt turvallisilla vesillä Käytännön toteutus: Suunnittelusta ensimmäiseen tuottoon Yleiset virheet ja kuinka vältät ne UKK: Useimmin kysytyt kysymykset kiinteistösijoittamisesta Maltalta käsin Kuvittele: Istut aamulla terassillasi Sliemassa, tarkistat vuokratuottosi Berliinistä, Münchenistä ja Milanosta – ja maksat niistä vain 5 % veroa. Kuulostaako liian hyvältä ollakseen totta? Tervetuloa kansainvälisten kiinteistösijoittajien malttalaisen Non-Dom-statuksen todellisuuteen. Muistan vielä ensimmäisen keskusteluni paikallisen veroneuvojan kanssa. Malta kiinteistöille?, hän kysyi epäluuloisesti. Kolme vuotta ja seitsemännumeroisen kiinteistösalkun myöhemmin tiedän: Tämä pieni saari Välimerellä on paitsi lomaparatiisi, myös yksi Euroopan fiksuimmista paikoista kansainväliselle kiinteistösijoittamiselle. Tässä oppaassa näytän sinulle, kuinka sijoitat kansainvälisesti kiinteistöihin Maltalta käsin ja hyödynnät maltalaisen verojärjestelmän parhaat puolet. Saat tietää, milloin Non-Dom-status kannattaa, miten käsittelet vuokratuottoja ja pääomavoittoja veroissa ja mitkä rakenteet todella toimivat. Mutta varoitus: Kerron myös rehellisesti, milloin Malta ei ole oikea valinta. Malta kansainvälisten kiinteistösijoitusten tukikohtana: Miksi saari voi olla sinun veroparatiisisi Malta on viime vuosina noussut eurooppalaisten veronoptimointia etsivien salaiseksi suosikiksi. Mutta miksi juuri tämä 316 neliökilometrin saari Sisilian ja Pohjois-Afrikan välissä? Malta Non-Dom -status: Avaimesi 5 % veroihin ulkomaan tuloista Maltan houkuttelevuuden ytimessä on Non-Dom-status (Non-Domiciled Resident). Kuulostaa monimutkaiselta? Sitä se ei ole. Tässä perusasiat: Non-Dom Residentina maksat Maltalla veroa vain tuloista, jotka todella siirrät Maltalle. Kaikki ulkomaille jäävä on verotonta. Kiinteistötuloissa tämä tarkoittaa: Vuokratuottosi Saksasta, Italiasta tai Espanjasta verotetaan vain, jos siirrät ne Maltalle. Ja tästä tulee todella mielenkiintoista: Kun tuot nämä tulot Maltalle, maksat niistä enintään 5 % veroa. Ei 35 %, ei 25 %, vaan 5 %. Tämä saavutetaan yhdistämällä Non-Dom-status ja erityinen ulkomaisten tulojen sääntö. Esimerkkilaskelma: Saat 100 000 € vuokratuloja kolmesta kiinteistöstä Saksassa. Non-Dom Residentina siirrät 60 000 € Maltalle elämisen kuluihin. Verotaakka Maltalla: 3 000 € (5 %). Loput 40 000 € pysyy saksalaisella tilillä ja on Maltalla verotonta. Non-Dom-statuksen ehdot ovat kohtuulliset: Sinun on vietettävä vähintään 183 päivää vuodessa Maltalla, et saa olla Maltan kansalainen eikä Malta saa olla varsinainen domisiili (verotuksellinen kotipaikka). Viimeinen voi kuulostaa ristiriitaiselta, mutta toimii: olet verovelvollinen, mutta et domisiloitunut. Malta vs. muut EU-maat: Rehellinen vertailu Ennen kuin pakkaat matkalaukut innoissasi, ollaan rehellisiä: Malta ei ole paras vaihtoehto kaikille. Tässä realistinen vertailu muihin suosittuihin EU-kiinteistösijoittajien kohteisiin: Maa Vuokratulojen veroprosentti Pääomatulovero Erityispiirteet Vähimmäisaika maassa Malta (Non-Dom) 5 % (remittance) 5 % (remittance) Vain siirretyille summille 183 päivää Portugali (NHR) 0–28 % 0 % 10 vuoden rajoitus 183 päivää Kypros (Non-Dom) 0–35 % 0 % 17 vuoden rajoitus 183 päivää Espanja 19–47 % 19–23 % Beckham-sääntö 6 vuodeksi 183 päivää Saksa 0–45 % 26,375 % Vuokratulojen progressio – Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Malta on erityisen vahva jatkuvan, suuren ulkomaisen tulovirran kohdalla. Portugali (NHR-ohjelma) voi olla houkuttelevampi ensimmäiset 10 vuotta, mutta se päättyy aikanaan. Kyproksella pääomavoitoissa on etuja, mutta poliittisia riskejä on enemmän. Milloin Malta kannattaa sinulle (ja milloin ei) Kolmen vuoden Malta-kokemuksella sekä lukemattomien muiden kiinteistösijoittajien kanssa keskusteltuani voin antaa nämä nyrkkisäännöt: Malta kannattaa sinulle, jos: Saat vuosittain vähintään 200 000 € tuloja ulkomaisista kiinteistöistä Olet joustava ja voit viettää vähintään 6 kuukautta vuodesta Maltalla Haluat rakentaa hajautetun salkun useissa EU-maissa Käytät englantia työskentelykielenä (virallinen kieli Maltalla) Arvostat EU-jäsenyyttä ja poliittista vakautta Malta EI ole oikea sinulle, jos: Kiinteistötulosi jäävät alle 100 000 € vuodessa (vaiva > hyöty) Haluat sijoittaa vain yhteen maahan (esim. Saksa) Et voi etkä halua noudattaa 183 päivän sääntöä Tarvitset suuria kaupunkeja ja kulttuurista vaihtelua (Malta on… kompakti) Olet riippuvainen julkisesta liikenteestä (Malta = autosaari) Eräs müncheniläinen sijoittaja sanoi minulle äskettäin: Malta on täydellinen bisnekseeni, mutta kahden vuoden jälkeen kaipaan Baijerin vuoria ja saksalaista täsmällisyyttä. Ole itsellesi rehellinen: pelkkä verosäästö ei tee onnelliseksi. Rajaton kiinteistösijoittaminen: Verotuksen perusasiat, jotka sinun on tiedettävä Ennen kuin sukelletaan Malta-spesifeihin yksityiskohtiin, sinun pitää ymmärtää peruslähtökohdat: Miten kiinteistöverotus rajan yli ylipäätään toimii? Nämä perusteet ratkaisevat, toimiiko strategiasi Maltalla – vai maksatko oppirahat kalliilla tavalla. Lähdevero vs. asuinpaikkavero: Periaatteen ymmärtäminen Kansainvälinen kiinteistöverotus noudattaa yksinkertaista mutta tärkeää periaatetta: Kiinteistöistä verot maksetaan aina siellä, missä ne sijaitsevat (lähdevero). Samanaikaisesti asuinmaasi haluaa verottaa kaikki maailmanlaajuiset tulosi (asuinpaikkavero). Käytännössä: Jos olet Maltan-residentti ja omistat vuokra-asunnon Berliinissä, Saksa haluaa verottaa vuokratulot (lähdevero) JA Malta verottaa ne maailmanlaajuisina tuloina (asuinpaikkavero). Ilman suojatoimia maksat tuplasti veroa. Käytännön esimerkki: Saat 5 000 € vuokratuloja kuukaudessa Berliinistä. Saksa perii tästä n. 35 % tuloveron (1 750 €). Malta kotimaana haluaisi myös 35 % 5 000 €:sta. Ilman kaksinkertaisen verotuksen sopimusta (DBA) maksat 3 500 € veroja, kun pitäisi maksaa vain 1 750 €. Tässä astuvat kuvaan kaksinkertaisen verotuksen sopimukset (DBA). Nämä valtioiden väliset sopimukset määrittävät, kuka saa verottaa ja miten vältetään tuplaverotus. Maltalla on DBA-sopimukset lähes kaikkien EU-maiden ja monien muiden valtioiden kanssa. Kaksinkertaisen verotuksen sopimus: Suojasi tuplaveroa vastaan Kaksinkertaisen verotuksen sopimukset ovat tärkein työkalusi kansainvälisessä kiinteistösijoittamisessa. Niitä sovelletaan pääasiassa kahdella tavalla: 1. Hyvitysmenetelmä: Maksat veron lähdevaltiossa (esim. Saksa) ja hyvität sen Maltan verosta. Esim: Saksa perii 1 750 €, Malta perisi myös 1 750 € → maksat 1 750 € Saksaan, 0 € Maltalle. 2. Vapautusmenetelmä: Kotimaanasi (Malta) et maksa kyseisistä tuloista veroa lainkaan. Harvinaisempaa kiinteistöissä, mutta joissain DBA-tilanteissa kuitenkin mahdollista. Maltan DBA:t ovat erityisen suotuisia kiinteistösijoittajille, koska ne useimmiten käyttävät hyvitysmenetelmää. Yhdistettynä Non-Dom-statukseen syntyy aito veroetu: Saksa–Malta DBA: Saksan vuokratulo verotetaan Saksassa, Malta hyvittää – mutta vain siirretyn osuuden osalta Italia–Malta DBA: Sama periaate, tietyissä kiinteistötyypeissä omat erityispiirteet Espanja–Malta DBA: Monimutkaisempi, mutta oikealla rakenteella hyvin edullinen Maltan erityisyys: Mitä muut maat eivät tarjoa Maltalla on kolme ainutlaatuista ominaisuutta, jotka tekevät siitä erityisen kiinnostavan kansainvälisille kiinteistösijoittajille: 1. Remittance-periaate Non-Dom-statuksella Toisin kuin Saksassa tai Itävallassa, Malta verottaa Non-Domina vain ne tulot, jotka todella siirrät Maltalle. Näin pystyt hallitsemaan verotaakkaasi täydellisesti. 2. 5 % minimivero ulkomaan tuloille Siirtäessäsi ulkomaisia tuloja Maltalle maksat niistä enintään 5 % veroa – summasta riippumatta. Tällaista järjestelmää ei löydy mistään muualta EU:ssa. 3. Joustavat yhtiörakenteet Malta tarjoaa useita tehokkaita yritysmuotoja kiinteistösalkkujen hallintaan. Erityisesti malttalainen osakeyhtiö (Private Limited Company) yhdistettynä participation-exemptioon voi tuoda suurissa salkuissa lisäetuja. Eräs saksalainen 15 kiinteistön sijoittaja sanoi: Saksassa olisin maksanut 200 000 € vuokratuloistani veroina. Maltalla Non-Domina: 15 000 €. Muutto maksoi itsensä takaisin jo ensimmäisenä vuonna. Mutta varo: nämä edut toimivat vain oikein toteutettuna. Väärin rakennetulla järjestelyllä virheet voivat tulla kalliiksi, kuten näemme seuraavassa jaksossa. Kansainvälisten kiinteistösalkkujen verotus Maltalla: Käytännön opas Nyt mennään käytäntöön. Miten todella verotat kansainväliset kiinteistötulosi Maltan-residenttinä? Käyn kanssasi läpi tärkeimmät tilanteet – aidoilla luvuilla ja omasta kokemuksestani. Vuokratulot ulkomailta: Näin Non-Dom-Residentit verottavat Vuokratulot ovat kiinteistösijoittamisen klassikko. Non-Dom-residenttinä Maltalla sinulla on ratkaiseva etu: päätät itse, milloin ja kuinka paljon verotat. Perusperiaate: Ulkomailta tulevat vuokratulot ovat Maltalla verovelvollisia vain, jos siirrät ne Maltalle (remittance-periaate). Mitä ulkomaisella tilillä pysyy, ei kiinnosta Maltan verottajaa. Käytännön esimerkki – Saksalainen vuokrasalkku: Omistat kolme asuntoa Münchenissä ja saat 8 000 € vuokratuloja kuukaudessa. Vuositasolla = 96 000 €. Maltalla Non-Domina siirrät vain 40 000 € elämiseen. Loput 56 000 € pysyy Saksassa. Verotus: – Saksa: ~30 000 € (vero koko 96 000 €:sta) – Malta: 2 000 € (5 % siirretyistä 40 000 €:sta) – Hyvitys: Saksan 30 000 € hyvitetään Maltan verosta – Lopputulos: Maksat vain Saksan 30 000 €, et enempää Maltalle Juju: Jos olisit siirtänyt koko 96 000 € Maltalle, Maltan vero olisi ollut 4 800 € (5 % kaikista tuloista) – silti alle saksalaisen 31 % tason. Tärkeät ajoitusstrategiat: Vuodenvaihteessa optimointi: Siirrä isot summat tammikuussa, verot siirtyvät seuraavaan vuoteen Investointien ajoitus: Käytä ulkomaille jääviä tuottoja uusien kiinteistöjen hankintaan ilman siirtoa Maltalle Elämiskulujen suunnittelu: Laske Maltalla tarvittava summa tarkasti, vältä turhat siirrot Pääomavoitot kiinteistökaupoissa: 5 % -säännön oikea soveltaminen Pääomavoitot ovat usein kiinteistösijoittajan suurin pala. Myynti 10 vuoden jälkeen voi tuoda nopeasti kuusinumeroisia tuottoja. Tässä Malta näyttää todellisen vahvuutensa. Perussääntö: Pääomavoitot ulkomaisista kiinteistöistä kuuluvat Maltalla samaan remittance-periaatteeseen kuin vuokratulot. Lisäksi ne sisältyvät 5 %:n ulkomaisten tulojen sääntöön. Tässä tulee kuitenkin mutkia matkaan. Moni maa ei verota kiinteistöjen pääomatuottoja lainkaan tai perii niistä huomattavasti matalampaa veroa kuin vuokratuloista. Tämä mahdollistaa oikeasti optimaalisen verosuunnittelun: Maa Pääomatulovero kiinteistöistä Verovapauden omistusaika Maltan käsittely (Non-Dom) Saksa 0 % (yksityinen, >10 v) 10 vuotta 5 % siirretyistä summista Itävalta 0 % (pääasiallinen asunto, >2 v) 2 vuotta 5 % siirretyistä summista Espanja 19–23 % Ei ole 5 % siirretyistä summista Italia 26 % 5 v (pääasiallinen asunto) 5 % siirretyistä summista Case Study – Saksalaisen asunnon myynti: Sijoittaja myy Berliinistä asunnon 12 vuoden omistuksen jälkeen, voittoa 300 000 €. Saksassa: verovapaa (>10 v). Malta Non-Domina hän siirtää 100 000 € Maltalle, 200 000 € sijoittaa suoraan uuteen asuntoon Portugalissa. Verotaakka: – Saksa: 0 € – Malta: 5 000 € (5 % 100 000 €:sta) – Todellinen verotus: 1,67 % koko voitosta Tämä yhdistelmä tekee Maltasta erityisen houkuttelevan pitkäikäisille (buy-and-hold) strategioille, joissa on silloin tällöin myyntejä. Voit kerryttää verovapaita tai matalasti verotettuja pääomatuloja ulkomailla ja siirtää niitä Maltalle vain tarpeen mukaan. Kiinteistöjen omistus yhtiömuodossa: Milloin se kannattaa Tietyn kokoluokan jälkeen herää kysymys: Pidätkö kiinteistöt yksityisomistuksessa vai maltalaisen yhtiörakenteen kautta? Vastaus riippuu tilanteestasi. Malttalaisen osakeyhtiön hyödyt kiinteistösijoittamisessa: Participation exemption: Osingot ulkomaisista yhtiöomistuksista voivat tietyin ehdoin olla verovapaita Tappioiden vähennys: Eri kiinteistöjen tappiot helpommin vähennettävissä Rahoitus: Pankit lainaavat helpommin yhtiöille kuin yksityisille Perintösuunnittelu: Osakkeiden siirto helpompaa kuin kiinteistöjen omaisuuden jako Haitat ja kustannukset: Yhtiön vuosikustannukset (kirjanpito, compliance): 5 000–15 000 € Monimutkaisempi verosuunnittelu Rahoitusvaikeudet tietyissä maissa yhtiöomistuksessa CRS-raportointivaatimukset (automaattinen tiedonvaihto) Nyrkkisäännöt päätöksenteossa: Salkku alle 2 miljoonaa €: Ei yleensä kannata, kustannukset suuremmat kuin hyödyt Salkku 2–5 miljoonaa €: Tapauskohtaista, riippuu maiden miksistä ja strategiasta Salkku yli 5 miljoonaa €: Lähes aina järkevää, merkittäviä veroetuja mahdollista Itävaltalainen sijoittaja, jolla on 12 kiinteistöä kolmessa maassa, kertoi: Maltalainen holding-rakenne säästää minulle vuosittain noin 80 000 € veroja. 12 000 € compliance-lisäkustannukset ovat hyvin käytettyjä. HUOM: Nämä rakenteet täytyy rakentaa alusta alkaen oikein. Jälkikäteen tehtyjen yhtiösiirtojen veroseuraamukset voivat olla epäsuotuisia ja monimutkaisia. Maiden rajat ylittävät kiinteistösijoitukset: Strategiat salkkuusi Malta veropohjana on yksi asia – mutta minne sijoitat käytännössä? Kolmen vuoden kokemuksella Maltalta hallituista kansainvälisistä kiinteistösalkuista jaan tässä kokemuksiani tärkeimmistä kohdemarkkinoista. Saksa: Kiinteistöjen hallinta Maltalta käsin Saksa pysyy monille Maltan-residenteille salkun ydinosana. Eikä syyttä: vakaat vuokramarkkinat, selkeä lainsäädäntö ja Maltan–Saksan DBA tekee verotuksesta ennustettavaa. Saksalaisten kiinteistöjen verotukselliset erityispiirteet: Vuokratulot: Saksassa veroprosentti 25–42 %, Malta huomioi vain siirretyn rahaosuuden Pääomavoitot: Yli 10 vuoden omistuksella verovapaat – täydellinen Maltan Non-Domille Poistot: Saksan poistot (2 %/v) pienentävät Saksan verotaakkaa Vähennyskelpoiset kulut: Esim. maltalaisten ja saksalaisten väliset matkat ovat vähennyskelpoisia Optimointivinkki: Osta remonttikohteita Saksasta ja rahoita kunnostukset Maltalta kertyneillä tuloilla. Remontin kustannukset pienentävät Saksan verotaakkaasi, samalla nostat omaisuuden arvoa. Käytännön haasteet: Hallinnointi: Vaikea hoitaa Maltalta – tarvitset usein paikallisen isännöitsijän Vuokralaisten hallinta: Aikaero pieni, mutta ongelmat vaativat läsnäoloa Remontit: Ilman paikallista kontakti jokainen remontti on projekti Vinkkini: Sijoita vain markkinoille, jotka tunnet hyvin. Hampuri, München ja Berliini toimivat Maltalta käsin paremmin kuin pikkukaupungit Brandenburgissa. Italia: Tuottokiinteistöt ja verotukselliset sudenkuopat Italia on Maltan-residenteille erityisen houkutteleva: lyhyt lentomatka, samankaltainen mentaliteetti ja paikoin korkeat tuotot. Mutta varo – Italian verojärjestelmässä on monia koukkuja. Mahdollisuudet: Korkeat tuotot: Etelä-Italiassa bruttotuotot 8–12 % mahdollisia Alhaiset hinnat: Sisilia, Kalabria, Apulia tarjoavat edullisia ostomahdollisuuksia EU-standardit: Oikeusjärjestelmä ja omistusoikeudet luotettavat Maantieteellinen lähellä: Maltalta 1–2 tunnissa perillä Riskit: Monimutkainen verotus: Italiassa eri veromallit ulkomaalaisille Byrokratia: Kauppaprosessi kestää usein 6–12 kk Tyhjät asunnot: Heikoilla alueilla vaikea saada vuokralle Cedolare secca: Italian kiinteä veromalli voi syödä Maltan edut Alue Keskimääräinen bruttotuotto Hinta/ m² Suositus Maltan-sijoittajalle Milano 3–5 % 4 000–8 000 € Vain pitkään pidettävälle salkulle Rooma 4–6 % 3 000–6 000 € Erittäin vakaa, mutta kallis Sisilia 8–12 % 800–2 000 € Mahdollisuuksia, mutta riskejä Apulia 6–10 % 1 000–2 500 € Hyvä kompromissi Saksalainen sijoittaja osti 2022 viisi asuntoa Barista keskihintaan 60 000 €. Remontin jälkeen hän saa 500 € vuokraa per asunto – yli 10 % tuotto. Ilman Maltan veroetuja sijoitus ei olisi kannattanut, hän sanoo. Espanja: Loma-asunnot oikein rakenteistettuna Espanja on eurooppalaisten toisen kodin ja lomakiinteistöjen klassikko. Valencia, Alicante, Málaga – uutta rakennetaan jatkuvasti. Mutta miten rakennetaan espanjalaisten kiinteistöjen verotuksellisesti optimaalisin malli Maltalta käsin? Espanjan verorakenteiden ymmärtäminen: Residentes vs. No Residentes: Maltan-residenttina olet Espanjassa No Residente IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): 19 % kiinteä vero vuokratuloista Pääomavoitot: 19 % No Residentes -statuksella, ei verovapautuksia Varallisuusvero: Yli 700 000 € arvosta Espanjassa Yhdistelmä espanjalaista IRNR:ää ja Malta Non-Dom -statusta voi olla todella tehokas: Esimerkkilaskelma – Costa del Solin asunto: Ostohinta: 300 000 €, vuokratulot: 18 000 €/vuosi – Espanja: 3 420 € IRNR (19 % vuokratuloista) – Malta: 900 € (5 % siirretystä 18 000 €:sta) – DBA-hyvitys: Espanjan 3 420 € huomioidaan – Todellinen verotus: 3 420 € = 19 % (ei lisäveroa Maltalla) Loma-asunto-strategia Maltalta: Oma ja vuokrakäyttö: 2–3 kuukautta omassa käytössä, muu aika vuokralla Lyhytaikainen vuokraus: Airbnb/Booking.com isommille tuotoille Pitkä aikaväli: Panosta arvonnousuun ja mahdollista verovapaata myyntiä Itä-Eurooppa: Kehittyvät markkinat viisaasti käytettynä Puola, Tšekki, Kroatia – Itä-Eurooppa tarjoaa rohkeille Maltan-residenteille kiinnostavia mahdollisuuksia. Markkinat kasvavat, EU-jäsenyys tarjoaa lainsuojan ja tuotot ovat usein kaksinumeroisia. Parhaat markkinat Maltan-sijoittajille: Puola (Varsova, Krakova): 6–8 % tuotto, vakaa demokratia, EU-standardi Tšekki (Praha): 4–6 % tuotto, hyvin alhainen pääomaverotus Kroatia (Zagreb, Split): 5–10 % tuotto, EU-jäsenyys 2013, kasvava turismi Unkari (Budapest): 6–9 % tuotto, mutta poliittiset riskit huomioitava Maltan rakenteen eritysedut Itä-Euroopassa: Matala paikallinen vero + Maltan 5 % -sääntö = erittäin alhainen kokonaisvero EU-vapaus helpottaa ostoa ja hallintaa Valuuttariski pääosin poistuu euro-maissa (Slovakia, Slovenia) DBA:t Maltan ja Itä-Euroopan välillä yleensä todella sijoittajaystävällisiä Eräs sveitsiläinen sijoittaja, jolla on Maltan-residenssi, osti 2021 kuusi asuntoa Varsovasta hintaan 150 000 €/kpl. 8 % bruttotuotto ja Maltan älykkäällä rakenteella kokonaisverotaakka jäi alle 10 % – Sveitsissä hän olisi maksanut yli 30 %. Muista riskit: Itä-Euroopan sijoitukset vaativat paikallista asiantuntemusta, poliittinen tilanne voi vaikuttaa markkinoihin ja likviditeetti on usein heikompi kuin Länsi-Euroopassa. Compliance ja raportointi: Näin pysyt turvallisilla vesillä Maltan Non-Dom-status on laillinen ja EU:n mukainen – mutta vain, jos noudatat kaikkia sääntöjä. Kolmen vuoden kokemuksella voin sanoa: Compliance on se alue, johon useimmat kompastuvat – ja virheet voivat olla erittäin kalliita. Maltan veroilmoitus: Mitä pitää ilmoittaa? Maltan-residenttinä sinun on tehtävä veroilmoitus vuosittain. Maltan järjestelmä onneksi on yksinkertaisempi kuin Saksan, mutta siinä on omat erityispiirteensä. Tärkeät määräajat ja päivämäärät: 30. kesäkuuta: Menneen vuoden veroilmoituksen jättö 31. joulukuuta: Mahdollisten verojen maksu Neljä kertaa vuodessa: Ennakkoverot suuremmilla tuloilla Maltan veroilmoituksessa sinun tulee ilmoittaa: Kaikki maailmanlaajuiset tulot (myös siirtämättömät tulot) Tarkat summat, jotka on siirretty Maltalle Ulkomaiset verot, jotka olet maksanut (DBA-hyvitystä varten) Maailmanlaajuinen kiinteistöomistus (myös ilman tuottoa) Pankkitilit ja arvo-osuustilit Maltan ulkopuolella Tärkeä huomautus: Kaikki tulot on ilmoitettava, myös verovapaat. Malta haluaa täydellisen kuvan taloudellisesta tilanteestasi. Salaaminen ei ole vaihtoehto ja voi johtaa Non-Dom-statuksen menetykseen. Tyypilliset virheet Maltan veroilmoituksessa: Remittance laskettu väärin: Moni ei tiedä, milloin rahansiirto lasketaan siirretäksi (remitted) DBA-hyvitys unohtuu: Ulkomailla maksetut verot pitää huomioida oikein Ajoitusvirhe: Siirto 31.12. vs. 1.1. voi vaihtaa verovuoden Valuuttakurssit: Virheelliset muunnokset ulkomaan valuutoista Vinkkini: Satsaa hyvään maltalaiseen tilintarkastajaan. 2 000–4 000 € vuodessa säästää monta harmaata hiusta tulevaisuudessa. CRS ja automaattinen tiedonvaihto: Läpinäkyvyys pakollista Vuodesta 2017 alkaen EU-maat vaihtavat automaattisesti taloustietoja (Common Reporting Standard – CRS). Maltan-residenteille tämä tarkoittaa: kotimaasi saa tiedon maltalaisista tileistäsi ja tuloistasi. Mitä ilmoitetaan automaattisesti: Tilien saldot maltalaisilla pankeilla yli 250 000 € Korkotuotot ja osingot Arvopaperimyyntivoitot Vakuutuskorvaukset säästöhenkivakuutuksista Mitä EI ilmoiteta automaattisesti: Kiinteistöomistus ulkomailla (paitsi yhtiöiden kautta) Tilien saldot alle 250 000 € Käteinen ja fyysinen omaisuus Yksityiset lainat henkilöiden välillä Tärkeää: CRS tekee verojen välttelystä käytännössä mahdotonta. Jos olet aiemmin ollut ilmoittamatta tuloja, hoida tämä kuntoon ennen Maltalle muuttoa. Itseilmoitus on yleensä edullisempaa kuin verottajan löytö. Dokumentointi: Nämä paperit tarvitset Kunnollinen dokumentointi on kansainvälisissä kiinteistösijoituksissa kaiken A ja O. Sekä Maltan että ulkomaisten viranomaisten edessä sinun pitää aina pystyä todistamaan varojesi alkuperä ja verot. Pakollinen dokumentaatio Maltalla: Residence Certificate: Vuosittainen todistus Maltan asuinluvasta Tax Residence Certificate: Todistus Maltan verovelvollisuudestasi Siirtonäytöt: Kaikki Maltalle tehdyt rahasiirrot päivämäärineen ja käyttötarkoituksineen Vuokrasopimukset ja ulkomaan kiinteistöjen kulutustilitykset Ulkomaiden verotodistukset DBA-hyvitystä varten Lisäsuositeltu dokumentaatio: Kiinteistökauppasopimukset rahoitustietoineen Remonttilaskut arvonnousuun liittyen Hallintokustannusten tositteet (lennot, hotellit kiinteistökäynneillä) Valuuttamuunnokset historiallisilla kursseilla Yhtiösopimukset yhtiörakenteissa Dokumentti Säilytysaika Tärkeys Hankinta Malta Tax Residence Certificate Määräaikaton Kriittinen Malta Tax Department Siirtonäytöt 10 vuotta Kriittinen Pankista Ulkomaiden verotodistukset 10 vuotta Korkea Paikallinen verottaja Kiinteistökauppasopimukset Määräaikaton Korkea Notaarilta/lakimieheltä Remonttilaskut 10 vuotta Keskitaso Urakoitsijalta Saksalainen sijoittaja kertoi: Viiden vuoden jälkeen Saksan verotarkastus soitti. Koska kaikki oli dokumentoitu siististi, tarkastus kesti kaksi tuntia. Naapurini, jolla ei ollut papereita, on riidellyt kaksi vuotta. Vinkit digitaaliseen järjestämiseen: Käytä pilvitallennusta EU-palvelimilla (GDPR:n mukainen) Skannaa dokumentit heti saatuasi ne Käytä johdonmukaisia tiedostonimiä (vuosi-kuukausi-päivädokumenttityyppimaa) Tee vuotuiset varmuuskopiot ulkoisille levyille Jaa tärkeät paperit kirjanpitäjäsi kanssa Käytännön toteutus: Suunnittelusta ensimmäiseen tuottoon Teoriaa on nyt tarpeeksi – mutta miten etenet käytännössä? Tässä opastan sinut vaihe vaiheelta ensimmäisestä ajatuksesta salkun jatkuvaan optimointiin kansainvälisessä kiinteistösalkussa. Ensimmäinen kiinteistö: Askeltaminen rajat ylittävään sijoittamiseen Ensimmäinen kansainvälinen kiinteistösijoituksesi Maltalta on merkkipaalu. Tässä käytännössä toimivaksi todettu etenemismalli: Vaihe 1: Perustukset kuntoon (kuukaudet 1–3) Maltan residency haltuun: Todista 183+ päivää Maltalla Maltalainen pankkitili: HSBC tai BOV toimivat hyvin Veroasiantuntijan löytäminen: Non-Dom-statuksen erityisosaamista Kohdemarkkinan valinta: Määrittele maa ja tarkempi alue Budjetti ja rahoitus: Oma pääoma vs. velkarahoitus Vaihe 2: Markkina-analyysi ja kohteen etsintä (kuukaudet 3–6) Paikallinen asiantuntemus: Välittäjät ja lakimiehet kohteessa Verotusanalyysi: Tutki DBA, konsultoi paikallisia asiantuntijoita Kohde-esittelyt: Käy vähintään 3–5 kohteessa paikan päällä Due Diligence: Oikeudellinen ja tekninen tarkastus, hintavertailu Rahoituspyyntö: Paikalliset pankit tai maltalaisrahoitus Vaihe 3: Osto ja integrointi (kuukaudet 6–9) Sopimusneuvottelu: Hinta, ehdot, aikataulu Vero-optimointi: Ajoita osto maltalaista verovuotta ajatellen Kaupan toteutus: Kaikki dokumentit Maltalle Vuokrauksen valmistelu: Remontointi, kalustus, markkinointi Hallinto rakenteeksi: Isännöintipalvelut, tilit, prosessit Case Study – Ensimmäinen asunto Berliinissä: Wieniläinen IT-konsultti osti 2023 ensimmäisen asuntonsa Berliinin Kreuzbergista 450 000 €:lla. Oma pääoma: 150 000 € Maltan säästöistä, rahoitus: 300 000 € Berliner Volksbankilta. Vuokratulo: 1 800 €/kk. Saksan verojen (n. 600 €/kk) jälkeen hän siirtää 1 200 € Maltalle. Malta-vero: 60 €/kk (5 %). Oman pääoman tehokas tuotto: 9,6 % vuodessa. Salkun kasvattaminen: Hajautuksen taito Yksi sijoitus on alku, mutta todellinen varallisuuden suoja syntyy älykkäällä hajautuksella. Maltalta käsin kaikki on mahdollista. Maantieteellinen hajautus – suositeltu jakaumani: 40 % ydinkohdemarkkinat (Saksa/Itävalta/Sveitsi): Vakaa tuotto, tutut markkinat 30 % kasvumarkkinat (Espanja/Italia): Korkeampi tuotto, enemmän riskiä 20 % kehittyvät markkinat (Itä-Eurooppa): Spekulatiivisia mahdollisuuksia 10 % vaihtoehtoiset (REITs/kiinteistölaina-alustat): Likviditeettiä ja hajautusta Kiinteistötyyppien hajautus: Asunnot (60 %): Perinteistä vuokrausta, vakaa kassavirta Liikekiinteistöt (25 %): Korkeampi tuotto, pidemmät vuokrasopimukset Lomakiinteistöt (15 %): Omaan käyttöön ja vuokraukseen, arvonnousua Vuosi Sijoitus Maa Määrä Odotettu tuotto 1 Asunto Berliini Saksa 450 000 € 4,8 % 2 Huoneisto Valencia Espanja 280 000 € 6,4 % 3 Toimistotila Wien Itävalta 650 000 € 5,2 % 4 3 x asunto Varsova Puola 450 000 € 8,1 % 5 Villa Sisilia Italia 320 000 € 7,3 % Rahoitusstrategia viiden vuoden aikajänteellä: Vuodet 1–2: Konservatiivinen rahoitus (60–70 % LTV) Vuodet 3–4: Ristivakuudet, salkku vakuuksina uusiin lainoihin Vuosi 5+: Uusrahoitus uusille sijoituksille Veroasiantuntija: Oikean ammattilaisen löytäminen Kansainvälisessä kiinteistösijoittamisessa tarvitset asiantuntijaa vähintään kahdessa maassa. Oikean valinta on kriittistä – ja yllättävän vaikeaa. Maltan veroasiantuntija: Mihin kiinnittää huomiota Non-Dom-osaaminen: Vähintään 50 % asiakkaista Non-Dom-pohjaisia Kiinteistöosaaminen: Kokemusta kansainvälisistä kiinteistösalkuista DBA-tietämys: Syvällinen osaaminen soveltuvista verosopimuksista Aktiivinen neuvonta: Ei vain veroilmoitus vaan verosuunnittelu Englanti + Saksa: Sujuva yhteydenpito molemmilla kielillä Ammattimaisen neuvonnan hinta (Malta): Vuosittainen compliance: 2 500–5 000 € Verosuunnittelu: 150–300 €/tunti Rakennesuunnittelu: 5 000–15 000 € kertasumma Jatkuva tuki: 500–1 500 €/kvartaali Kohdemaan asiantuntijat (Saksa/Itävalta/Espanja jne.): Paikallinen veroneuvoja: Paikallisiin erityiskysymyksiin välttämätön Kiinteistölakimies: Ostojen ja yritysjärjestelyjen yhteydessä Tilintarkastaja: Suurissa salkuissa tilinpäätöksiin Varoitus halvoista neuvonantajista: Eräs sijoittaja säästi 1 500 € ja käytti halpaa online-palvelua. Seurauksena 25 000 € maksuja väärin sovelletuista DBA-säännöistä. Laatu maksaa itsensä takaisin. Haastattelukysymyksiä potentiaalisille asiantuntijoille: Kuinka monta Non-Dom-asiakasta, jolla on kiinteistösalkku, palvelette? Voitteko selittää Maltan–Saksan DBA:n kiinteistöille? Miten strukturoisitte kahden miljoonan euron sijoitussalkun optimaalisesti? Mitä ohjelmistoja käytätte Maltan veroilmoitukseen? Onko teillä kumppaneita Saksassa/Itävallassa/Espanjassa? Oikeiden asiantuntijoiden löytäminen kestää 3–6 kuukautta – mutta tämä investointi maksaa itsensä takaisin kymmenkertaisesti. Yleiset virheet ja kuinka vältät ne Kolmen vuoden Malta-kokemuksellani olen nähnyt monia sijoittajia – ja virheitä. Osa maksaa vain hermoilla, osa kymmeniä tai satoja tuhansia euroja. Tässä yleisimmät karikot ja miten väistät ne. Rakenteeseen liittyvät virheet – ja niiden hinta Suurin virhe tehdään yleensä heti alussa: väärä tai puutteellinen rakenne. Näitä on vaikea aikaista ja kalliita korjata jälkikäteen. Virhe #1: Ostaa kiinteistöt yksityisesti, kun yhtiörakenne olisi ollut parempi Itävaltalainen yrittäjä osti 2021 neljä kiinteistöä Italiasta yksityishenkilönä, arvo yhteensä 1,8 miljoonaa €. Ongelmana: tämän kokoisessa salkussa maltalainen holding olisi säästänyt 40 000 € veroja vuodessa. Siirtäminen yhtiöön jälkikäteen johtaisi lahjaveroseuraamuksiin. Vältä näin: Yli 1,5 miljoonan euron portfoliossa tarkistuta aina yhtiörakenteen mahdollisuus. Virhe #2: Vääränlaisen yhtiömuodon valinta Kaikki maltalaiset yhtiöt eivät sovellu kiinteistöille. Saksalainen sijoittaja käytti Malta Trading Companyta kiinteistöihin – ja menetti mahdollisuuden osingon verovapauteen. Vältä näin: Käytä vain kiinteistöihin erikoistuneita asiantuntijoita. Virhe #3: Yhtiön perustamisen ajoitus Perustaessasi yhtiön vasta kiinteistöhankintojen jälkeen voi tulla verotuksellisia haittoja. Siirrot voivat olla verotuksen näkökulmasta myyntejä. Vältä näin: Suunnittele rakenne ENNEN ensimmäistä ostoa. Residency-virheiden ajoitus Non-Dom-status vaatii tarkkaa läsnäoloa Maltalla. Ajovirat voivat viedä statuksen – ja siinä samalla kaikki veroedut. Virhe #4: 183 päivän sääntö laskettu väärin Moni luulee 6 kuukautta = 183 päivää = Malta-residenssi. Mutta Maltalla lasketaan jokainen aloitettu päivä. Esim. saapuminen 1.7. illalla + lähtö 1.1. aamulla = 2 päivää, ei 1,5. Vältä näin: Pidä tarkka matkapäiväkirja rajaleimoilla. Virhe #5: Kaksinkertainen residenssi jää huomaamatta Saksalaisella sijoittajalla oli Saksan ja Itävallan passi. Hänet luokiteltiin molemmissa maissa verovelvolliseksi, vaikka hän oli 200+ päivää Maltalla. Vältä näin: Irtisano kaikki vanhat verovelvollisuudet virallisesti. Virhe #6: Residency’n keskeytys Koronakeväänä 2020 sijoittaja ehti Maltalla vain 160 päivää. Non-Dom-status meni, tuloksena 80 000 € veromätkyt koko vuodelta. Vältä näin: Jätä reilu pelivara, tavoittele ainakin 200+ päivää. Alikalkuloidut kulut Moni laskee vain selvät kulut. Piilokulut voivat syödä tuoton 20–30 % helposti. Kuluerä Vuosittain Aliarvioitu Realistinen arvio Maltan veroasiantuntija 3 000 € 50 % 4 500 € Ulkomaan veroasiat 2 000 € 100 % 4 000 € Matkustuskulut kiinteistöhallinnassa 3 000 € 200 % 9 000 € Hallinto/Isännöinti 1 500 € 50 % 2 250 € Compliance/Raportointi 1 000 € 100 % 2 000 € Valuuttariskit/kulut 800 € 300 % 3 200 € Virhe #7: Matkakuluja ei kirjata kuluiksi Lennot Malta–Berliini kiinteistöjen tarkistukseen ovat vähennyskelpoisia! Moni unohtaa tämän ja menettää 30–40 % veroedun matkoista. Vältä näin: Kirjaa kaikki kiinteistöihin liittyvät matkat ja väitä ne kuluiksi. Virhe #8: Valuuttariski jätetään huomioimatta Sveitsiläinen sijoittaja Puolassa menetti 2022 valuuttakurssien vaihtelulla 15 % euron mukaisesta tuotosta. Ei hajautusta, ei riskinsuojausta. Vältä näin: Euromaa-kiinteistöissä riski pieni, muissa suojaa forward- tai luonnollisella suojauksella. Virhe #9: Likviditeettisuunnittelu unohtuu Kiinteistöt eivät ole likvidejä. Yksi sijoittaja joutui 2023 kiireessä myymään asunnon alihintaan. Tappio: 80 000 €. Vältä näin: Pidä korkeintaan 70 % varoista kiinteistöissä, loput likvidinä tai nopeasti realisoitavissa. Kallein virhe, jonka olen nähnyt: Saksalainen yrittäjä rakensi 5 miljoonan salkun hollantilaisen BV:n eikä maltalaisen yhtiön alle. Edullinen konsultti tuli lopulta kalliiksi: veroetu menetyksen vuoksi vuosittainen lisälasku 120 000 €. Kolmessa vuodessa halpa asiantuntija maksoi 360 000 € enemmän kuin maltalainen asiantuntija. Tärkeimmät opit kolmen vuoden Maltan jälkeen: Panosta parhaaseen asiantuntijaan, johon sinulla on varaa Suunnittele rakenne ENNEN ensimmäistä kiinteistökauppaa Dokumentoi KAIKKI, mikä voi olla verotuksessa merkityksellistä Käytä kululaskelmissa +50 % turvaraja Pidä aina 20–30 % varoistasi likvidinä UKK: Useimmin kysytyt kysymykset kiinteistösijoittamisesta Maltalta käsin Voinko menettää Maltan Non-Dom-statuksen? Kyllä, Non-Dom-status ei ole pysyvä. Menetät sen, jos vietät Maltalla alle 183 päivää vuodessa, saat Maltan kansalaisuuden tai valitset Maltan verotukselliseksi kotipaikaksesi. Katkos voi viedä takautuvasti kaikki veroedut. Onko kaikki ulkomaiset tulot verotettava Maltalla? Ei, Non-Dom-residenttinä maksat veroja vain tuloista, jotka siirrät Maltalle (remittance-periaate). Mitä jää ulkomaiselle tilille, on Maltalla verotonta. Sinun on silti ilmoitettava KAIKKI tulot veroilmoituksessa. Mikä on Maltan kannattavin minimisijoitus? Nyrkkisääntönä vähintään 200 000 € ulkomaisia tuloja vuodessa. Pienemmillä summilla compliance-kulut (5 000–10 000 €/v) syövät veroedut. Voinko rahoittaa saksalaisen kiinteistön Maltalta käsin? Kyllä, saksalaiset pankit myöntävät lainaa myös Maltan-residenteille. Ehdoissa voi olla eroavaisuuksia saksalaisiin nähden. Vaihtoehto: rahoitus maltalaisista pankeista tai kansainvälisten private bankien kautta. Miten 5 % -sääntö soveltuu eri tulotyyppeihin? 5 % koskee vain ulkomaisia tuloja, jotka siirrät Maltalle. Esim. Saksan vuokratulot, jotka siirrät Maltalle, verotetaan enintään 5 % mukaan. Saksan jo maksetut verot hyvitetään. Onko pakko myydä saksalaiset kiinteistöt? Ei, voit pitää nykyiset kiinteistöt. Malta Non-Dom vaikuttaa vain tulevaan verotukseen. Kannattaa harkita, kannattaako rakenne päivittää maltalaisen holdingin alle. Mitä tapahtuu saksalaiselle sairausvakuutukselle? Maltan-residenttina sinun tulee hankkia sairausvakuutus Maltalla. EU-kansalaisilla on oikeus Maltan terveydenhuoltoon. Monet ottavat lisäksi yksityisen vakuutuksen parempien etujen vuoksi. Voinko Maltalta sijoittaa kaikkiin EU-maihin? Pääsääntöisesti kyllä, EU-vapauden ansiosta. Joissain maissa voi kuitenkin olla rajoituksia ulkomaalaisten omistukseen (esim. maatalousmaat). Maltalla on lähes kaikkien EU-maiden kanssa DBA. Kauanko kestää, että näen ensimmäisen veroedun? Ensimmäisestä Maltan residency-päivästä. Jos muutat Maltalle tammikuussa 2024 ja ostat Saksan kiinteistön maaliskuussa, hyödyt Maltan veroedusta jo veroilmoituksessa 2024 (jätetään kesäkuussa 2025). Mikä on suurin virhe Maltan kiinteistösijoituksissa? Valmistautumattomuus. Moni aliarvioi monimutkaisuuden ja säästää neuvonnassa. Väärin toteutettu rakenne voi pitkällä aikavälillä tulla kalliimmaksi kuin verot. Sijoita alusta alkaen asiantuntija-apuun – se kannattaa aina.
