Ferienvermietung Malta: Lizenzen für Airbnb und Co. für internationale Vermieter – Der komplette Leitfaden 2025

Malta Ferienvermietung Lizenz: Was du als internationaler Vermieter wissen musst

Seit 2019 gilt in Malta: Wer Unterkünfte für weniger als 90 Tage vermietet, braucht eine offizielle Genehmigung. Das betrifft nicht nur Malteser, sondern jeden internationalen Eigentümer – egal ob du in Deutschland, Italien oder sonst wo lebst.

Was genau zählt als Ferienvermietung in Malta?

Malta definiert Ferienvermietung (auf Englisch „vacation rental“ oder „short-term letting“) als jede entgeltliche Überlassung von Wohnraum für maximal 90 aufeinanderfolgende Tage. Das umfasst:

• Airbnb und Booking.com Vermietung
• Direkte Buchungen über deine eigene Website
• Vermietung an digitale Nomaden für 1-3 Monate
• Workation-Unterkünfte
• Sogar die Vermietung an Freunde gegen Kostenbeteiligung

Was viele nicht wissen: Auch wenn du nur gelegentlich vermietest – sagen wir vier Wochen im Sommer – brauchst du trotzdem eine Lizenz. Die maltesischen Behörden sind hier kompromisslos.

Warum Malta so streng reguliert

Malta hat ein Wohnraumproblem. Mit 1.300 Einwohnern pro Quadratkilometer gehört das Land zu den am dichtesten besiedelten der Welt. Die Malta Tourism Authority (MTA) und die Planning Authority arbeiten Hand in Hand, um zu verhindern, dass Wohnungen dem lokalen Mietmarkt entzogen werden.

Laut MTA (2024) wurden bereits über 3.200 illegale Ferienvermietungen aufgedeckt und mit Geldstrafen zwischen 1.500 und 50.000 Euro belegt.

Was bedeutet das für dich? Du solltest die Lizenzierung nicht auf die lange Bank schieben. Je länger du wartest, desto wahrscheinlicher wird eine Kontrolle – und desto teurer wird es.

MTA Lizenz vs. Planning Authority: Welche Genehmigung brauchst du wirklich?

Hier wird es kompliziert, und ich spreche aus Erfahrung: Selbst maltesische Rechtsanwälte sind sich manchmal unsicher, welche Genehmigung in welchem Fall nötig ist. Es gibt nämlich zwei verschiedene Behörden mit unterschiedlichen Zuständigkeiten.

Malta Tourism Authority (MTA) Lizenz

Die MTA Lizenz ist für die touristische Nutzung zuständig. Du brauchst sie immer, wenn du an Touristen oder Besucher vermietest. Die Lizenz kostet 100 Euro pro Jahr und muss jährlich erneuert werden.

Planning Authority Genehmigung

Die Planning Authority prüft, ob deine Immobilie überhaupt für Ferienvermietung genutzt werden darf. Das hängt von der Zonierung ab – manche Gebiete sind für kommerzielle Nutzung gesperrt.

Hier der Knackpunkt: In vielen Wohngebieten (especially in residential zones) ist Ferienvermietung komplett verboten. Das betrifft besonders Apartments in reinen Wohnvierteln von Sliema, St. Julian’s und Msida.

Welche Lizenz brauchst du als internationaler Vermieter?

Als internationaler Eigentümer brauchst du in der Regel beide Genehmigungen:

1. Zuerst die Planning Authority Genehmigung (ca. 200-500 Euro)
2. Dann die MTA Lizenz (100-500 Euro je nach Kategorie)

Ich empfehle dir, mit einem lokalen Anwalt zu sprechen, bevor du irgendwelche Anträge stellst. Was mir 800 Euro an Beratung gekostet hat, hat mir später 3.000 Euro an falschen Anträgen und Neubeantragungen erspart.

Was bedeutet das für dich? Rechne mit mindestens 300-1.000 Euro an Lizenzkosten im ersten Jahr, abhängig von deiner Immobilie und dem geplanten Vermietungsumfang.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Malta Vacation Rental Lizenz beantragen

Ich führe dich durch den Prozess, den ich selbst durchlaufen habe. Spoiler: Es dauert länger als erwartet und erfordert mehr Dokumente, als du denkst.

Phase 1: Vorbereitung und Dokumentensammlung

Bevor du überhaupt den ersten Antrag stellst, brauchst du diese Unterlagen:

• Eigentumsnachweis (Title Deed oder Kaufvertrag)
• Grundriss der Immobilie
• Compliance Certificate (Bauabnahme-Bescheinigung)
• Insurance Policy für Ferienvermietung
• Kopie deines Personalausweises/Reisepasses
• Proof of Address (Utility Bill oder Mietvertrag aus deinem Heimatland)

Der Compliance Certificate ist oft das größte Problem. Viele ältere Gebäude haben keinen, und die nachträgliche Beschaffung kann Monate dauern.

Phase 2: Planning Authority Antrag

Du reichst den Antrag online über das PA Portal ein. Hier mein Erfahrungstipp: Lade alle Dokumente in höchster Qualität hoch. Die Behörde lehnt Anträge wegen schlechter Bildqualität ab.

Der Antrag kostet 234 Euro Bearbeitungsgebühr plus eventuelle Architektenkosten, falls Änderungen am Grundriss nötig sind.

Phase 3: Standort-Inspektion

Ein Inspektor kommt vorbei und prüft:

• Brandschutz-Vorrichtungen (Rauchmelder, Feuerlöscher)
• Mindestfläche pro Person (14 qm in Schlafräumen)
• Zugänglichkeit und Barrierefreiheit
• Lärmschutz und Nachbarschaftsverträglichkeit

Kleine Warnung: Der Inspektor kam bei mir 45 Minuten zu spät und hatte schlechte Laune. Sei vorbereitet und bleib freundlich, auch wenn maltesische Pünktlichkeit manchmal zu wünschen übrig lässt.

Phase 4: MTA Lizenz beantragen

Mit der Planning Authority Genehmigung in der Hand gehst du zur MTA. Der Online-Antrag ist deutlich nutzerfreundlicher als der PA-Antrag.

Du musst angeben:

• Maximale Gästezahl
• Geplante Vermietungsdauer pro Jahr
• Ausstattung und Services
• Kontaktdaten für Notfälle (wichtig: muss 24/7 erreichbar sein)

Phase 5: Registrierung bei Identity Malta

Als internationaler Vermieter musst du dich zusätzlich bei Identity Malta als „Person carrying out an economic activity“ registrieren. Das kostet weitere 100 Euro, aber ohne diese Registrierung darfst du keine Einnahmen aus Ferienvermietung erzielen.

Was bedeutet das für dich? Plane mindestens 12-16 Wochen für den kompletten Prozess ein. Ich habe 14 Wochen gebraucht, und das war noch schnell.

Kosten und Zeitaufwand: Was dich die Malta Ferienvermietung Lizenz wirklich kostet

Ich liste dir die echten Kosten auf – nicht die geschönten Zahlen, die manche Beratungsagenturen nennen.

Einmalige Kosten im ersten Jahr

Gesamtkosten im ersten Jahr: 1.934€ – 4.734€

Jährliche Folgekosten

• MTA Lizenz Erneuerung: 100-500€
• Versicherung: 200-400€
• Buchführung/Steuerberatung: 300-600€

Laufende Kosten pro Jahr: 600€ – 1.500€

Zeitaufwand – die unterschätzte Komponente

Was niemand dir vorher sagt: Der Zeitaufwand ist erheblich. Ich habe ein Tagebuch geführt:

• Dokumentensammlung: 8-12 Stunden (verteilt über Wochen)
• Behördengänge: 6-8 Stunden (Warteschlangen nicht unterschätzen)
• Online-Anträge: 4-6 Stunden (die Portale sind nicht intuitiv)
• Kommunikation/Nachfragen: 3-5 Stunden
• Inspektion/Nachbesserungen: 2-4 Stunden

Insgesamt: 23-35 Stunden reiner Arbeitsaufwand

Was bedeutet das für dich? Wenn du nicht vor Ort bist, musst du entweder mehrere Malta-Trips einplanen oder einen lokalen Agent beauftragen (kostet zusätzlich 1.000-2.000 Euro).

Häufige Fehler bei der Malta Airbnb Lizenz – und wie du sie vermeidest

Ich habe in Malta-Facebook-Gruppen und bei Behördenterminen so viele Vermieter getroffen, die dieselben Fehler gemacht haben. Hier die größten Stolperfallen:

Fehler 1: Erst vermieten, dann lizenzieren

Der Klassiker. „Ich teste mal, ob sich das Vermieten lohnt, und beantrage dann die Lizenz.“ Schlecht Idee. Malta kontrolliert systematisch Airbnb-Listen und gleicht sie mit den Lizenzdatenbanken ab.

Konsequenz: Rückwirkende Strafen ab dem ersten Tag der illegalen Vermietung.

Lösung: Lizenz beantragen, bevor du das erste Inserat schaltest.

Fehler 2: Falsche Immobilienkategorie angeben

Manche versuchen, mit einer Residential License zu sparen, obwohl sie Commercial betreiben. Die Grenze: Wenn du mehr als 90 Tage pro Jahr vermietest oder mehrere Einheiten hast, bist du commercial.

Konsequenz: Lizenz wird ungültig, Neubeantragung nötig.

Lösung: Ehrlich schätzen, wie oft du vermieten willst.

Fehler 3: Nachbarschaftsregeln ignorieren

Viele Apartment-Gebäude haben Hausregeln gegen Ferienvermietung. Die Planning Authority fragt explizit nach, ob andere Eigentümer Einwände haben.

Lösung: Vorab mit Nachbarn und Hausverwaltung sprechen.

Fehler 4: Unvollständige Versicherung

Eine normale Hausratsversicherung reicht nicht. Du brauchst eine spezielle Short-Term Letting Insurance, die Schäden durch Gäste und Haftpflichtfälle abdeckt.

Lösung: Bei lokalen Versicherern nach STL-Policen fragen (Mapfre Malta, GasanMamo sind spezialisiert).

Fehler 5: Fehlende 24/7-Erreichbarkeit

Malta verlangt, dass immer jemand für Notfälle erreichbar ist. Als internationaler Vermieter ohne maltesischen Wohnsitz ist das eine Herausforderung.

Lösung: Property Management Service beauftragen oder lokalen Kontakt benennen (kostet 8-15% der Mieteinnahmen).

Was bedeutet das für dich? Gehe systematisch vor und lass dich nicht von scheinbar einfachen „Abkürzungen“ verleiten. Lieber richtig machen und später ruhig schlafen.

Steuerliche Pflichten für internationale Ferienwohnungsvermieter in Malta

Jetzt wird es richtig komplex, und ich empfehle dir dringend, einen maltesischen Steuerberater zu konsultieren. Trotzdem gebe ich dir einen Überblick über die wichtigsten Punkte.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Als internationaler Vermieter bist du in Malta steuerpflichtig auf deine Mieteinnahmen. Der Steuersatz hängt von der Höhe deiner Einnahmen ab:

VAT-Registrierung ab 37.000 Euro

Wenn deine jährlichen Mieteinnahmen 37.000 Euro übersteigen, musst du dich für die Mehrwertsteuer (VAT) registrieren. Das bedeutet:

• 18% VAT auf alle Buchungen
• Monatliche VAT-Erklärungen
• Professionelle Buchführung erforderlich

Doppelbesteuerungsabkommen nutzen

Malta hat mit den meisten EU-Ländern Doppelbesteuerungsabkommen. Das bedeutet: Du zahlst nicht doppelt Steuern, sondern kannst die maltesische Steuer in deinem Heimatland anrechnen lassen.

Wichtig: Du musst trotzdem in beiden Ländern Steuererklärungen abgeben.

Abzugsfähige Kosten

Diese Ausgaben kannst du von deinen Mieteinnahmen abziehen:

• Lizenzgebühren (MTA, Planning Authority)
• Versicherungsprämien
• Property Management Fees
• Reinigungskosten
• Reparaturen und Wartung
• Werbekosten (Airbnb-Gebühren, Fotografie)
• Anteilige Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet)

Praktische Tipps für die Steuerabwicklung

1. Separates Bankkonto: Führe alle Mieteinnahmen und -ausgaben über ein eigenes Konto
2. Belege sammeln: Bewahre alle Rechnungen und Quittungen auf (digital reicht)
3. Quartalsweise Rücklagen: Lege 20-30% der Mieteinnahmen für Steuern beiseite
4. Steuerberater: Beauftrage einen lokalen Steuerberater (kostet 300-600€ pro Jahr, spart aber mehr)

Was bedeutet das für dich? Bei Mieteinnahmen von 15.000 Euro pro Jahr kannst du mit 1.500-2.500 Euro Gesamtsteuerbelastung rechnen, abhängig von deinen abzugsfähigen Kosten und deiner Heimat-Steuerklasse.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich eine Malta Ferienvermietung Lizenz als EU-Bürger?

Ja, die Lizenzpflicht gilt für alle Vermieter unabhängig von der Staatsangehörigkeit. EU-Bürger haben keine Sonderregeln bei der Ferienvermietung.

Kann ich die MTA Lizenz online beantragen?

Teilweise. Den Antrag füllst du online aus, aber du musst für die Inspektion und Dokumentenabgabe persönlich vor Ort sein oder einen lokalen Vertreter beauftragen.

Wie lange ist eine Malta Vacation Rental Lizenz gültig?

Die MTA Lizenz muss jährlich erneuert werden. Die Planning Authority Genehmigung gilt unbefristet, solange sich an der Immobilie nichts ändert.

Was passiert bei Verstößen gegen die Lizenzpflicht?

Geldstrafen zwischen 1.500€ und 50.000€, abhängig vom Einzelfall. Bei wiederholten Verstößen kann Malta auch ein Vermietungsverbot verhängen.

Muss ich als internationaler Vermieter Steuern in Malta zahlen?

Ja, auf deine maltesischen Mieteinnahmen zahlst du maltesische Einkommensteuer. Diese kannst du aber meist in deinem Heimatland anrechnen lassen.

Kann ich meine Wohnung ohne Compliance Certificate vermieten?

Nein, der Compliance Certificate ist Voraussetzung für jede Lizenz. Bei älteren Gebäuden ohne Certificate musst du diesen nachträglich beantragen.

Brauche ich einen maltesischen Anwalt für die Lizenzierung?

Nicht zwingend, aber empfehlenswert bei komplexeren Fällen oder wenn du nicht vor Ort bist. Die Beratungskosten amortisieren sich meist durch eingesparte Fehler.

Wie oft kontrolliert Malta illegale Ferienvermietungen?

Systematische Online-Kontrollen laufen kontinuierlich. Vor-Ort-Kontrollen erfolgen meist nach Beschwerden oder bei auffälligen Anzeigen ohne Lizenznummer.

Kann ich mit einer Tourismus-Lizenz ganzjährig vermieten?

Ja, aber jede einzelne Buchung darf maximal 90 aufeinanderfolgende Tage dauern. Längere Buchungen fallen unter das normale Mietrecht.

Was kostet ein Property Management Service in Malta?

Zwischen 8% und 15% der Mieteinnahmen, abhängig vom Service-Umfang. Vollservice (inkl. Gästebetreuung und Reinigung) kostet meist 12-15%.