Índice
- Promise of Sale Malta: El primer gran paso
- Entre Promise of Sale y Final Deed: Aprovechar el tiempo de espera
- Final Deed Malta: La cita con el notario es decisiva
- Compra de propiedad en Malta: Costes e impuestos para extranjeros
- Errores comunes al comprar casa en Malta: Así ahorras dinero y nervios
- Checklist: Tu hoja de ruta hacia la casa de tus sueños en Malta
- Preguntas frecuentes
Estás frente al agente inmobiliario en Sliema, que te está presentando un apartamento de 3 habitaciones con vistas al mar por 450.000 euros, y piensas: Puede que sea este. Pero entre ese momento y el día en que realmente tienes las llaves en la mano, en Malta hay algunos obstáculos burocráticos que incluso los ciudadanos de la UE suelen subestimar. Hoy te explico todo el proceso desde el Promise of Sale hasta el Final Deed, con todas las trampas, costes ocultos y consejos prácticos que me han enseñado dos años de experiencia en Malta.
El proceso de compra inmobiliaria en Malta sigue un sistema de dos fases que, a primera vista, parece complicado, pero tiene su lógica. A diferencia de Alemania, donde vas directamente del contrato de compraventa a la cita con el notario, en Malta todo pasa por dos documentos separados: el Promise of Sale Agreement y después el Final Deed. ¿Suena burocrático? Lo es. Pero protege tanto al comprador como al vendedor de sorpresas desagradables.
Promise of Sale Malta: El primer gran paso
El Promise of Sale es tu entrada en la compraventa inmobiliaria maltesa – piénsalo como una declaración de intenciones muy vinculante y con dientes legales. Aquí te comprometes a comprar y el vendedor se compromete a vender, con plazos concretos y condiciones claras.
¿Qué es exactamente un Promise of Sale?
Un Promise of Sale (en maltés: Wegħda ta Bejgħ) es un contrato preliminar de compraventa, jurídicamente vinculante. Pagas un anticipo – normalmente el 10% del precio – y se fija una fecha para el Final Deed, que suele celebrarse 6-12 meses después. ¿Por qué esta espera? En Malta, a menudo hay que terminar obras, obtener permisos o gestionar la financiación.
El documento se redacta en inglés (por suerte), pero suele incluir términos legales malteses que pueden confundirte. Aquí los más importantes:
- Konveniu: Es el propio Promise of Sale
- Kaparra: El anticipo, normalmente el 10% del precio
- Riċevuta: El recibo de tu anticipo
- Atti tal-Bejgħ: El Final Deed, el contrato definitivo de compraventa
¿Qué documentos necesitas para el Promise of Sale?
Antes de acudir a la primera cita notarial, deberías tener preparados estos documentos:
- Pasaporte válido o documento de identidad de la UE
- Prueba de financiación (certificado bancario o aprobación de crédito)
- Proof of Address (certificado de empadronamiento o factura de electricidad de tu país)
- Malta Tax Number (la solicitas en el Inland Revenue Department en Floriana)
- Poder notarial (si no puedes estar presente en persona)
Consejo profesional: Puedes solicitar la Malta Tax Number online incluso antes de tu primera visita al país. Así evitas desplazamientos a la administración y agilizas mucho todo el proceso.
Trampas típicas del Promise of Sale – y cómo evitarlas
Después de dos años en Malta y cantidad de conversaciones con otros compradores, he identificado los principales tropiezos:
| Problema | Por qué es problemático | Cómo evitarlo |
|---|---|---|
| Fecha de completion poco clara | Retrasos en el progreso de la obra | Incluir cláusula de penalización al vendedor |
| Gastos ocultos | Pueden suponer 5.000-15.000€ extra | Solicitar por escrito todos los costes adicionales |
| Faltan permisos | Retrasos de meses en la construcción | Comprobar Planning Permit y Building Permit |
| Mala calidad de obra | Reparaciones tras la mudanza | Exigir Snag List y control de calidad |
Especialmente en compras off-plan (propiedades aún por construir) debes preguntar insistentemente. He visto compradores esperar 18 meses por su piso porque el promotor solicitó la licencia de obras solo después de firmar el Promise of Sale.
Entre Promise of Sale y Final Deed: Aprovechar el tiempo de espera
Los meses entre Promise of Sale y Final Deed no son tiempo perdido – al contrario. Ahora organizas todo para que el cierre final sea fluido. Y créeme, en Malta rara vez las cosas van rodadas por sí solas.
Recepción de obra y control de calidad en nuevas construcciones
Si has comprado una vivienda aún en construcción, entran en juego ahora las visitas de seguimiento de la obra. Malta tiene – digamos diplomáticamente – estándares muy relajados en cuanto a calidad. Hay promotores serios, otros no tanto…
Lo que deberías revisar periódicamente:
- Instalaciones eléctricas: ¿Están todos los puntos bien ejecutados?
- Fontanería: ¿Funcionan la presión y los desagües?
- Ventanas y puertas: ¿Cierran bien? (¡Clave en las lluvias de invierno!)
- Balcón y terraza: Correcto aislamiento frente a humedades
- Zonas comunes: Piscina, ascensor, portal
Haz una “Snag List”, una lista de defectos que debe quedar solventada antes del Final Deed. Algunos promotores intentan cargar esos costes al comprador. No lo aceptes.
Organizar la financiación: Bancos malteses para extranjeros
Si no pagas al contado, necesitas una hipoteca en un banco maltés. Puede tardar. BOV (Bank of Valletta) y HSBC Malta son los principales, pero sus plazos de respuesta varían mucho.
Qué piden los bancos malteses a extranjeros de la UE:
- Al menos 25% de entrada (a menudo 30-35%)
- Prueba de ingresos regulares (declaraciones de impuestos de 3 años)
- Número fiscal de Malta y cuenta bancaria local
- Tasación de la propiedad (cuesta 500-800€ aprox.)
- Abogado local apoderado
Los tipos de interés son actualmente del 3,5-4,5% para ciudadanos de la UE (datos 2024). Los compradores alemanes y austriacos suelen obtener mejores condiciones que otras nacionalidades de la UE – una pequeña ventaja de nuestra buena reputación crediticia.
Contratar seguros: Lo realmente imprescindible
En Malta, el seguro de edificios es obligatorio si contratas hipoteca. Pero incluso sin presión del banco, conviene estar cubierto – el clima mediterráneo puede ser más duro de lo que parece.
Seguros recomendados para viviendas en Malta:
- Buildings Insurance: Cobertura ante tormentas, inundaciones, terremotos
- Contents Insurance: Contenido y objetos personales
- Public Liability: Responsabilidad civil frente a terceros
- Water Damage Cover: Especialmente importante en áticos
El coste ronda los 300-600€ anuales para una vivienda de 100.000€, según ubicación y equipamiento.
Final Deed Malta: La cita con el notario es decisiva
El día del Final Deed es tu gran momento – por fin recibirás las llaves. Pero antes hay que pasar otra vez por la “rueda” burocrática maltesa. El notario aquí asume un papel más relevante que en Alemania: es revisor de contratos, custodio de fondos y registrador.
Desarrollo de la cita Final Deed
La cita final con el notario suele durar entre 45 y 90 minutos, siguiendo un protocolo establecido:
- Verificación de identidad de todos los implicados
- Lectura completa del Final Deed (aunque sean 20 páginas)
- Resolución de últimos detalles (lectura de contadores, facturas finales)
- Pago del saldo pendiente (normalmente transferido previamente)
- Firma de todas las partes
- Entrega de llaves y documentación
- Registro en el Land Registry (lo hace el notario)
Consejo: Lleva contigo un abogado maltés, aunque no sea obligatorio. Los 500-800€ de honorarios pueden ahorrarte más de un disgusto después, si hubiera cláusulas poco claras en el contrato.
Costes y tasas del Final Deed en detalle
Aquí viene el gasto fuerte, y rápido. Los costes adicionales en una compra inmobiliaria en Malta pueden llegar al 8-12% del precio de compra. Resumen de los principales conceptos:
| Concepto | Cuantía | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| Stamp Duty (Impuesto de transmisiones) | 5% (primera vivienda) / 8% (segunda) | En el Final Deed |
| Honorarios notariales | 0,5-1% del precio de compra | En el Final Deed |
| Honorarios abogados | 500-1.500€ | Según acuerdo |
| Tasas Land Registry | 200-500€ | En el Final Deed |
| Informe arquitectónico | 300-800€ | Antes del Final Deed |
| Comisión de apertura bancaria | 1-2% del importe del préstamo | Al formalizar la hipoteca |
Ejemplo para una vivienda de 400.000€ como primera residencia:
- Stamp Duty: 20.000€ (5%)
- Honorarios notariales: 3.000€ (0,75%)
- Abogado: 800€
- Otros gastos: 1.200€
- Costes totales: 25.000€
¿Qué sucede tras la firma?
Con la firma del Final Deed, eres oficialmente propietario – pero quedan algunos trámites:
- Cambio de titularidad de agua y electricidad (ARMS Malta, puede tardar 2-3 semanas)
- Solicitar Internet (Epic, Melita o GO – todas igual de fiables)
- Activar seguro de hogar
- Planificar posibles reformas (verificar Building Permit)
- Darse de alta en el Property Tax (desde el año siguiente)
Lo más importante: El notario te dará una copia certificada del Final Deed. Necesitarás este documento para todos los trámites, así que guárdalo bajo llave.
Compra de propiedad en Malta: Costes e impuestos para extranjeros
Como ciudadano de la UE tienes los mismos derechos que los locales para comprar propiedades en Malta, pero hay particularidades fiscales que deberías conocer. Sobre todo si la destinas a segunda residencia o piensas venderla en el futuro.
Stamp Duty: El impuesto de transmisiones en Malta
La Stamp Duty es el mayor gasto al comprar. Malta distingue entre primera y segunda residencia, y esa diferencia puede salir cara:
- Primera residencia en Malta: 5% de Stamp Duty
- Segunda residencia o inversión: 8% de Stamp Duty
- Límite para Stamp Duty reducida: 400.000€ (solo para la primera vivienda)
Importante: Solo se considera “primera residencia” si nunca has tenido propiedad en Malta Y realmente la utilizas como domicilio habitual. Si como alemán compras un apartamento de vacaciones en Sliema, pagarás automáticamente el 8%, aunque no tengas vivienda propia en Alemania.
Peculiaridades fiscales para ciudadanos de la UE
Malta tiene un sistema fiscal complejo, pero generalmente favorable para el comprador:
| Tipo de impuesto | Cuantía | Peculiaridades para la UE |
|---|---|---|
| Capital Gains Tax | 8% si vendes en menos de 3 años | Se puede indexar, lo que reduce la carga |
| Rental Income Tax | 15% fijo o tarifa estándar | Muchas deducciones posibles |
| Inheritance Tax | 0% | También para herederos comunitarios |
Especialmente interesante: Malta no aplica impuesto de sucesiones. Si dejas la casa a tus hijos, no pagarán nada – una ventaja enorme frente a Alemania.
Costes ocultos de los que nadie habla
Agentes y promotores suelen hablar solo del precio de compra y la Stamp Duty – pero hay más gastos a tener en cuenta:
- Administrative Charges en obra nueva: 500-2.000€ por la entrega y registro inicial
- Fondo de mantenimiento de zonas comunes: 1.000-5.000€ pago único en edificios de apartamentos
- Seguro de edificio para zonas comunes: 200-600€ anuales además del propio seguro
- Management Fees en resorts: 2.000-8.000€ al año (piscinas, seguridad, jardines)
- MEPA Development Fees: 200-800€ en grandes reformas
Calcula para la compra de un piso de 400.000€ unos 35.000-45.000€ de gastos el primer año – mucho más que el “8-10%” que se suele mencionar.
Errores comunes al comprar casa en Malta: Así ahorras dinero y nervios
En dos años en Malta he acompañado a muchos alemanes, austriacos y suizos en su primera compra inmobiliaria. Los errores que más se repiten son siempre los mismos – y todos se pueden evitar si sabes en qué fijarte.
Error #1: No dedicar tiempo suficiente a la Due Diligence
Muchos compradores subestiman cuanto tiempo requiere revisar una vivienda en Malta. A diferencia de Alemania, no existe un registro de la propiedad unificado y algunos datos solo se obtienen tras mucho insistir.
Qué deberías revisar antes del Promise of Sale:
- Permiso de obra vigente para los últimos 10 años
- Certificado de conformidad a la normativa de construcción
- Informe estructural en vivienda antigua (especialmente en Valletta y Mdina)
- Conexiones de suministros (¿hay agua, luz, Internet?)
- Gastos de comunidad y derramas previstas
Error #2: Dejar la financiación para el último momento
Los compradores alemanes esperan que un crédito se gestione en 2-3 semanas. En Malta, una hipoteca para extranjeros requiere entre 6 y 12 semanas, con suerte.
La forma correcta de hacerlo:
- Solicita preaprobación hipotecaria antes de empezar la búsqueda
- Pide de antemano la Malta Tax Number y abre cuenta bancaria local
- Traduce todos los justificantes de ingresos al inglés
- Ten un plan B: consulta si bancos alemanes financian en Malta
Error #3: Ignorar la “location, location, location”
Malta es pequeña, pero las diferencias entre zonas son enormes. Lo que vale 500.000€ en Sliema cuesta 250.000€ en Marsaxlokk – pero la calidad de vida no es igual.
Evaluación realista de las zonas más populares:
| Zona | Ventajas | Inconvenientes | Ideal para |
|---|---|---|---|
| Sliema/St. Julians | Restaurantes, ocio, vistas al mar | Caro, turístico, ruidoso | Profesionales jóvenes, inversores |
| Valletta | Historia, UNESCO, cultura | Falta de aparcamiento, necesita reformas | Amantes de la cultura, residencia principal |
| Mdina/Rabat | Tranquilo, auténtico, más económico | Poca infraestructura, dependes del coche | Jubilados, quienes buscan paz |
| Gozo | Naturaleza, barato, relajado | Dependiente del ferry, servicios limitados | Pensionistas, amantes de la naturaleza |
Error #4: Subestimar el clima maltés
Malta en mayo es un sueño. Malta en agosto puede ser una pesadilla si tu casa no está bien equipada. Aspectos clave:
- Aire acondicionado en todas las habitaciones (no solo en el salón)
- Doble acristalamiento contra el calor
- Persianas exteriores o shutters (esencial en dormitorios)
- Orientación de balcones (balcón sur = inutilizable desde las 11h)
- Comprobar presión de agua (suele ser problema en plantas altas)
Checklist: Tu hoja de ruta hacia la casa de tus sueños en Malta
Después de todos los detalles, aquí tienes tu hoja de ruta resumida para comprar en Malta. Imprímela y marca cada punto – así no te olvidas de nada esencial.
Fase 1: Preparativos (4-8 semanas antes de visitar)
- □ Fijar el presupuesto (incluye 12-15% de costes extra)
- □ Solicita la Malta Tax Number online
- □ Traduce justificantes de ingresos al inglés
- □ Solicita preaprobación bancaria en Malta
- □ Contacta con abogado maltés y pide presupuesto
- □ Contrata seguro de viaje con cobertura “Property Purchase”
Fase 2: Búsqueda y visitas (2-4 semanas)
- □ Visita diferentes zonas en distintos horarios
- □ Solicita los Planning Permissions al agente
- □ Encarga informe estructural en vivienda antigua
- □ Pregunta por gastos de comunidad y derramas
- □ Prueba la disponibilidad y velocidad de Internet
- □ Comprueba el aparcamiento (especialmente en Valletta/Sliema)
Fase 3: Promise of Sale (1-2 semanas)
- □ Revisa todas las cláusulas con el abogado
- □ Negocia fecha de Final Deed realista (pon margen de seguridad)
- □ Acuerda cláusulas de penalización por retraso del vendedor
- □ Define Snag List para obra nueva
- □ Haz el anticipo del 10% por transferencia (nunca en efectivo)
- □ Guarda recibo y copia del contrato en lugar seguro
Fase 4: Espera hasta el Final Deed (6-12 meses)
- □ Solicita hipoteca oficialmente
- □ Encarga tasación de la vivienda
- □ Contrata seguro de edificación y hogar
- □ En obra nueva: revisión mensual de avance de obras
- □ En vivienda antigua: comprueba permisos de reforma
- □ Transfiere el saldo final a la cuenta escrow
Fase 5: Final Deed y entrega (1 día)
- □ Lleva todos los documentos a la cita notarial
- □ Lee completo el Final Deed (por largo que sea)
- □ Toma nota de conteos de agua y luz
- □ Recoge todas las llaves y códigos de acceso
- □ Consigue copia certificada del Final Deed
- □ Notifica el cambio de titularidad en ARMS Malta
Fase 6: Tras la compra (primeros 6 meses)
- □ Cambia el agua y luz a tu nombre
- □ Solicita conexión a Internet (GO, Epic o Melita)
- □ Declara el Property Tax para el año siguiente
- □ Gestiona permisos para reformas si las necesitas
- □ Contacta con el administrador de la comunidad o edificio
- □ Haz amistad con los vecinos (te ayudará con dudas prácticas)
Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedad en Malta
¿Pueden alemanes comprar vivienda en Malta sin residencia?
Sí, como ciudadano de la UE puedes comprar en Malta sin restricciones. Solo necesitas solicitar un número fiscal maltés antes de la compra.
¿Cuánto tarda todo el proceso desde el Promise of Sale hasta la entrega de llaves?
Normalmente 6-12 meses. En viviendas sobre plano puede demorarse hasta 18-24 meses, según la obra y los permisos.
¿Qué costes adicionales supone comprar vivienda en Malta?
Calcula un 10-15% del precio: 5-8% Stamp Duty, 0,5-1% honorarios notariales, además de abogado, informe pericial y varias tasas administrativas.
¿Es imprescindible contratar abogado maltés para comprar vivienda?
No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. Un abogado local cuesta 500-1.500€ y puede evitarte errores caros y agilizar el proceso.
¿Puedo usar mi banco alemán para la financiación en Malta?
Algunos bancos alemanes financian en Malta, normalmente solo para clientes de alta solvencia y con mucha aportación propia. Los bancos malteses suelen ser más flexibles.
¿Qué pasa si el vendedor no cumple la fecha del Final Deed?
Por eso debes incluir cláusulas de penalización en el Promise of Sale. Sin ellas, tus opciones legales se limitan y podrías acabar reclamando por daños.
¿Hay impuestos al vender una propiedad en Malta?
Sí, Capital Gains Tax del 8% sobre la ganancia si vendes en los tres primeros años. Si retienes más tiempo, hay exenciones y posibilidad de indexación.
¿Qué gastos recurrentes tiene una propiedad en Malta?
Seguro de edificio (300-600€/año), posibles Community Fees (1.000-5.000€/año) y mantenimiento de zonas comunes.
¿Puedo alquilar mi propiedad en Malta si no vivo allí?
Sí, pero necesitas licencia STR para alquiler turístico o deberás tributar los rendimientos como alquiler convencional. Un administrador local es casi imprescindible.
¿Qué hago si aparecen defectos tras la compra?
Por eso es tan importante la Snag List con el Promise of Sale. Los defectos deben documentarse y solucionarse antes del Final Deed. Más tarde será mucho más complicado.
