Índice
- Malta Stamp Duty: Lo que realmente cuesta comprar una propiedad
- Property Taxes recurrentes: Estos impuestos pagas cada año
- Ventajas fiscales para ciudadanos de la UE: Así ahorras dinero legalmente
- Hidden Costs: Los gastos ocultos que los agentes suelen callar
- Planificación fiscal práctica: Cómo mantener el control
- Asesoría fiscal en Malta: Cuándo te conviene acudir a un especialista
- Preguntas frecuentes sobre impuestos inmobiliarios en Malta
Hace tres años estaba sentado en una notaría en Sliema y pensaba que lo tenía todo calculado: precio de compra, honorarios legales, reformas… todo listo. Entonces llegó la factura del Stamp Duty. 8.500 euros. Adicionales. “Ah, debí mencionarlo”, dijo el agente inmobiliario con un encogimiento de hombros que destilaba pura calma maltesa.
Si estás pensando en comprar una propiedad en Malta, deja que te cuente la verdad sobre los impuestos. Toda la verdad. No la versión maquillada de los folletos, sino lo que de verdad tienes que saber antes de firmar.
Malta Stamp Duty: Lo que realmente cuesta comprar una propiedad
El Stamp Duty es la versión maltesa del impuesto a la adquisición de bienes inmuebles en Alemania, pero más complicado y con más trampas. Se paga en toda compra de inmueble y se calcula sobre el precio de compra o sobre el valor de mercado estimado por el gobierno. Lo que sea más alto.
Tarifas de Stamp Duty: Las tarifas actuales para 2025
Aquí se pone interesante: Malta distingue entre diferentes tipos de compradores y tipos de propiedad. Los porcentajes varían mucho según quién seas y qué compres.
| Tipo de comprador | Primera propiedad | Segunda propiedad | Propiedad comercial |
|---|---|---|---|
| Ciudadanos malteses | 5% | 8% | 5% |
| Ciudadanos de la UE (residentes) | 5% | 8% | 5% |
| No ciudadanos de la UE | 8% | 8% | 8% |
| No residentes (todos) | 8% | 8% | 8% |
Importante: Como ciudadano de la UE solo pagas el 5% sobre tu primera propiedad si puedes demostrar que Malta es tu residencia fiscal. Si no, directamente te aplican el 8%. Más de un inversor alemán se ha llevado esta sorpresa, creyendo que su pasaporte europeo bastaba.
La trampa del valor de mercado
Aquí llega la primera trampa: El Stamp Duty no siempre se calcula sobre el precio real de compra. Las autoridades maltesas suelen tener su propia idea de cuánto vale una propiedad. Si compras un apartamento en Sliema por 400.000 euros y el gobierno lo valora en 450.000 euros, pagas el Stamp Duty sobre los 450.000 euros.
Estas valoraciones se basan en precios medios por metro cuadrado según la zona y se actualizan cada año. En áreas populares como St. Julians o Valletta, las valoraciones oficiales suelen estar entre un 10 y un 15% por encima de los precios reales de compra.
Excepciones y reducciones en el Stamp Duty
Existen algunas formas legales de reducir el Stamp Duty, pero los requisitos son estrictos:
- Primera propiedad por menos de 175.000 euros: Solo 2,5% de Stamp Duty para ciudadanos malteses y residentes de la UE
- Propiedades que requieren reforma: Tarifas reducidas para inmuebles que puedan acreditar necesidad de reforma
- Shell Units: Los inmuebles en estructura bruta tributan diferente, generalmente menos
Mi recomendación práctica: Realiza la certificación de eficiencia energética antes de la compra, no después. Te puede ahorrar fácilmente 4.000 euros en un piso de 400.000 euros.
Property Taxes recurrentes: Estos impuestos pagas cada año
Tras la compra llega la realidad anual: En Malta no existe un impuesto predial clásico como en Alemania, sino un sistema de cargos recurrentes que varía según el uso y el valor de tu propiedad.
Property Tax para no residentes
Esto se encarece para quienes no usan Malta como residencia principal. La Property Tax anual es:
- 0,55% del valor del inmueble para todos los no residentes
- Exención para los primeros 700.000 euros de valor del inmueble si eres residente maltés
- 0,55% sobre lo que exceda los 700.000 euros también para residentes
En concreto: Si tu piso en Sliema vale 500.000 euros y no vives permanentemente en Malta, pagas 2.750 euros al año de Property Tax. Sin bromas.
Council Tax: El impuesto municipal maltés
Cada municipio en Malta recauda su propio Council Tax. Los importes varían mucho según la zona:
| Municipio | Council Tax anual (aprox.) | Particularidades |
|---|---|---|
| Valletta | 200-400 euros | Las tarifas más altas, mejores servicios |
| St. Julians | 150-300 euros | Puede aplicar recargo por turismo |
| Sliema | 180-350 euros | Depende del valor del inmueble |
| Mdina | 120-250 euros | Tarifa de conservación de la UNESCO |
| Gozo (todos los municipios) | 80-180 euros | Mucho más barato |
El Council Tax suele cobrarse semestralmente y financia servicios locales como limpieza de calles, recogida de basura y mantenimiento. En zonas turísticas a menudo se cobran recargos adicionales por costes de limpieza extra.
Utility Rates y Service Charges
No olvides los costes ocultos que en Alemania suelen quedar dentro de la liquidación de gastos de comunidad:
- Water and Electricity Authority (WASA): Tarifa base más consumo, aprox. 80-150 euros por trimestre
- Building Insurance: A menudo obligatorio en complejos de apartamentos, 200-500 euros anuales
- Management Fees: En edificios de apartamentos, 300-800 euros anuales según instalaciones
- Lift Maintenance: Tarifa separada en muchos edificios, 50-120 euros anuales
Ventajas fiscales para ciudadanos de la UE: Así ahorras dinero legalmente
Aquí vienen las buenas noticias para quienes planean quedarse más tiempo. Malta ofrece ventajas fiscales significativas a los ciudadanos de la UE, pero solo si cumples y conoces las reglas.
El estatus de residencia en Malta: Tu llave a impuestos más bajos
Para beneficiarte de las tarifas reducidas como ciudadano de la UE, tienes que demostrar que Malta es tu “centro de intereses vitales”. Esto implica concretamente:
- Permanecer físicamente en Malta al menos 183 días al año
- Poseer o alquilar una residencia permanente
- Trasladar tu vida a Malta (cuenta bancaria, médico, etc.)
- Registrarte como residente ante las autoridades maltesas
Cumpliendo estos requisitos, ahorras un 3% en el Stamp Duty sobre la primera vivienda y te eximen de la Property Tax anual (hasta un valor de 700.000 euros).
Malta Residence Programme: Residencia premium para inversores
Para compradores con alto patrimonio existe el Malta Residence Programme (MPRP). Si inviertes al menos 300.000 euros en un inmueble maltés y cumples otros requisitos, obtienes residencia permanente más ventajas fiscales.
Los requisitos mínimos son:
- 300.000 euros de inversión inmobiliaria (Gozo/zona sur) o 350.000 euros (Malta/norte)
- 58.000 euros de tasa gubernamental
- 2.000 euros de comisión administrativa anual
- Acreditar ingresos anuales de al menos 100.000 euros
Double Taxation Relief: Evita la doble tributación
Malta tiene acuerdos para evitar la doble tributación con más de 70 países, entre ellos Alemania, Austria y Suiza. Esto significa: Si ya pagas impuestos en tu país de origen sobre rentas o ganancias de capital, esos impuestos se te descuentan en Malta.
Es especialmente relevante en alquileres: Si arriendas tu inmueble en Malta y pagas impuestos allí por ese alquiler, puedes descontarlo en Alemania.
Hidden Costs: Los gastos ocultos que los agentes suelen callar
Aquí va la parte que ojalá hubiera sabido antes de mi primer compra. Los gastos que no aparecen en los folletos, pero pueden alterar totalmente tu presupuesto.
Honorarios notariales y legales: Más de lo que piensas
En Malta necesitas un abogado y un notario para comprar un inmueble. No es opcional. Los costes aproximados:
| Servicio | Coste típico | Cálculo |
|---|---|---|
| Honorarios legales | 1.200-2.500 euros | Tarifa fija o 0,5-1% del precio de compra |
| Honorarios notariales | 800-1.500 euros | Según tabla legal en función del precio de compra |
| Garantías bancarias | 200-500 euros | Si se requiere financiación |
| Registro de la propiedad | 150-300 euros | Por la transmisión de la titularidad |
Architects Certificate: El papel caro pero obligatorio
Para cada compra en Malta necesitas un “Architects Certificate”. Este documento acredita que el inmueble cumple con la normativa urbanística. Parece sencillo, pero cuesta:
- 500-1.200 euros para apartamentos estándar
- 1.200-2.500 euros para casas o inmuebles complejos
- Costes extra por modificaciones o problemas posteriores
Precaución: Si el arquitecto detecta defectos de obra o alteraciones no autorizadas, tú como comprador asumes los gastos para subsanar, a menos que el contrato diga otra cosa.
Valoración bancaria y gastos de peritaje
Si financias con un banco maltés, tendrás que pagar algunos extras:
- Valoración del inmueble: 300-800 euros (por orden del banco)
- Informe estructural: 800-1.500 euros (recomendable en propiedades antiguas)
- Legal Due Diligence: 500-1.000 euros (revisión de toda la documentación)
- Seguro: 200-400 euros anualmente (normalmente obligatorio con financiación)
Costes de mantenimiento: la trampa de las islas
Malta es una isla. Eso significa: sal, viento y sol degradan los edificios rápidamente. Reserva al menos un 1-2% anual del valor de la propiedad para mantenimiento:
- Reforma de fachadas cada 5-7 años (¡el salitre!)
- Mantenimiento del aire acondicionado: 200-400 euros anualmente
- Daños por agua debido a tormentas de invierno
- Mano de obra más cara (por la ubicación insular)
Un contratista maltés una vez me dijo: “En Malta no rehabilitamos, estamos reparando siempre.” Tenía razón.
Planificación fiscal práctica: Cómo mantener el control
Tras tres años de experiencia en Malta y algunos tropiezos, aquí tienes mis consejos prácticos para una planificación realista de los impuestos.
Cálculo del presupuesto: La regla del 25%
Calcula al menos un 25% adicional al precio de compra para todos los gastos accesorios. Para una propiedad de 400.000 euros eso son 100.000 euros extra. Parece mucho, pero mira la realidad:
- Stamp Duty (8%): 32.000 euros
- Honorarios legales/notario: 3.000 euros
- Architects Certificate: 1.000 euros
- Primera reforma: 15.000 euros
- Amueblamiento: 20.000 euros
- Costes del primer año: 8.000 euros
- Imprevistos: 21.000 euros
Total: 100.000 euros. La regla del 25% funciona.
El momento lo es todo: Cuándo comprar
El Stamp Duty se paga el día que firmas el contrato definitivo. Eso te permite manejar el timing de forma estratégica:
- Aprovecha el cambio de año: Las nuevas leyes fiscales suelen entrar en vigor en enero
- Regulariza tu estatus de residencia: Antes de comprar, no después
- Benefíciate del derecho de la UE: Como ciudadano de la UE normalmente tienes 90 días para solicitar la residencia
Documentos clave para la declaración de impuestos
Malta es burocrática. Desde el principio, guarda todos los recibos:
| Documento | Por qué es importante | Tiempo de conservación |
|---|---|---|
| Stamp Duty Receipt | Justificante de gastos accesorios de compra | 10 años |
| Council Tax Receipts | Deducible anualmente | 7 años |
| Renovation Invoices | Documentar plusvalía | Hasta la venta |
| Utility Bills | Prueba de residencia | 5 años |
| Insurance Policies | Para reclamaciones | Hasta vencimiento + 3 años |
Herramientas digitales para gestionar propiedades en Malta
Estas apps y webs te facilitan la gestión fiscal:
- MyMalta App: App oficial para el Council Tax y servicios gubernamentales
- ARMS Ltd Portal: Para facturas y pagos de suministros
- Registro de la Propiedad Malta: Acceso en línea al registro inmobiliario
- IRD e-Services: Declaraciones de impuestos y pagos online
Asesoría fiscal en Malta: Cuándo te conviene acudir a un especialista
Normalmente soy de los que prefieren hacerlo todo uno mismo, pero con los impuestos inmobiliarios malteses me rendí y busqué ayuda profesional. La mejor decisión que he tomado.
Cuándo sí necesitas un asesor fiscal
En estas situaciones, la ayuda profesional es imprescindible:
- Valor del inmueble superior a 500.000 euros
- Alquiler turístico o de larga duración
- Propiedades en varios países
- Estructuras de financiación complejas
- Uso empresarial del inmueble
- Dudas sobre la residencia fiscal
Coste de un buen asesor fiscal en Malta
Los precios varían bastante según el despacho y la complejidad:
| Servicio | Coste típico | Duración |
|---|---|---|
| Primera consulta sobre compra inmobiliaria | 200-500 euros | 1-2 horas |
| Solicitud de residencia | 800-1.500 euros | 2-4 semanas |
| Declaración fiscal anual | 400-800 euros | De forma continua |
| Planificación fiscal compleja | 1.500-5.000 euros | 1-3 meses |
Despachos recomendados en Malta para asesoría fiscal
Por mi experiencia y la de otros expatriados, recomiendo estos despachos:
- KPMG Malta: Para situaciones complejas y grandes patrimonios
- Ganado Advocates: Especialistas en derecho inmobiliario
- WH Partners: Buena relación calidad-precio
- CSB Group: Centrado en ciudadanos de la UE y residencias
Consejo importante: Siempre pide presupuesto cerrado antes de empezar. Los despachos malteses suelen cobrar por horas, así que los importes pueden crecer rápido.
DIY vs. profesional: Lo que puedes hacer tú mismo
No todo requiere un abogado caro. Estas tareas puedes gestionarlas fácilmente por tu cuenta:
- Pago del Council Tax a través de la App MyMalta
- Gestión online de las facturas de suministros
- Declaraciones sencillas (solo tenencia de bienes)
- Registro de residencia en casos simples
- Consulta del registro de la propiedad online
Pero cuando se complica—alquiler, varias propiedades, optimización fiscal—paga por el asesoramiento profesional. Los cientos de euros en honorarios pueden ahorrarte miles en impuestos evitables.
Preguntas frecuentes sobre impuestos inmobiliarios en Malta
¿Debo pagar un impuesto de adquisición de inmuebles como alemán en Malta?
Sí, pero en Malta se llama Stamp Duty. Como ciudadano alemán pagas el 5% de Stamp Duty en tu primera propiedad si eres residente en Malta, si no es así se te aplica el 8%. El Stamp Duty cumple la misma función que el impuesto de adquisición en Alemania.
¿Puedo desgravar el Stamp Duty maltés en la declaración alemana?
El Stamp Duty se considera coste de adquisición y aumenta el valor de adquisición de tu inmueble. Al vender, reduce la ganancia sujeta a impuestos. No se puede desgravar directamente en la declaración alemana, salvo en alquileres, vía amortización.
¿Qué ocurre si vendo mi propiedad en Malta?
En Malta normalmente no se aplica impuesto a la ganancia si has poseído el inmueble al menos 3 años. En Alemania, en cambio, podrías pagar impuesto de especulación si vendes en menos de 10 años y no has habitado la propiedad.
¿Son deducibles los gastos de reforma en Malta?
Normalmente los gastos de reforma no son deducibles directamente, pero aumentan el valor de adquisición. En propiedades alquiladas se pueden deducir los costes ordinarios de mantenimiento. Reformas mayores se activan y amortizan varios años.
¿Cómo funciona la doble imposición entre Malta y Alemania?
El convenio de doble imposición entre Malta y Alemania evita que pagues el 100% de impuestos por el mismo ingreso en ambos países. Generalmente, el país donde tienes la residencia fiscal tiene prioridad y el otro descuenta los impuestos pagados.
¿Debo pagar impuestos anualmente en Malta siendo no residente?
Sí, como no residente pagas el 0,55% anual del valor del inmueble como Property Tax más Council Tax local. Para una propiedad de 400.000 euros son unos 2.200 euros de Property Tax más 150-350 euros de Council Tax al año.
¿Merece la pena el estatus de residente en Malta a nivel fiscal?
Definitivamente, si cumples los requisitos. Ahorras un 3% de Stamp Duty en la compra y te eximen de la Property Tax anual (hasta 700.000 euros de valor). En un inmueble de 500.000 euros, ahorras 15.000 euros en Stamp Duty y 2.750 euros cada año en Property Tax.
¿Cuánto cuesta la asesoría fiscal profesional para propiedad en Malta?
Una primera consulta cuesta 200-500 euros; el seguimiento anual, 400-800 euros. Para casos complejos o solicitudes de residencia, los costes pueden llegar a 1.500-5.000 euros. Suele merecer la pena por el ahorro fiscal obtenido.
¿Puedo comprar una propiedad en Malta a través de una empresa alemana?
En teoría sí, pero se suele complicar y sale más caro. Las empresas pagan también el 8% de Stamp Duty, sumando impuesto de sociedades y requisitos extra de cumplimiento. Para particulares, la compra directa suele ser más simple y barata.
¿Qué documentos necesito para la declaración fiscal en Malta?
Necesitas todos los justificantes de compra, recibos de Stamp Duty, pagos de Council Tax, facturas de suministros (para probar residencia), justificantes de alquiler si la arriendas y facturas de reformas. Conserva todos los papeles al menos 7 años.
