Büros in Malta mieten: Von Valletta bis Mosta – Standorte und Preise für internationale Unternehmen im Überblick

Malta als Bürostandort: Warum internationale Unternehmen hier landen

Ich sage es dir gleich vorweg: Malta ist kein billiges Pflaster für Büros. Als ich vor drei Jahren mein erstes Office hier gesucht habe, dachte ich auch, ich könnte mit deutschen Mietpreisen rechnen. Pustekuchen. Aber warum landen trotzdem immer mehr internationale Unternehmen auf der kleinen Mittelmeerinsel?

Die Vorteile Maltas für internationale Unternehmen

Malta bietet eine einzigartige Kombination aus EU-Mitgliedschaft, englischsprachiger Verwaltung und attraktiven Steuervorteilen. Das EU-Passporting (der Zugang zu allen EU-Märkten) macht die Insel besonders für Fintech-Unternehmen und Online-Gaming-Anbieter interessant.

Die praktischen Vorteile im Arbeitsalltag sind aber mindestens genauso wichtig:

• Englisch als Amtssprache: Verträge, Behördengänge und Geschäftskommunikation laufen auf Englisch
• EU-Recht: Deutsche oder andere EU-Arbeitsverträge sind problemlos übertragbar
• Zeitzone: Nur eine Stunde Unterschied zu Deutschland – perfekt für europäische Teams
• Infrastruktur: Überraschend gutes Internet (Durchschnitt 100+ Mbit/s in Business-Gebieten)
• Fachkräfte: Hochqualifizierte Arbeitskräfte aus ganz Europa

Die Realität: Herausforderungen im maltesischen Büromarkt

Bevor du dich in die Traumvorstellung eines Büros mit Meerblick verlierst, lass mich dir die weniger romantischen Fakten erklären. Der maltesische Immobilienmarkt ist klein, überhitzt und manchmal frustrierend ineffizient.

Das größte Problem? Angebot und Nachfrage. Malta hat nur 316 Quadratkilometer, und gefühlt will jedes Startup der Welt hier ein Büro. Das treibt die Preise nach oben und die Verfügbarkeit nach unten. Ich habe schon erlebt, dass Büros zwischen Besichtigungstermin und Zusage an andere Mieter vergeben wurden.

„In Malta musst du bei Büros schnell entscheiden. Wer eine Woche überlegt, guckt in die Röhre.“ – Das hat mir 2022 ein lokaler Immobilienmakler gesagt, und es stimmt leider immer noch.

Valletta: Prestige-Adressen zwischen Hafenblick und UNESCO-Charme

Valletta ist die Königsklasse unter den maltesischen Bürostandorten. Die UNESCO-Welterbe-Stadt bietet dir Prestige, Geschichte und den wahrscheinlich schönsten Arbeitsplatz im Mittelmeer. Aber lass mich ehrlich sein: Du zahlst jeden Euro für diese Privilegien.

Die besten Bürogebiete in Valletta

Republic Street und Merchant Street gelten als die Hauptgeschäftsadern der Hauptstadt. Hier findest du restaurierte Palazzos aus dem 16. Jahrhundert, die zu modernen Bürogebäuden umgewandelt wurden. Die Mieten bewegen sich zwischen 25-40 Euro pro Quadratmeter, aber dafür bekommst du eine Adresse, die auf jeder Visitenkarte eindrucksvoll aussieht.

Castille Place ist der Hotspot für Anwaltskanzleien und Finanzdienstleister. Das liegt daran, dass das Gebäude des Premierministers (Auberge de Castille) nur einen Steinwurf entfernt ist. Ich kenne ein deutsches Beratungsunternehmen, das allein wegen der prestigeträchtigen Adresse hier eingezogen ist.

Strait Street hat sich in den letzten Jahren zum Szeneviertel entwickelt. Früher berüchtigt als Rotlichtviertel, findest du heute hippe Cafés, Restaurants und kleine Büros in historischen Gebäuden. Die Preise sind etwas moderater (20-30 Euro/m²), aber die Gebäude oft sanierungsbedürftig.

Vorteile von Büros in Valletta

• Prestige-Faktor: Eine Valletta-Adresse öffnet Türen
• Öffentliche Verkehrsmittel: Alle Buslinien führen nach Valletta
• Networking: Kurze Wege zu Behörden, Banken und anderen Unternehmen
• Restaurants und Services: Alles zu Fuß erreichbar
• Touristische Attraktion: Beeindruckt Geschäftspartner und Kunden

Nachteile, die du kennen solltest

Valletta hat auch seine Tücken. Das größte Problem sind die Parkplätze – oder besser gesagt: das Fehlen derselben. Wenn deine Mitarbeiter mit dem Auto kommen, werden sie täglich mindestens 30 Minuten mit der Parkplatzsuche verbringen. Ein privater Stellplatz kostet zusätzlich 150-250 Euro pro Monat.

Die historischen Gebäude sind zwar charmant, aber oft nicht für moderne Büroausstattung ausgelegt. Ich habe ein Startup erlebt, das wochenlang auf Internetanschlüsse warten musste, weil die Verkabelung in einem 400 Jahre alten Palazzo komplizierter war als gedacht.

Sliema und St. Julian’s: Das pulsierende Business-Herz Maltas

Wenn Valletta das repräsentative Gesicht Maltas ist, dann sind Sliema und St. Julian’s das schlagende Herz der Wirtschaft. Hier pulsiert das moderne Malta – mit Hochhäusern, Shopping-Centern und der größten Konzentration an internationalen Unternehmen auf der Insel.

Sliema: Der etablierte Business-District

Sliema ist für mich der praktischste Bürostandort in Malta. Die Infrastruktur stimmt, die Anbindung ist hervorragend, und du findest alles, was ein modernes Unternehmen braucht. Die Tower Road ist die Hauptgeschäftsstraße mit den meisten Bürogebäuden.

Besonders empfehlenswert ist das Gebiet rund um die Bisazza Street. Hier haben sich viele Gaming-Unternehmen angesiedelt, weil die Malta Gaming Authority (MGA) nur wenige Gehminuten entfernt ist. Ein deutscher Online-Casino-Betreiber hat mir erzählt, dass allein die kurzen Wege zu den Behörden ihm monatlich Tausende Euro an Beratungskosten sparen.

Die Büropreise in Sliema bewegen sich zwischen 18-28 Euro pro Quadratmeter. Das ist zwar immer noch deutlich teurer als deutsche Großstädte außerhalb Münchens, aber für Malta-Verhältnisse moderat.

St. Julian’s: Wo die großen Player sitzen

St. Julian’s, besonders der Stadtteil Paceville, ist das Zentrum der maltesischen Gaming-Industrie. Hier findest du die Büros von Betsson, LeoVegas und dutzenden anderen internationalen Gaming-Unternehmen. Das hat praktische Gründe: Die Nähe zur MGA und ein Ecosystem von spezialisierten Dienstleistern.

Das Portomaso Business Tower ist mit 23 Stockwerken das höchste Gebäude Maltas und eine Prestige-Adresse für große Unternehmen. Die Mieten hier starten bei 30 Euro pro Quadratmeter, können aber je nach Stockwerk und Meerblick auf 50+ Euro steigen.

Spinola Bay ist der aufstrebende Bereich mit modernen Bürogebäuden und einer entspannteren Atmosphäre als das party-lastige Paceville. Perfekt, wenn du die Vorteile von St. Julian’s willst, aber nicht täglich über Touristengruppen steigen möchtest.

Praktische Vorteile der Gegend

• Moderne Bürogebäude: Aufzüge, Klimaanlage, zeitgemäße Technik
• Parkmöglichkeiten: Mehrere kostenpflichtige Parkhäuser verfügbar
• Restaurants und Services: Riesige Auswahl für Geschäftsessen
• Hotels: Praktisch für Geschäftsreisende und Kunden
• Einkaufsmöglichkeiten: The Point Shopping Mall direkt erreichbar
• Nachtleben: Gut für Firmenevents (oder auch nicht, je nach Firmenkultur)

Die Schattenseiten von St. Julian’s

St. Julian’s kann anstrengend sein. Besonders in den Sommermonaten verwandelt sich Paceville in eine einzige Partyzone. Ich habe schon erlebt, dass wichtige Geschäftstermine am Montagmorgen verschoben werden mussten, weil die Straßen noch voller Partyreste waren.

Ein weiteres Problem: Überfüllung. Die Gegend ist touristisch überlaufen, was sich besonders auf die Verkehrssituation auswirkt. In der Hochsaison kann eine Fahrt von St. Julian’s nach Valletta durchaus eine Stunde dauern.

Mosta und Naxxar: Günstige Alternativen im Inselinneren

Nicht jedes Unternehmen braucht eine Prestigeadresse am Meer. Wenn du Kosten sparen willst und trotzdem professionelle Büroräume suchst, solltest du einen Blick ins Inselinnere werfen. Mosta und Naxxar bieten deutlich günstigere Mieten und werden zunehmend interessanter für Unternehmen.

Mosta: Das aufstrebende Business-Zentrum

Mosta überrascht viele internationale Unternehmen positiv. Die Stadt liegt zentral auf der Insel, hat eine sehr gute Verkehrsanbindung und bietet moderne Büroflächen zu vernünftigen Preisen. Die Durchschnittsmiete liegt bei 12-18 Euro pro Quadratmeter – also etwa die Hälfte von dem, was du in Sliema zahlst.

Das Mosta Technopark ist ein speziell entwickeltes Gewerbegebiet, das gezielt internationale Unternehmen anlocken soll. Hier findest du moderne Bürogebäude mit allem, was du brauchst: Klimaanlage, Glasfaser-Internet, ausreichend Parkplätze und sogar ein kleines Café.

Ein deutscher IT-Dienstleister, den ich kenne, ist 2023 von St. Julian’s nach Mosta umgezogen und spart jetzt 4.000 Euro Miete pro Monat. Das Geld investiert er in bessere Technik und höhere Gehälter für seine Mitarbeiter.

Naxxar: Ruhige Büros mit grünem Umfeld

Naxxar ist noch günstiger als Mosta (10-15 Euro/m²) und bietet einen völlig anderen Arbeitscharakter. Statt Hochhäusern und Verkehrslärm findest du hier Büros in restaurierten Farmhäusern oder modernen Bungalows mit eigenem Parkplatz.

Das ist besonders interessant für Unternehmen, die Ruhe für konzentriertes Arbeiten brauchen. Ein Softwareentwickler aus München hat mir erzählt, dass sein Team in Naxxar deutlich produktiver arbeitet als vorher in einem Großraumbüro in Sliema.

Die praktischen Vorteile

• Niedrige Kosten: Bis zu 60% Ersparnis gegenüber Küstenorten
• Parkplätze: Meist kostenlos und ausreichend vorhanden
• Ruhe: Konzentriertes Arbeiten ohne Touristentrubel
• Flexibilität: Größere Büroflächen für weniger Geld
• Zentrale Lage: Gute Erreichbarkeit aller Inselteile
• Expansion: Einfacher, zusätzliche Räume anzumieten

Was du bedenken solltest

Der größte Nachteil ist die geringere Attraktivität für internationale Fachkräfte. Viele Expats wollen am Meer wohnen und arbeiten – das Inselinnere wirkt auf sie weniger reizvoll. Wenn du auf internationale Talente angewiesen bist, könnte das ein Problem werden.

Außerdem fehlt das Business-Ecosystem. Du wirst nicht zufällig potenzielle Geschäftspartner im Café treffen, und spontane After-Work-Drinks mit anderen Unternehmern sind seltener.

Die öffentliche Verkehrsanbindung ist schlechter als in den Küstenorten. Deine Mitarbeiter sind eher auf ein Auto angewiesen, was du bei der Gehaltsgestaltung berücksichtigen solltest.

Für welche Unternehmen geeignet?

Mosta und Naxxar sind ideal für:

• Kostenbewusste Startups: Mehr Bürofläche für weniger Geld
• IT- und Software-Unternehmen: Konzentriertes Arbeiten wichtiger als Prestige
• Callcenter und Back-Office-Funktionen: Keine Kundentermine vor Ort nötig
• Logistik und E-Commerce: Zentrale Lage für Inselverteilung
• Unternehmen mit lokalen Mitarbeitern: Malteser wohnen oft im Inselinneren

Büropreise in Malta: Was du wirklich zahlen musst

Lass uns über Geld reden. Ich zeige dir die aktuellen Mietpreise für Büros in Malta (Stand 2024) und erkläre, welche versteckten Kosten auf dich zukommen. Spoiler: Es wird teurer, als du denkst.

Aktuelle Mietpreise nach Standorten

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Gebieten sind dramatisch. Hier sind die realistischen Mietpreise pro Quadratmeter und Monat, basierend auf meinen Recherchen bei lokalen Maklern und Unternehmen:

Versteckte Kosten, die dich überraschen werden

Die Grundmiete ist nur der Anfang. In Malta kommen viele zusätzliche Kosten auf dich zu, die in Deutschland oft im Mietpreis enthalten sind:

Strom und Wasser: Wird separat abgerechnet und ist teuer. Rechne mit 15-25 Euro pro Mitarbeiter und Monat, je nach Klimaanlagen-Nutzung. Im maltesischen Sommer läuft die Klimaanlage von Mai bis Oktober fast durchgehend.

Internet: Geschäftsanschlüsse kosten 80-150 Euro monatlich, je nach Geschwindigkeit. Investiere hier nicht am falschen Ende – schlechtes Internet frustriert dein Team mehr als hohe Mieten.

Parkplätze: In begehrten Lagen kostet ein Stellplatz 100-250 Euro pro Monat zusätzlich. In Valletta ist das fast ein Muss, in Mosta oft kostenlos.

Service Charge: Viele Bürogebäude verlangen eine monatliche Servicegebühr für Wartung, Sicherheit und Gemeinschaftsbereiche. Das können 2-5 Euro pro Quadratmeter sein.

Kaution: Üblicherweise 3-6 Monatsmieten, die komplett im Voraus zu zahlen sind. Bei einem 200-m²-Büro in Sliema sprechen wir von 15.000-30.000 Euro Kaution.

Beispielkalkulation für verschiedene Unternehmen

Hier sind drei realistische Szenarien, damit du siehst, was verschiedene Bürogrößen wirklich kosten:

Kleines Startup (5 Mitarbeiter, 50m²):

• Büro in Gzira: 1.000 €/Monat
• Strom/Wasser: 125 €/Monat
• Internet: 100 €/Monat
• Service Charge: 150 €/Monat
• Gesamt: 1.375 €/Monat

Mittelständisches Unternehmen (20 Mitarbeiter, 200m²):

• Büro in Sliema: 4.600 €/Monat
• Strom/Wasser: 400 €/Monat
• Internet: 150 €/Monat
• Service Charge: 600 €/Monat
• Parkplätze (10 Stück): 1.500 €/Monat
• Gesamt: 7.250 €/Monat

Großes Unternehmen (50 Mitarbeiter, 500m²):

• Büro in St. Julian’s Portomaso: 17.500 €/Monat
• Strom/Wasser: 1.000 €/Monat
• Internet: 200 €/Monat
• Service Charge: 1.500 €/Monat
• Parkplätze (25 Stück): 5.000 €/Monat
• Gesamt: 25.200 €/Monat

Verhandlungstipps, die funktionieren

Maltesische Vermieter sind verhandlungsbereit, wenn du weißt, wie. Hier sind die Tricks, die bei mir funktioniert haben:

1. Längere Mietverträge: 3-5 Jahre Laufzeit kann 10-15% Rabatt bringen
2. Vorauszahlung: 6-12 Monate im Voraus können weitere 5-10% sparen
3. Nebensaison: Verträge im November-Februar sind günstiger
4. Direktkontakt: Umgehe Makler, wenn möglich (spart 1 Monatsmiete Provision)
5. Paketdeals: Verhandle Parkplätze und Service Charges mit

„Der maltesische Immobilienmarkt ist wie ein Basar. Wer nicht verhandelt, zahlt Tourist-Preise.“ – Ein lokaler Anwalt hat mir das gesagt, und es stimmt absolut.

Mietvertrag und Nebenkosten: Die maltesischen Besonderheiten

Maltesische Mietverträge haben ihre eigenen Regeln. Ich erkläre dir die wichtigsten Besonderheiten, damit du keine bösen Überraschungen erlebst.

Mietvertragsarten in Malta

In Malta gibt es zwei Hauptarten von Gewerbemietverträgen, die sich grundlegend unterscheiden:

Commercial Lease: Der Standard für Büros. Laufzeiten von 1-5 Jahren, mit Option zur Verlängerung. Kündigungsfristen sind meist 3-6 Monate. Achtung: Maltesische Verträge haben oft automatische Verlängerungsklauseln, wenn du nicht rechtzeitig kündigst.

Temporary Emphyteusis: Eine maltesische Besonderheit für sehr lange Mietverträge (15-99 Jahre). Praktisch wie Eigentum, rechtlich aber Miete. Eher für große Unternehmen interessant, die langfristig planen.

Die wichtigsten Vertragsklauseln

Rent Review Clause: Fast alle Verträge enthalten Mieterhöhungsklauseln. Standard sind 3-5% jährlich oder Anpassung an den Retail Price Index (RPI). Verhandle eine Obergrenze von maximal 3% pro Jahr.

Break Clause: Ermöglicht dir, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Meist nach 2-3 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist. Das ist wichtig für wachsende Unternehmen.

Repair and Maintenance: Kläre genau, wer für was zuständig ist. In Malta ist es üblich, dass der Mieter für alle Innenreparaturen aufkommt, während der Vermieter nur die Struktur des Gebäudes instand hält.

Kaution und Vorauszahlungen

Die Kaution (Security Deposit) in Malta ist höher als in Deutschland. Standard sind 3-6 Monatsmieten, die komplett im Voraus zu zahlen sind. Bei teuren Büros in Valletta oder St. Julian’s können das schnell 20.000-50.000 Euro werden.

Ein wichtiger Tipp: Bestehe darauf, dass die Kaution auf einem separaten Treuhandkonto (Escrow Account) verwahrt wird. Einige Vermieter versuchen, die Kaution in ihre eigenen Geschäfte zu investieren. Wenn sie pleite gehen, ist dein Geld weg.

Steuern und Abgaben

Als Mieter musst du in Malta normalerweise keine Grundsteuer zahlen – das ist Sache des Vermieters. Aber Achtung: Du zahlst Stamp Duty auf den Mietvertrag. Das sind 5% der Jahresmiete, fällig bei Vertragsabschluss.

Bei einer Jahresmiete von 60.000 Euro sind das 3.000 Euro Stamp Duty. Das vergessen viele Unternehmen bei der Budgetplanung. Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss erfolgen, sonst drohen Strafen.

Versicherungen und Haftung

Eine Public Liability Insurance (Haftpflichtversicherung) ist in Malta für Gewerbemieter meist Pflicht. Minimum 500.000 Euro Deckungssumme, besser 1-2 Millionen Euro. Das kostet etwa 500-1.500 Euro jährlich, je nach Unternehmensgröße.

Überprüfe auch, ob deine deutsche Betriebshaftpflicht in Malta gilt. Oft ist eine separate maltesische Police nötig, um den Mietvertrag zu erfüllen.

Besonderheiten bei der Übergabe

Maltesische Büros werden oft nicht „bezugsfertig“ übergeben. Standard ist meist „shell and core“ – also Wände, Boden, Decke, aber keine Einbauten. Du musst selbst für Folgendes sorgen:

• Trennwände und Büroaufteilung
• Bodenbeläge in den Büroräumen
• Beleuchtung und Elektroinstallationen
• Klimaanlagen-Installation
• Internetverkabelung
• Küche und Sanitärausstattung

Rechne mit 200-500 Euro pro Quadratmeter zusätzlich für die Erstausstattung. Ein 200-m²-Büro kann schnell 40.000-100.000 Euro Einrichtungskosten verursachen.

Praktische Tipps: Von der Besichtigung bis zum Einzug

Jetzt wird es konkret. Ich zeige dir meinen bewährten Schritt-für-Schritt-Prozess für die Bürosuche in Malta. Diese Tipps haben mir schon viel Zeit, Nerven und Geld gespart.

Die richtige Vorbereitung

Bevor du auch nur einen Fuß nach Malta setzt, solltest du deine Anforderungen klar definieren. Ich erstelle immer eine Excel-Tabelle mit folgenden Kriterien:

• Flächenbedarf: Wie viele Quadratmeter brauchst du wirklich? (Faustregel: 12-15m² pro Arbeitsplatz)
• Budget: Gesamtbudget inklusive aller Nebenkosten
• Standortanforderungen: Kundentermine, Mitarbeiter-Anfahrt, Prestige
• Technische Anforderungen: Internet, Klimaanlage, Parkplätze
• Zeitrahmen: Wann musst du einziehen?

Ein wichtiger Punkt: Plane 2-3 Monate für die Bürosuche ein. Der maltesische Markt ist klein, aber die Bürokratie langsam. Wer unter Zeitdruck sucht, zahlt meist zu viel oder nimmt suboptimale Kompromisse in Kauf.

Die besten Suchportale und Makler

Hier sind die Plattformen, die wirklich funktionieren:

Online-Portale:

• PropertyMalta.com: Die größte Plattform mit aktuellen Angeboten
• ReMax Malta: Viele kommerzielle Objekte
• Frank Salt Real Estate: Spezialisiert auf gehobene Immobilien
• Quicklets: Auch für kurzfristige Bürolösungen

Spezialisierte Gewerbeimmobilien-Makler:

• Savills Malta: Für große Büroflächen ab 500m²
• JLL Malta: Fokus auf internationale Unternehmen
• Alliance Group: Gute Kontakte zu lokalen Vermietern

Mein Tipp: Arbeite mit 2-3 Maklern gleichzeitig, aber sei transparent darüber. Der maltesische Markt ist klein, und alle kennen sich untereinander.

Besichtigungstermine optimal nutzen

Plane mehrere Besichtigungen an einem Tag, aber übertreibe es nicht. Mehr als 5-6 Objekte an einem Tag führen nur zu Verwirrung. Hier ist meine Besichtigungs-Checkliste:

Technische Aspekte prüfen:

• Internetgeschwindigkeit testen (Speedtest-App nutzen)
• Klimaanlage einschalten und prüfen
• Elektroinstallation checken (genug Steckdosen?)
• Handyempfang in allen Räumen testen
• Lärmbelastung zu verschiedenen Tageszeiten

Praktische Überlegungen:

• Wie viele Parkplätze stehen wirklich zur Verfügung?
• Gibt es einen Aufzug? (Wichtig bei älteren Gebäuden)
• Wie ist die Sicherheit? (Überwachung, Schlüsselkarten)
• Sind Erweiterungen möglich?
• Wo ist der nächste Supermarkt/Bank/Restaurant?

Verhandlung und Vertragsabschluss

Maltesische Vermieter erwarten fast immer Verhandlungen. Hier ist meine bewährte Strategie:

1. Niemals das erste Angebot annehmen: Starte mit 10-15% unter dem geforderten Preis
2. Paketverhandlungen: Verhandle Miete, Kaution, Parkplätze und Nebenkosten zusammen
3. Längere Laufzeit als Verhandlungsmasse: 3 Jahre statt 1 Jahr für bessere Konditionen
4. Schriftlich bestätigen: Alle Zusagen sofort per E-Mail bestätigen lassen
5. Notfallklauseln: Break-Clause für den Fall von Geschäftsproblemen

Ein Trick, der oft funktioniert: Biete eine höhere Kaution gegen niedrigere Monatsmiete. Viele Vermieter haben Liquiditätsprobleme und bevorzugen sofortiges Geld.

Die ersten Wochen nach dem Einzug

Der Einzug ist nur der Anfang. Hier sind die wichtigsten To-dos für die ersten Wochen:

Woche 1: Grundausstattung

• Internet installieren (Vodafone oder GO für Business-Anschlüsse)
• Strom anmelden bei Enemalta
• Wasser anmelden (meist über Wasserversorger WSC)
• Postadresse bei MaltaPost registrieren
• Sicherheitssystem installieren

Woche 2-3: Einrichtung

• Büromöbel bestellen (IKEA Malta oder lokale Anbieter)
• Klimaanlage warten lassen
• IT-Infrastruktur aufbauen
• Erste Mitarbeiterschlüssel erstellen
• Versicherungen aktivieren

Woche 4: Business Setup

• Bankkonto mit neuer Geschäftsadresse aktualisieren
• Behörden über Adressänderung informieren
• Geschäftspartner und Kunden benachrichtigen
• Marketing-Materialien mit neuer Adresse bestellen
• Website und Social Media aktualisieren

Häufige Fehler vermeiden

Aus meiner Erfahrung sind das die teuersten Fehler bei der Bürosuche in Malta:

Fehler #1: Unterschätzen der Gesamtkosten
Viele rechnen nur mit der Grundmiete. Die Nebenkosten können aber 30-50% zusätzlich ausmachen.

Fehler #2: Zu schnell entscheiden
Der Markt ist heiß, aber überstürzte Entscheidungen rächen sich. Nimm dir Zeit für die Due Diligence.

Fehler #3: Rechtliche Prüfung vernachlässigen
Lass jeden Vertrag von einem maltesischen Anwalt prüfen. Das kostet 500-1.000 Euro, kann dir aber Tausende sparen.

Fehler #4: Flexibilität ignorieren
Plane von Anfang an für Wachstum. Ein Umzug nach zwei Jahren ist teurer als ein größeres Büro von Beginn an.

„In Malta musst du immer zwei Pläne haben: Einen für das, was du willst, und einen für das, was verfügbar ist.“ – Das hat mir ein erfahrener Expat-Unternehmer gesagt, und es ist goldrichtig.

Häufige Fragen zum Büro mieten in Malta

Wie lange dauert es, ein Büro in Malta zu finden?

Bei normaler Marktlage 6-12 Wochen von der ersten Besichtigung bis zum Einzug. In beliebten Lagen wie Valletta oder St. Julian’s kann es länger dauern. Plane mindestens 2-3 Monate ein, wenn du spezielle Anforderungen hast.

Brauche ich einen maltesischen Makler oder kann ich selbst suchen?

Du kannst theoretisch selbst suchen, aber ein lokaler Makler spart dir Zeit und kennt den Markt besser. Die Maklergebühr (1 Monatsmiete) lohnt sich meist durch bessere Verhandlungsergebnisse und Marktzugang.

Welche Dokumente brauche ich für einen Mietvertrag?

Als Unternehmen benötigst du: Handelsregisterauszug, Firmengründungsurkunde, Nachweis der Geschäftsführerberechtigung, Referenzen von vorherigen Vermietern, Bonitätsnachweis und manchmal eine Bankgarantie für die Kaution.

Kann ich als EU-Bürger problemlos Gewerberäume in Malta mieten?

Ja, als EU-Bürger hast du die gleichen Rechte wie maltesische Staatsangehörige. Du brauchst keine spezielle Genehmigung für die Anmietung von Gewerberäumen.

Was passiert, wenn ich den Mietvertrag vorzeitig kündigen muss?

Das hängt von den Vertragsklauseln ab. Standardverträge haben meist Break-Clauses nach 2-3 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist. Ohne Break-Clause musst du die komplette Restmiete zahlen oder einen Nachmieter finden.

Sind Büros in Malta möbliert oder unmöbliert?

Die meisten Büros werden unmöbliert und oft sogar im „shell and core“-Zustand vermietet. Du musst für Einrichtung, Trennwände und oft sogar Bodenbeläge selbst sorgen. Möblierte Büros gibt es hauptsächlich in serviced Office-Centern.

Wie hoch sind die Betriebskosten zusätzlich zur Miete?

Rechne mit 25-40% der Grundmiete für Betriebskosten. Das umfasst Strom, Wasser, Internet, Service Charges und eventuell Parkplätze. In klimatisierten Büros sind die Stromkosten besonders hoch.

Gibt es Co-Working-Spaces als Alternative zur eigenen Bürofläche?

Ja, Malta hat mehrere Co-Working-Spaces, besonders in Sliema und St. Julian’s. Preise liegen bei 200-400 Euro pro Arbeitsplatz und Monat. Das ist eine gute Option für kleine Teams oder als Überganglösung.

Welche Internetgeschwindigkeiten kann ich in maltesischen Büros erwarten?

In modernen Bürogebäuden sind 100-1000 Mbit/s Standard. Ältere Gebäude haben oft nur 50-100 Mbit/s. Glasfaser ist in den meisten Geschäftsgebieten verfügbar, aber die Installation kann 4-8 Wochen dauern.

Muss ich als Mieter Steuern auf die Gewerbemiete zahlen?

Du zahlst 5% Stamp Duty auf die Jahresmiete bei Vertragsabschluss. Die laufende Grundsteuer zahlt normalerweise der Vermieter. Bei sehr hohen Mieten (über 23.293 Euro jährlich) musst du eventuell zusätzlich Mehrwertsteuer zahlen.