Zweitwohnsitz in Malta: Rechtliche und steuerliche Aspekte für internationale Eigentümer – Second Home

Stell dir vor: Du sitzt auf deiner Terrasse in Sliema, schaust aufs türkisblaue Mittelmeer und denkst: „Das könnte mein Leben sein.“ Der Traum vom Zweitwohnsitz Malta ist verlockend – 300 Sonnentage im Jahr, EU-Mitgliedschaft, Englisch als Amtssprache. Aber zwischen dem ersten „Ich will hier eine Wohnung kaufen“ und dem entspannten Feierabend-Cisk mit Meerblick liegen jede Menge rechtliche und steuerliche Hürden.

Ich lebe seit zwei Jahren auf Malta und habe den Weg vom Sonne-Schnupperer zum Zweitwohnsitz-Besitzer durchgemacht. Dabei bin ich durch praktisch jeden bürokratischen Albtraum gestolpert, den diese Insel zu bieten hat. Die gute Nachricht: Es ist machbar. Die schlechte: Ohne die richtigen Infos wird es teuer und nervenaufreibend.

In diesem Artikel erkläre ich dir alles, was du über einen Zweitwohnsitz in Malta wissen musst – von den rechtlichen Grundlagen über steuerliche Fallen bis hin zu versteckten Kosten, die selbst erfahrene Makler gerne „vergessen“ zu erwähnen. Spoiler: Es ist komplizierter als ein EU-Umzug nach Berlin, aber einfacher als ein Green-Card-Antrag.

Zweitwohnsitz Malta: Was bedeutet das rechtlich?

Bevor wir in die Details einsteigen, lass uns klären, was „Zweitwohnsitz Malta“ überhaupt bedeutet. Juristisch gesehen ist das nämlich ein ziemlich dehnbarer Begriff, der je nach deiner Nationalität, Aufenthaltsdauer und Absichten verschiedene Konsequenzen hat.

EU-Bürger vs. Drittstaatsangehörige: Der entscheidende Unterschied

Als EU-Bürger hast du einen enormen Vorteil: Du kannst ohne Visum nach Malta einreisen, dich frei niederlassen und sogar arbeiten. Das klingt erstmal entspannt, aber auch hier gibt es Regeln, die du beachten musst.

EU-Bürger (Deutschland, Österreich, Italien, etc.):

• Aufenthalt bis zu 90 Tagen: Keine Anmeldung nötig
• Aufenthalt über 90 Tage: Anmeldung bei der maltesischen Polizei erforderlich
• Dauerhafter Wohnsitz: EU Long-term Residence Status nach 5 Jahren möglich
• Immobilienkauf: Grundsätzlich erlaubt, aber mit Einschränkungen

Drittstaatsangehörige (Schweiz, UK post-Brexit, USA, etc.):

• Aufenthalt bis zu 90 Tage in 180 Tagen: Touristenstatus
• Längerer Aufenthalt: Visum oder Aufenthaltserlaubnis erforderlich
• Malta Nomad Residence Permit: Für Remote-Worker (1 Jahr, verlängerbar)
• Global Residence Programme: Für vermögende Ausländer

Ich erinnere mich noch an meine ersten Behördengänge. Als deutsche Staatsbürgerin dachte ich: „EU-Freizügigkeit, wird schon klappen.“ Pustekuchen. Auch innerhalb der EU musst du dich ordentlich anmelden, wenn du länger bleibst.

Residenz vs. Zweitwohnsitz – die rechtliche Grauzone

Hier wird es interessant: Malta unterscheidet zwischen „Residence“ (Wohnsitz) und „Domicile“ (Lebensmittelpunkt). Diese Unterscheidung hat massive steuerliche Konsequenzen, die ich später erkläre.

Maltesische Residenz erhältst du, wenn:

• Du mehr als 183 Tage pro Jahr in Malta verbringst
• Du deinen Lebensmittelpunkt nach Malta verlegst
• Du ein maltesisches Bankkonto eröffnest und lokale Ties aufbaust

Zweitwohnsitz ohne Residenz bedeutet:

• Du behältst deinen Hauptwohnsitz im Herkunftsland
• Du verbringst weniger als 183 Tage in Malta
• Du bist weiterhin in deinem Heimatland steuerpflichtig

Die Krux: Malta ist extrem pingelig bei der 183-Tage-Regel. Die zählen nicht nur übernachtete Nächte, sondern auch Ankunfts- und Abreisetage. Mein Tipp: Führe penibel Buch über deine Aufenthalte. Eine Excel-Tabelle mit Ein- und Ausreisedaten erspart dir später Stress mit dem maltesischen Finanzamt.

Aufenthaltsrecht für Zweitwohnsitz-Besitzer

Nur weil du eine Immobilie in Malta besitzt, hast du noch lange kein automatisches Aufenthaltsrecht. Das ist ein weit verbreiteter Irrtum, den ich in deutschen Facebook-Gruppen ständig lese.

Die Realität:

• Immobilienbesitz ≠ Aufenthaltsrecht
• Du musst die normalen Visa- und Aufenthaltsbestimmungen einhalten
• Bei längeren Aufenthalten brauchst du trotzdem eine Anmeldung
• Vermietung deiner Immobilie erfordert zusätzliche Genehmigungen

Was bedeutet das für dich? Plane deine Aufenthalte strategisch und bleibe immer im Rahmen der erlaubten Zeiten. Sonst wird aus dem Traum-Zweitwohnsitz schnell ein bürokratischer Albtraum.

Malta Zweitwohnsitz Steuern: Diese Regeln musst du kennen

Jetzt kommen wir zum Herzstück – den Steuern. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen, denn Maltas Steuersystem ist anders als alles, was du aus Deutschland oder Österreich kennst. Die gute Nachricht: Bei korrekter Planung kannst du legal Steuern sparen. Die schlechte: Ein Fehler kann richtig teuer werden.

Steuerpflicht bei Zweitwohnsitz Malta: Wann wirds ernst?

Malta hat ein sogenanntes „Remittance Basis System“ für Nicht-Domizilierte. Das klingt kompliziert, ist aber eigentlich genial: Du zahlst nur auf Einkommen maltesische Steuern, das du tatsächlich nach Malta transferierst.

Du bist in Malta steuerpflichtig, wenn:

• Du mehr als 183 Tage pro Jahr in Malta verbringst
• Du deinen Wohnsitz offiziell nach Malta verlegst
• Du maltesisches Einkommen erzielst (z.B. Mieteinnahmen)

Du bist NICHT maltesisch steuerpflichtig, wenn:

• Du weniger als 183 Tage in Malta verbringst
• Du deinen Hauptwohnsitz im Herkunftsland behältst
• Du kein Einkommen nach Malta transferierst

Hier ein konkretes Beispiel aus meiner Beratungspraxis: Anna aus München besitzt eine Wohnung in Valletta, die sie 3 Monate im Jahr selbst nutzt und den Rest vermietet. Die Mieteinnahmen fließen auf ihr deutsches Konto. Result: Sie ist in Deutschland steuerpflichtig, nicht in Malta.

Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Malta nutzen

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Malta ist dein bester Freund bei der Steuerplanung. Es verhindert, dass du in beiden Ländern Steuern auf dasselbe Einkommen zahlen musst.

Wichtig: Das DBA gilt nur, wenn du korrekt angemeldet bist. Schwarzaufenthalte führen zu Problemen bei beiden Finanzämtern.

Die 183-Tage-Regel und ihre Tücken

Die berühmte 183-Tage-Regel ist nicht so einfach, wie sie klingt. Malta zählt anders als Deutschland, und das kann zu bösen Überraschungen führen.

Maltas Zählweise:

• Ankunftstag zählt als ganzer Tag
• Abreisetag zählt als ganzer Tag
• Zwischenstopps über 24h zählen als Aufenthaltstag
• Technische Stopps zählen nicht

Ein Beispiel: Du fliegst am 1. März nach Malta und am 31. August zurück. Das sind nicht 5 Monate, sondern 184 Tage – und damit bist du maltesisch steuerpflichtig. Autsch.

Mein Fehler im ersten Jahr: Ich habe die Tage falsch gezählt und war plötzlich 12 Tage über der Grenze. Das Maltesische Finanzamt war nicht amused und wollte eine vollständige Steuererklärung. Seitdem führe ich eine penible Excel-Liste.

Pro-Tipp für die Aufenthaltsplanung:

• Plane bewusst Unterbrechungen ein (mindestens 7 Tage am Stück)
• Nutze die Weihnachtszeit für Deutschland-Aufenthalte
• Dokumentiere alle Flüge und Fährfahrten
• Lass dir Ein- und Ausreise stempeln (auch innerhalb der EU)

Was bedeutet das für dich? Sei strategisch bei deiner Aufenthaltsplanung. 183 Tage klingen nach viel, aber sie sind schneller erreicht, als du denkst – besonders wenn du den maltesischen Winter dem deutschen vorziehst.

Immobilienkauf Malta für Ausländer: Rechtliche Voraussetzungen

Kommen wir zum spannendsten Teil: dem Immobilienkauf. Hier trennt Malta klar zwischen EU-Bürgern und Drittstaatsangehörigen, und selbst als EU-Bürger darfst du nicht überall kaufen, was dir gefällt.

AIP (Acquisition of Immovable Property) Permit: Wann brauchst du es?

Das AIP-Permit ist Maltas Version der Ausländergrunderwerbssteuer – nur komplizierter. Ob du es brauchst, hängt von deiner Nationalität und der Art der Immobilie ab.

AIP-Permit erforderlich für:

• Alle Nicht-EU-Bürger (ohne Ausnahme)
• EU-Bürger bei Immobilien in „restricted areas“
• EU-Bürger beim Kauf von mehr als einer Immobilie
• Gewerbliche Immobilien über bestimmte Größen

AIP-Permit NICHT erforderlich für:

• EU-Bürger beim ersten Kauf in „unrestricted areas“
• Maltesische Staatsbürger
• Personen mit EU Long-term Residence Status

Die Bearbeitung dauert 6-12 Wochen und kostet zwischen 1.500€ und 3.000€ – je nach Immobilienwert. Mein Tipp: Beantrage das Permit vor der Haussuche, nicht danach. Verkäufer nehmen dich ernster, wenn du bereits die Genehmigung hast.

Restricted vs. Unrestricted Areas: Die Malta-Immobilien-Landkarte

Malta teilt sein Territorium in „restricted“ und „unrestricted“ Areas ein. Diese Einteilung stammt noch aus den 1970ern und macht aus heutiger Sicht oft keinen Sinn mehr, aber Gesetze sind in Malta wie in Stein gemeißelt.

Ich wollte ursprünglich eine Townhouse in Valletta kaufen – romantisch, historisch, authentisch. Dann habe ich erfahren, dass ich als EU-Bürgerin ein AIP-Permit brauche, die Renovierungsauflagen irrsinnig sind und ich nicht mal die Fensterfarbe ohne Genehmigung ändern darf. Am Ende wurde es ein modernes Apartment in Sliema – weniger Charme, dafür weniger Bürokratie.

Preiskontrollen und Mindestpreise: Maltas künstlicher Immobilienmarkt

Malta hat Mindestpreise für Ausländer eingeführt, um „Spekulation zu verhindern“. In der Praxis bedeutet das: Als Ausländer zahlst du automatisch mehr als Einheimische.

Aktuelle Mindestpreise für Ausländer (Stand 2024):

• Malta Hauptinsel: €275.000 für Apartments, €400.000 für Häuser
• Gozo: €220.000 für Apartments, €300.000 für Häuser
• Diese Preise werden jährlich angepasst (meist nach oben)

Praktisch heißt das: Selbst wenn du eine renovierungsbedürftige Bruchbude in Valletta für €200.000 findest, musst du mindestens €275.000 bezahlen. Die Differenz geht an den Staat – eine Art versteckte Ausländersteuer.

Es gibt aber Schlupflöcher: Wer einen maltesischen Partner hat oder seit 5 Jahren legal in Malta lebt, kann zu lokalen Preisen kaufen. Einige meiner deutschen Freunde haben deshalb zuerst geheiratet und dann gekauft. Romantisch ist anders, aber finanziell clever.

Was bedeutet das für dich? Kalkuliere die Mindestpreise in dein Budget ein und ärgere dich nicht über die Ungerechtigkeit. Das System ist unfair, aber es ist, wie es ist. Konzentriere dich darauf, trotzdem eine gute Immobilie zu finden.

Zweitwohnsitz Malta anmelden: Schritt-für-Schritt Anleitung

Jetzt wird es praktisch: Wie meldest du deinen Zweitwohnsitz korrekt an? Ich führe dich durch den gesamten Prozess – von der ersten Behörde bis zum letzten Stempel. Spoiler: Es dauert länger, als du denkst, und es läuft anders, als auf der Website steht.

Dokumente und Behördengänge: Der Malta-Bürokratie-Marathon

Die maltesischen Behörden lieben Papier. Viel Papier. Und sie mögen es, wenn du mehrmals kommst, weil beim ersten Mal immer irgendwas fehlt.

Grundausstattung für EU-Bürger:

1. EU-Reisepass oder Personalausweis (Original + 2 Kopien)
2. Nachweis über Unterkunft: Mietvertrag, Kaufvertrag oder Bestätigung vom Hotel
3. Nachweis über finanzielle Mittel: Kontoauszüge der letzten 3 Monate
4. Krankenversicherungsnachweis: EHIC oder private Versicherung
5. Arbeitsnachweis: Arbeitsvertrag, Gewerbeschein oder Rentenbescheid
6. Passfoto: 2 Stück, EU-Standard (35x45mm)

Zusätzlich für Nicht-EU-Bürger:

• Visum oder Aufenthaltserlaubnis
• Apostillierte Geburtsurkunde
• Polizeiliches Führungszeugnis (nicht älter als 6 Monate)
• Nachweis über Auslandskrankenversicherung

Mein Tipp: Lass alle Dokumente bei einem Notar beglaubigen, bevor du nach Malta kommst. Maltesische Behörden erkennen deutsche Beglaubigungen oft nicht an, und dann musst du alles zur deutschen Botschaft schleppen.

Der Behörden-Parcours: Von A wie Ausländeramt bis Z wie Zoll

Station 1: Expatriate Unit (Ausländerpolizei)

Adresse: Police Headquarters, Floriana
Öffnungszeiten: Mo-Fr 8:00-12:00 (ja, nur vier Stunden!)
Warteschlange: Plane 2-3 Stunden ein

Hier bekommst du deine „Residence Certificate“ – ein gelbes Papier, das beweist, dass du legal in Malta lebst. Ohne dieses Papier läuft in Malta gar nichts.

Station 2: Inland Revenue (Finanzamt)

Adresse: St. Calcedonius Square, Floriana
Öffnungszeiten: Mo-Fr 8:00-16:30
Warteschlange: Mittlerweile mit Terminbuchung online

Hier bekommst du deine maltesische Steuernummer. Die brauchst du für alles: Bankkonto, Mietvertrag, Kaufvertrag, Handy-Vertrag.

Station 3: Identity Malta (früher LESA)

Adresse: Various locations
Öffnungszeiten: Variiert je nach Standort
Warteschlange: Online-Terminbuchung möglich und empfohlen

Hier bekommst du deine ID-Karte – Maltas Antwort auf den deutschen Personalausweis. Mit der Karte kannst du endlich ein Bankkonto eröffnen und Verträge abschließen.

Ich erinnere mich noch an meinen ersten Besuch bei der Expatriate Unit. Ich war um 7:30 Uhr da, um pünktlich zur Öffnung der Erste zu sein. Pustekuchen. Vor mir standen bereits 40 Leute. Lesson learned: Komm früh, aber rechne trotzdem mit Wartezeit.

Bank Account und Utilities Setup: Die Henne-Ei-Problematik

Hier kommt das klassische Malta-Paradox: Für ein Bankkonto brauchst du eine Adresse. Für einen Mietvertrag brauchst du ein Bankkonto. Für den Strom brauchst du ein Bankkonto. Aber für das Bankkonto brauchst du einen Nachweis über regelmäßige Zahlungen. Welcome to Malta!

Die Lösung in 4 Schritten:

1. Temporäre Adresse organisieren: Hotel, Airbnb oder Freunde
2. Basis-Bankkonto eröffnen: Mit temporärer Adresse und EU-Ausweis
3. Permanente Unterkunft suchen: Mit Nachweis über Bankkonto
4. Adresse bei der Bank aktualisieren: Mit neuem Mietvertrag

Banken-Empfehlungen für Ausländer:

• Bank of Valletta: Traditionell, akzeptiert EU-Bürger recht unkompliziert
• HSBC Malta: International, englischsprachig, aber höhere Mindesteinlagen
• APS Bank: Lokal, günstig, aber manchmal schwierig für Ausländer

Pro-Tipp: Eröffne das Bankkonto persönlich, nicht online. Die maltesischen Banken sind oldschool und mögen face-to-face Gespräche. Zieh dich smart-casual an und bringe Geduld mit. Ein Termin beim Bank Manager dauert gerne mal 2 Stunden.

Was bedeutet das für dich? Plane mindestens 2-3 Wochen für die komplette Anmeldung ein. Und ja, du wirst mehrmals zu jeder Behörde müssen. Das ist normal, ärgere dich nicht. Malta läuft im Inseltempo.

Kosten Zweitwohnsitz Malta: Realistische Budgetplanung

Jetzt kommen wir zum Punkt, den alle unterschätzen: die Kosten. Malta wirkt klein und günstig, aber das täuscht. Ich rechne dir vor, was ein Zweitwohnsitz wirklich kostet – von den offensichtlichen Ausgaben bis zu den versteckten Kosten, die dein Budget sprengen können.

Kaufnebenkosten und laufende Kosten im Detail

Bei einer €400.000 Immobilie kommen schnell noch mal €50.000-80.000 an Nebenkosten dazu. Das vergessen viele bei der Budgetplanung.

Laufende Kosten pro Jahr:

• Gemeinschaftskosten: €1.200-3.600 (je nach Gebäude und Ausstattung)
• Grundsteuer: €200-800 (abhängig vom Wert)
• Utilities (Strom/Wasser): €800-1.500 (bei teilweiser Nutzung)
• Internet/TV: €300-600
• Wartung/Reparaturen: €1.000-3.000 (sehr variabel)

Rechne also mit etwa €4.000-8.000 laufenden Kosten pro Jahr für einen standard Zweitwohnsitz. Bei Luxus-Immobilien mit Pool, Concierge oder Meerblick wird es deutlich teurer.

Versteckte Kosten, die niemand erwähnt

Die richtig fiesen Kosten kommen oft erst nach dem Kauf. Hier meine Liste der „Überraschungen“, die mir und meinen Freunden passiert sind:

Bürokratie-Kosten:

• Apostillen und Beglaubigungen: €300-800 pro Jahr
• Übersetzungen: €50-150 pro Dokument
• Anwalt für Kleinigkeiten: €150-300 pro Beratung
• Behördengebühren: €20-100 für jeden Stempel

Immobilien-Eigenarten:

• Kein Aufzug: Renovierung im 4. Stock kostet 50% mehr
• Alte Elektrik: Komplettsanierung €8.000-15.000
• Feuchtigkeit: Laufende Schimmelbekämpfung €500-1.000/Jahr
• Klimaanlage: Installation €2.000-5.000, Strom €100-200/Monat

Die Malta-Steuer-Fallen:

• Eco-Contribution: €5.000 für Nicht-EU-Bürger (einmalig)
• Property Tax: Progressiv bis 0,8% des Immobilienwerts
• Capital Gains Tax: Bis zu 35% bei Verkauf vor 2030
• Rental Income Tax: 15% auf Mieteinnahmen

Mein schmerzhaftester versteckter Kostenpunkt: Die Klimaanlage. In der Wohnung waren zwei uralte Split-Geräte, die mehr Strom gefressen haben als ein Einfamilienhaus. Austausch: €4.500. Dafür sinkt jetzt die Stromrechnung von €180 auf €80 pro Monat.

Steuerberatung – wann sie sich lohnt und wann nicht

Eine gute Steuerberatung kann dir tausende Euro sparen – oder völlig überflüssig sein. Hier meine Entscheidungshilfe:

Steuerberater UNBEDINGT nötig bei:

• Einkommen über €75.000 pro Jahr
• Komplexen internationalen Einkünften
• Geplanten Aufenthalten über 183 Tage
• Vermietungsabsichten
• Selbstständigkeit oder Unternehmertum

Steuerberater wahrscheinlich ÜBERFLÜSSIG bei:

• Reinem Urlaubsdomizil (unter 90 Tage/Jahr)
• Einfachen Angestelltenverhältnissen
• Klaren Steuerresidenz-Verhältnissen
• Immobilie nur zur Eigennutzung

Kosten für Steuerberatung in Malta:

• Erstberatung: €200-500
• Jährliche Steuererklärung: €800-2.500
• Komplexe Steuerplanung: €2.000-10.000
• Laufende Betreuung: €300-800 pro Monat

Mein Tipp: Investiere mindestens einmal in eine professionelle Steuerberatung, auch wenn du denkst, dass du sie nicht brauchst. Allein das Wissen über die Fallen und Möglichkeiten ist das Geld wert. Danach kannst du entscheiden, ob du laufende Betreuung brauchst.

Was bedeutet das für dich? Kalkuliere realistisch und plane einen Puffer von 20-30% für unvorhergesehene Kosten ein. Malta ist teurer, als es aussieht, aber mit der richtigen Planung immer noch machbar.

Häufige Fallstricke beim Malta Zweitwohnsitz

Nach zwei Jahren Malta und unzähligen Gesprächen mit anderen Expats habe ich ein Gespür für die klassischen Fehler entwickelt. Diese Fallen lauern praktisch jedem, und manche sind richtig teuer. Hier sind die größten Stolpersteine – und wie du sie umgehst.

Timing-Fehler bei der Anmeldung: Wann wird es kritisch?

Das Timing bei der Anmeldung ist in Malta kritischer als anderswo. Zu früh oder zu spät anmelden kann beide rechtliche und steuerliche Konsequenzen haben.

Klassischer Fehler #1: Zu spät anmelden

Viele denken: „Ich kaufe erst die Immobilie, dann melde ich mich an.“ Falsch. Die Anmeldung sollte parallel zum Kaufprozess laufen, nicht danach.

Die Konsequenzen:

• Bußgelder von €500-2.000 für verspätete Anmeldung
• Probleme bei der Bankkonto-Eröffnung
• Verzögerungen bei Vertragsabschlüssen
• Steuerliche Rückfragen für nicht angemeldete Zeiträume

Klassischer Fehler #2: Falsche Kategorie wählen

Malta hat verschiedene Aufenthaltskategorien, und die falsche Wahl kann teuer werden:

Ich habe eine deutsche Bekannte, die sich aus Unwissen als „Resident“ angemeldet hat, obwohl sie nur 4 Monate im Jahr in Malta war. Result: Vollständige maltesische Steuererklärung und eine saftige Nachzahlung.

Unterschätzte Bürokratie: Der Malta-Reality-Check

Malta mag EU-Land sein, aber die Bürokratie funktioniert noch sehr italienisch-britisch. Das heißt: Viel Papier, wenig Digitalisierung, und alles dauert länger als angekündigt.

Realistische Zeitplanung für wichtige Schritte:

• Residence Certificate: 2-4 Wochen (nicht die versprochenen „few days“)
• ID-Karte: 6-10 Wochen (auch wenn online „4-6 weeks“ steht)
• Bankkonto: 2-6 Wochen (abhängig von deiner Nationalität)
• AIP-Permit: 8-16 Wochen (offiziell „6-8 weeks“)
• Steuernummer: 1-3 Wochen (meist am schnellsten)

Die größten Bürokratie-Fallen:

• Dokumente verfallen: Viele Nachweise sind nur 3-6 Monate gültig
• Behörden schließen früh: Expatriate Unit nur bis 12:00 Uhr
• Feiertage werden nicht kommuniziert: Malta hat 14 gesetzliche Feiertage
• Online-Systeme sind oft offline: Plane immer einen Plan B

Mein schlimmster Bürokratie-Tag: Ich bin um 7:00 Uhr zur Expatriate Unit, habe 3 Stunden gewartet, nur um zu erfahren, dass mein Kontoauszug einen Tag zu alt war. Am nächsten Tag war dann St. Paul’s Shipwreck (Feiertag, den ich nicht kannte), und die Behörde war zu.

Rechtliche Risiken bei Vermietung: Was deutsche Eigentümer übersehen

Viele kaufen eine Malta-Immobilie mit dem Plan, sie zu vermieten, wenn sie nicht da sind. Gute Idee, aber rechtlich komplizierter als gedacht.

Vermietungsarten und ihre Vorschriften:

• Langzeitmiete (12+ Monate): Einfach, aber Mieterschutz sehr stark
• Kurzzeitmiete (1-11 Monate): Kompliziert, spezielle Genehmigungen nötig
• Airbnb/Urlaubsvermietung: Nur mit STR-Lizenz legal
• Möblierte Vermietung: Zusätzliche Auflagen und Steuern

Die STR (Short-Term Rental) Lizenz:

Ohne diese Lizenz ist Ferienvermietung illegal – mit Strafen bis zu €50.000. Die Lizenz kostet €500-1.500 und hat strenge Auflagen:

• Mindestabstand zu Schulen und Kirchen
• Maximale Anzahl Gäste (oft nur 4-6 Personen)
• Lärmschutz-Auflagen (besonders in Valletta)
• Brandschutz und Notausgänge
• Registrierung aller Gäste bei der Polizei

Steuerliche Fallen bei Vermietung:

• Rental Income Tax: 15% auf alle Mieteinnahmen
• VAT-Pflicht: Ab €35.000 Jahresumsatz
• Social Security: Bei gewerblicher Vermietung
• Capital Gains: Verkauf wird teurer durch Vermietungshistorie

Ein deutscher Bekannter hat seine Sliema-Wohnung zwei Jahre lang ohne STR-Lizenz über Airbnb vermietet. Ertrag: etwa €15.000. Strafe: €25.000 plus Nachzahlung der Steuern. Seine Lektion: Compliance ist teurer als du denkst, aber Nicht-Compliance ist noch teurer.

Mein Rat für Vermietungs-Interessierte:

1. Prüfe VOR dem Kauf, ob Vermietung im Gebäude erlaubt ist
2. Kalkuliere alle Lizenz- und Steuerkosten ein
3. Plane 2-3 Monate für die Lizenzierung
4. Nutze einen lokalen Property Manager (kostet 15-25%, spart aber Nerven)

Was bedeutet das für dich? Malta verzeiht keine Unwissenheit, besonders nicht bei Steuern und Vermietung. Informiere dich gründlich, bevor du Entscheidungen triffst, und scheue nicht die Kosten für professionelle Beratung. Ein teurer Fehler kostet mehr als zehn Beratungsstunden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als EU-Bürger ohne Weiteres eine Immobilie in Malta kaufen?

Ja, aber mit Einschränkungen. Als EU-Bürger kannst du in „unrestricted areas“ frei kaufen, brauchst aber für „restricted areas“ (z.B. Valletta, Gozo) ein AIP-Permit. Außerdem gelten Mindestpreise: €275.000 für Apartments, €400.000 für Häuser auf der Hauptinsel.

Wann bin ich in Malta steuerpflichtig?

Du bist maltesisch steuerpflichtig, wenn du mehr als 183 Tage pro Jahr in Malta verbringst oder deinen Lebensmittelpunkt hierher verlegst. Dabei zählen auch Ankunfts- und Abreisetage als volle Tage. Bei korrekter Planung kannst du als Non-Domiciled nur auf nach Malta transferiertes Einkommen Steuern zahlen.

Brauche ich als Deutscher eine Aufenthaltserlaubnis für Malta?

Nein, als EU-Bürger brauchst du keine Aufenthaltserlaubnis. Für Aufenthalte über 90 Tage musst du dich aber bei der Expatriate Unit registrieren und erhältst eine Residence Certificate. Diese Anmeldung ist verpflichtend und kostenlos.

Darf ich meine Malta-Immobilie über Airbnb vermieten?

Nur mit einer STR (Short-Term Rental) Lizenz, die €500-1.500 kostet und strenge Auflagen hat. Ohne Lizenz drohen Strafen bis €50.000. Zusätzlich musst du 15% Rental Income Tax zahlen und ab €35.000 Jahresumsatz VAT anmelden.

Wie lange dauert der komplette Anmeldeprozess in Malta?

Plane mindestens 6-10 Wochen für alle Formalitäten ein. Die Residence Certificate dauert 2-4 Wochen, die ID-Karte 6-10 Wochen, und ein Bankkonto 2-6 Wochen. Malta läuft im Inseltempo, und oft fehlen beim ersten Behördengang Dokumente.

Was kostet ein Zweitwohnsitz in Malta wirklich?

Neben dem Kaufpreis kommen 6-12% Nebenkosten dazu (Stamp Duty, Notar, Anwalt). Laufende Kosten: €4.000-8.000 pro Jahr für Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Utilities und Instandhaltung. Plane zusätzlich einen Puffer für versteckte Kosten wie Renovierungen oder Bürokratie-Gebühren.

Kann ich meine deutsche Krankenversicherung in Malta nutzen?

Mit der europäischen Krankenversicherungskarte (EHIC) kannst du Notfallbehandlungen in Anspruch nehmen. Für längere Aufenthalte oder als Resident brauchst du entweder eine private Auslandskrankenversicherung oder musst dich im maltesischen Gesundheitssystem anmelden.

Welche Banken sind für Deutsche in Malta am besten?

Bank of Valletta ist traditionell am deutschenfreundlichsten, HSBC Malta ist international und englischsprachig (aber teurer), APS Bank ist günstig aber manchmal schwierig für Ausländer. Für die Kontoeröffnung brauchst du Residence Certificate, Steuernummer und Nachweis über regelmäßiges Einkommen.

Lohnt sich ein Steuerberater für Malta?

Bei Einkommen über €75.000, geplanten Aufenthalten über 183 Tagen oder Vermietungsabsichten definitiv ja. Eine Erstberatung kostet €200-500 und kann tausende Euro Steuern sparen. Für reine Urlaubsdomizile unter 90 Tagen meist überflüssig.

Was passiert bei einem Brexit-ähnlichen Szenario?

Malta ist EU-Mitglied seit 2004 und Eurozone seit 2008. Ein Austritt ist extrem unwahrscheinlich, da die Wirtschaft stark von EU-Vorteilen profitiert. Bestehende Eigentumsrechte würden auch im hypothetischen Fall durch bilaterale Abkommen geschützt, wie bei anderen EU-Austritten üblich.