Ferienvermietung in Malta: So bekommst du deine Airbnb-Lizenz als internationaler Vermieter

Malta Vacation Rental Lizenz: Was du wissen musst, bevor du anfängst

Seit 2016 braucht jeder, der in Malta kurzfristig vermietet, eine offizielle Lizenz. Das betrifft Airbnb, Booking.com, VRBO und alle anderen Plattformen. Klingt nervig? Ist es auch. Aber die Alternative – Strafen bis zu 23.000 Euro – ist deutlich nerviger.

Warum überhaupt eine Lizenz für Ferienvermietung in Malta?

Malta will den Tourismusmarkt kontrollieren und sicherstellen, dass Ferienwohnungen bestimmte Standards erfüllen. Das Tourism Industry Act von 2002, überarbeitet 2016, regelt alles von der Brandschutzausrüstung bis zur Haftpflichtversicherung. Als Tourist freust du dich über saubere, sichere Unterkünfte – als Vermieter bedeutet das Papierkram.

Die Malta Tourism Authority (MTA) kontrolliert nicht nur auf Verdacht. Sie hat Zugriff auf alle Online-Plattformen und kann dich problemlos identifizieren. Ich kenne Vermieter, die dachten, sie bleiben unentdeckt – haben sich getäuscht.

Wer braucht eine Malta Kurzeitmiete Lizenz?

Die Regel ist simpel: Jede Vermietung unter 4 Monaten gilt als touristische Nutzung. Das betrifft:

• Airbnb-Gastgeber: Egal ob einzelne Zimmer oder ganze Wohnungen
• Booking.com-Anbieter: Alle Apartments und Ferienhäuser
• Private Vermieter: Auch ohne Plattform, wenn du touristisch vermietest
• Property Management Firmen: Die für Eigentümer verwalten

Ausnahme: Langzeitmieten über 4 Monate. Aber Vorsicht – auch hier gibt es Fallstricke. Wechseln deine Mieter alle paar Monate, stuft Malta das als touristische Nutzung ein.

Die verschiedenen Lizenztypen im Überblick

Malta unterscheidet zwischen verschiedenen Kategorien:

Die meisten internationalen Vermieter brauchen die Self-Catering Accommodation Lizenz. Sie ist am flexibelsten und deckt typische Airbnb-Situationen ab.

Was bedeutet das für dich? Bestimme erst deinen Lizenztyp, bevor du den Antrag stellst. Ein nachträglicher Wechsel kostet Zeit und Nerven.

Schritt-für-Schritt: So beantragst du deine Airbnb Malta Genehmigung

Der Antragsprozess dauert offiziell 3-4 Wochen. In der Realität solltest du 2-3 Monate einplanen. Warum? Weil irgendetwas immer fehlt, Malta-typisch eben.

Vorbereitung: Diese Dokumente brauchst du

Ich sammle alle Dokumente zuerst, bevor ich auch nur einen Fuß in die MTA-Büros in Valletta setze. Das spart dir frustrierende Extratermine:

1. Eigentumsnachweis: Kaufvertrag oder Mietvertrag (mit Vermietungserlaubnis)
2. Bauplan der Immobilie: Vom Architekten oder der Planning Authority
3. Compliance-Zertifikat: Bestätigt, dass das Gebäude den Bauplänen entspricht
4. Haftpflichtversicherung: Mindestens €130.000 für Self-Catering
5. Fire Safety Risk Assessment: Von einem zertifizierten Experten
6. Health and Safety Declaration: Eigenverantwortliche Bestätigung der Standards
7. Personalausweis/Reisepass: Für EU-Bürger reicht der Ausweis

Der Knackpunkt sind meist die Baupläne. Viele Eigentümer haben sie nie erhalten oder verloren. Nachbestellungen bei der Planning Authority dauern 4-6 Wochen und kosten €25-50.

Insider-Tipp: Das Fire Safety Assessment kostet €300-500, aber ohne geht nichts. Ich empfehle Malta Fire Safety Consultants – die kennen genau, was die MTA sehen will.

Der Antragsprozess bei der Malta Tourism Authority

Die MTA hat ihre Büros in Valletta, Auberge d’Italie. Öffnungszeiten: Montag bis Freitag, 8:00-15:30 Uhr. Aber Achtung – an maltesischen Feiertagen ist zu, und davon gibt es mehr, als du denkst.

Der Ablauf in drei Schritten:

1. Antragsabgabe: Alle Dokumente plus Antragsformular (online verfügbar)
2. Zahlung der Lizenzgebühr: Je nach Kategorie €600-2.500
3. Wartezeit und Inspektion: Die MTA prüft deine Unterlagen und besucht die Immobilie

Du kannst den Antrag auch online über das Business First Portal stellen. Das ist theoretisch schneller, praktisch funktioniert das System aber oft nicht. Ich gehe lieber persönlich hin – dann kann ich Rückfragen sofort klären.

Inspektionen und Auflagen: Darauf musst du dich einstellen

Die MTA-Inspektion ist gründlicher, als du denkst. Die Prüfer checken nicht nur, ob die Rauchmelder hängen, sondern messen Raumgrößen, prüfen Wassertemperatur und kontrollieren Fluchtwege.

Typische Stolpersteine bei der Inspektion:

• Mindestgröße: Schlafzimmer müssen mindestens 8 m² haben
• Fenster: Jeder Raum braucht natürliches Licht (Velux-Fenster reichen)
• Küchenausstattung: Kühlschrank, Herd mit Ofen, Mikrowelle und komplettes Geschirr
• Brandschutz: Rauchmelder in jedem Raum, Feuerlöscher, Löschdecke
• Erste Hilfe: Vollständig ausgestatteter Erste-Hilfe-Kasten

Fällt deine Immobilie durch, hast du 30 Tage Zeit für Nachbesserungen. Eine zweite Inspektion kostet zusätzlich €50.

Was bedeutet das für dich? Plane Inspektionskosten und mögliche Nachbesserungen ein. Budgetiere mindestens €500-1.000 für unvorhergesehene Ausgaben.

Malta Tourismuslizenz Kosten: Was du wirklich bezahlst

Die offiziellen Gebühren sind nur die Spitze des Eisbergs. Ich zeige dir die wahren Kosten – damit du nicht plötzlich vor einem Schuldenberg stehst.

Offizielle Gebühren und versteckte Kosten

Die Lizenzgebühren staffeln sich nach Immobilientyp und -größe:

Dazu kommen die versteckten Kosten, die niemand erwähnt:

• Fire Safety Assessment: €300-500
• Haftpflichtversicherung: €200-400/Jahr
• Compliance Certificate: €150-300 (falls nötig)
• Nachbesserungen nach Inspektion: €200-800
• Anwalt/Berater: €500-1.500 (für komplexe Fälle)

Realistische Gesamtkosten für eine typische 2-Zimmer-Wohnung: €1.500-2.500 im ersten Jahr.

Laufende Kosten und Erneuerung

Die Lizenz gilt zwei Jahre, dann musst du erneuern. Die Erneuerungsgebühr entspricht der ursprünglichen Lizenzgebühr – keine Ermäßigung für Bestandskunden.

Laufende jährliche Kosten:

• Versicherung: €200-400
• Tourismussteuer-Abführung: €0,50-5,00 pro Nacht (je nach Saison)
• Compliance-Updates: €100-300 (bei Gesetzesänderungen)
• Wartung und Sicherheit: €200-500

Die Tourismussteuer sammelst du von deinen Gästen und führst sie quartalsweise an die Regierung ab. Vergisst du das, drohen Bußgelder ab €500.

Steuerliche Aspekte für internationale Vermieter

Als internationaler Vermieter zahlst du in Malta Einkommensteuer auf deine Mieteinnahmen. Der Steuersatz liegt zwischen 15% und 35%, abhängig von deinem Gesamteinkommen.

Wichtige Steueraspekte:

• Steuerpflicht ab dem ersten Euro: Auch kleine Einnahmen sind meldepflichtig
• Doppelbesteuerungsabkommen: Verhindert meist doppelte Besteuerung in Deutschland/Österreich/Schweiz
• Abzugsfähige Kosten: Lizenzgebühren, Reparaturen, Management-Gebühren
• VAT-Pflicht: Ab €35.000 Jahresumsatz musst du 18% Mehrwertsteuer zahlen

Praxis-Tipp: Hol dir einen maltesischen Steuerberater. Die Erstberatung kostet €200-300, kann dir aber Tausende sparen. Ich empfehle Grant Thornton Malta für internationale Fälle.

Was bedeutet das für dich? Kalkuliere nicht nur mit der Lizenzgebühr, sondern mit den Gesamtkosten. Plane mindestens €2.000-3.000 für den Start ein.

Häufige Probleme und wie du sie vermeidest

Nach zwei Jahren Malta-Erfahrung und Gesprächen mit dutzenden Vermietern kenne ich die typischen Fallen. Die meisten sind vermeidbar – wenn du weißt, worauf du achten musst.

Typische Fallstricke im Genehmigungsverfahren

Der häufigste Fehler: Unvollständige Dokumente. Die MTA ist pingelig, aber konsequent. Fehlt ein Stempel oder eine Unterschrift, startet der Prozess von vorn.

Die Top 5 Stolpersteine:

1. Veraltete Baupläne: Wurden Wände versetzt oder Räume umgebaut? Dann brauchst du aktualisierte Pläne
2. Falsche Versicherungssumme: Self-Catering braucht mindestens €130.000, Guesthouses €260.000
3. Fehlende Vermietungserlaubnis: Mietst du die Immobilie? Dein Vermieter muss schriftlich zustimmen
4. Unzureichender Brandschutz: Rauchmelder reichen nicht – du brauchst auch Feuerlöscher und Löschdecke
5. Ignorierte Lärmschutzbestimmungen: Besonders in Wohngebieten gibt es strenge Auflagen

Ein Vermieter aus Deutschland erzählte mir: Seine Lizenz wurde abgelehnt, weil der Architekt vergessen hatte, das Badezimmerfenster in den Bauplänen einzutragen. Kostenpunkt für die Plankorrektur: €800 und sechs Wochen Verzögerung.

Was passiert bei Verstößen?

Malta kontrolliert regelmäßig und gnadenlos. Die Tourism Compliance Unit kann jederzeit unangemeldet bei dir klingeln. Betreibst du ohne Lizenz, wird teuer:

• Erste Verwarnung: €2.300 Bußgeld
• Wiederholungsfall: €4.600 bis €23.000
• Gewerbliche Verstöße: Bis zu €46.000 plus Schließung
• Steuerliche Nachzahlungen: Auf alle nicht gemeldeten Einnahmen

Besonders schmerzhaft: Malta kann rückwirkend bis zu fünf Jahre nachfassen. Ein britischer Investor musste 2023 rückwirkend €18.000 Steuern plus Zinsen zahlen – für Airbnb-Einnahmen aus 2018-2022.

Alternative: Property Management Unternehmen

Ist dir der ganze Aufwand zu viel? Dann überleg dir ein Property Management Unternehmen. Die haben oft Sammellizenz und kümmern sich um alles – gegen 15-25% deiner Einnahmen.

Vorteile:

• Keine eigene Lizenz nötig
• Professionelle Vermarktung
• 24/7 Gästebetreuung
• Reinigung und Wartung

Nachteile:

• Deutlich weniger Gewinn
• Weniger Kontrolle über deine Immobilie
• Abhängigkeit vom Management-Unternehmen

Seriöse Anbieter in Malta: The Malta Property Company, Chris Borda Properties, QuickLets. Aber Vorsicht – prüf vorher, ob sie wirklich lizenziert sind.

Was bedeutet das für dich? Entscheide bewusst: Eigenregie mit mehr Aufwand und Gewinn, oder Management-Service mit weniger Stress und Rendite.

Lohnt sich Ferienvermietung in Malta überhaupt?

Die Gretchenfrage: Nach Lizenzkosten, Steuern und Aufwand – bleibt genug übrig? Ich rechne dir vor, was realistisch drin ist.

Renditeberechnung und Marktanalyse

Maltas Ferienvermietungsmarkt boomt, aber die Konkurrenz auch. Ende 2023 gab es über 8.500 lizenzierte Kurzzeitunterkünfte – 15% mehr als 2022.

Realistische Zahlen für eine 2-Zimmer-Wohnung in St. Julian’s:

Jährlicher Bruttoumsatz: €26.000-28.000

Davon gehen ab:

• Lizenz und Steuern: €3.500-4.500 (15-20%)
• Reinigung und Betrieb: €3.000-4.000 (12-15%)
• Vermarkting (Airbnb etc.): €2.500-3.000 (10-12%)
• Wartung und Reparaturen: €1.500-2.500 (6-10%)

Nettoumsatz: €15.000-18.000 (ca. 60-65% vom Brutto)

Konkurrenz und Auslastung

Malta ist klein – 316 km² – aber die Angebotsdichte ist hoch. In beliebten Gebieten wie Sliema, St. Julian’s oder Valletta konkurrierst du mit hunderten anderen Vermietern.

Erfolgsfaktoren für hohe Auslastung:

• Top-Lage: Zu Fuß zu Restaurants, Stränden oder Sehenswürdigkeiten
• Moderne Ausstattung: Klimaanlage ist Pflicht, WLAN-Speed mindestens 50 Mbit/s
• Professionelle Fotos: Investier €300-500 in einen Fotografen
• Flexibles Pricing: Nutze Tools wie PriceLabs für dynamische Preisanpassung
• Schnelle Kommunikation: Antworte binnen 2 Stunden auf Anfragen

Weniger erfolgreiche Lagen: Industriegebiete, weit vom Meer entfernt oder schlecht ans Busnetz angebunden. Malta ohne Auto ist schwierig – deine Gäste danken dir für zentrale Lagen.

Zukunftsaussichten des Malta Vacation Rental Markts

Malta plant weitere Regulierungen für den Ferienvermietungsmarkt. 2024 wurden bereits strengere Lärmschutzbestimmungen eingeführt, 2025 kommen voraussichtlich Kapazitätsobergrenzen für beliebte Gebiete.

Positive Trends:

• Steigende Touristenzahlen: 2024 erstmals über 3 Millionen Besucher
• Längere Aufenthalte: Workation-Trend bringt 2-4 Wochen Buchungen
• Ganzjahressaison: Milde Winter ziehen Langzeiturlauber an

Risiken:

• Überregulierung: Weitere Beschränkungen möglich
• Hohe Konkurrenz: Markt zunehmend gesättigt
• Steigende Kosten: Lizenzgebühren und Steuern könnten steigen

Mein Fazit: Ferienvermietung in Malta lohnt sich noch, aber nur mit professionellem Ansatz und realistischen Erwartungen. 15-20% Rendite sind machbar, aber nicht automatisch.

Was bedeutet das für dich? Rechne konservativ, investiere in Qualität und bleib flexibel. Malta belohnt professionelle Vermieter, bestraft aber Dilettanten gnadenlos.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Deutscher/Österreicher/Schweizer in Malta eine Ferienvermietungslizenz beantragen?

Ja, als EU-Bürger hast du die gleichen Rechte wie Malteser. Du brauchst keine Aufenthaltsgenehmigung oder Arbeitsgenehmigung. Schweizer müssen als Nicht-EU-Bürger eventuell zusätzliche Unterlagen vorlegen, aber grundsätzlich ist es möglich.

Wie lange dauert der Lizenzantrag wirklich?

Offiziell 3-4 Wochen, praktisch 2-3 Monate. Häufige Verzögerungen entstehen durch unvollständige Unterlagen, Nachfragen der MTA oder Inspektionstermine. Plane mindestens 10-12 Wochen von Antragstellung bis Lizenzerteilung.

Was passiert, wenn ich ohne Lizenz vermiete und erwischt werde?

Beim ersten Verstoß drohen €2.300 Bußgeld plus Schließung der Unterkunft. Bei Wiederholung steigen die Strafen auf bis zu €23.000. Zusätzlich können Steuer-Nachzahlungen auf alle nicht gemeldeten Einnahmen fällig werden.

Muss ich in Malta Steuern zahlen, wenn ich in Deutschland wohne?

Ja, Mieteinnahmen in Malta sind dort steuerpflichtig. Dank Doppelbesteuerungsabkommen kannst du die maltesischen Steuern meist in Deutschland anrechnen lassen. Ein Steuerberater hilft bei der optimalen Gestaltung.

Kann ich die Lizenz online beantragen oder muss ich nach Malta?

Theoretisch geht beides, aber ich empfehle den persönlichen Besuch in Valletta. Das Online-Portal funktioniert oft nicht zuverlässig, und bei Rückfragen sparst du Zeit, wenn du direkt vor Ort bist.

Welche Versicherung brauche ich für die Ferienvermietung?

Mindestens eine Haftpflichtversicherung über €130.000 für Self-Catering Unterkünfte. Empfehlenswert sind auch Hausrat-, Glas- und Rechtsschutzversicherung. Maltesische Versicherer wie APS Bank oder GasanMamo bieten Spezialtarife.

Lohnt sich ein Property Management Unternehmen?

Das hängt von deiner Situation ab. Wohnst du weit weg oder hast keine Zeit für die Verwaltung, können die 15-25% Provision sinnvoll sein. Bei hochwertigen Immobilien und guter Auslastung verdienst du selbst verwaltet deutlich mehr.

Wie oft wird die Lizenz kontrolliert?

Die Malta Tourism Authority führt stichprobenartige und anlassbezogene Kontrollen durch. Bei Beschwerden von Gästen oder Nachbarn wird schnell kontrolliert. Lizenzierte Unterkünfte werden seltener geprüft als unlizenzierte.

Was kostet eine Ferienvermietungslizenz in Malta insgesamt?

Für eine typische 2-Zimmer-Wohnung rechne mit €1.500-2.500 im ersten Jahr. Das umfasst Lizenzgebühr (€600-700), Fire Safety Assessment (€300-500), Versicherung (€200-400) und weitere Nebenkosten.

Kann ich meine deutsche/österreichische Immobilienerfahrung in Malta nutzen?

Grundsätzlich ja, aber Malta hat eigene Gesetze und Gepflogenheiten. Die EU-Mitgliedschaft hilft bei den Grundlagen, aber lokale Eigenarten wie Bauvorschriften oder Steuerregeln sind anders. Ein lokaler Berater spart Zeit und Geld.