Mietrecht in Malta verstehen: Ihre Rechte als internationaler Mieter

Malta Mietrecht 2025: Was du als internationaler Mieter wissen musst

Das maltesische Mietrecht basiert hauptsächlich auf dem Residential Tenancies Act von 2020 – einem relativ neuen Gesetz, das endlich für Klarheit im Dschungel der Mieterrechte sorgt. Davor war Malta rechtlich gesehen ein bisschen wie der Wilde Westen für Vermieter. Seit 2020 hat sich das geändert.

Der Residential Tenancies Act – dein rechtlicher Schutzschild

Der Residential Tenancies Act (RTA) ist dein rechtlicher Schutzschild als Mieter in Malta. Dieses Gesetz gilt für alle Wohnmietverträge, die nach dem 1. Januar 2020 abgeschlossen wurden – egal ob du aus Deutschland, Italien oder sonst woher kommst.

Was der RTA für dich bedeutet:

• Schriftliche Mietverträge sind Pflicht (keine mündlichen Vereinbarungen mehr)
• Kautionshöhe ist gesetzlich begrenzt
• Mieterhöhungen sind strikt reguliert
• Kündigungsfristen sind klar definiert
• Beschwerdemechanismus bei der Regierung

Das Gesetz gilt übrigens nicht für Kurzzeitmieten unter vier Monaten. Falls du also nur für zwei Monate kommst, landest du rechtlich in einer Grauzone. Airbnb-Arrangements fallen auch nicht darunter.

Unterschiede zwischen maltesischem und deutschem/europäischem Mietrecht

Hier wird es interessant. Das maltesische Mietrecht ist in manchen Punkten mieterfreundlicher als das deutsche, in anderen weniger. Lass mich dir die wichtigsten Unterschiede zeigen:

Der größte Unterschied? Malta kennt keinen vergleichbaren Kündigungsschutz wie Deutschland. Dein Vermieter kann dir – mit korrekter Frist – ohne besonderen Grund kündigen. Das macht dich flexibler, aber auch verletzlicher.

Insider-Tipp: Viele Vermieter in Malta kennen ihre eigenen Rechte und Pflichten nicht genau. Ich habe schon erlebt, dass Vermieter illegale Klauseln in Verträge schreiben, einfach weil sie das maltesische Mietrecht nicht richtig verstehen. Dein Wissen ist dein Schutz.

Mietvertrag Malta: Deine Rechte und Pflichten im Detail

Ein Mietvertrag in Malta ist kein Wunschkonzert für Vermieter. Es gibt klare Regeln, was rein darf und was nicht. Ich habe in zwei Jahren sieben verschiedene Mietverträge gesehen – von professionell bis haarsträubend. Hier lernst du, die Spreu vom Weizen zu trennen.

Welche Vertragsklauseln sind legal – und welche nicht?

Diese Klauseln sind in Malta legal und üblich:

• Kaution bis zu zwei Monatsmieten
• Verbot von Haustieren (muss explizit erwähnt werden)
• Besichtigungsrecht mit 24h Vorlauf
• Übernahme der Utility Bills (Strom, Wasser, Internet)
• Kündigungsfristen von einem Monat

Diese Klauseln sind illegal und unwirksam:

• Kautionshöhe über zwei Monatsmieten
• Mieterhöhungen über 5% pro Jahr
• Kündigung ohne Einhaltung der Mindestfrist
• Verbot von angemeldeten Besuchern
• Übertragung der Grundsteuer auf Mieter

Ein maltesischer Anwalt erzählte mir mal: „50% der Mietverträge, die ich sehe, enthalten mindestens eine illegale Klausel.“ Falls dir etwas komisch vorkommt, lass es prüfen.

Sprache des Vertrags: Englisch, Maltesisch oder beides?

Hier hast du Glück: In Malta kannst du darauf bestehen, dass dein Mietvertrag auf Englisch verfasst wird. Maltesisch und Englisch sind beide Amtssprachen, du musst also keinen maltesischen Text unterschreiben, den du nicht verstehst.

Trotzdem wichtig zu wissen:

• Offizielle Formulare sind oft zweisprachig
• Bei Rechtsstreitigkeiten gilt die maltesische Version
• Lass dir unklare Begriffe übersetzen
• Google Translate hilft, ist aber nicht juristisch verbindlich

Ich unterschreibe grundsätzlich nur Verträge, die ich zu 100% verstehe. Das hat mir schon zweimal Ärger erspart – einmal wegen einer Klausel über „joint and several liability“ (Gesamtschuldnerschaft), die bei WG-Verträgen übel werden kann.

Praxis-Tipp: Bestehe auf einem englischen Vertrag. Falls der Vermieter nur maltesische Verträge hat, ist das oft ein Zeichen für mangelnde Professionalität. Professionelle Vermieter haben standardmäßig englische Vorlagen.

Kaution und Nebenkostenabrechnung: So schützt du dich vor Abzocke

Die Kaution – das liebe Geld, das du wahrscheinlich nie wieder siehst, oder? So muss es nicht sein. Mit dem richtigen Wissen holst du deine Kohle zurück. Ich habe von fünf Kautionen vier vollständig zurückbekommen. Hier ist mein System.

Höhe der Kaution nach maltesischem Recht

Das maltesische Recht begrenzt die Kaution auf maximal zwei Monatsmieten. Das ist weniger als in Deutschland und fair, wenn man bedenkt, dass die Mieten in Malta ordentlich gestiegen sind.

Zusätzlich üblich, aber nicht verpflichtend:

• Erste Monatsmiete im Voraus
• Letzte Monatsmiete als zusätzliche Sicherheit
• Utility-Deposit (€100-300 für Nebenkosten)

Falls ein Vermieter mehr als zwei Monatsmieten als Kaution verlangt, ist das illegal. Du kannst das verweigern und hast das Recht auf deiner Seite.

Kaution zurückfordern – Schritt-für-Schritt Anleitung

Die Kautionsrückgabe ist in Malta zeitlich nicht gesetzlich geregelt – ein Schwachpunkt des RTA. Die meisten Vermieter zahlen innerhalb von 30 Tagen zurück, manche lassen sich länger Zeit. Hier mein erprobtes Vorgehen:

Schritt 1: Dokumentation bei Einzug (Tag 1)

• Fotos von jedem Raum aus verschiedenen Winkeln
• Schäden, Kratzer, Flecken schriftlich festhalten
• Vermieter unterschreiben lassen oder per E-Mail bestätigen
• Zählerstände für Strom/Wasser notieren

Schritt 2: Übergabe bei Auszug

• Wohnung professionell reinigen lassen (€60-120)
• Kleine Schäden selbst reparieren (Bohrlöcher, Kratzer)
• Gemeinsame Abnahme mit Vermieter vereinbaren
• Neue Fotos machen und mit Einzugsfotos vergleichen

Schritt 3: Nachfassen bei Verzögerung

• Nach 30 Tagen höflich per E-Mail nachfragen
• Nach 60 Tagen schriftliche Frist setzen (14 Tage)
• Bei weiterer Verweigerung: Malta Competition and Consumer Affairs Authority kontaktieren

Echter Fall aus meiner Erfahrung: Mein Vermieter in Gzira wollte €300 von der Kaution für „general wear and tear“ abziehen. Ich habe ihm meine Einzugsfotos geschickt und das entsprechende Gesetz zitiert – normale Abnutzung geht nicht zu Lasten des Mieters. Er hat die volle Kaution zurückgezahlt.

Mieterhöhung Malta: Wann darf der Vermieter mehr verlangen?

Mieterhöhungen in Malta sind strenger reguliert, als viele Vermieter denken. Das RTA setzt klare Grenzen – trotzdem versuchen es manche Vermieter mit illegalen Erhöhungen. Ich zeige dir, wann du „Nein“ sagen kannst und solltest.

Gesetzliche Grenzen für Mietanpassungen

Das maltesische Recht erlaubt Mieterhöhungen von maximal 5% pro Jahr. Diese Regel gilt ab dem zweiten Jahr deines Mietvertrags – im ersten Jahr ist die Miete fix.

Die 5%-Regel im Detail:

• Berechnung basiert auf der aktuellen Jahresmiete
• Nur einmal pro Jahr möglich
• Mindestens 3 Monate Vorlauf erforderlich
• Schriftliche Mitteilung ist Pflicht
• Gilt auch bei Vertragsverlängerung

Vorsicht bei Neuvermietungen: Die 5%-Regel gilt nur für bestehende Mietverträge. Bei einer Neuvermietung kann der Vermieter den Preis frei festsetzen – ein Grund mehr, langfristige Verträge zu bevorzugen.

Deine Widerspruchsrechte als Mieter

Falls dein Vermieter versucht, die Miete um mehr als 5% zu erhöhen oder die Fristen nicht einhält, kannst du widersprechen. Das maltesische Recht steht auf deiner Seite.

Dein Vorgehen bei illegalen Mieterhöhungen:

1. Schriftlich widersprechen: E-Mail mit Verweis auf den Residential Tenancies Act
2. Frist setzen: 14 Tage Zeit für Rücknahme der Erhöhung
3. Alte Miete weiterzahlen: Du zahlst nur die legale Miete
4. Behörden einschalten: Malta Competition and Consumer Affairs Authority informieren
5. Rechtsbeistand: Bei hartnäckigen Fällen Anwalt konsultieren

Ich hatte mal einen Vermieter in Msida, der die Miete um 15% erhöhen wollte – „wegen der Inflation und steigenden Preise“. Nach meinem Widerspruch mit Gesetzestext hat er kleinbeigegeben und sich auf die legalen 5% beschränkt.

Wichtiger Hinweis: Manche Vermieter versuchen, Mieterhöhungen als „zusätzliche Gebühren“ zu verpacken – etwa für „Maintenance Fee“ oder „Service Charge“. Das ist illegal, wenn es nicht im ursprünglichen Vertrag stand. Lass dich nicht verarschen.

Kündigung und Kündigungsschutz in Malta

Kündigung in Malta ist deutlich einfacher als in Deutschland – für beide Seiten. Das macht dich flexibler, aber auch verletzlicher. Ich erkläre dir, welche Fristen gelten und wann eine Kündigung rechtens ist.

Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Das maltesische Mietrecht kennt einheitliche Kündigungsfristen: ein Monat für alle Beteiligten. Egal ob du als Mieter kündigst oder dein Vermieter dir kündigt – die Frist ist dieselbe.

Die Ein-Monats-Regel:

• Kündigung muss schriftlich erfolgen
• Frist beginnt mit Zugang der Kündigung
• Kündigung zum Monatsende ist üblich, aber nicht zwingend
• E-Mail-Kündigung ist rechtlich gültig
• Bei Vertragsbruch kann die Frist entfallen

Ein wichtiger Unterschied zu Deutschland: Dein Vermieter kann dir ohne besonderen Grund kündigen. Es gibt keinen vergleichbaren Kündigungsschutz. Das klingt erstmal schlecht, macht aber auch dich flexibler – du kannst ebenfalls jederzeit mit einem Monat Frist raus.

Außerordentliche Kündigung – wann ist sie möglich?

Fristlose Kündigungen sind in Malta möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft. Sowohl du als Mieter als auch dein Vermieter könnt außerordentlich kündigen – aber nur bei schwerem Vertragsbruch.

Gründe für fristlose Kündigung durch den Vermieter:

• Mietschulden über 14 Tage nach Mahnung
• Gewerbliche Nutzung bei Wohnungsmietvertrag
• Schwere Sachbeschädigung
• Störung der Hausgemeinschaft trotz Abmahnung
• Untervermietung ohne Erlaubnis

Gründe für fristlose Kündigung durch dich als Mieter:

• Unbehebbare Gesundheitsgefährdung
• Verweigerung notwendiger Reparaturen
• Belästigung durch Vermieter
• Vertragswidrige Nutzung durch andere Mieter

Ich hatte einen Fall in Valletta, wo der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung ein undichtes Dach nicht repariert hat. Nach vier Wochen mit Eimern im Schlafzimmer habe ich fristlos gekündigt – und recht bekommen.

Rechtlicher Tipp: Bei fristloser Kündigung immer Beweise sammeln. Fotos, E-Mails, Zeugen – alles kann wichtig werden. Maltesische Gerichte entscheiden sehr faktenbasiert.

Mängel und Reparaturen: Wer zahlt was?

Wenn der Boiler streikt oder die Klimaanlage aussteigt, wird’s ernst. Wer zahlt, wer repariert, wer ist zuständig? Das maltesische Mietrecht hat dazu klare Regeln – die aber viele Vermieter gerne „vergessen“. Zeit für Klartext.

Vermieter-Pflichten bei Instandhaltung

Dein Vermieter ist für alle strukturellen und sicherheitsrelevanten Reparaturen zuständig. Das maltesische Recht ist hier eindeutig – auch wenn manche Vermieter das anders sehen.

Diese Reparaturen gehen zu Lasten des Vermieters:

• Elektrik und Wasserleitungen
• Heizung, Klimaanlage, Boiler
• Fenster, Türen, Schlösser
• Dach, Fassade, Balkone
• Sanitäranlagen (Toilette, Dusche, Waschbecken)
• Fest installierte Geräte (Herd, Kühlschrank)

Diese Kosten trägst du als Mieter:

• Schäden durch unsachgemäße Nutzung
• Kleinreparaturen unter €50 pro Fall
• Austausch von Glühbirnen und Batterien
• Verstopfte Abflüsse durch eigenes Verschulden
• Schönheitsreparaturen (nur wenn vertraglich vereinbart)

Ein maltesischer Hausverwalter erklärte mir mal: „Viele ausländische Mieter zahlen Reparaturen selbst, weil sie ihre Rechte nicht kennen. Das ist für Vermieter natürlich bequem.“

Mietminderung bei schwerwiegenden Mängeln

Wenn dein Vermieter notwendige Reparaturen verweigert oder verschleppt, kannst du die Miete mindern. Das maltesische Recht erkennt das Prinzip der proportionalen Mietminderung an – allerdings ohne feste Prozentsätze wie in Deutschland.

Vorgehen bei Mietminderung:

1. Schriftliche Mängelanzeige: E-Mail mit genauer Beschreibung und Fotos
2. Angemessene Frist setzen: 7-14 Tage je nach Dringlichkeit
3. Minderung ankündigen: Schriftlich mit Begründung
4. Minderungsbetrag einbehalten: Bei Mietüberweisung abziehen
5. Dokumentation führen: Alle Belege sammeln

Richtwerte für Mietminderung in Malta:

• Kompletter Heizungs-/Klimaausfall: 10-30%
• Kein Warmwasser: 5-15%
• Undichtes Dach mit Wasserschäden: 20-50%
• Defekte Elektrik in Teilen der Wohnung: 10-25%
• Nicht funktionierende Toilette: 30-60%

Ich habe einmal drei Monate lang 15% der Miete einbehalten, weil der Boiler defekt war und mein Vermieter ihn trotz mehrfacher Aufforderung nicht repariert hat. Als er dann endlich einen Handwerker geschickt hat, habe ich die volle Miete wieder gezahlt.

Praxis-Warnung: Übertreib es nicht mit der Mietminderung. Maltesische Vermieter sind schnell mit Kündigungen bei der Hand. Bleib bei angemessenen Prozentsätzen und dokumentiere alles penibel.

Rechtshilfe und Beschwerden: Wo du Hilfe findest

Wenn alle Stricke reißen und dein Vermieter sich quer stellt, brauchst du professionelle Hilfe. Malta hat ein gut funktionierendes System für Mietstreitigkeiten – wenn du weißt, an wen du dich wenden musst. Ich führe dich durch den Beschwerdeweg.

Malta Competition and Consumer Affairs Authority

Die Malta Competition and Consumer Affairs Authority (MCCAA) ist deine erste Anlaufstelle bei Mietproblemen. Diese Behörde ist kostenlos, spricht Englisch und kennt sich mit den Problemen internationaler Mieter aus.

Die MCCAA hilft dir bei:

• Illegalen Mieterhöhungen
• Kautionsrückforderung
• Vertragsstreitigkeiten
• Diskriminierung von ausländischen Mietern
• Verweigerten Reparaturen

So läuft das Beschwerdeverfahren ab:

1. Online-Beschwerde einreichen: Auf mccaa.org.mt mit allen Unterlagen
2. Prüfung durch MCCAA: Dauert normalerweise 5-10 Werktage
3. Mediation angeboten: Kostenlose Vermittlung zwischen dir und Vermieter
4. Verbindliche Entscheidung: Falls Mediation scheitert
5. Durchsetzung: MCCAA kann Bußgelder verhängen

Die MCCAA hat mir schon zweimal geholfen – einmal bei einer illegalen Mieterhöhung, einmal bei einer verzögerten Kautionsrückzahlung. In beiden Fällen war das Problem innerhalb von drei Wochen gelöst.

Anwaltshilfe für internationale Mieter

Manchmal reicht die MCCAA nicht aus, und du brauchst einen Anwalt. Malta hat viele englischsprachige Anwälte, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben. Die Kosten sind überraschend moderat.

Wann du einen Anwalt brauchst:

• Fristlose Kündigung droht
• Hohe Schadensersatzforderungen
• Komplexe Vertragsauslegung
• Räumungsklage
• Diskriminierung vor Gericht

Empfohlene Anwaltskanzleien für Mietrecht:

• Ganado Advocates (spezialisiert auf Immobilienrecht)
• Chetcuti Cauchi Advocates (international ausgerichtet)
• WH Partners (günstiger für einfache Fälle)
• Legal aid Malta (kostenlose Beratung bei geringem Einkommen)

Mein Geheimtipp: Viele maltesische Anwälte bieten eine kostenlose 15-Minuten-Vorabberatung per Telefon. Nutze das, um herauszufinden, ob dein Fall aussichtsreich ist. Spart Zeit und Geld.

Häufige Fragen zum Mietrecht in Malta

Gilt das maltesische Mietrecht auch für EU-Bürger?
Ja, das Residential Tenancies Act gilt für alle Mieter in Malta, unabhängig von der Nationalität. EU-Bürger haben dieselben Rechte wie maltesische Staatsbürger.

Kann ich einen Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Ja, du kannst jederzeit mit einem Monat Kündigungsfrist kündigen. Bei Jahresverträgen gibt es keine Mindestlaufzeit, die dich bindet.

Was passiert, wenn ich die Miete nicht rechtzeitig zahle?
Dein Vermieter muss dir eine 14-tägige Zahlungsfrist setzen. Erst nach Ablauf dieser Frist kann er fristlos kündigen.

Muss ich als Mieter eine Hausratversicherung abschließen?
Nein, eine Hausratversicherung ist in Malta nicht verpflichtend. Sie ist aber empfehlenswert, da sie günstig ist (€50-150 pro Jahr).

Kann mein Vermieter jederzeit die Wohnung besichtigen?
Nein, dein Vermieter braucht einen berechtigten Grund und muss 24 Stunden vorher ankündigen. Spontane Besuche sind nicht erlaubt.

Was tue ich bei Schimmel in der Wohnung?
Schimmel durch Baumängel fällt unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters. Du musst ihn schriftlich informieren und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.

Kann ich als Mieter Untermieter aufnehmen?
Nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters. Ohne Erlaubnis ist Untervermietung ein Kündigungsgrund.

Sind mündliche Mietverträge in Malta gültig?
Nein, seit 2020 sind schriftliche Mietverträge für alle Wohnraummieten Pflicht. Mündliche Vereinbarungen sind nicht durchsetzbar.

Wie hoch sind die Nebenkosten in Malta normalerweise?
Strom kostet etwa €0,13-0,18 pro kWh, Wasser ca. €2-4 pro Kubikmeter. Für eine normale Wohnung fallen €50-150 monatlich an Nebenkosten an.

Kann ich die Miete direkt an den Eigentümer zahlen, auch wenn ein Makler vermittelt hat?
Das kommt auf den Vertrag an. Oft läuft die Miete über Hausverwaltungen oder Makler. Kläre das vor Vertragsunterzeichnung.