Hauskauf Malta: Promise of Sale bis Final Deed – Der komplette Leitfaden für internationale Käufer

Promise of Sale Malta: Der erste große Schritt

Das Promise of Sale ist dein Einstieg in den maltesischen Immobilienkauf – denk daran wie an eine sehr verbindliche Absichtserklärung mit rechtlichen Zähnen. Hier verpflichtest du dich zum Kauf, und der Verkäufer verpflichtet sich zum Verkauf, inklusive konkreter Termine und Bedingungen.

Was ist ein Promise of Sale genau?

Ein Promise of Sale (maltesisch: „Wegħda ta‘ Bejgħ“) ist ein vorläufiger Kaufvertrag, der rechtlich bindend ist. Du zahlst eine Anzahlung – typischerweise 10% des Kaufpreises – und vereinbarst einen Termin für das Final Deed, das meist 6-12 Monate später stattfindet. Warum diese Wartezeit? In Malta müssen oft noch Bauarbeiten abgeschlossen, Genehmigungen eingeholt oder Finanzierungen organisiert werden.

Das Dokument wird auf Englisch verfasst (Gott sei Dank), enthält aber oft maltesische Rechtsbegriffe, die dich verwirren können. Hier die wichtigsten:

• Konveniu: Das ist das Promise of Sale selbst
• Kaparra: Die Anzahlung, meist 10% des Kaufpreises
• Riċevuta: Die Quittung für deine Anzahlung
• Atti tal-Bejgħ: Das Final Deed, der endgültige Kaufvertrag

Welche Unterlagen brauchst du für das Promise of Sale?

Bevor du überhaupt zum ersten Notartermin gehst, solltest du diese Dokumente bereithalten:

1. Gültiger Reisepass oder EU-Personalausweis
2. Nachweis über deine Finanzierung (Bankbestätigung oder Kreditgenehmigung)
3. Proof of Address (Meldebescheinigung oder Stromrechnung aus deinem Heimatland)
4. Malta Tax Number (beantragst du beim Inland Revenue Department in Floriana)
5. Anwaltsvollmacht (falls du nicht persönlich anwesend sein kannst)

Pro-Tipp: Die Malta Tax Number kannst du bereits vor deinem ersten Malta-Besuch online beantragen. Das spart dir einen Gang zum Amt und beschleunigt den ganzen Prozess erheblich.

Typische Fallstricke beim Promise of Sale – und wie du sie vermeidest

Nach zwei Jahren Malta-Erfahrung und unzähligen Gesprächen mit anderen Käufern habe ich die häufigsten Stolpersteine identifiziert:

Besonders bei Off-Plan-Käufen (also Immobilien, die noch nicht fertig gebaut sind) solltest du hartnäckig nachfragen. Ich habe Käufer erlebt, die 18 Monate auf ihr Apartment warten mussten, weil der Entwickler die Baugenehmigung erst nach Unterzeichnung des Promise of Sale beantragt hatte.

Zwischen Promise of Sale und Final Deed: Die Wartezeit nutzen

Die Monate zwischen Promise of Sale und Final Deed sind keine tote Zeit – im Gegenteil. Jetzt organisierst du alles, damit der finale Kaufabschluss reibungslos über die Bühne geht. Und glaub mir, in Malta läuft selten etwas von allein rund.

Bauabnahme und Qualitätskontrolle bei Neubauten

Falls du eine noch nicht fertiggestellte Immobilie gekauft hast, beginnt jetzt die spannende Phase der Bauüberwachung. Malta hat – sagen wir es diplomatisch – sehr entspannte Standards, was Bauqualität angeht. Einige Entwickler arbeiten sauber, andere… weniger.

Was du regelmäßig kontrollieren solltest:

• Elektrische Installationen: Sind alle Anschlüsse fachgerecht verlegt?
• Sanitäranlagen: Funktionieren Wasserdruck und Abflüsse?
• Fenster und Türen: Schließen sie dicht? (Wichtig bei Maltas Winterregen!)
• Balkone und Terrassen: Korrekte Abdichtung gegen Feuchtigkeit
• Gemeinschaftsbereiche: Pool, Aufzug, Eingangshalle

Erstelle eine „Snag List“ – eine Mängelliste, die vor dem Final Deed behoben werden muss. Manche Entwickler versuchen, diese Kosten auf den Käufer abzuwälzen. Lass dich nicht darauf ein.

Finanzierung organisieren: Maltesische Banken für Ausländer

Falls du nicht bar zahlst, brauchst du eine Hypothek von einer maltesischen Bank. Das kann dauern. BOV (Bank of Valletta) und HSBC Malta sind die beiden größten Player, aber ihre Bearbeitungszeiten unterscheiden sich erheblich.

Was maltesische Banken von EU-Ausländern verlangen:

1. Mindestens 25% Eigenkapital (oft auch 30-35%)
2. Nachweis über regelmäßiges Einkommen (3 Jahre Steuererklärungen)
3. Malta-Steuernummer und lokales Bankkonto
4. Immobilienwertgutachten (kostet etwa 500-800€)
5. Rechtsanwalt als lokaler Vertreter

Die Zinssätze liegen aktuell bei 3,5-4,5% für EU-Bürger (Stand 2024). Deutsche und österreichische Käufer bekommen oft bessere Konditionen als andere EU-Nationalitäten – ein kleiner Vorteil des guten Rufs unserer Kreditwürdigkeit.

Versicherungen abschließen: Was du wirklich brauchst

In Malta ist eine Gebäudeversicherung Pflicht, wenn du eine Hypothek aufnimmst. Aber auch ohne Bank-Zwang solltest du dich absichern – das mediterrane Klima kann härter sein, als es aussieht.

Empfohlene Versicherungen für Malta-Immobilien:

• Buildings Insurance: Schutz vor Sturm, Überschwemmung, Erdbeben
• Contents Insurance: Hausrat und persönliche Gegenstände
• Public Liability: Haftpflicht für Schäden an Dritten
• Water Damage Cover: Besonders wichtig bei Penthouse-Wohnungen

Die Kosten liegen bei etwa 300-600€ jährlich für eine 100.000€ Immobilie, je nach Lage und Ausstattung.

Final Deed Malta: Der Notartermin entscheidet

Der Tag des Final Deed ist dein großer Moment – endlich bekommst du die Schlüssel. Aber bis dahin musst du noch einmal durch die maltesische Bürokratie-Mühle. Der Notar übernimmt dabei eine wichtigere Rolle als in Deutschland: Er ist gleichzeitig Vertragsprüfer, Treuhänder und Registrar.

Ablauf beim Final Deed Termin

Der finale Notartermin dauert meist 45-90 Minuten und läuft nach einem festen Schema ab:

1. Identitätsprüfung aller Beteiligten
2. Verlesung des Final Deed (komplett, auch wenn es 20 Seiten sind)
3. Klärung letzter Details (Meter readings, letzte Rechnungen)
4. Zahlung des Restbetrags (meist per Banküberweisung vorab)
5. Unterschrift aller Parteien
6. Übergabe der Schlüssel und Dokumente
7. Registrierung beim Land Registry (macht der Notar)

Ein Tipp: Bring einen maltesischen Anwalt mit, auch wenn es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Die 500-800€ Anwaltskosten können dir später viel Ärger ersparen, falls im Vertrag unklare Formulierungen stehen.

Kosten und Gebühren beim Final Deed im Detail

Hier wird es teuer – und zwar schnell. Die Nebenkosten beim maltesischen Immobilienkauf können 8-12% des Kaufpreises ausmachen. Eine Übersicht der wichtigsten Posten:

Beispielrechnung für eine 400.000€ Immobilie als Erstimmobilie:

• Stamp Duty: 20.000€ (5%)
• Notargebühren: 3.000€ (0,75%)
• Anwalt: 800€
• Sonstige Gebühren: 1.200€
• Gesamte Nebenkosten: 25.000€

Was nach der Unterschrift passiert

Mit der Unterschrift unter das Final Deed bist du offiziell Eigentümer – aber ein paar administrative Schritte bleiben:

• Strom und Wasser ummelden (ARMS Malta, kann 2-3 Wochen dauern)
• Internet beantragen (Epic, Melita oder GO – alle ähnlich zuverlässig)
• Hausratversicherung aktivieren
• Eventuelle Renovierungen planen (Building Permit prüfen!)
• Property Tax anmelden (fällig ab dem Folgejahr)

Das Wichtigste: Du bekommst vom Notar eine beglaubigte Kopie des Final Deed. Diese brauchst du für alle weiteren Behördengänge, also hüte sie wie deinen Augapfel.

Malta Immobilienkauf: Kosten und Steuern für Ausländer

Als EU-Bürger hast du in Malta dieselben Immobilienrechte wie Einheimische – aber steuerlich gibt es ein paar Besonderheiten, die du kennen solltest. Besonders wenn du die Immobilie als Ferienwohnung nutzt oder später verkaufen willst.

Stamp Duty: Die maltesische Grunderwerbsteuer

Die Stamp Duty ist deine größte Kostenposition beim Immobilienkauf. Malta unterscheidet zwischen Erst- und Zweitimmobilie, und diese Unterscheidung kann teuer werden:

• Erstimmobilie in Malta: 5% Stamp Duty
• Zweitimmobilie oder Investment: 8% Stamp Duty
• Schwellenwert für reduzierte Stamp Duty: 400.000€ (gilt nur für Erstimmobilien)

Wichtig: Als „Erstimmobilie“ gilt nur, wenn du noch nie eine Immobilie in Malta besessen hast UND diese als Hauptwohnsitz nutzt. Kaufst du als Deutsche eine Ferienwohnung in Sliema, zahlst du automatisch 8% Stamp Duty – auch wenn du in Deutschland noch nie Immobilieneigentum hattest.

Steuerliche Besonderheiten für EU-Bürger

Malta hat ein komplexes Steuersystem, das sich in der Praxis aber meist zu deinen Gunsten auswirkt:

Besonders interessant: Malta erhebt keine Erbschaftsteuer. Wenn du deine maltesische Immobilie später an deine Kinder vererbst, fallen keine Steuern an – ein erheblicher Vorteil gegenüber Deutschland.

Versteckte Kosten, die keiner erwähnt

Immobilienmakler und Entwickler sprechen gern über Kaufpreis und Stamp Duty – aber es gibt weitere Kostenpunkte, die dein Budget belasten:

• Administrative Charges bei Neubau-Apartments: 500-2.000€ für Übergabe und erste Registrierung
• Common Parts Maintenance Fund: 1.000-5.000€ Einmalzahlung bei Apartmentgebäuden
• Building Insurance für Gemeinschaftsgebäude: 200-600€ jährlich zusätzlich zur eigenen Versicherung
• Management Fees bei Resorts: 2.000-8.000€ jährlich für Pools, Sicherheit, Gartenpflege
• MEPA Development Fees: 200-800€ bei größeren Renovierungen

Rechne bei einem 400.000€ Apartmentkauf mit etwa 35.000-45.000€ Nebenkosten im ersten Jahr – deutlich mehr als die oft zitierten „8-10%“.

Häufige Fehler beim Malta Hauskauf: So sparst du Nerven und Geld

In zwei Jahren Malta habe ich viele Deutsche, Österreicher und Schweizer durch ihren ersten Immobilienkauf begleitet. Die gleichen Fehler tauchen immer wieder auf – und sie sind alle vermeidbar, wenn du weißt, worauf du achten musst.

Fehler #1: Zu wenig Zeit für Due Diligence einplanen

Viele Käufer unterschätzen, wie lange die Prüfung einer maltesischen Immobilie dauert. Anders als in Deutschland gibt es hier kein einheitliches Grundbuchsystem, und manche Informationen sind nur über Umwege zu bekommen.

Was du vor dem Promise of Sale prüfen solltest:

• Planning Permission für alle Baumaßnahmen der letzten 10 Jahre
• Building Regulation Compliance Certificate
• Structural Survey bei Altbauten (besonders in Valletta und Mdina)
• Utilities Connections (Strom, Wasser, Internet verfügbar?)
• Community Fees und geplante Sonderumlagen

Fehler #2: Finanzierung zu spät organisieren

Deutsche Käufer sind gewöhnt, dass Bankkredite in 2-3 Wochen durch sind. In Malta dauert eine Hypothek für Ausländer meist 6-12 Wochen – und das bei optimalen Bedingungen.

So machst du es richtig:

1. Kreditvoranfrage bereits vor der Immobiliensuche stellen
2. Malta Tax Number und lokales Bankkonto vorab beantragen
3. Alle Einkommensnachweise ins Englische übersetzen lassen
4. Plan B haben: Deutsche Banken für Malta-Finanzierungen prüfen

Fehler #3: Location, Location, Location ignorieren

Malta ist klein, aber die Unterschiede zwischen den Regionen sind erheblich. Was in Sliema 500.000€ kostet, bekommst du in Marsaxlokk für 250.000€ – aber die Lebensqualität ist völlig anders.

Realistische Einschätzung der beliebtesten Gebiete:

Fehler #4: Klimatische Realitäten unterschätzen

Malta im Mai ist ein Traum. Malta im August kann zum Alptraum werden, wenn deine Immobilie nicht richtig ausgestattet ist. Worauf du achten solltest:

• Klimaanlage in allen Räumen (nicht nur im Wohnzimmer)
• Doppelverglasung gegen Sommerhitze
• Außenjalousien oder Shutters (essentiell für Schlafzimmer)
• Balkon-Orientierung beachten (Südbalkon = ab 11 Uhr unbenutzbar)
• Wasserdruck prüfen (in den oberen Stockwerken oft problematisch)

Checkliste: Dein Fahrplan zum maltesischen Traumhaus

Nach all den Details hier dein kompakter Fahrplan für den Malta Immobilienkauf. Drucke diese Liste aus und hake jeden Punkt ab – so vergisst du garantiert nichts Wichtiges.

Phase 1: Vorbereitung (4-8 Wochen vor Besichtigung)

• □ Budget festlegen (inklusive 12-15% Nebenkosten)
• □ Malta Tax Number online beantragen
• □ Einkommensnachweise ins Englische übersetzen lassen
• □ Kreditvoranfrage bei maltesischer Bank stellen
• □ Rechtsanwalt in Malta kontaktieren und Kostenvoranschlag einholen
• □ Reiseversicherung mit „Property Purchase“ Zusatz abschließen

Phase 2: Immobiliensuche und Besichtigung (2-4 Wochen)

• □ Verschiedene Gegenden zu unterschiedlichen Tageszeiten besuchen
• □ Planning Permissions der Wunschimmobilie beim Makler anfordern
• □ Structural Survey bei Altbauten beauftragen
• □ Community Fees und Sonderumlagen erfragen
• □ Internet-Verfügbarkeit und Geschwindigkeit vor Ort testen
• □ Parkplatz-Situation prüfen (besonders in Valletta/Sliema)

Phase 3: Promise of Sale (1-2 Wochen)

• □ Alle Vertragsklauseln mit Anwalt durchgehen
• □ Completion Date realistisch verhandeln (Puffer einbauen)
• □ Penalty-Klauseln für Verkäufer-Verzögerungen vereinbaren
• □ Snag List für Neubauten definieren
• □ 10% Anzahlung per Banküberweisung (nicht bar!)
• □ Quittung und Vertragskopie sicher aufbewahren

Phase 4: Wartezeit zwischen Promise of Sale und Final Deed (6-12 Monate)

• □ Hypothekenantrag bei Bank offiziell stellen
• □ Immobilienwertgutachten beauftragen
• □ Gebäude- und Hausratversicherung abschließen
• □ Bei Neubauten: monatliche Baufortschritt-Kontrolle
• □ Bei Altbauten: alle erforderlichen Renovierungsgenehmigungen prüfen
• □ Restbetrag für Final Deed auf Treuhandkonto überweisen

Phase 5: Final Deed und Übergabe (1 Tag)

• □ Alle erforderlichen Dokumente zum Notartermin mitbringen
• □ Final Deed komplett durchlesen (auch wenn es dauert)
• □ Meter readings für Strom und Wasser notieren
• □ Alle Schlüssel und Zugangscodes übergeben lassen
• □ Beglaubigte Kopie des Final Deed vom Notar mitnehmen
• □ Change of Ownership bei ARMS Malta anmelden

Phase 6: Nach dem Kauf (erste 6 Monate)

• □ Strom und Wasser auf deinen Namen ummelden
• □ Internet-Anschluss beantragen (GO, Epic oder Melita)
• □ Property Tax für das Folgejahr anmelden
• □ Eventuelle Renovierungen mit Building Permit beantragen
• □ Community Administrator oder Building Manager kontaktieren
• □ Nachbarn kennenlernen (hilft bei allen praktischen Fragen)

Häufig gestellte Fragen zum Malta Immobilienkauf

Können Deutsche ohne maltesischen Wohnsitz Immobilien in Malta kaufen?

Ja, als EU-Bürger kannst du ohne Einschränkungen Immobilien in Malta erwerben. Du benötigst lediglich eine maltesische Steuernummer, die du vor dem Kauf beantragen musst.

Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess vom Promise of Sale bis zur Schlüsselübergabe?

In der Regel 6-12 Monate. Bei Off-Plan-Immobilien kann es auch 18-24 Monate dauern, je nach Baufortschritt und Genehmigungsverfahren.

Welche Nebenkosten fallen beim Malta Immobilienkauf an?

Rechne mit 10-15% des Kaufpreises: 5-8% Stamp Duty, 0,5-1% Notargebühren, plus Anwalt, Gutachten und verschiedene Verwaltungsgebühren.

Brauche ich zwingend einen maltesischen Anwalt für den Immobilienkauf?

Rechtlich nein, praktisch unbedingt empfehlenswert. Ein lokaler Anwalt kostet 500-1500€, kann dir aber teure Fehler ersparen und den gesamten Prozess beschleunigen.

Kann ich meine deutsche Bank für die Malta-Finanzierung nutzen?

Einige deutsche Banken finanzieren Malta-Immobilien, meist aber nur für Kunden mit sehr guter Bonität und hohem Eigenkapitalanteil. Maltesische Banken sind oft flexibler.

Was passiert, wenn der Verkäufer den Final Deed Termin nicht einhalten kann?

Deshalb solltest du Penalty-Klauseln im Promise of Sale vereinbaren. Ohne diese Klauseln hast du nur begrenzte Rechtsmittel und musst eventuell auf Schadensersatz klagen.

Fallen in Malta Steuern beim Immobilienverkauf an?

Ja, Capital Gains Tax von 8% auf den Gewinn, wenn du innerhalb von drei Jahren verkaufst. Bei längerer Haltedauer gibt es Freibeträge und Indexierungsmöglichkeiten.

Wie hoch sind die laufenden Kosten für eine Malta-Immobilie?

Gebäudeversicherung (300-600€/Jahr), eventuelle Community Fees (1000-5000€/Jahr) und Maintenance bei Gemeinschaftsanlagen.

Kann ich meine Malta-Immobilie vermieten, wenn ich nicht vor Ort bin?

Ja, aber du benötigst eine STR-Lizenz für Kurzzeitvermietung oder musst die Einkünfte als normale Mieteinnahmen versteuern. Ein lokaler Verwalter ist praktisch unverzichtbar.

Was mache ich, wenn nach dem Kauf Baumängel auftreten?

Deshalb ist die Snag List beim Promise of Sale so wichtig. Mängel sollten vor dem Final Deed dokumentiert und behoben werden. Nachträglich wird es deutlich schwieriger.